부동산개발사업은 토지의 사용권 및 소유권을 취득하여, 그 토지에 대하여 건축물을 건축하거나 체육시설을 설치할 수 있는 개발행위허가를 받고, 그 토지 위에 건축물을 건축하거나 체육시설을 설치하고, 그 건축물이나 체육시설을 타인에게 공급하는 사업을 말한다. 이 책은 이와 같은 부동산개발사업의 정의에 따라 부동산개발사업을 위한 토지의 취득, 부동산개발사업 사업권, 건축물이나 체육시설의 공급과 관련하여 반드시 검토해야 하는 중요한 쟁점들에 대하여 설명하였다.
이 책은 총 5개 장으로 구성되었다. 제1장은 부동산개발사업의 정의와 절차 그리고 부동산개발사업의 기초적인 이해를 위한 관련 법률의 목적과 규율 대상 및 중요 용어를 설명한다. 제2장은 토지의 취득과 관련하여 반드시 검토하여야 하는 명의신탁 그리고 토지비 등 사업자금 조달을 위한 부동산신탁의 이해와 부동산개발사업과 수분양자를 보호하는 금지사항의 부기등기 및 소유권이전등기청구권 압류, 가등기, 체비지취득 및 채권자대위권 그리고 골프장개발사업을 위한 토지수용과 관련한 여러 쟁점을 설명한다. 제3장은 부동산개발사업 사업권의 정의와 사업권의 양도와 관련한 계약인수와 소유권이전등기청구권의 양도 시 유의할 점, 주식 양도담보와 주식 근질권의 행사에 의한 경영권 확보 방법, 주주총회 특별결의 필요 유무, 법인격을 남용하는 경우의 대처 방법, 신탁사의 공매로 골프장 부지를 취득할 경우 골프장사업권 및 입회비반환채무의 승계를 인정한 대법원 전원합의체 판결의 문제점과 향후 회원제 골프장 매입을 위한 전략, 부동산개발사업 사업권의 양도가 사해행위가 되는지 등 여러 복잡한 문제를 소개하고 해결 방안을 제시한다. 그리고 부동산개발사업 사업권의 가치를 산정하는 방안을 설명한다. 제4장은 공급질서를 교란하는 주택분양의 효력과 유치권과 관련한 여러 쟁점을 설명한다. 제5장은 독자들에게 부동산개발사업의 성공과 실패의 원인이 무엇이고, 사업의 단계마다 중요한 판단과 결정을 하기 위해서 반드시 검토해야 하는 것이 무엇인지를 간접적으로 경험할 기회를 제공하기 위해 재래시장 개발사업의 기획에서부터 건축물의 공급까지의 사례를 재구성하였다.


이 책의 제3장은 파산이 예상되는 건설사가 보증한 대출 채권과 우선수익권을 담보로 발행된 자산담보부기업어음(ABCP)을 이용하여 부동산개발사업 사업권을 빼앗고 입찰방해를 하여 사업 부지를 헐값에 매수하는 행위와 그 원인에 대하여 자세하게 기술하였다. 부동산개발사업 사업권의 가치와 부동산신탁 및 자산 유동화를 이해하는 데 좋은 사례가 될 것이다. 그러나 이와 같은 행위가 건설사의 손실과 금융기관의 부실로 이어지면서 저축은행사태와 같은 상황이 발생하였다. 그리고 금융기관의 부실은 국민의 혈세로 만들어진 엄청난 금액의 공적자금을 투입하게 하고, 결국 모든 손해는 국민이 부담한다. 그리고 이 책에서 설명하고 있는 대부분 사례는 실제로 부동산개발사업이 중단되거나 부동산개발사업자가 수차례 변경되면서 큰 비용이 발생한 경우다. 그렇다면 이와 같은 부동산개발사업과 관련한 비용을 줄이는 방안은 무엇일까?
첫째, 부동산개발사업자와 대출금융기관의 부동산개발사업에 대한 정확한 이해가 필요하다.
부동산개발사업자가 중요한 순간에 판단을 잘못하거나 대출금융기관이 부동산개발사업의 여러 쟁점에 대한 해결책을 잘 알지 못하고 단순히 건설사의 책임준공이나 신용보강을 담보로 대출을 실행할 경우 시행사와 건설사에서 금융기관으로 이어지는 연쇄 파산이 생길 수 있다.
둘째, 불필요한 소송의 자제와 합의를 위한 노력이 필요하다.
부동산개발사업은 다양한 당사자들의 이해관계가 충돌한다. 모든 이해관계의 충돌이 소송이나 분쟁으로 이어진다면 사업 기간과 타이밍이 가장 중요한 부동산개발사업은 실패할 가능성이 크다. 부동산개발사업에서 소송은 절대적으로 필요한 경우에 최소한으로 제기되어야 한다. 소송을 당하는 경우라도 본질적으로 소송이 가진 소송지연과 판결의 예측 불가능성이 부동산개발사업을 실패로 이끄는 중요한 원인임을 염두에 두고 소송수행을 해야 한다.
셋째, 사후적인 감독과 책임의 강화를 위한 제도가 필요하다.
부동산개발사업자나 대출금융기관 및 신탁사의 법 위반이나 도덕적 해이를 방지하기 위해서는 시장을 위축시킬 가능성이 있는 사전 규제보다는 사후적으로 지속적인 감독을 강화하고 관련자의 범법 행위에 대하여 무거운 책임을 물을 수 있는 관련 법규의 보완이 필요하다.
넷째, 행정절차의 간소화를 위한 통합심의의 확대가 필요하다.
최근 수도권 주택공급 증대를 위하여 도시정비법이 개정되어 공공재개발과 공공재건축의 경우는 개발행위허가(사업시행계획인가)를 위한 건축심의, 경관심의, 교육환경평가, 지구단위계획심의, 교통영향평가, 재해영향평가, 환경영향평가를 통합해서 심의한다. 이와 같은 통합심의는 정부나 한국토지주택공사가 사업주체인 공공재개발이나 공공재건축사업만이 아니라 민간이 사업주체인 모든 부동산개발사업에 확대 적용하여야 한다. 신속한 부동산개발사업을 위한 행정절차의 간소화와 통합심의의 확대는 부동산개발사업으로 인한 비용을 줄이는 중요한 방안이다.


