월 1천만 원, 연 25%의 안정된 수익. 마치 그럴싸한 부동산 컨설팅 업체에서 하는 광고와 같다. 하지만 이 원고를 받아보는 순간, 내 생각은 완전히 달라졌다.
위 문장들은 사람들을 혹하게 하려고 만든 문장이 아니었다. 가능할 수 있는, 아니, 분명히 가능한 것이었다. 저자의 창업 과정과 이후 운영 과정을 고스란히 담은 이 책은 가히 고시원 창업의 바이블이라 말하고 싶다.

고시원 예비 창업자들을 넘어, 부동산 투자, 그리고 자영업을 시작하는 모든 사람이 꼭 봐야 할 책이라고 확신한다. 23년간 직장 생활 동안, 그리고 은퇴 이후 그가 한 업적 때문이다. 비전 수립과 성과평가시스템 구축, 조직 혁신 업무의 직장생활을 거쳐 경매, NPL, 갭투자 등을 직접 배우고 실행했으며, 공인중개사 자격증까지 취득했던 그가 어떻게 고시원 창업을 선택했는지가 이 책 안에 고스란히 담겨있다. 게다가 고시원 창업 이후 성공적인 운영을 위해 입주자들에게 행한 서비스 및 입주민 관리는 저자의 오랜 세월 관록이 아니면 절대 행할 수 없는 그 무엇이기 때문이다.

안정된 사업 아이템을 찾는 사람들, 고시원 창업을 생각하고 있는 사람들, 1인 사업 및 투잡을 고려하고 있는 모든 사람에게 최고의 조력자가 될 책임을 확신한다. 예비 창업자들의 모범적 안전지대로서, 월 1천만 원의 수익을 원하는 사람들에게 확실한 길잡이가 될 것이다.

책 속에서

25p 사업 아이템을 결정할 때, 필수 고려 요소는 딱 2가지, 안정성과 수익성이다. 안정성이 높으면 수익성이 떨어지고 수익성이 높으면 안정성이 떨어지는 것이 일반적이다. 두 가지 요소는 서로 상충관계이다. 다만, 필자가 보기에 고시원은 안정성과 수익성을 겸비한 흔치 않은 업종이다.

50p 고시원은 가장 마지막 단계의 주거지라 할 수 있다. 누구나 자가 주택을 희망한다. 그것이 어려우면 전세, 전세도 어려우면 월세, 월세도 어려우면 고시원이 가장 마지막 선택지가 된다. 그래서 아직도 많은 사람들이 고시원에 대한 편견을 가지고 있는 것이리라. 여기서 간과해선 안 되는 점은 전세나 월세의 형편이 되는데도 불구하고 고시원을 찾는 사람들이 있다는 것이다.

85p 필자에게 잠재고객이란, 필자가 운영하는 고시원에 한 번이라도 전화를 걸어 입실문의를 한 사람을 의미한다. 통화가 끝나면 잠재고객 폴더에 전화번호를 저장하고 특이사항에 대해서도 간단히 메모도 해 둔다.

<현장 Q&A 중>

Q 무인 판매점처럼 고시원도 오토로 운영할 수 있다고 하던데 정말인가요?
가능합니다. 다만, 고시원 인수 후 일정 기간 동안 오토로 운영이 가능할 만큼 시스템화하기 위한 사전 노력이 필요합니다. 무엇보다도 화질이 좋은 CCTV설치와 번호키(도어락) 설치는 필수입니다. 방을 보러 온 사람에게 CCTV를 보면서 전화로 방과 공용시설 안내가 가능해야 하고 즉시 입실하고자 하는 사람에게 방문을 열어 줄 수 있어야 하기 때문입니다.

Q 고시원을 하기에 좋은 위치는 어디일까요?
대부분의 고시원은 유동인구가 많은 역세권에 많이 자리 잡고 있습니다. 이런 고시원들은 일반적으로 권리금도 높고 월 임대료도 높습니다. 권리금 회수 기간이 짧고 투자금액 대비 수익률이 좋은 고시원이라면 그 고시원이 어디에 위치해 있든 문제가 되지 않습니다. 오히려 피해야 할 지역을 잘 체크할 필요가 있습니다.

Q 고시원 매물을 볼 때 어떤 점들을 중점적으로 봐야 할까요?
매물을 소개 받고 방문하여 고시원 시설을 둘러보고 나와도, 머릿속에 남아 있는 것이 별로 없어 기억이 잘 나지 않습니다. 그렇다고 다시 들어가서 보고 오기도 불편하지요. 매물을 보러 가기 전, 체크리스트를 준비할 것을 추천합니다. 본인 나름의 체크리스트를 만들고 시설을 보면서 또는 고시원을 나온 후 바로 기록을 하기를 바랍니다.

Prologue_ 나는 매우 평범한 50대 직장인이었다

Intro. 제2의 인생, 매의 눈으로 준비하다
부동산 공부를 시작하다/경매를 배우다/NPL을 배우다/갭투자를 경험하다/고시원 창업을 결심하다

- 高시원 高수익 100% 창업 성공 노하우
1. 공급 과잉 지역을 피하라

1장 절대 실패하지 않는 월 1천만 원 수익, 고시원 창업의 숨겨진 비밀
: 내가 고시원 창업을 선택한 5가지 이유
매우 안정된 사업 아이템이다
‘나’도 얼마든지 성공할 수 있다
신규 진입이 어려운 시장이다
투자 수익률이 매력적이다
1인 사업과 직장인 투잡에 적합하다

- 高시원 高수익 100% 창업 성공 노하우
2. 믿을 수 있는 조력자는 필수

2장 1개 건물을 가진 임대인보다 100개의 원룸을 가진 임차인이 되어야 하는 이유
: 고시원, 제대로 알면 반드시 성공할 수 있다
고시원의 용도
누가 고시원에 찾아오는가
고시원이라는 고정관념에서 벗어나라
보이지 않는 특수한 부동산 투자 시장
고시원 운영 성공 원칙

- 高시원 高수익 100% 창업 성공 노하우
3. 매물 방문 및 시설 확인 체크리스트

3장 마케팅, 맡기지 말고 맡아서 해라
: 高시원 高수의 100% 만실 노하우_ 1
맡기지 마라, 맡아서 해라
룸 앤 스페이스(ROOM&SPACE)를 공략하라
마케팅 비용 제로, 블로그, 홈페이지, 플레이스, 지도
사람을 당기는 응대 vs 밀어내는 응대
잠재고객은 반드시 존재한다

- 高시원 高수익 100% 창업 성공 노하우
4. 고정비용 확인 및 기타비용 예상

4장 창업자의 서비스는 반드시 소문이 난다
: 高시원 高수의 100% 만실 노하우_ 2
경청(傾聽) : 몸을 기울여 듣다
‘해주세요’ 말이 나오기 전에
작은 관심이 불러오는 커다란 변화
소프트웨어적 장점이 하드웨어적 단점을 극복한다

- 高시원 高수익 100% 창업 성공 노하우
5. 입실료와 수익률을 꼼꼼히 확인하라

5장 고시원 운영, 기본만 알면 누구나 할 수 있다
: 高시원 高수의 100% 만실 노하우_ 3
내 집보다 청결하게
아무리 강조해도 지나치지 않는 그것
입주민 입장에서의 다급하고 중대한 문제
장사꾼이 아닌 1인 기업으로 거듭나기 위해

특별 부록_ 고시원 창업 그리고 운영에 대한 모든 것
[S.T.O.R.Y 컨설턴트 강영식의 현장 Q&A]

에필로그_ 나는 건물 없이도 월세 받는다