부동산투자의 신 틈새시장,
부동산 공매투자로 돈 벌기 제1탄!

“성공한 사람은 경제를 탓하지 않는다.
환경을 탓하지도 않는다.
다만 조용히 침묵하며 행동할 뿐이다.”

부동산투자로 부자가 된 사람들에게는 무엇인가 다른 면이 있다.

첫째, 그들은 특정지역만을 집중적으로 연구하고 투자한다. 김모(59세, 여)씨는 20년째 성신여대가 있는 돈암동 일대만을 투자해 왔다. 고집스럽고 바보같이 한길만 걸어온 것이다. 자기가 잘 아는 지역에서 투자활동을 하라고 하는 성경 같은 말을 오랫동안 실천하고 있는 것이다. 그는 지금 원룸 건물 3개를 소유하고 월평균 2,000만 원의 수익을 올리고 있다. 지금은 돈암동, 동선동, 종암동, 고려대학교가 있는 안암동 일대까지 그 투자 영역을 넓히고 있다.

둘째, 자기가 잘 알고 있는 아이템에 올인한다. 필자가 오래전부터 알고 지내온 문모(58세, 남)씨는 은행 지점장 출신이다. 일산에 거주하는 그는 외환위기 때 부도가 나 있는 일산의 모 오피스텔을 인수하여 분양대박을 터뜨린 후 오피스텔 투자 전문가로 활동하고 있다. 오피스텔 박사인 셈이다. 지금은 건설사도 오피스텔을 설계할 때 그에게 자문을 구할 정도로 그 분야에서는 전문가로 인정받고 있다.
셋째, 남보다 조금 앞서서 틈새시장을 개척한다. 그동안 많은 사람들이 경매시장에 남보다 먼저 뛰어들어 경제적인 부를 얻을 수 있었다. 그러나 최근 경매시장은 너도 나도 뛰어드는 진흙탕 싸움이 되고 있다. 전문투자자들의 주된 활동무대였던 경매가 실수요자들과 일반인들의 대거참여로 편의점에서 생필품을 구입하는 것과 유사한 생활경매가 되어가고 있는 것이다.

그동안 조용히 움직여온 공매시장이 최근 많은 사람들의 관심을 받고 있다. 오랫동안 경매시장에서 활동해 왔던 투자자들이 이제 공매시장을 넘보기 시작한 것이다. 공매는 아직 많은 사람들에게 생소하게 느껴질 수 있지만, 남보다 한 발 앞서 뛰어드는 사람들만이 얻을 수 있는 반대급부가 주어진다. 필자도 경매투자를 10년 넘게 해왔지만 최근에는 경매보다 공매시장을 통해 부동산을 주로 취득하고 있다.

아직까지 공매시장에서는 단독낙찰도 가능하다. 경매시장에서는 상상할 수 없는 일이다. 필자 역시 1개월 전에 반값아래의 가격으로 단독낙찰을 받았다. 또한 함께 투자활동을 하는 김모씨도 최근 아파트를 단독으로 낙찰을 받았다. 이것은 아직까지 경쟁이 높지 않다는 것을 의미한다. 단독으로 낙찰을 받고 나면 기분은 매우 묘하다. 바보가 된 기분과 성취했다는 기분이 머릿속을 교차한다. 그러나 시간이 지나면 바보가 아니었음을 알게 된다. 일반적으로 시가보다 30% 이상은 저렴하게 취득하기 때문이다.
부동산 투자의 위험을 줄이는 가장 좋은 방법은 저렴한 가격에 매수하는 것이다. 누구나 알고 있는 진리이지만 저렴하게 구입하는 방법은 노력에 의해서만 가능하다. 경매로 많은 사람들이 부를 축적했듯이 지금 공매시장에 진출하면 부자가 될 가능성이 높다. 정보의 홍수속에 살면서 돈을 벌 수 있는 많은 기회를 접하고 있지만, 그 기회를 붙잡는 순발력이 필요하다. 실천하지 않는 사람에게 기회란 남 얘기일 뿐이다. 기회가 왔을 때 틀어잡는 순발력이 부자로 가는 첫 단추이다.

