책 속에서

머리말

2007년 1월 ‘부동산개발학’을 시작으로, 2016년 3월 「부동산개발론(제3판)」을 출간한 지도 벌써 6년이 지났다. 지금까지의 부동산시장은 양호한 입지의 땅만 확보하면 무조건 돈을 버는 독점구조였으나, 2020년을 기하여 제4차 산업혁명과 코로나19 사태로 사람과 사물, 사물과 사물, 정보와 자금의 이동하는 방식이 완전히 바뀌면서 독점구조가 깨져버렸다. 그러므로 부동산가치를 높이려면 양호한 입지의 개발상품을 고르는 데 그치지 않고 수요자에게 어떤 브랜드가치나 서비스를 제공할지 전략적으로 사고해야 한다.
정보통신기술(ICT)의 발달로 IT 기술과 통신기술이 다른 산업과 연결되고 융합되는 산업 환경의 변화를 의미하는 제4차 산업혁명의 시대에 접어들었다. 이로 인해 데이터를 다양한 방법으로 수집하고 이를 클라우드 빅데이터로 만들어 인공지능(AI)으로 제조, 서비스, 스마트데이터 분야로 구분함으로써 보다 안전하고 편리한 삶을 영위할 수 있다.
또한, 스마트데이터를 통한 정보 분석으로 예측가능케 하여 홍보활동이나 마케팅전략에 활용할 수 있다. 이는 결국 부동산개발사업에도 프롭테크라는 이름으로 개발사업의 여러 분야에서 활용할 수 있게 되었다. 즉 부동산개발환경에 엄청난 변화가 일어났다. 이와 함께 코로나19로 인한 온라인 교육, 재택근무, 온라인 쇼핑, 온라인 뱅킹업무 등 비대면 분야의 사업도 급격하게 발전하게 되었다.
특히 제4차 산업혁명시대 전국 도시계획, 스마트시티, 전자지도 등과 지목이 전답이나 임야에 적용되는 자연생태도, 경사도, 임상도, 등고선 등 760여 개 공간정보를 현행법 기준에 따라 확인하고 분석할 수 있는 플랫폼인 GisLaw가 등장하였다. 이를 활용한다면 개발사업 관련법규 검토와 입지분석 그리고 상권분석도 제한적이나마 기본적으로는 가능하다. 최근에는 부동산·공간 빅데이터/AI 전문기업, 빅밸류의 플랫폼과 Richgo Mas는 우리나라 부동산에 관한 빅데이터를 수집하고 인공지능을 통해 입지분석과 시장분석을 자세히 할 수 있게 되어, 지금까지의 인적자원과 비용 그리고 시간을 단축할 수 있다. 그러나 아직까지 완벽하지 않고 이들 플랫폼을 활용하여 입지분석을 하거나 미래 가격을 추정할 때 입지요인과 가격에 미치는 요인들이 워낙 많기 때문에 현재 시점에서 실제로 조사한 입지환경이나 분양가격 그리고 임대가격 등을 제외한 미래 변화 가능한 입지분석과 장래 분양가 등의 추정가격을 그대로 맹신해서는 안 된다. 왜냐하면 부동산입지는 해당 부지 주변지역의 법?행정적 요인, 사회·경제적 요인, 자연적 요인이 있는데, 이 요인들을 어떻게 조합하여 적용했는지에 따라 해답이 다르게 나타날 수 있기 때문이다. 그러므로 부동산개발업자가 직접 조사한 주변 입지환경과 장래 변경이 예정된 입지환경 그리고 미래 거시경제지표들과 관계를 참고로 하여 장래 추정가격도 예측하여야 하기 때문이다. 빅밸류와 Richgo의 홈페이지 참조.

