생생한 현장 경험을 통해 전하는 노하우!
공동주택 관리사를 위한 친절한 안내서

많은 세대가 모여 사는 아파트가 대한민국에 처음 지어진 시기는 일제강점기 때라고 한다. 광복 후 1960년대에 건축된 마포 아파트가 성공을 거두면서, 층을 높이 세운 아파트가 수없이 들어서기 시작했다. 대도시에 아파트 ‘단지’를 형성할 정도로 그 수가 기하급수적으로 늘어났다. 요즘은 어딜 가든 가장 쉽게 볼 수 있는 주택이 바로 ‘아파트’다. 뿐만 아니라 연립, 빌라, 다세대 주택, 오피스텔 등 여러 사람이 모여 사는 주거지가 가장 흔한 형태가 되었다. 사람이 많이 모이면 모일수록 의견도 다양해지고, 의견이 다양해진 만큼 서로 조율을 해야 하는 일도 늘었다. 그 의견이 조율되지 않아서 서로 얼굴을 붉히며 다투기도 한다. 그러다 보니 새로운 직업의 필요성이 대두되었다. 바로 이런 주택을 관리하는 ‘공동주택 관리사’다.

책 『관리 소장이 전하는 공동주택 관리 병법』은 15년 차 관리소장인 저자가 관리소장 일을 하며 터득한 지혜와 노하우를 아낌없이 전하고 있다. 공동주택 관리자들에게 마땅히 필요한 ‘안내서’가 없다는 사실을 안타까워한 저자가 직접 자신의 생생한 경험담을 바탕으로 도움이 되고자 하는 마음을 담아 썼다. 주택관리사는 주택을 ‘관리’하는 일을 하는 사람이지만 결국 그 주택에 살고 있는 ‘사람’들을 상대하는 일이며, 그 사람들 사이에서 좋은 ‘관계’를 유지해야 하는 복잡한 직업이다. 사람마다 성격이 다르듯 이런 관계를 유지하는 일이나 관리를 하는 일에는 마땅하게 정해진 법칙이 없어서 더 어렵게 다가오곤 한다. 저자는 자신뿐만 아니라 주택관리사 일을 하고 있는 모든 이들이 자신과 같은 곤경을 한 번쯤은 겪었을 것이라 생각하며, 여러 사례를 모아 현실적으로 대처할 수 있는 병법을 알려주고 있다.

겉으로는 공동주택 관리소장들을 위한 자기계발서의 형태를 띠고 있으나, 자세히 들여다보면 모든 사람들이 사회생활을 하면서 겪어 볼 만한 일과, 그 일을 지혜롭게 대처할 수 있는 처세술을 알려준다. 결국, 인간은 혼자서 살아갈 수 없는 존재이며, 모든 일은 사람과 사람 사이의 관계를 잘 유지해야 하기 때문에 사회에서의 인간관계로 고민하는 이들에게도 좋은 지침서가 되어 줄 것이다.

갈수록 사람 사이의 관계가 삭막해진다고들 하지만, 우리는 사람을 떠나서 살 수 없다. 지금도 전국에서 새로 건축되고 있는 고층 아파트가 있는 한, ‘이웃’ 또한 여전히 존재할 것이다. ‘관리’로 고민하는 공동주택 관리소장, 또 ‘관계’로 고민하는 모든 이들에게 이 책이 좋은 길라잡이가 되어 줄 것으로 기대해 본다.

주택관리사가 터득해야 할
노하우가 가득합니다
- 권선복(도서출판 행복에너지 대표이사)

하나의 직업으로 평생을 먹고살 수 있는 시대는 지났습니다. 인간의 평균수명 연장과 급속한 사회 변화·조기 퇴직 등으로 제2, 제3의 직업이 필요한 시대입니다.
요즘은 돈이 되는 일이라면 사람이 마구 몰려듭니다. 살아남기 위한 몸부림이 여기저기서 나타나고 있습니다.
자격증도 어떤 자격증이 유망하다고 소문이 나면 경쟁률이 금세 치열해집니다.

그중 주택관리사도 정년이 없고 자격시험에 나이 제한이 없어 제2의 인생을 준비하시는 많은 중장년층들이 도전하는 직업 중 하나입니다.

『관리고수가 전하는 공동주택 관리병법』은 공동주택 관리사들의 이야기입니다.
이 책을 읽기 전에는 아파트와 같은 공동주택에 살면서도 공동주택 관리소장들의 삶이 이렇게 치열한지 몰랐습니다. 관리소는 늘 조용하고 한가한 곳인 줄만 알았습니다. 그런데 김호열 저자의 관리고수가 전하는 공동주택 관리병법』을 통해 관리소장들의 세계를 접한 뒤부터 세상에 쉬운 일이란 없다는 것을 깨닫게 되었습니다.

