머리말

인간은 더 나은 삶의 질 향상과 품격 있는 삶을 추구한다. 일반적으로 사람들이 누리는 식사나 주거, 안전, 자유 및 권리의 수준이 높을수록 전반적인 삶의 질이 높아질 것으로 예측할 수 있다. 또한 인간의 욕구를 단계적으로 나열하면, 가장 기초적인 욕구는 건강이고, 다음으로는 물리적 요건, 마지막으로 이 욕구는 인간의 궁극적 만족 목표로서 문화와 여가, 사회 참여 등이 포함된다.
삶의 질을 향상하기 위해서는 주거가 핵심 요소 중의 하나이다. 집이 없어 거리에서 잠을 자는 노숙자나 열악한 무허가불량주택에서 살아가고 있는 사람들에게 품격 있는 주거생활을 기대하기 어렵고 삶의 질은 최악의 상태라 할 수 있다. 이러한 주거는 누구나 기본적으로 확보되어야 할 최저주거수준에 도달하지 못한 상태이다. 아울러 매일매일 주거불안과 불편을 겪고 있는 사람들이 너무나 많다. 소위 주거 빈곤층 사람들이다. 이들은 주로 남의 집에 세 들어 사는 세입자들이 대부분이다. 매년 그들의 임금인상분보다 훨씬 많이 뛰는 전세·월세를 감당하기 어려운 경제적으로 힘든 사람들이다. 이들에게 주거의 품격을 논의하기가 민망스럽다. 다섯 식구가 단칸 옥탑방 월세에 살아가는 사람, 직장은 대도시 시내에 위치에 있지만 저렴한 임대료를 찾아 시 외곽지에 살면서 매일매일 힘들고 긴 출퇴근시간을 소비하고 있는 사람들이 많다.
본인의 잘못이 아닌 태생적 장애자들과 사고 등으로 장애를 지닌 사람들은 소득이 없거나 제한적이다. 이들은 부모, 친지의 도움과 지원이 없이는 주거안정을 기대하기 어렵다. 홀몸이 된 빈곤층 노인들은 오래된 단독주택에서 겨울나기가 힘들다. 제대로 된 난방시설이 없는 지하 단칸방에 외롭게 살아가는 노인층이 적지 않다. 경제적으로 어려운 신혼부부는 자기들 소득 수준에 적합한 도심 임대주택을 구하기가 하늘에 별 따기다. 혼자 사는 1인가구와 대학생들이 요구하는 저렴하고 편리한 주거공간은 찾기 힘들다.
이 책은 한국인이 겪고 있는 주거현상을 면밀히 탐색하는 데 그 첫째 목적이 있다. 한국인들의 독특한 주거문화와 주거양식이 존재하고 이러한 주거특성의 배경은 무엇인가를 규명하고자 한다. 한국인들은 유달리 자가소유를 원하고 아파트라는 주택형태를 선호하고 있다. 이제 보편적 주거형태로 변모한 아파트는 단순히 안식처(보금자리)라는 기능보다 이재의 수단이고 신분상승의 지표로 각인되고 있다.
두 번째 목적은 주거정책의 허상을 규명하고자 한다. 허상의 사전적 의미는 “실제 없는 것이 있는 것처럼 나타나 보이거나 실제와는 다른 것으로 드러나 보이는 모습”이다. 주거정책에서 정부가 말하는 것과 실제 주거현실에는 큰 차이가 있다. 단순히 통계적인 부정확성이 아니라 정부가 인식하는 주거문제의 실상과 이를 바탕으로 한 주거정책은 거리가 멀다. 즉 주민들이 필요로 하고 절실히 요망하는 주거욕구를 충족하는 데 턱없이 부족하다. 왜 주거문제는 지속적으로 사회경제적 이슈가 되어 쉽게 해결되지 못하고 있는가? 그리고 정부의 주거정책이 매년 수차례 발표되고 다양한 주택프로그램이 시행되고 있지만 주거 빈곤층의 주거불안정은 해결되지 못하는 이유와 배경은 무엇인가를 논의하고자 한다.
국민의 주거실태를 충분히 점검, 분석하는 일부터 철저히 체계적으로 수행되어야 한다. 그리고 주거 빈곤층의 주거안정을 달성하기 위해서는 주거정책 장단기 로드맵이 필요하다. 정권이 교체될 때마다 바뀌는 정책은 매우 근시안적이고 정치적인 제스처(gesture)로 비쳐진다. 왜냐하면 그들이 집권하는 기간에만 유효한 프로그램이기 때문이다. 왜 우리는 주거의 백견대계(百年大計)를 만들지 못하고 있는가. 이 책은 기존의 주거정책의 한계를 극복하고 새로운 대안을 마련하기 위한 기초자료와 개념적 틀을 제공하고자 한다.
이 책의 상당부분 내용은 필자가 평소 여러 신문과 잡지 등에 기고한 내용, 그리고 다양한 워크숍, 세미나 등에서 발제한 내용을 재정리한 것이다. 특히 2년여 동안 시론 칼럼(한국아파트 신문)에 게재한 글들이 많다. 이 책이 많은 학생, 연구자 그리고 정책당국자 및 일반인들에게 널리 읽힐 수 있기를 소망한다.
요즘 출판사들은 책을 발간하는 데에 어려움이 많다. 학생들이나 일반인들이 책을 구입하는 것을 꺼려 하기 때문이다. 아마 디지털 미디어의 영향이라 판단된다. 이러한 출판사의 어려움 속에서도 기꺼이 출판을 도운 박영사 박세기 부장 및 박송이 대리님에게 감사함을 전한다.