결국 제4차 산업혁명과 코로나19 사태는 앞으로 5∼10년 이내 우리나라에서 강력한 구매력을 갖춘 MZ세대들의 트렌드가 대세로 자리매김할 것으로 예상된다. 이들은 디지털시장에서 디지털자산을 NFT로 거래하는데, NFT는 블록체인을 기반으로 하고 있어 소유권 및 판매 이력 등의 관련정보가 모두 블록체인에 저장되어 최초 발행자 등을 언제나 확인할 수 있어 위조가 불가하다. 즉 그들은 기성세대와는 완전히 다른 라이프스타일을 가졌다. MZ세대들은 오프라인보다 온라인 시장에 익숙해 디지털시장(음원저작권, 사진과 가상화폐, 가상부동산, 실물 조각부동산 등)에서 거래하고 있으며, 가상세계는 물론 가상공간과 현실공간을 넘나드는 메타버스와 같은 복합세계에서 활동하며 플랫폼을 통하여 건물과 같은 실물 부동산도 쪼개기 거래를 하고 있다.
앞에서는 언급한 것과 마찬가지로 디지털시장의 발달로 물리적 공간가치가 축소되면서 부동산의 가치는 입지만으로 결정되는 것이 아니라 브랜드, 서비스, 전략, 기술 등 다양하고 독창적인 요소로부터 영향을 받게 된다. 이로 인해 부동산개발업자(디벨로퍼)들도 엄청난 개발환경변화에 직면하게 되었다.
아울러 미국과 중국 및 EU 등 선진국은 물론이고 글로벌 각 국가들은 2020년 3월경 코로나19 팬데믹이 발생하자 경기침체를 막고자 과잉공급한 유동성과 저금리의 자금은 코로나19로 인해 산업현장으로 들어가지 않고 주식시장과 주택시장으로 몰려 2021년 10월글로벌 국가들의 주택가격은 상승하였으며, 주식시장은 역사상 최고치를 기록하며 버블이라는 말이 자연스럽게 흘러나오고 있다. 그런데 백신의 개발과 함께 거리두기로 경기가 조금씩 살아나다가 선진국을 중심으로 백신이 어느 정도 접종되자 보복소비가 일어나는 와중에 2022년 2월 24일 러시아의 우크라이나 침공으로 전쟁이 발발하자 공급망 봉쇄로 급격한 에너지가격 및 원자재가격 상승은 생산자 및 소비자 물가상승으로 이어져 인플레이션을 촉발된 계기가 되었다. 2021년 8월, 미국은 7월 FOMC 회의록을 공개하자 다수의 연준 의원들이 올해 하반기에 테이퍼링(국채 및 MBS 채권매입을 축소하는 것)을 시작해야 한다고 주장하고 있다. 이러한 와중에 델타변이 바이러스의 확진자가 미국을 중심으로 급속히 늘어나자 스태그플레이션 우려도 함께 나오고 있다. 2022년 6월에는 미국의 소비자물가지수 CPI가 9.1%로 고점을 기록하는가 하면 EU와 영국도 수십 년 만에 맞는 물가상승률이 금리를 급격히 인상하는 계기를 촉발하였다. IMF, WB, OECD 같은 기관들은 수개월이 지나면서 지속적으로 세계경제성장률을 하향하고 있는데 이는 우크라이나 사태와 중국에서 코로나19 재확산으로 인한 공급망이 봉쇄되어 원유를 비롯한 원자재가격과 식료품가격 폭등에 기인한 것이다. 이를 종합하면 거시환경은 우크라이나와 러시아전쟁, 대만의 지정학적 리스크, 미?중 패권전쟁, 중국봉쇄 및 시진핑 1인 사회주의체제로 전환, 코로나19의 변이종 출현 및 확장, 이상기후 등의 다중복합인플레로 유로존과 영국 등 사상최고 내지 수십 년 만에 물가가 상승하자 물가를 잡고자 미국을 비롯한 단기간에 큰 폭으로 금리인상을 단행함으로써 초불확실성이 존재하는 것이 사실이다. 글로벌 3대 신용평가기관뿐만 아니라 글로벌 대기업 CFO들도 스태그플레이션을 경고하였다. 결국 미 연준은 11월까지 FOMC회의에서 매우 이례적으로 기준금리를 75bp라는 자이언트스텝으로 4회 연속하여 금리를 인상하기에 이르렀다. 이렇게 되자 경기침체의 경고음이 글로벌 각국에서 점점 커지고 있다. 이와 같이 거시환경이 불확실한 상황에서 필자는 25년간 부동산 대학원 강단에서 이론을 교육하고, 또 다른 25년간 건설·개발의 전반적인 실무경험, 도시계획위원, 토지평가위원, 분양가심사위원 등을 역임한 경험 및 현대, 삼성, 대우 그룹, 부동산개발협회의 특강과 건대, 고대, 매경, 금융기관 등의 최고위과정 특강 등 여러 분야에서 체험한 이론과 실무적인 경험을 토대로 하여 본 교재를 작성하였다. 뿐만 아니라 부동산 입지의 중요성이 감소되고, 새로운 트렌드에 맞는 심도 있는 개발론(이론과 실무) 교재를 집필하여 부동산개발 관련 국가 및 지자체, 금융기관, 기업체 등과 대학원과 실무자들이 이 교재를 통해 거시경제환경과 제4차 산업혁명과 코로나19로 인한 패러다임 변화에 대응할 수 있도록 하고자 한다.