김호열 저자는 『관리고수가 전하는 공동주택 관리병법』에서 관리소장으로 살아남는 법뿐만 아니라 인간사에 두루 적용할 수 있는 신랄한 삶의 처세술을 풀어 놓았습니다. 저자는 자신의 경험과 주변 관리소장들의 이야기를 모아 다양한 사례로서 주택관리사가 터득해야 할 노하우들을 제시해줍니다. 저자가 말하는 관리소장이 살아남는 법은 곧 ‘직장에서 살아남는 법’?‘사회에서 살아남는 법’이라고 해도 과언이 아닐 것입니다.

사람은 둘만 모여도 관계를 맺게 됩니다. 인간관계에서 오는 수많은 문제들이 이 책에 나타나 있습니다. 『관리고수가 전하는 공동주택 관리병법』을 읽는 동안 독자 여러분들은 무릎을 치며 격하게 공감하는 부분이 많을 것입니다. 관리병법과 함께 험한 세상살이를 살아내는 지혜로운 방법들도 아울러 터득하게 될 것입니다.

특히 주택관리사에 도전하시는 많은 분들에게는 김호열 저자의 『관리고수가 전하는 공동주택 관리병법』은 살아있는 지침서로서의 역할을 톡톡히 할 것으로 기대됩니다.

황장전
대한주택관리사협회 협회장

안녕하십니까?
대한주택관리사협회 협회장 황장전입니다.
2017년은 저에게 개인적으로 정말 뜻 깊은 한해였습니다.
주택관리사협회 창설 이래 처음으로 협회 회원 전체가 참여하는 직선제 선거에서 회원의 높은 참여율과 지지로 협회장으로 당선되었기 때문입니다.

지난 1990년 주택관리사 제도가 생긴 이래 벌써 27년이 지나는 동안 수많은 제도개선을 위해 부단히 노력했지만 아직 공동주택관리 발전을 위해 주택관리사가 해야 할 일이 많습니다.
우선 공동주택관리 발전을 저해하는 요인인 ‘공동주택 전문 관리자인 주택관리사관리사무소장에 대한 부당한 업무간섭, 근로자의 고용안정을 저해하는 부당 해임, 지방자치단체의 과태료 폭탄, 관리현장에 대한 언론의 왜곡 보도 등’에 대해 당당하게 대치하여 개선해야할 것입니다.
현재까지 공동주택관리 책임자인 관리사무소장과 입주자대표회의, 관리업무 종사자가 합리적으로 관리업무에 참여할 수 있는 길잡이가 될 만한 도서가 거의 출간되지 않아 아쉬움이 많았는데 이런 중요한 시기에 『관리고수가 전하는 공동주택 관리 병법』이라는 책이 출간되었다는 소식이 참 반가웠습니다.

이 책은 주택관리사가 관리업무 집행함에 있어 전문성을 향상시키는데 많은 도움이 될 것으로 믿고 기쁜 마음으로 추천사 요청을 수락했습니다.
앞으로 이 책을 출발점으로 많은 연구가 이어지기를 희망하며 주택관리사와 관리업무 종사자께서 필독할 것을 권합니다.

2017. 12.

공동주택 관리자를 위한 길라잡이

나는 평범한 15년 차 관리소장이다. IMF 때 잘 다니던 대기업에서 명퇴한 후 조금 방황하다 찾은 직업이 관리소장이었다. 관리소장이라는 일이 쉬워 보여 뛰어들었지만 막상 몸담고 보니 결코 쉬운 일이 아니었다.
관리소장 10년 차에 고비가 찾아왔다. 이를 극복하고자 도움 될 만한 책을 찾았지만 찾을 수 없었다.
“공동주택 관리자들에게 꼭 필요한 책이 없다는 게 말이 되는가?”
공동주택 관리자들에게 마땅한 안내서가 없다는 사실이 안타까웠다. 그래서 직접 책을 쓰기로 결심했다. 여러 해 동안 자료를 모으고 고민하면서 필요한 내용들을 정리했다. 관리의 고수들은 어떻게 문제를 해결하는지 눈과 귀를 열어 배웠고 인터넷과 책을 뒤져가면서 참고할 만한 것들을 모았다.
이 책에서 제시하는 해법이 모두 옳다고 주장하려는 것이 아니다. 오히려 필자가 제시한 것과 반대의 해법도 충분히 나올 수 있다. 그저 하나의 기준을 제시하며 막막한 가운데서 길을 찾는 데 참고가 되기를 바랄 따름이다.
해법은 현장에 근무하는 관리소장들이 가장 잘 안다. 해법은 현장에 있으며 현장에서 찾아야 한다. 이 책은 안내만 할 뿐이다.
책을 준비하면서 세상의 원리는 다 똑같다는 것을 느꼈다. 공동주택 관리라는 특별한 상황에 세상 원리가 어떻게 적용되는가를 알아가는 과정이 저술의 과정이었다고 생각한다.