길은 가는 사람을 위해서 존재한다. 가지 않는 사람에게는 아무리 많은 길이 있다고 해도 의미가 없다. 경제적인 안정을 이루기 위해서는 남보다 한발 앞선 판단과 실천이 필요하다. 인생을 살아가는 동안 여러 번의 기회가 찾아오기 마련이다. 이 기회를 살리는 사람과 살리지 못하는 사람의 차이는 백지 한 장 차이밖에 나지 않는다. 그러나 그 백지 한 장이 노후에 하늘과 땅만큼의 큰 차이를 만든다고 볼 때, 젊은시절 재테크는 회사원, 개인사업가, 전문업에 종사하는 모든 사람들의 공통적인 관심사일 수밖에 없다.

필자가 공매와 경매시장에서 활동하게 된 이유는 단 하나, 부동산을 싸게 취득하기 위해서였다. 저가취득은 곧 최대의 수익으로 이어지기 때문이다. 싸게 매수하는 방법을 연구하는 것이 성공의 지름길이다. 최근에 공매를 통해서 낙찰 받은 물건 중에 감정가 10억 원인 건물을 대출 후 단돈 5천만 원에 취득한 사례도 있다. 사례별로 구체적인 분석은 별도의 강의를 통해서 독자여러분에게 전달되겠지만, ‘싸게 사야 돈을 번다’라는 문귀는 가슴속에 항상 간직해야 한다.

공매총론에 해당한다고 볼 수 있는 이번 책은, 공매 전문서적으로는 국내 최초가 아닌가 싶다. 대학에서 법학을 전공한 필자는 경매와 공매이론에 접근하는데 비전공자보다 수월했다. 부동산 현장에서 15년 동안 잔뼈가 굵어온 실무형 공매전문가로 인정받고 싶은 욕심도 있다. 부족함이 많은데도 불구하고 흔쾌히 출간을 결정해준 출판사와 이 책이 나올 수 있도록 수고 해주신 모든 분들께 감사드린다.
- 머리말 중에서

머리말 4

part 01 공매일반
Chapter 01 공매기본 16
공매개념 16
공매분류 17
공매용어 18
경매용어 23
Chapter 02 공매기관 30
신탁회사 30
국가기관 32
한국자산관리공사 33
민간회사 34
tip 공매일반 키워드 정리 40
Chapter 03 공매응찰 50
준비단계 50
진행단계 50
매각단계 53
종료단계 54
tip 입찰관련 키워드 정리 57
Chapter 04 공매종류 63
매각공매 63
대부공매 65
동산공매 67
기타공매 68
Chapter 05 경매응찰 69
준비단계 69
진행단계 70
매각단계 72
종료단계 72
tip 잔금관련 키워드 정리 74

part 02 권리분석과 명도
Chapter 01 말소기준권리 78
말소기준권리 78
인수되는 권리 79
말소되는 권리 79
주의해야 할 권리분석 80
Chapter 02 권리분석 82
개념 82
대항력 82
배당 85
권리분석 내용 87
권리분석의 중요성 87
Chapter 03 물권종류 88
소유권 88
점유권 90
지상권 93
지역권 102
전세권 104
유치권 107
질권 112
저당권 114
Chapter 04 공매와 경매 116
공통점 116
차이점 117
경매형태 124
Chapter 05 인도명령과 명도소송 126
인도명령 126
명도소송 128
tip 명도 및 점유자의 유형별 분류 131
관리비용 133
공시송달 136

part 03 공매재산의 종류
Chapter 01 압류재산 140
압류물건 공매공고 140
매수전략 141
입찰 참가 141
잔금납부 142
tip 압류재산 키워드 정리 145
Chapter 02 유입재산 154
유입재산 154
입찰참가 155
소유권 이전 157
계약해제 158
tip 압류재산 및 유입재산 키워드 정리 159
Chapter 03 수탁재산 163
수탁재산 163
매각방법 164
소유권 이전 165
투자이점 166
tip 수탁재산 키워드 정리 171
Chapter 04 국유재산 177
국유재산(공개경쟁입찰+수의계약) 177
정책방향 177
대부재산 178
유의사항 180
tip 국유재산 키워드 정리 182
Chapter 05 이용기관재산 193
이용기관재산(공개경쟁입찰+수의계약) 193
입찰참가 193
분야별 이용기관 194