2018년 7월
하성규

서 론: 집은 삶의 보금자리인가, 고통의 뿌리인가?

집(house)이란 사람이 거주하기 위해 지은 건물로, 보통 벽(wall)과 지붕(roof)이 있는 형태를 뜻한다. 이는 물리적 실체이자 객체로서의 집을 정의한 것이다. 반면 주거(住居)는 인간 삶의 가장 핵심적인 요소를 담고 있다. 주거란 인간이 주체가 되어 주택이라는 물리적 공간과 시설을 사용하면서 그 속에서 발생하는 정서, 문화, 사회·경제적 요소 및 공동체적인 속성을 다 포함한다.
우리 모두가 알고 있는 노래(즐거운 나의 집, Home Sweet Home) 가사인 “즐거운 곳에서는 날 오라 하여도, 내 쉴 곳은 작은 집, 내 집뿐이네”를 통해 집의 실체를 더욱 실감하게 한다. 즉 집은 물리적인(hard한 것) 속성과 문화·사회·경제적인(soft한 것) 속성을 동시에 지니고 있다. 궁극적으로 집은 편안한 보금자리여야 한다.
주거는 사람이 집이라는 공간·장소에서 살아가는 행위이지만 단순한 생물적 서식행위가 아니다. 인간이 주택이라는 공간에서 거주하면서부터 주택은 사회적 공간으로 인식되어야 한다. 왜냐하면 주거는 가족, 집 주변의 이웃, 마을, 도시, 국가 등의 사회적 집단관계를 형성하고 이로써 주거생활의 환경과 질이 좌우되기 때문이다.
그런데 집은 많은 사람들에게 삶의 고통이자 때로는 불로소득의 원천이기도 하다. 소위 아파트 프리미엄을 이용한 사고팔기를 잘 이용한 사람들은 수억 원의 불로소득을 얻고 있다. 그러나 내 집이 없어 전세살이 월세살이로 피곤하고 불안한 삶을 살아가는 사람이 수없이 많다. 그들에게 집은 해결하기 어려운 고통의 뿌리로 남아 있다. 통계에 의하면 우리나라 전체 가구 중 103만 가구는 최저 주거기준 이하에서 거주하는 주거빈곤층이다. 이들의 꿈은 내 집 마련일 것이다.
주거수준의 양극화가 갈수록 뚜렷해지고 있는 것으로 나타났다. 저소득층과 사회취약계층은 월세와 전세 등에 내몰리다 내 집 마련을 포기하고 있는 반면 2채 이상의 집을 소유한 다주택자는 점점 늘고 있다. 최근 고시원과 찜질방을 전전하는 주거 빈곤층이 늘어나고 있다. 그러나 상위 1%에 해당하는 ‘집 부자’들은 1인당 평균 6.5채나 집을 갖고 있다. 주거 양극화가 갈수록 심해지고 있는 것이다. 상위 10%와 하위 10%의 집값 격차(공시가액 기준)는 48배나 됐다. 2007년에는 상위 10%인 115만 명이 261만 채를 갖고 있었는데 2016년에는 138만 6,000명이 450만 1,000채를 갖고 있다. 1인당 평균 2.3채에서 3.2채로 늘었다. 총공시가액 역시 652조 5,300억 원에서 796조 9,300억 원으로 증가했다.
개인이 다주택을 소유하는 것 자체가 잘못된 것은 아니다. 또 시장경제하에서 비난받아야 할 일도 아니다. 이들의 임대수익을 합리적이고 적정하게 세금으로 거둬들인다면 다주택은 오히려 임대주택재고를 증대시키게 되어 서민주거안정에 도움이 된다.
