책 속에서

[머리말]

우리나라에 본격적으로 부동산 간접투자 시장이 커지면서 수익형 부동산에 투자하는 부동산 펀드나 부동산투자회사들이 많아졌습니다. 특히 이런 회사들의 실제 소유자나 투자자들은 외국계 국부펀드나 해외 부동산 투자회사들도 상당히 많은 편입니다.

제가 2004년 대학을 졸업하면서 부동산 투자 및 자산관리 분야에 입문하여 처음 함께 일을 했던 회사가 외국계 부동산 투자회사였습니다. 당시 전문적인 부동산 자산관리에 대한 개념도 명확하지 않은 상태에서 많은 것들을 새롭게 만들고 준비해 나가는 시기였습니다. 그런 상황에서 국내 부동산 자산에 투자한 외국계 투자자들에게 자산관리에 대한 보고서를 준비해야 했었고 뿐만 아니라 이를 영어로 작성해야 했습니다.

그 당시 기본적인 영어실력만 갖고 있던 제가 자산관리 보고서를 영어로 쓰는 일은 정말 쉽지 않았습니다. 게다가 보고서의 내용을 부동산 전문 용어를 사용하여 작성하는 것은 더욱 어려웠습니다. 답답한 마음에 인터넷을 찾아보기도 하고 영어를 잘하는 동료에게 물어보기도 했지만 그마저도 한계가 있었습니다. 왜냐하면 영어를 잘하는 것과 전문 용어를 적절하게 구사하는 것은 미묘한 차이가 있었습니다.

그 이후 여러 외국계 회사들과 부동산 투자 및 자산관리 업무를 하면서 부동산과 관련된 영문 용어 사전이 있었으면 좋겠다는 생각을 했습니다. 서점에 나가 관련 책들을 찾아보기도 했지만 제가 일하는 부동산 투자나 자산관리 분야를 다루는 책은 찾아보기가 어려웠습니다. 간혹 비슷한 책이 있기는 했지만 대부분 법률적인 측면에서 사용되는 용어이거나 미국 원서에서 사용되는 용어를 그대로 번역하여 사용하는 것들이어서 현업에서 사용하는 데 한계가 있었습니다.

부동산 업계에 계신 많은 분들이 부동산 영어와 관련해서 저와 같은 고민이 있었을 것입니다. 그리고 앞으로 부동산 업계로 취업을 준비하는 많은 분들도 부동산 영어에 대한 궁금증이 있을 것이라고 생각했습니다. 그래서 그동안 현업에서 일을 하면서 조금씩 공부했던 내용을 정리해서 이 책을 집필하게 되었습니다.

오피스 빌딩을 중심으로 건축물이 완공되어 발주처에 인수되는 단계를 시작으로 부동산 자산을 운영하고 관리 해나가는 순서에 따라 간략한 업무 소개와 이에 필요한 내용으로 부동산 용어들을 정리했습니다. 부동산 자산관리를 하면서 꼭 필요한 영어 단어들을 위주로 현업에서 바로 쓸 수 있는 예문도 포함되어 있습니다. 업무 순서에 따라 쓰였기 때문에 차근차근 순서대로 읽어나가시는 것도 좋습니다. 그렇지만 순서에 상관없이 목차를 보고 궁금한 파트부터 읽어가면서 공부를 하셔도 괜찮습니다. 또, 궁금하거나 원하는 단어를 쉽게 찾을 수 있도록 책 뒤편에 국문과 영문 색인을 첨부하였습니다.

실제로 현업에서 일을 하다 보면 영어를 잘하는 것도 중요하지만 그 업계에서 사용하는 전문 용어를 알고 있을 때 본인의 능력이 더 빛을 발할 수 있습니다. 부동산 업계에서 사용하는 영문 용어들을 적절하게 구사하고 이해를 한다면 업무에 혼선을 줄이고 전문가로서 인정을 받으면서 일을 할 수 있습니다.