《괴물의 섬》이라는 우화를 소개한다.
아주 먼 옛날, 크고 작은 수많은 섬들로 이루어진 나라가 있었다. 
국왕은 각각의 섬들을 다스리기 위해 관리청을 두고 각각의 섬을 관리할 섬주를 파견했다. 파견된 섬주는 섬 원주민 대표들과 협의하여 섬의 관리정책을 결정했고 원주민 대표들의 감독을 받았다. 
섬주의 능력에 따라 근무기간은 천차만별이었다. 섬주가 마음에 들지 않을 때 원주민 대표들이 관리청에 교체 요청을 하면 관리청에서 섬주를 바꾸었기 때문이다.
관리청이 섬주를 교체하고자 할 때는 이미 등록되어 있는 명단에서 선별하거나 전국에 모집공고를 내어 섬주를 뽑았다. 섬주 자격은 국가에서 매년 주최하는 자격시험을 통과한 사람들에게만 주어졌다.  
KK관리청에서 관리하는 MG섬에는 괴물처럼 먹성이 좋은 원주민 대표 N이 있었다. 
그는 MG섬의 실권자지만 한때는 그도 섬주 지망생이었다. 몇 번 섬주 자격시험에 응시했다가 떨어지고 나서 섬주 자격시험을 포기했다. 대신 시험을 준비하면서 얻은 지식을 원주민 대표를 하면서 섬주를 이용해 먹는 데 활용했다. 
N은 KK관리청 담당자를 가끔씩 불러내어 술대접을 받는 등 각종 이권에 개입해 사욕을 채웠다. 섬주 사무실에 끄나풀을 심어놓고 섬주의 동향을 항시 감시했고, 일주일에 한두 번씩 섬주에게 술대접을 요구했다. 낮에도 술대접을 요구하며 야외 온천탕도 함께 갔다. N은 “나와 함께 있는 것은 근무하는 것과 같으니 신경 쓰지 마시오.”라며 섬주를 안심시켰다. 섬주가 싫은 내색을 하거나 대접을 소홀히 하면 트집거리를 만들어 섬주를 괴롭혔다. 
더구나 섬주는 N의 도움 없이는 그 상황에서 빠져나올 수도 없었다. N이 모든 열쇠를 쥐고 있기 때문에 N의 열쇠를 차용하기 위해서는 갖은 비위를 맞춰야 했다. 섬주는 N에게 먹잇감과 같았다. 
결국 섬주는 N에게 시달리며 지쳐갔고, N은 섬주의 대접이 시들해지면 섬주를 갈아치웠다. 그런데 아이러니하게도 관리청은 N의 잦은 교체 요구를 오히려 즐기고 있었다. 표면적으로는 N의 요청 때문에 어쩔 수 없이 교체하는 태도를 취했으나 속으로는 섬주 장사를 했다. N과 관리청은 꿩 먹고 알 먹는 협력구조였다. N에게 신물 단물 다 빨린 섬주들은 이용만 당한 채 버려졌다. 
한편 N은 섬 유지들에게는 비겁할 정도로 고개를 숙였다. 그러니 섬 유지들은 자기들을 떠받드는 N의 일이라면 앞뒤 가리지 않고 무조건 협조했다. 원주민 대표들 앞에서 N은 섬주를 무척 아끼고 도와주는 척하는 이중적 태도를 보였기 때문에 원주민 대표들은 N의 새까만 속을 눈치챌 수 없었다. 
MG섬에서 섬주가 7~8개월마다 제물로 바쳐지다시피 하니 섬주들 사이에서는 N에 대한 나쁜 소문이 떠돌았다. 그러다 보니 KK관리청에 등록된 섬주 대기자들이 MG섬에 파견되는 것을 거부했고, 급기야 관리청은 MG섬 섬주를 공개모집하기에 이르렀다.
사정은 나아지지 않았다. MG섬의 사정을 모르는 섬주가 뽑혀 파견 나갔다가 이용만 당하고 버려졌다. 한 눈치 빠른 섬주는 3주도 안되어 이상한 낌새를 눈치채고 괴물의 섬을 도망쳐 나왔다.
그런데 이런 MG섬에 최장수 섬주가 나타났다. 그는 나이는 많지만 섬주 자격증을 갓 취득한, 근무경력이 전혀 없는 사람이었다. 그런데도 거의 2년 가까이 근무하다가 N의 교체요구가 아닌 본인 의사에 의해 그만두었다. 아마 더 좋은 조건의 섬주 자리로 옮겼을 것이다. 
이 섬주의 비법이 무엇이었을까?
괴물 N을 처단하고 자리를 잡은 것일까, 아니면 괴물 N에게 잠자는 약을 먹였던 것일까? 
섬주가 N에게 쓴 비법을 짐작할 수 있는 사람이라면 이 책을 읽을 필요가 없다. 그러나 그 비법을 잘 몰라서 찾고자 한다면 이 책의 필독을 권한다.
책을 준비할 때에 다음카페 ‘GG클럽’과 네이버카페 ‘전아모전국 아파트/주상복합 관리자등의 모임’ 회원님들의 도움이 컸다. 카페에 올라온 글들을 많이 참고했다. 또한 내가 작성한 글에 대해 피드백도 해주었다. 이 자리를 빌려 감사의 말씀을 전한다.
부족한 부분이 많으나 적극적으로 출판을 허락해주신 도서출판 행복에너지 권선복 대표이사님께도 감사의 말씀을 올린다.
미흡하나마 이 책이 공동주택관리 발전에 도움이 된다면 저자로서 영광이 될 것이다.