주거격차와 양극화는 청년층과 노인층 그리고 저소득가구의 주거비 부담이 많다는 것에서 확인할 수 있다. 특히 이들 계층에 속하는 사람들 중 월세에 거주하는 경우 전월세 전환율(5~7% 수준)이 시중금리(1~2%수준)보다 높아 주거비 부담이 전세나 자가 가구에 비해 과다하다. 즉 자기소득에 비해 주거비 부담이 너무 커서 적정주거수준을 유지하기 힘든 상황이다
한국 사회는 급격한 도시화로 인해 사람들의 삶터, 특히 주거형태가 바뀌었고 생활방식도 달라졌다. 물질적 소비 수준은 향상되었지만 삶의 의미를 느낄 수 있는 공동체적 생활과 정체성은 약화되었음을 절감하기에 이르렀다. 이러한 현실은 공동체의 해체로 인한 위기로 표현되기도 한다.
최근 아파트에 거주하는 주민이 폭발적으로 증가하고 아파트는 한국인의 보편적인 삶의 공간으로 자리 잡고 있다. 최근 새로 짓는 집의 60~70%가 공동주택(아파트)이며, 통계청 발표(한국의 사회동향 2017)에 의하면 전체 주택에서 아파트가 차지하는 비중이 최초로 60%를 넘어섰다. 아파트는 한국인의 보편적 주거형태로서 아파트 단지는 공동체운동을 전개해야 할 중요한 대상으로 부각되었다. 아파트에 거주하는 주민들이 공동체운동을 전개함으로써 주거를 매개로 한 정주공동체를 지향할 수 있을 것이다. 사실 아파트 거주자들은 생활에서 여러 가지 공동으로 해결해야 할 많은 문제들이 산적해 있기에 공동체운동의 필요성과 가능성을 많이 가지고 있다.
이미 보편화된 아파트는 이재의 수단이며 신분재화로서의 역할이 더 분명해지고 있다. 동시에 아파트는 정치적 포퓨리즘(populism)의 대상이며 한국의 경제성장과 근대화를 대변하고 또 사회적 갈등을 상징하기도 한다. 아파트는 한 가족의 삶의 조건이자 가장 귀중한 재산목록이다. ‘내 집’에 대한 한국인의 애착은 유별나다. 여전히 많은 사람들은 부동산 투자로 수십 배의 수익을 남기는 ‘신화’를 믿고 있다. 직장인이 되면 제일 먼저 한 일 중 하나는 청약통장에 가입하는 것이다.
이 책의 궁극적 질문은 “집은 삶의 보금자리인가, 고통의 뿌리인가”이다.
이 책은 이러한 연구 질문을 논의하고자 한다. 주거에는 사회경제적 속성이 큰 영역을 차지한다. 주거빈곤층의 주거안정 및 주거비 부담을 줄일 수 있는 방안이 강구되어야 한다. 아울러 지속가능한 주거를 지향해야 한다. 사회경제적으로 취약계층(노인, 장애인, 극빈자 등)을 위해 적정한 주택이 공급되고 이용 가능해야 한다. 이는 ‘사회적 지속가능성과 형평성’의 목적을 추구하기 위함이다. 지속가능한 주거는 미래 세대가 스스로의 요구를 충족하는 데 문제가 없으면서 현 세대가 필요로 하는 것을 충족하는 것이다. 특히 주택 및 주거지개발은 환경적 지속성뿐 아니라 사회·경제적 지속성까지 실현 목표로 삼아야 할 것이다. 이를 위해서는 개발과 보전을 상호 대립적 관계로 볼 것이 아니라 상호 보완적이며 발전적 관계로 설정해 나가야 한다. 도시의 주거생활은 유엔 해비타트 III(UN Habitat III)에서 강조한 ‘포용성’을 정책적으로 강화하는 것이 무엇보다도 중요하다. 오늘날 우리 사회에서 인간주거의 목표는 편견과 양극화를 최소화하면서 궁극적으로 ‘주거권(housing rights)’이 보장되도록 모두가 노력해야 하는 과제를 안고 있다.