이 책은 부동산 투자 및 자산관리 분야로 취업을 준비하는 학생들, 외국계 부동산 투자회사에서 일을 하고 있거나 외국계 회사를 고객으로 하는 분들에게 유용한 책이 될 것입니다. 영어라는 장벽에 부동산 전문용어까지 익힌다는 것이 쉽지 않을 수도 있습니다. 다만 분명한 사실은 부동산 전문가로 성장하는데 꼭 필요한 것 중 하나가 부동산 영어라는 것입니다. 영어 실력이 단기간에 향상될 수 있다는 말에 현혹되지 말고 조금씩 자주 부동산 용어를 접할 수 있는 환경을 만들면 누구나 일정 수준에 도달할 수 있습니다. 영어를 공부하려 하지 말고 습관을 들이고 익숙하게 한다는 편안한 마음을 가졌으면 좋겠습니다. 그동안 부동산 영어 때문에 본인의 능력을 충분히 펼치지 못했거나 외국계 회사로 취업이나 이직을 망설였던 분들에게 용기를 갖게 해줄 책이 되었으면 하는 바람입니다.

Part 1 운영 준비와 임대차계약 준비하기 17
Chapter 1. 빌딩의 인수 (Building Handover) 18
Topic 1 물리적 자산실사 (Physical Due Diligence) 18
Topic 2 장비의 시운전 (Pre-commissioning) 26
Topic 3 FM 및 PM사의 선정 (Select FM and PM Company) 31
Topic 4 시공하자의 처리 (Punch List Management) 38
Chapter 2. 오피스 빌딩의 신규 임대 (New Lease of Office Building) 43
Topic 1 임대안내문의 배포 (Distribution of Leasing Flyers) 43
Topic 2 임대조건의 협의 (Lease Contract Negotiation) 50
Topic 3 임대차계약 해설 (Lease Agreement Explanation) 62
Topic 4 임대마케팅 실무 (Leasing Marketing Practice) 74
Topic 5 오피스 빌딩 현장 방문 (Office Building Site Visit and Tour) 80
Topic 6 빌딩의 사용용도 (Usage of Office Building) 84
Topic 7 임대계약 도면의 협의 (Floor Plan Negotiation) 86
Topic 8 인테리어 공사의 협의 (Interior Fit-Out Negotiation) 91
Chapter 3. 오피스 빌딩의 임대 관리 (Office Building Lease Management) 97
Topic 1 임차인의 관리 (Tenant Management) 97
Topic 2 근저당권 등 각종 권리 설정 (Keun-mortgage and Leasehold Rights) 101
Topic 3 연체의 통지 및 대금 회수 (Delinquency Notice and Collection) 105
Topic 4 임대료 및 관리비의 조정 (Adjustment of Rent and Maintenance Fee) 109
Topic 5 제소전화해와 명도소송 (Pre-trial Settlement and Eviction Suit) 112
Topic 6 원상복구의 협의 (Negotiation for Restoration of the Premises) 115

Part 2 오피스 자산관리 기초 지식 쌓기 117
Chapter 1. 각종 운영 규정 및 보고서의 작성 (Operation Manuals and Reporting) 118
Topic 1 월간운영보고서 (Monthly Operation Report) 118
Topic 2 사고보고서 (Incident Report) 123
Chapter 2. 자산관리 일반 (Introduction to Property Management) 125
Topic 1 보험 증서의 요청 (Request for Insurance Certificate) 125
Topic 2 친환경빌딩 인증 (Green Building Program) 128
Topic 3 오피스 빌딩의 부가 서비스 (Additional Service for Office Building) 132
Topic 4 각종 유지보수 계약 및 법정검사 (Maintenance Contracts and Mandatory Inspections) 134