2017년 12월
김호열

프롤로그 - 공동주택 관리자를 위한 길라잡이 04
추천사 10

1장 / 관리는 아무나 하는 게 아니다

관리소장을 포기하고 싶어요 20
관리소장은 동네북 23
관리소장은 누구나 할 수 있다? 25
자격증 취득은 관리능력이 아니다 29
관리에는 정해진 법칙이 없다 31
대체 불가능한 수준으로 탁월해져야 한다 34

2장 / 관리는 관계다

인간관계란 무엇인가? 40
인간관계의 요령 52
기브 앤드 테이크Give and Take 65

3장 / 관리자 바로 서기

내공 키우기 72
긍정이 답이다 90
자세를 바르게 해야 오래 산다 102
자존감이 살길이다 111

4장 / 관리병법1 실패의 지름길을 피하자

목구멍에 낚싯줄이 걸리면 안 된다 130
내 칼을 쓰지 마라 132
원수를 만들지 마라 136
‘다시 안 보면 그만’이 아니다 142
공을 나에게 돌리지 마라 144
원칙만을 고집하는 것은 아집일 뿐이다 146
약점 잡히지 마라 148
부적절한 애정은 삼가라 151
돼먹지 않은 의견도 무시하지 마라 155
맞짱은 최후의 수단이다 157
불필요한 말을 하지 말자 159
싫어하는 것을 안 하는 것이 더 중요하다 161
자살골을 먹지 마라 163
특별 서비스, 소홀하지 마라 166
전임 소장을 욕되게 하지 마라 169
배반하지 마라 172
감언을 신뢰하지 마라 175

5장 / 관리병법2 성공의 지름길로 가자

극성 민원은 예방이 중요하다 180
근거기록를 남겨야 한다 182
선거 관리는 철저해야 한다 187
용어의 사용도 조심해야 한다 190
문제의 해법은 관리규약 속에 있다 192
녹음을 하라 194
마무리가 그 사람의 브랜드다 196
특별 관리도 때론 필요하다 201
전시작전도 일이다 204
안개작전 206
초기에 대응하자 208
비판을 디딤돌로 만들자 212
양다리를 걸치자 215
퇴출을 예방하자 218

6장 / 새 터에서 자리잡기

신임 적응전략 222
신임 경계사항 234

7장 / 권력자 심리를 알자

자신의 불찰은 안중에 없다 250
소장이 총대 메야 한다 253
자꾸 깎으려 한다 257
동 대표는 ‘뺏는 자’일 수 있다 260
말에서 겉치레와 본심을 구분해야 한다 262
피지배자를 조롱하려 한다 264
권력자 심리에 맞추자 266
피지배자의 대응 자세 269
사심회장을 만나면 어떻게? 272
사심회장 다루기 275
부록 / 의리의 사나이 돌쇠 이야기

의리의 사나이 돌쇠는… 280
조폭 회장을 혼내다 282
택시기사 회장을 혼내다 284
하자 합의 부정을 폭로하다 286
찌를 테면 찔러봐! 288
고물장수를 혼내다 290

에필로그 - 제2, 제3의 책을 준비하며 292
출간후기 296