어제를 읽고 내일의 부동산시장을 예측한다! 부동산 전문기자의 예리한 안목이 파헤친 부동산 정책과 그에 따른 시장의 변화! 정부의 부동산 정책과 변화 사이에는 일정한 법칙이 형성되어 왔음을 이 책은 실증적 자료를 통해서 증명하고 있다. 이러한 정책과 규제를 역이용하여 틈새시장을 공략하는 투자비법의 심층분석과 전략이 있다.
출판사 서평
▶시대별로 알아본 부동산 정책에 따른 시장의 변화
부동산시장은 정부의 정책에 가장 크게 영향을 받는 시장이다. 투기 억제를 위해 규제를 강화하든 경기부양을 위해 규제를 완화하든 부동산시장은 정?책의 의도와는 달리 자생적인 생명력을 갖고 정부가 미처 예측하지 못한 방향으로 튀었다.
제3공화국이 추진한 경부고속도로 개발사업은 2004년의 고속전철 개통과 맞먹는 국책사업이며, 현재 서울시가 추진 중인 청계천 개발이나 뉴타운 건설은 당시의 서울권 개발사업과 맥을 같이하고 있다. 심지어 신 행정수도 건설까지 판...
▶시대별로 알아본 부동산 정책에 따른 시장의 변화
부동산시장은 정부의 정책에 가장 크게 영향을 받는 시장이다. 투기 억제를 위해 규제를 강화하든 경기부양을 위해 규제를 완화하든 부동산시장은 정책의 의도와는 달리 자생적인 생명력을 갖고 정부가 미처 예측하지 못한 방향으로 튀었다.
제3공화국이 추진한 경부고속도로 개발사업은 2004년의 고속전철 개통과 맞먹는 국책사업이며, 현재 서울시가 추진 중인 청계천 개발이나 뉴타운 건설은 당시의 서울권 개발사업과 맥을 같이하고 있다. 심지어 신 행정수도 건설까지 판에 박은 듯 똑같은 국책사업이 되풀이되고 있어 역사의 아이러니를 실감하지 않을 수가 없다.

▶정책에 따른 시장 변화의 실례
―제3공화국, 강남개발의 도화선이 된 말죽거리 신화
말죽거리 신화는 한남대교를 건설하면서부터 시작된다. 군사정권답게 정부는 유사시 서울 강북의 철수통로를 확보하기 위해 1966년 한남대교 착공을 시작한다.
당초 한남대교는 강남권 개발과는 전혀 무관한 사업이었다. 하지만 이 지역이 경부고속도로의 시발점이 되면서 부동산 역사에 길이길이 회자되는 엄청난 변혁을 초래한다. 특히 900만 평에 달하는 영동 구획정리사업에 세인들의 눈길이 쏠리기 시작하면서 강남 땅값을 천정부지로 올려놓는 계기가 된 것이다.

―제5공화국, 토지공개념 도입으로 막힌 유동자금 주택시장으로 투입
1988년 증시호황으로 유동자금이 토지시장으로 밀려들어와 땅값이 폭등하고 투기가 난무한다. 이에 정부는 토지공개념을 도입하고 토지초과이득세를 부과하여 토지투기가 막을 내리는 데 결정적인 역할을 하게 된다. 하지만 토지시장 규제로 갈 길이 막힌 유동자금은 일제히 주택시장으로 몰려들었다.
1987년 평당 200만 원이던 강남의 아파트 가격이 1991년 4월 평당 1,200만 원까지 급등했으며, 압구정도 현대 아파트는 평당 300만 원에서 2,000만 원으로 폭등하기에 이른다. 토지투기를 근절하기 위해 시행한 규제가 주택투기를 불러와 서민 경제에 막대한 악영향을 미치게 된 것이다.

―노무현 참여정부의 부동산억제시책과 주택시장의 줄다리기
분배 위주의 부동산정책을 편 노무현 참여정부는 분양권 전매 금지, 다주택 보유세 및 양도세 강화라는 초강력 규제를 시행한다. 이에 따라 주택시장이 침체기에 들어가자 투자자들의 눈길은 주상복합 아파트로 몰린다. 규제가 닿지 않는 상품으로 유동자금이 이동한 것이다. 하지만 떳다방, 큰손들은 규제를 피해 수백억의 자금을 동원하여 분양권 프리미엄으로 수십억의 차익을 얻는다.
그러자 다시 정부는 20가구 이상 주상복합 아파트에 대해서도 아파트와 똑같은 규제를 시행한다. 투자자들의 눈길은 다시 오피스와 상가에 쏠린다. 주공 아파트와 같은 중소형 단지의 상가는 시세의 200%에 달하는 프리미엄이 붙어 거래되었고, 2점포 분양에 1,467명이 몰려 730대 1의 경쟁률을 기록하기도 한다. 정부가 규제를 강화하면 규제가 적용되지 않는 상품이 틈새시장으로 자라난다는 사실을 증명한 대표적인 사례라고 할 수 있다.

―투기지역, 투기과열지구 선정으로 주변지역 가격상승
신 행정수도 건설과 관련하여 입지 후보지로 선정된 곳의 토지 가격은 단기간에 높은 상승률을 보인다. 이에 정부는 투기 조짐을 보이거나 투기가 예상되는 지역을 투기지역, 투기과열지구로 선정하고 토지거래허가제를 도입하여 거래를 제한한다. 그러자 불길은 투기지역 주변으로 옮겨 붙는다. 투기지역 이외의 비투기지역이 틈새시장으로 떠오른 것이다. 이는 투기 조짐이 없던 지역까지도 투기장으로 만들어 전국의 땅값을 평균적으로 상승시키는 역효과를 가져왔다.