이 책은 부동산개발사업의 정의에 기초하여 처음부터 끝까지 일관성을 유지하면서 논리적으로 서술하려고 노력하였다. 우선 이해가 안 되는 부분은 지나치면서 전체를 한 번 읽기를 바란다. 개별 쟁점의 이해도 중요하지만, 부동산개발사업이라는 숲을 볼 수 있는 안목을 키우는 것이 부동산개발사업에서 성공할 수 있는 제일 좋은 방법이라고 생각한다.
이 책이 진행 중인 부동산개발사업은 좀 더 안전하고 효과적으로 수행하고, 위기에 닥친 부동산개발사업은 최소의 비용으로 위기를 탈출하는 데 일조가 되기를 바란다.

2021년 6월
우덕성

서 문

제1장 부동산개발사업의 이해
Ⅰ. 부동산개발사업의 정의
Ⅱ. 부동산개발사업의 일반적인 절차
Ⅲ. 부동산개발사업의 이해를 위하여 알아야 할 사항

제2장 토지 취득과 관련한 쟁점
Ⅰ. 명의신탁
Ⅱ. 신탁
Ⅲ. 금지사항의 부기등기(수분양자와 주택조합원을 보호하는 제도)
Ⅳ. 소유권이전등기청구권에 대한 압류
Ⅴ. 가등기
Ⅵ. 체비지의 취득
Ⅶ. 채권자대위권
Ⅷ. 골프장개발사업과 토지수용

제3장 부동산개발사업 사업권
Ⅰ. 부동산개발사업 사업권의 정의 및 실무상 쟁점
Ⅱ. 개발행위허가의 법적 성질
Ⅲ. 계약인수(당사자 지위의 변경)
Ⅳ. 소유권이전등기청구권의 양도와 매도인의 동의나 승낙
Ⅴ. 주식 양도담보 및 주식 근질권
Ⅵ. 부동산개발사업 사업권의 양도와 주주총회의 특별결의
Ⅶ. 사업권 양도와 법인격 남용(채무면탈에 대한 대처 방법)
Ⅷ. 골프장 부지의 공매와 사업권 및 입회비반환채무의 승계
Ⅸ. 부동산개발사업 사업권의 양도와 사해행위취소(사업권의 가치)
Ⅹ. 사업권 탈취와 입찰방해(법 위반과 도덕적 해이)
ⅩⅠ. 부동산개발사업과 관련한 사회적 비용을 줄이는 방안

제4장 건축물의 공급과 관련한 쟁점
Ⅰ. 실무상 쟁점
Ⅱ. 공급질서 교란 금지
Ⅲ. 유치권

제5장 부동산개발사업의 재구성
Ⅰ. 재구성의 필요성
Ⅱ. 재구성 부동산개발사업의 줄거리
Ⅲ. 부동산개발사업의 재구성
Ⅳ. 부동산개발사업의 재구성을 끝내며

후 기
본서에 인용된 판결
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