그동안 수많은 독자 여러분과 교재로 채택해 주신 선생님들이 부동산개발론 제3판까지 끊임없는 사랑으로 애독해주셔서 진심으로 감사의 말씀을 드린다.
이에 보답하고자 이번에 집필하는 「최신 부동산개발론」은 제4차 산업혁명으로 인한 프롭테크(스마트시티, 스마트홈, 스마트빌딩, 스마트팩토리, 스마트물류, 스마트팜 등)와 MZ세대들이 거래하는 디지털시장, 부동산개발관련 분야의 플랫폼의 활용방안, 자본시장과 금융시장 그리고 클라우드 빅데이터를 활용하여 인공지능을 통한 상권분석, 마케팅전략, 홍보활동에 적용하는 등 부동산개발론도 융·복합적인 학문으로 변화를 모색하고, 최근 부동산개발환경의 흐름에 선두에서 리드하면서 이론적인 부분을 실무에 적용할 수 있는 지침서가 될 수 있도록 노력하였다.
이로 인해 「최신 부동산개발론」의 내용에는 이러한 변화를 고려하고 그동안 개정된 수많은 개발관련 법?제도들을 수정하고 보완하여 다음과 같은 부분에 중점을 두어 집필 하고자 노력하였다.
첫째, 지금까지의 부동산개발사업은 오프라인에서 이어졌기 때문에 무엇보다도 물리적 공간을 중시하는 입지가 중요하였는데 제4차 산업혁명과 코로나19로 인해 물리적 공간을 초월하여 온라인공간과 디지털공간으로 이동함에 따라 이에 대응하고자 입지의 중요성을 축소하고 수요자의 니즈에 부합하는 다양한 콘텐츠와 독창적인 아이디어를 활용하는 트렌드에 맞는 개발사업을 할 수 있도록 내용을 보완하고 수정하였다. 그리고 불확실성시대 부동산개발사업에서 무엇보다도 중요한 것이 개발시점 포착이나 리스크를 줄이기 위해 장·단기 개발사업을 분류하고 각 사업별 시행시기를 결정하고자 타이밍이라고 하는 글로벌 및 국내 거시환경 분석을 좀 더 철저히 실시하였다. 이런 3가지를 중점으로 해서 제4차 산업혁명과 코로나19로 인한 개발환경변화와 개발업자의 개발전략이란 제목으로 제1장의 맨 처음 한 절을 할애하여 상세히 기술하였다.
둘째, 부동산의 개발사업을 성공적으로 추진하기 위해서는 무엇보다도 기초적이고 필수적인 지식인 부동산특성과 부동산의 특성이 부동산개발사업에 미치는 영향을 새로운 스마트 개발환경과 트렌드에 맞게 보완하여 설명하였다.
셋째, 부동산개발사업의 일반적 절차에서 개발업자의 역할과 단계별 개발업무와 참여자들의 역할을 설명하였다. 그리고 제4차 산업혁명과 코로나19 이후 개발 환경변화에서 새롭게 등장한 입지의 중요성 감소, 앞으로 구매력이 강한 MZ세대들의 트렌드, 개발의 거시적 환경변화 등을 고려하여 극대의 수익률을 위해 리스크를 극소화하고자 하는 디벨로퍼들에게 도움을 주는 데 역점을 주었다.
넷째, 부동산개발관련 필요지식을 기술하고 이들의 활용방법을 제3장에서 부동산의 융복합화, 프롭테크 활용 등 스마트환경에서 새로운 최근 트렌드에 맞게 제시함으로써 초보 디벨로퍼들까지도 쉽게 이론적 필요지식을 부동산개발 실무에 적용할 수 있도록 노력하였다.
다섯째, 부동산개발사업의 추진여부에 대해 최종 의사결정에 영향을 미치는 부동산개발사업타당성 분석을 제4장에서 스마트환경과 최근 트렌드에 맞게 설명하였다.
여섯째, 최근 부동산개발업의 현황과 당면과제를 제5장에서 제4차 산업혁명과 코로나19이후 개발환경의 변화에 맞추어 제시하고 이를 통하여 선진국형 개발사업 방식을 참고하여 개발사업을 추진할 수 있도록 노력하였다.
일곱째, 부동산정책과 역사적 조망을 통하여 우리나라 부동산개발 역사를 제6장에서 조명하고 이를 통해 국가는 기간별 부동산정책의 장·단점을 고찰함으로써 시사점을 발견하고 앞으로 올바른 부동산정책을 수립하는 데 도움이 될 수 있도록 하였으며, 민간개발업자들은 부동산 정책 실패 사례로부터 교훈을 얻고 보다 성숙하고 선진국형 디벨로퍼가 될 수 있도록 도움을 주고자 하였다.
여덟째, 부록에 실은 ‘건축법 시행령’ [별표 1]을 수록하여 독자들의 편의를 도모하고자 하였다.
정년퇴직을 맞아 「최신 부동산개발론」을 출간할 수 있도록 지혜와 건강을 주신 하나님께 먼저 감사를 드린다.
바쁘신 가운데 본 교재에 수록한 설계도면을 쉽게 이해할 수 있도록 작성해 준 해마루 건축설계 사무소 정경운 대표에게 지면을 통해서 감사의 마음을 표한다.
마지막으로 「최신 부동산개발론」의 출판을 흔쾌히 허락해 주신 출판사 박영사 안종만 회장님과 안상준 대표님께 깊은 감사를 드린다. 아울러 이 교재가 정교하게 완성될 수 있도록 편집과 교정에 수고해 주신 사윤지 선생님과 기획?마케팅 정연환 과장님, 표지디자인 벤스토리, 마지막으로 제작에 고철민 차장님과 조영환 대리님에게도 마음속으로 깊은 감사를 드린다.