▶정권의 속성에 따른 부동산 정책의 변화―“정책을 알면 부동산이 보인다.”

부동산 정책은 정권의 속성에 따라 크게 달라진다. 정권의 탄생 배경이나 지지기반, 국가경영목표에 따라 부동산 정책이 달라지기 때문에 향후 부동산 투자의 거시적 흐름을 예측하기 위해서는 정권의 속성을 파악해야 한다.
군사 쿠데타로 정권을 잡은 제3공화국의 박정희 군사정권은 불도저식으로 국토 개발을 추진하였고, 전두환 정부는 국민감정을 무마할 요량으로 국가보위비상대책위원회를 통해 500만 가구 건설이라는 전무후무한 부동산 시책을 발표했다. 보통사람의 시대를 선언했던 노태우 정부가 1990년 토지공개념을 공격적으로 도입했으나 김영삼 문민정부에서 위헌판결을 내려 슬그머니 후퇴한 것도 정권의 속성에 따른 정책 입안의 대표적 사례라고 할 수 있다. 그리고 서민층과 네티즌 등 젊은 시민계층에 뿌리를 둔 노무현 정부가 성장보다는 분배에 기치를 내걸고 강력한 부동산투기억제책을 편 것 등도 같은 맥락에서 이해할 수 있다.

-서민경제에 역행하는 부동산 정책
박정희 정권은 부동산 투기가 시작된 원년이라고 할 수 있다. 국토 개발 붐을 타고 곳곳에서 대규모 사업이 추진되었고, 이러한 과정에서 정보를 우위에서 점한 재벌과 권력층은 투기잔치를 벌였다. 1978년에는 전국 땅값이 무려 48.6%나 올라 정부수립 이후 최고치를 기록했다.
제5공화국 전두환 정부는 강력한 개발 정책을 구사했다. 1985년에는 한 해에 무려 5번의 부동산경기부양책을 내놓기도 했다. 이러한 부양 분위기 속에 중동의 오일달러가 대거 유입되면서 부동산시장은 들끓기 시작했다. 건설업체들은 도심권 및 수도권 주변 토지나 건물을 매입하는 등 앞 다투어 투기에 나서고 군장성을 비롯한 상류층의 복부인 부대로 불리던 ‘빨간 빽바지’ 투기꾼들이 활개를 치면서 토지 투기가 극에 달하게 된다.

-부익부 빈익빈 심화 불러온 오락가락 정책
6 ? 29선언으로 느슨해진 사회풍조와 88올림픽을 거치면서 풍성해진 시중자금은 노태우 정부의 부동산시장을 크게 뒤흔들어 놓는다. 자고 일어나면 아파트 가격이 1,000만 원씩 뛰어올라 내 집 마련이 요원해진 서민들이 자살하는 비극이 빚어지기도 했다. 집값이 가장 많이 오른 시기로 기록된 이 시기는 주택투자로 가장 돈을 많이 번 시기이기도 하다.
부랴부랴 정부는 200만 가구 주택건설계획을 수립하고 토지공개념을 도입한다. 개발이익을 환수하고 택지소유를 제한하며 과다 보유한 토지에 대해서는 토지초과이득세를 매기는 등의 강력한 투기억제시책을 펼친 것이다. 하지만 이러한 초강경 부동산투기억제시책은 투기 근절에는 어느 정도 성과를 보였으나, 부동산시장을 얼어붙게 만드는 결과를 초래했다.
외환위기로 파산직전의 국가를 물려받은 김대중 국민의 정부는 경기부양을 이유로 대대적인 규제완화에 들어간다. 1998년 들어 아파트 분양가를 전면 자율화했으며, 각종 규제 등을 완전히 풀었다. 하지만 이러한 경기부양책은 가진 자들이 자산을 불리는 촉진제 역할을 한 반면 무주택서민층은 더욱 어렵게 만드는 ‘부익부 빈익빈’ 현상을 심화시키는 역효과를 낳았다.
노무현 참여정부는 분배위주의 정책을 펼친다. 부동산 투기억제와 강남 집값 상승을 억제하기 위한 이 같은 정책은 예상 외로 저금리로 인한 풍부한 유동장세가 연출되면서 강남을 중심으로 집값이 폭등하는 결과를 가져왔다. 무분별한 재건축 규제는 수급불안을 가중시켰으며, 이는 곧 가격상승과 투기장세를 불러왔다.


▶부동산 정책과 시장 변화 사이의 패턴―“부동산 정책에는 항상 틈새가 존재한다.”

《부동산, 오르면 튄다》는 역대 부동산 정책과 시장의 변화를 철저하게 분석하여 부동산 시장 흐름을 예측 가능하도록 돕고 있다는 점에서 여느 부동산 재테크 서적과는 차별성을 가진다.
이 책의 저자 장용동은 정책과 시장 사이의 함수관계를 “어느 정권, 어느 정책에나 반드시 틈새시장이 존재했다.”는 말로 단적으로 표현한다. 규제든 부양이든 부동산시장에는 항상 투기의

목차
제1부 정책과 시장의 혼돈 시대
제2부 2004년 시장환경과 투자 포인트
제3부 특급 투자대상 및 실전전략
제4부 정책 따라 춤추는 부동산시장
제5부 시대별 부동산정책과 투자 교훈