part 04 주요권리
Chapter 01 등기부상 주요권리 198
가등기 198
예고등기 202
임차권 등기명령 203
압류 205
가압류 206
가처분 210
환매등기 212
tip 등기용어 키워드 정리 213
Chapter 02 등기부 외 주요권리 219
토지별도등기 219
대지권 미등기 220
제시 외 건물 222
농지취득 자격증명 223
tip 농지법관련 키워드 정리 225
Chapter 03 인도명령과 명도소송 238
인도명령 238
명도소송 242
점유이전 244
점유이전금지가처분 244
Chapter 04 배당 246
배당 총론 246
배당순위 252
배당사례 254
배당표 258
Chapter 05 토지공매 263
농지구입 전략 263
사후관리 265
주의사항 265
분묘기지권 266
tip 토지거래허가 키워드 정리 272

part 05 공매 관련 키워드 정리
Chapter 01 공매 관련 키워드 278
등기공신력과 관련된 원인무효 소유권이전 278
낙찰가율에 대한 주의 278
말소되지 않는 후순위 가처분 279
공장인 경우 폐기물 내용 확인 279
매도인 하자담보 책임 280
낙찰불허가 사유 280
특약에 따른 법정지상권 불성립 281
법원감정가격 281
Chapter 02 임차인 관련 키워드 282
채무자가 선순위임차인을 겸하는 경우 282
전 소유자가 임차인이 되어 있는 경우 282
전대차관계 283
세대합가 283
가장 임차인 문제 284
부부끼리의 임대차 계약 285
Chapter 03 취소·취하 관련 키워드 286
무잉여로 인한 경매취소 286
채무자의 채무변제로 인한 경매취하 286
Chapter 04 저당권 관련 키워드 287
저당권이 없는 다가구주택 287
근저당권 설정일자가 다른 경우 287
Chapter 05 유치권과 법정지상권 관련 키워드 288
법정지상권이 성립하지 않는 경우 288
경매개시결정 기입등기 후의 유치권 행사 288
별도의 약정과 관습법상의 법정지상권 289
건물신축과 법정지상권 290

part 06 주택 및 상가건물임대차보호법
Chapter 01 주택임대차보호법 292
일반개념 292
주요내용 293
대항력 296
보증금회수 299
임차권등기 명령 299
tip 주택임대차보호법 키워드 정리 301
Chapter 02 상가건물임대차보호법 308
일반개념 308
주요내용 308
대항력 311
최우선 변제 313
임차권등기 314
차임증감 315
tip 상가건물임대차보호법 키워드 정리 316
tip 임차인관련 키워드 정리 324

part 07 공매 관련 법규
Chapter 01 법률적 성격 332
공매의 법적 성질 332
행정처분 332
정보의 한계 333
기회의 상실 333
Chapter 02 법률적 근거 334
국세징수법 334
수의계약 334
신탁관련 335
금융기관 336
tip 공매계약 관련 키워드 정리 337
Chapter 03 관련법규(국세징수법) 350
체납처분절차 350
체납처분의 효력 354
tip 체납관련 키워드 정리 357
부동산 등의 압류 361
압류의 해제 365
교부청구 367
참가압류 367
압류재산의 매각 369
tip 공유자관련 키워드 정리 382
공매절차에서 배분 384
tip 배분관련 키워드 정리 390

part 08부록
01 국세징수법 402
02 국세징수법 시행령 439
03 국세징수법 시행규칙 476
04 주택임대차보호법 488
05 주택임대차보호법 시행령 496
06 상가건물 임대차보호법 498
07 상가건물임대차보호법시행령 505
08 금융기관부실자산 등의 효율적 처리 및
한국자산관리공사의 설립에 관한 법률 508
09 금융기관부실자산 등의 효율적 처리 및
한국자산관리공사의 설립에 관한 법률 시행령 530
10 각종양식 549