머리말_1
서 론: 집은 삶의 보금자리인가, 고통의 뿌리인가?_8

^^PART01 주거문제의 재인식^^
1. 주거문제를 어떻게 볼 것인가? 14
2. 주거정책의 성찰 18
3. 주택점유형태와 주거문제 26
4. 주거격차와 양극화 33
5. 주거의 경제학 38

^^PART02 주거와 삶의 질^^
1. 주거는 ‘삶의 질’을 좌우한다 46
2. 신혼부부 주거실태 49
3. 싱글족(1인가구)의 삶과 주거 51
4. 고령사회와 노인주거안정 59
5. 비공식부문 주택 62
6. 사회취약계층의 주거안정 64

^^PART03 주택시장
1. 주택시장의 속성과 주택하위시장 70
2. 주택가격결정요인과 가격담합 74
3. 아파트 선분양과 후분양 78
4. 주택시장과 정책 81
5. 시장개입과 정부실패 84
6. 주택시장 여건변화와 과제 88
7. 저성장 시대의 주택시장 전망 93

^^PART04 임대주택^^
1. 공공임대주택(사회주택)의 기능과 모형 98
2. 사회주택 전망과 변화추세 104
3. 뉴스테이, 기대와 우려 107
4. 임대료 규제정책 110
5. 임대주택의 역할과 공공임대주택 113
6. 주택정책, 너무 자주 바뀐다 118

^^PART05 주택관리^^
1. 공동주택관리의 의미와 중요성 124
2. 공동주택관리의 사각지대 128
3. 공동주택과 안전문화의식 131
4. 빈집이 늘어나고 있다 134
5. 초고층 아파트 139
6. 아파트 노후화 대비책 142
7. 주택관리 과제와 발전방안 145

^^PART06 도시재생과 주거^^
1. 도시재생의 의미와 중요성 152
2. 젠트리피케이션과 주거 157
3. 직주근접의 실현과 과제 160
4. 달동네가 세계적 명소로 163
5. 포용도시와 유엔 해비타트 Ⅲ 165
6. 주거환경개선의 새로운 접근법 171

^^PART07 주거복지^^
1. ‘집이 더 춥다’, 주거 빈곤층의 겨울나기 176
2. 주거취약계층 지원 방식 179
3. 주택 바우처(voucher) 제도 181
4. 주거서비스 향상과 주거복지 로드맵 184
5. 지원주택의 기능과 과제 188
6. 주거복지와 국토균형발전 190

^^PART08 주거공동체^^
1. 이웃 간 갈등 196
2. 신뢰 199
3. 사회적 혼합 203
4. 공동체 기업과 일자리 창출 206
5. 탈서울 주거이동 208
6. 꿈의 주거공동체 211

^^PART09 대안적 주거^^
1. 주거지원 비영리단체 216
2. 제3섹터와 주거서비스 공급 218
3. 캥거루족과 세대통합형 주택 222
4. 클라인가르텐(Klein Garten) 224
5. 협동조합주택, 소유에서 거주로 227
6. 환경 친화적 주거 230
7. 공유경제와 주거 234

^^PART10 새로운 패러다임^^
1. 신 노년층의 노후준비 240
2. 아파트와 중산층 243
3. 주거NGO 운동 247
4. 분산된 고밀집중 251
5. 주거정책 패러다임의 변화와 전망 254
6. 미래의 주거양식 257

