통계분석으로 살펴보는 대한민국 부동산의 현주소

이 책에서는 지난 20년간의 주택시장을 살펴보며 각 정부의 정책을 자세히 들여다보았다. 집권 정부가 바뀔 때마다 부동산시장 안정과 부양 사이에서 완전히 방향을 바꾸며 엇갈린 정책을 펼치면서 부동산시장은 더욱 혼돈으로 빠져들었다. 서로 다른 정책 목표들이 충돌하거나 목표와 정책 수단이 어긋나기도 했다. 노무현 정부는 투기수요 억제와 규제 강화를 통해 부동산가격을 안정시키려는 목표를 줄곧 추진했으나, 수요가 높은 지역의 재개발·재건축 공급을 축소하는가 하면, 저금리와 과잉 유동성이 주택가격 상승의 원인이었는데도 금융완화정책을 오히려 지속·확대했고, 국토균형개발을 추진하면서 집값의 절대적 비중을 차지하는 토지가격을 빠르게 상승시켰다. 이명박 정부는 주택시장을 부양하려고 했으나 민간 건설 주택보다 수요자에게 혜택이 큰 보금자리주택 정책 등 공급 확대 정책으로 민간 건설경기를 오히려 위축시키고 전세대란을 겪었다. 박근혜 정부에서 추진한 경기 활성화 정책 ‘초이노믹스’와 공급 억제 정책은 문재인 정부 시기 가장 큰 효과를 발휘했다. 필요할 때 바로 공급할 수 없어 수요와 공급이 불일치하는 주택시장의 특성, 시차를 두고 효력이 발생하는 정책 효과, 정부가 통제할 수 없는 거시경제 변수들이 결합해서 예기치 않았던 결과로 나타난다. 새로 출범한 정부의 정책은 시장의 변수들과 결합해서 어떤 결과로 이어질 것인가?

부동산 버블에 관한 논의에서 일본의 버블 붕괴는 늘 빠지지 않고 거론되는 대표 사례다. 그런데 비슷한 시기 우리나라도 부동산 버블 붕괴를 겪었다. 1986년 말부터 1991년 중반까지 불과 5년 사이 국내 주택가격은 약 2.2배 상승했다. 최근의 주택가격 상승이 2002~2021년까지 20년간 2.9% 상승한 것과 비교하면, 당시의 급등세가 얼마나 가팔랐는지 알 수 있다. 그러다 1991년 중반부터 1992년 중반까지 약 1년간 주택가격이 전국 13.2%, 서울 18.9% 떨어졌다. 이후 부동산시장이 안정되면서 조금씩 가격을 회복하다 외환위기가 발발하며 1998년 전국 주택가격이 전년동기대비 약 14%가량 하락했다. 이렇게 10년 가까이 부동산시장 침체를 겪으면서도 우리나라가 일본과 다른 길을 걸었던 이유는 무엇일까? 저자는 당시 한·일 부동산 버블의 양상이 어떻게 달랐는지 분석하는 한편, 1990년대 초반과 2020년대 초반 한국의 거시경제 환경과 인구구조, 경제 여건을 비교함으로써, 버블 붕괴 후에도 경제가 연착륙할 수 있는 조건을 살펴본다.

이 책은 거래가 이루어지지 않고 가격도 하락하지 않는 주택시장 스태그플레이션이 부채 감소와 주택가격 하락의 악순환을 낳는 부채 디플레이션으로 이어지는 메커니즘과 가계부채 부실이 심화되어 금융위기로 이어지는 총체적인 가계부채발 복합불황 가능성을 살펴봄으로써 우리 경제가 직면한 현실을 본격적으로 분석한다. 부동산가격이 장기적으로 우상향한다는 것이 사실일지라도 당장의 경제적 고통을 감내할 수 없다면 개별 주체에게 장기적 상승은 무의미하다. 북유럽 3국은 부동산 버블 당시 가격이 4배, 심지어 9배 급등했다가 1/4 토막이 났다. 미국의 서브프라임모기지 사태는 전 세계적인 금융위기로 이어져 금융기관들의 파산과 대대적인 실업 사태로 이어졌다. 버블 붕괴가 금융위기로 이어지면 부동산 투자 여부와 상관없이 다수의 피해자를 양산하게 된다.