2023년 2월 1일
미래 도시 연구소에서 저자 씀

제1장
부동산개발론의 기초

제1절 부동산개발환경변화와 디벨로퍼의 대응전략 4
1. 제4차 산업혁명시대 도래　　4
2. 부동산시장의 글로벌화　　7
3. 부동산시장의 융·복합화　　8
4. 부동산 관련 인구 및 가구와 경제패턴의 변화　　10
5. 부동산개발환경변화에 따른 개발투자 전략　　10
6. 글로벌 거시경제 및 부동산시장 환경변화에 따른 디벨로퍼 대응방안　　15
제2절 부동산의 특성이 개발에 미치는 영향 42
1. 부동산의 개념과 분류　　42
2. 부동산의 특성　　42
3. 부동산의 특성이 개발사업에 미치는 영향　　43
4. 부동산개발사업에 공부서류와 용도지역의 가능 건축물 활용방법　　47
제3절 부동산개발의 개념과 종류 55
1. 부동산개발의 개념　　55
2. 부동산개발 관련 유사개념 　　56
3. 부동산개발의 종류　　59
4. 부동산개발업의 한국표준분류방식에서의 규정　　72
5. 부동산개발사업의 특징　　73
제4절 부동산개발론의 학문적 성격과 위치 74
1. 부동산개발론의 정의　　74
2. 부동산개발론의 위치　　75