결 론: 한국인의 주거모습, 거울이 되어_260
참고문헌_265
색 인_266

인간은 더 나은 삶의 질 향상과 품격 있는 삶을 추구한다. 일반적으로 사람들이 누리는 식사나 주거, 안전, 자유 및 권리의 수준이 높을수록 전반적인 삶의 질이 높아질 것으로 예측할 수 있다. 또한 인간의 욕구를 단계적으로 나열하면, 가장 기초적인 욕구는 건강이고, 다음으로는 물리적 요건, 마지막으로 이 욕구는 인간의 궁극적 만족 목표로서 문화와 여가, 사회 참여 등이 포함된다.
삶의 질을 향상하기 위해서는 주거가 핵심 요소 중의 하나이다. 집이 없어 거리에서 잠을 자는 노숙자나 열악한 무허가불량주택에서 살아가고 있는 사람들에게 품격 있는 주거생활을 기대하기 어렵고 삶의 질은 최악의 상태라 할 수 있다. 이러한 주거는 누구나 기본적으로 확보되어야 할 최저주거수준에 도달하지 못한 상태이다. 아울러 매일매일 주거불안과 불편을 겪고 있는 사람들이 너무나 많다. 소위 주거 빈곤층 사람들이다. 이들은 주로 남의 집에 세 들어 사는 세입자들이 대부분이다. 매년 그들의 임금인상분보다 훨씬 많이 뛰는 전세·월세를 감당하기 어려운 경제적으로 힘든 사람들이다. 이들에게 주거의 품격을 논의하기가 민망스럽다. 다섯 식구가 단칸 옥탑방 월세에 살아가는 사람, 직장은 대도시 시내에 위치에 있지만 저렴한 임대료를 찾아 시 외곽지에 살면서 매일매일 힘들고 긴 출퇴근시간을 소비하고 있는 사람들이 많다.
본인의 잘못이 아닌 태생적 장애자들과 사고 등으로 장애를 지닌 사람들은 소득이 없거나 제한적이다. 이들은 부모, 친지의 도움과 지원이 없이는 주거안정을 기대하기 어렵다. 홀몸이 된 빈곤층 노인들은 오래된 단독주택에서 겨울나기가 힘들다. 제대로 된 난방시설이 없는 지하 단칸방에 외롭게 살아가는 노인층이 적지 않다. 경제적으로 어려운 신혼부부는 자기들 소득 수준에 적합한 도심 임대주택을 구하기가 하늘에 별 따기다. 혼자 사는 1인가구와 대학생들이 요구하는 저렴하고 편리한 주거공간은 찾기 힘들다.
이 책은 한국인이 겪고 있는 주거현상을 면밀히 탐색하는 데 그 첫째 목적이 있다. 한국인들의 독특한 주거문화와 주거양식이 존재하고 이러한 주거특성의 배경은 무엇인가를 규명하고자 한다. 한국인들은 유달리 자가소유를 원하고 아파트라는 주택형태를 선호하고 있다. 이제 보편적 주거형태로 변모한 아파트는 단순히 안식처(보금자리)라는 기능보다 이재의 수단이고 신분상승의 지표로 각인되고 있다.
두 번째 목적은 주거정책의 허상을 규명하고자 한다. 허상의 사전적 의미는 “실제 없는 것이 있는 것처럼 나타나 보이거나 실제와는 다른 것으로 드러나 보이는 모습”이다. 주거정책에서 정부가 말하는 것과 실제 주거현실에는 큰 차이가 있다. 단순히 통계적인 부정확성이 아니라 정부가 인식하는 주거문제의 실상과 이를 바탕으로 한 주거정책은 거리가 멀다. 즉 주민들이 필요로 하고 절실히 요망하는 주거욕구를 충족하는 데 턱없이 부족하다. 왜 주거문제는 지속적으로 사회경제적 이슈가 되어 쉽게 해결되지 못하고 있는가? 그리고 정부의 주거정책이 매년 수차례 발표되고 다양한 주택프로그램이 시행되고 있지만 주거 빈곤층의 주거불안정은 해결되지 못하는 이유와 배경은 무엇인가를 논의하고자 한다.
국민의 주거실태를 충분히 점검, 분석하는 일부터 철저히 체계적으로 수행되어야 한다. 그리고 주거 빈곤층의 주거안정을 달성하기 위해서는 주거정책 장단기 로드맵이 필요하다. 정권이 교체될 때마다 바뀌는 정책은 매우 근시안적이고 정치적인 제스처(gesture)로 비쳐진다. 왜냐하면 그들이 집권하는 기간에만 유효한 프로그램이기 때문이다. 왜 우리는 주거의 백견대계(百年大計)를 만들지 못하고 있는가. 이 책은 기존의 주거정책의 한계를 극복하고 새로운 대안을 마련하기 위한 기초자료와 개념적 틀을 제공하고자 한다. 
이 책의 상당부분 내용은 필자가 평소 여러 신문과 잡지 등에 기고한 내용, 그리고 다양한 워크숍, 세미나 등에서 발제한 내용을 재정리한 것이다. 특히 2년여 동안 시론 칼럼(한국아파트 신문)에 게재한 글들이 많다. 이 책이 많은 학생, 연구자 그리고 정책당국자 및 일반인들에게 널리 읽힐 수 있기를 소망한다.
요즘 출판사들은 책을 발간하는 데에 어려움이 많다. 학생들이나 일반인들이 책을 구입하는 것을 꺼려 하기 때문이다. 아마 디지털 미디어의 영향이라 판단된다. 이러한 출판사의 어려움 속에서도 기꺼이 출판을 도운 박영사 박세기 부장 및 박송이 대리님에게 감사함을 전한다.

2018년 7월
하성규