Part 3 운영 파트별 세부 업무 143
Chapter 1. 건축팀 (Architectural Team) 144
Topic 1 공용 구역 및 구조의 명칭 (Common Area and Names of Structures) 144
Topic 2 도장 및 미장작업 (Painting and Plastering Work) 150
Topic 3 석재의 유지 및 보수 (Stone Maintenance and Repair Work) 153
Topic 4 출입문 및 문의 유지 보수 (Entrance Door and Door Maintenance) 156
Chapter 2. 설비팀 (Mechanical Team) 159
Topic 1 공조방식의 설명 (Explanation for Air Conditioning) 159
Topic 2 냉온수기 세관 (Boiler and Chiller Tube Cleaning) 167
Topic 3 물탱크 청소와 수질 검사 (Water Tank Cleaning and Water Quality Test) 170
Topic 4 냉방 및 냉각탑의 관리 (Air Conditioning and Cooling Tower Maintenance) 172
Topic 5 난방 및 보일러의 관리 (Heating and Boiler Maintenance) 175
Topic 6 공기질 측정 (Air Quality Test) 177
Topic 7 빙축열시스템 (Ice Thermal Storage System) 181
Topic 8 우수의 재활용 (Stormwater Harvesting) 183
Topic 9 정화조 청소 (Septic Tank Cleaning) 185
Chapter 3. 전기팀 (Electrical Team) 187
Topic 1 전기 관련 용어 (Electrical Terms and Definitions) 187
Topic 2 여름철 전기 사용량의 관리 (Summer Season Energy Management) 194
Topic 3 비상발전기 등 보완설비 (Emergency Generator and Backup Equipment) 198
Topic 4 엘리베이터의 관리 (Elevator Management) 200
Topic 5 통신 및 자동제어 (Communication and Building Automation System) 210
Chapter 4. 방재팀 (Fire & Life Safety Team) 212
Topic 1 소방시설물의 명칭 (Fire Equipment Name) 212
Topic 2 소방시설물의 점검 및 법정 소방 점검 (Inspection of Fire Equipment and Mandatory Fire Equipment Inspection) 219
Topic 3 샌드위치가압 방식 (Sandwich Pressurization System) 224
Topic 4 소방훈련 (Fire Drill) 228
Chapter 5. 보안 및 안내팀 (Security and Reception Team) 234
Topic 1 출입시스템의 관리 (Management of Security System) 234
Topic 2 데모 및 거동 수상자 대응 (Demonstration and Suspicious People Control) 237
Topic 3 근무 및 순찰 (Shift and Patrol) 239
Topic 4 방문객수와 유형 파악 (Number of Visitors and Types of Visitors) 242
Topic 5 주변 시설 및 건물 정보 (Surrounding Amenities and Building Information) 244
Chapter 6. 미화팀 (Cleaning Team) 246
Topic 1 청소 범위의 안내 (Explanation of Cleaning Service Area) 246
Topic 2 궂은 날씨의 미화 관리 (Contingency Cleaning for Bad Weather Condition) 252
Topic 3 화장실의 관리 (Toilet Management) 254
Chapter 7. 조경 및 주차팀 (Landscaping And Parking Team) 256
Topic 1 초화의 식재와 공개공지 (A Flowering Plant And and Public Open Space) 256
Topic 2 주차제도의 안내 (Parking Regulations) 259
Topic 3 주차장 요금체계의 설명 (Parking Rates) 266

Part 4 부동산 금융과 법규의 이해 269
Chapter 1. 부동산 금융 및 가치평가 (Real Estate Finance and Valuation) 270
Topic 1 부동산의 가치평가 방법 (Real Estate Valuation Method) 270
Topic 2 투자제안서의 작성 (Write an Investment Proposal) 276
Topic 3 부동산투자금융 기구 (Real Estate Investment Vehicles) 280
Topic 4 IRR, NPV, DCF (Internal Rate of Return, Net Present Value, Discounted Cash Flow) 286
Topic 5 여러 가지 투자구조 (Various Investment Structures) 290
Chapter 2. 부동산 회계 및 관련 법규 (Real Estate Accounting and Related Regulations) 294
Topic 1 임대관리비 세금계산서의 발행 (Send a Tax Invoice) 294
Topic 2 발생주의와 현금주의 회계기준 (Accrual and Cash Basis Accounting) 298
Topic 3 오피스 빌딩 관련 세금 (Tax on Office Buildings) 302
Topic 4 건축물대장과 부동산등기부등본 (Building Register and Certificate of Title) 306
Topic 5 부동산 관련 법규 및 제도 (Real Estate Regulation and Legal System) 311

찾아보기 314
맺음말(Epilogue) 345