제2장
부동산개발의 일반적 절차

제1절 부동산개발과정과 개발업자의 역할 82
1. 부동산개발과정의 종류　　82
2. 부동산개발업자의 역할 및 참여자　　84
제2절 개발 단계별 수행 작업 및 참여자의 역할 87
1. 개발과정 단계별 수행 작업　　87
2. 부동산개발과정에 참여하는 전문가의 역할　　97
3. 공공의 역할　　107
제3절 부동산개발사업의 리스크 관리 109
1. 부동산개발 리스크의 개념　　110
2. 개발 리스크의 분류 및 리스크 정량화 시도　　110
3. 부동산개발사업 리스크 유형　　111
제4절 부동산개발사업의 단계별 리스크 관리 113
1. 사업구상 단계　　113
2. 예비적 타당성 검토단계　　114
3. 부지확보 단계　　117
4. 사업타당성 분석단계　　119
5. 협상 및 계약체결 단계　　121
6. 건설단계　　122
7. 마케팅 단계　　123
8. 운영 및 관리 단계　　125
제5절 부동산개발사업의 각 단계별 필요지식 126
1. 사업구상 단계　　127
2. 예비적 타당성 검토단계　　128
3. 부지확보 단계　　129
4. 사업타당성 분석단계　　130
5. 협상 및 계약체결 단계　　133
6. 건설단계　　134
7. 마케팅 단계　　134
8. 운영 및 관리 단계　　135
9. 기타　　135

제3장
부동산개발사업의 단계별 필요지식 활용

제1절 사업구상 단계 140
1. 부동산 공부서류에 관한 필요지식 활용　　141
2. 현장조사 방법 　　145
3. 토지이용계획확인서에 나타난 용도지역/지구 활용　　145
제2절 예비적 타당성 검토단계 149
1. 관련계획 및 법규에 관한 필요지식 활용　　150
2. 인?허가　　154
3. 부동산 입지분석 　　165
4. 부동산 시장조사?분석　　167
5. 예비설계 및 경제성분석　　171
제3절 부지확보 단계 173
1. 토지(부지) 확보 및 필요지식 활용　　173
2. 토지(부지)를 직접 매입하는 방법　　174
3. 경매?공매에 의한 방법　　180
4. 지주공동사업에 의한 방법　　181
제4절 사업타당성 분석단계 182
1. 부동산개발관련 주요법률과 필요지식 활용　　182
2. 부동산시장의 종합분석　　201
3. 상권분석　　209
4. 부동산 투자분석　　213
5. 부동산평가 및 간이타당성분석　　224
제5절 협상 및 계약체결 단계 235
1. 사업약정서에 관한 필요지식 및 활용방법　　236
2. 자금조달에 관한 필요지식 및 활용방법　　249
3. 공사도급과 설계(감리포함)계약에 관한 필요지식 및 활용방법　　266
제6절 건설단계 267
1. 건설관리자로서 필요지식 활용　　267
2. 제4차 산업혁명에 따른 프롭테크 활용방법　　268
제7절 마케팅 단계 269
1. 마케팅전략과 필요지식 활용　　269
2. 시장점유마케팅전략(전통적인 마케팅전략)　　270
3. 고객점유마케팅전략(소비자중심 마케팅전략)　　273
4. 관계마케팅전략　　274
제8절 운영 및 관리 단계 274
1. 부동산관리와 필요지식 활용　　274
2. 부동산관리의 의의와 영역별 구분　　275
3. 부동산관리의 단계별 주요 내용　　276