인구구조 변화와 주택시장의 미래

3부에서는 다가올 주택시장의 미래를 구체적으로 다룬다. 인구 감소와 수도권 집중 추세 속에서 2기 신도시보다 서울에 더 가까운 곳에 3기 신도시를 조성하게 되었다. 전체 인구가 감소하지만 지역별로 균등하게 감소하지 않고 남은 인구가 특정 지역에 몰리는 상황에서, 수요가 높은 지역은 택지가 부족하고 그렇지 않은 지역은 사업성 부족으로 주택공급이 어렵다. 따라서 앞으로는 신규 택지를 지정해서 신도시를 조성하기보다는 재건축을 통해 신규 주택을 공급하게 될 가능성이 크다.

‘노후신도시 재생특별법’이 제정 논의가 진행 중이다. 건설된 지 30년이 된 1기 신도시에, 도시계획에 따른 복잡한 사업절차를 간소하게 적용하고 용도지역·층고제한·용적률·임대주택 의무비율 등 건축규제를 완화해주는 법을 만들어 양질의 주택을 10만 호 이상 추가 공급하기 위한 기반을 마련하려는 취지의 법안이다. 1기 신도시 아파트와 비슷한 시기에 입주한 전국 택지지구 아파트 단지도 형평성을 내세워 특별법 적용을 요구할 것이다. 2기 신도시 역시 일찌감치 특별법 제정에 적극적으로 나설 것으로 예상된다. 지금도 재건축 연한을 한참 넘기고도 재건축이 추진되지 않는 아파트가 많다. 노후아파트가 절반 이상이 되면, 재건축 대상이 되는 아파트와 그렇지 않은 아파트는 주택시장을 어떻게 바꿔 놓을까?

한편, 1인 가구 급증과 세계에서 가장 빠른 고령화로 주거 다운사이징이 진행될 예정이다. 동시에 재택근무와 가내 창업·부업이 일반화하면서 주거공간을 다기능화·복합화하는 경향도 나타나고 있다. 1, 2인 가구 급증 추세에도 불구하고, 최근 몇 년간 중형아파트 매매가 상승률이 가장 높았다. 베이비부머는 아동기, 청년기, 중년기 등 인생 전환기를 맞이할 때마다 늘 대한민국에 새바람을 몰고 왔다. 노년으로 들어선 베이비부머는 세상을 어떻게 변화시킬까?

생산인구 감소로 잠재성장률이 지속해서 하락하고 이에 따라 부동산 직접투자 리스크가 증가하면, 자산을 쉽게 현금화할 수 있는 방향으로 임대차시장의 구조가 변화하고 부동산 간접투자시장이 성장할 것으로 예상된다. 경제 여건이 변화하면 적자가 발생할 수 있는 주택연금의 손익구조를 개선하기 위해 세대 공유 주택연금 방안을 제시했다. 국민연금 개혁처럼 주택연금 개혁도 미루지 말고 해결해야 할 과제다.

서문

1부 지난 20년간의 부동산시장
1장 국내 주택시장 가격 분석
2장 한국과 일본의 버블 붕괴 사례
3장 정권에 따라 엇갈린 부동산정책

2부 점증하는 가계부채 위험
4장 악화일로의 가계 재무상태
5장 가계부채 문제의 현주소
6장 가계부채발 복합불황

3부 인구구조 변화와 주택시장의 미래
7장 인구구조 변화가 몰고 온 새로운 주거 트렌드
8장 대한민국 주택시장의 미래

부록 : 전국 109개 지자체 2004~2021 매매가 동향
에필로그