제4장
부동산개발사업의 타당성분석

제1절 부동산개발사업의 타당성분석 의의 및 진행과정 284
1. 부동산개발사업의 타당성분석의 의의　　284
2. 부동산개발사업의 타당성분석 진행과정　　286
제2절 부동산개발여건분석 289
1. 공부서류 검토 및 현장조사　　289
2. 관련계획 및 법규검토　　290
3. 입지분석　　292
4. 시장조사·분석　　302
5. 부동산 상권분석　　312
6. S?W?O?T 분석 　　319
7. 개발컨셉설정 및 개발전략수립　　320
제3절 개발계획 및 건축계획에 관한 이해 322
1. 토목에 관한 이해　　324
2. 건축에 관한 이해　　325
3. 전기·기계설비에 관한 이해　　331
4. 조경(건축법상)에 관한 이해　　331
5. 지형, 지세, 지적, 지질 등의 물리적인 요소에 관한 이해　　332
6. 건축예비설계에 관한 이해　　333
제4절 경제성(재무적 타당성) 분석 344
1. 사업수지분석의 전제조건과 수입?비용 구성요소　　345
2. 사업수지분석 방법　　347
3. 투자분석기법　　350
4. 부동산 재무적 타당성 분석 사례　　355
제5절 결론 및 건의사항 360
1. 사업타당성 분석의 요약정리　　360
2. 시사점 및 건의사항　　361
3. 부동산개발 종합 사업타당성 분석 및 사업계획서 수립　　362

제5장
최근 부동산개발업의 현황과 당면과제

제1절 부동산개발업의 현황 368
1. 한국표준산업분류방식에서의 개발업 현황과 부동산개발업의 정의　　368
2. 국내 부동산개발업의 구조의 개편 배경　　370
3. 국내 부동산개발업의 현황과 문제점　　371
4. 부동산개발업의 법률제정과 전문 인력 사전교육현황　　374
제2절 부동산개발사업의 추진동향과 실태 375
1. 공공개발사업　　375
2. 민·관합동개발사업　　376
3. 민간개발사업　　379
4. 부동산개발 전문가 참여시기 및 설문조사 여부　　384
제3절 외국의 개발업자(Developer) 사례 386
1. 미국　　386
2. 일본　　389
3. 싱가포르　　392
제4절 부동산개발업의 당면과제와 지향해야 할 방향 393
1. 부동산개발실태의 문제점 및 시사점　　393
2. 국내 부동산개발업의 당면과제　　396
3. 국내 부동산개발업의 지향해야 할 방향　　397

제6장
부동산개발정책과 역사적 조망

제1절 부동산개발정책 404
1. 정부의 부동산시장 개입과 국토계획 체계　　404
2. 국토종합개발의 변천　　406
3. 도시개발정책의 변천　　410
4. 택지개발제도의 변천　　413
제2절 부동산개발의 역사적 변천과정 416
1. 1960년대 이전(1945~1961)　　416
2. 1960년대(1962~1970)　　416
3. 1970년대(1971~1980)　　418
4. 1980년대(1982~1991)　　421
5. 1990년대(1992~1997)　　424
6. 1990년대 후반(1998~1999)　　430
7. 2000년대(2000~2006)　　431
8. 이명박 정부의 부동산대책　　455
9. 박근혜 정부의 부동산대책 　　466
10. 문재인 정부의 부동산대책　　474
11. 윤석열 정부의 부동산대책　　486
제3절 부동산 시설별 시장동향과 개발의 역사적 조망 496
1. 주거시설　　496
2. 업무시설　　510
3. 판매시설　　526
4. 산업용 시설　　545
5. 토지시장　　566

용어정리 573
건축법 시행령 [별표 1] 583
참고문헌 595
찾아보기 601