아파트 투자에도 품격이 있다!!

넓은 초원지대에 얼룩말 나라가 있다. 얼룩말들은 마음 편히 풀을 먹으면서 행복한 나날들을 보냈는데, 얼룩말들은 늘어나는 반면 먹을 풀은 줄어들게 되어 결국 선택의 기로에 몰리게 된다. 그 옆에는 사자나라가 있는데 사자들은 풀을 먹지 않기에 싱싱하고 맛있는 풀들이 아주 많이 남아 있다. 얼룩말들은 사자나라에 가서 그 풀을 먹고 싶지만 잘못하다가는 사자에게 잡아 먹힐 수 있기 때문에 쉽게 가지도 못하고 있다.
여러분이 얼룩말이라면 어떻게 할 것인가?
소형가치주의 선구자인 랄프 웬저(Ralph Wanger)의 ‘사자나라 비굴함’이라는 이야기인데 부동산 투자에도 얼룩말 이야기는 그대로 적용이 된다. 사자가 무서워서 배고픔을 참고 그냥 얼룩말나라에 주저앉을 것인가? 아니면 사자가 무섭긴 하지만 그래도 맛있고 신선한 풀을 먹기 위하여 사자나라로 갈 것인가?
선택의 자유 같지만 따지고 보면 선택의 여지가 없다. 사자가 무서워 얼룩말 나라에 그대로 있을 경우 굶어 죽을 것이기 때문이다. 반면 사자나라에 간다고 해서 무조건 죽지는 않는다.
사자나라에 사자가 없을 수도 있고 사자들이 산다고 해도 사자들이 없는 시간을 알아내어 사자들을 피할 수 있는 전략을 가진다면 배부르고 오래 잘 살 수 있다.
이 책을 통해 독자들은 사자가 무서워서 굶어 죽는 얼룩말보다는 용기 있고 전략적인 얼룩말로 다시 태어날 수 있을 것이다.

2006년까지는 강남, 분당을 중심으로 한 남부권이 거침없는 상승을 했다면 2007-2008년 상반기까지는 강북을 중심으로 한 북부권의 상승세가 두드러졌었다. 2008년 하반기 미국발 경제위기로 인하여 IMF 이후 최악의 상황이 이어졌고 파격적인 금리인하, 부동산 규제 완화와 기대심리에 힘입어 2009년은 서서히 2006년 고점을 상당히 회복하고 있다.
어느 때보다 불확실성이 높아진 상황이고 과연 앞으로 부동산이 어디로 흘러가느냐, 지금 투자를 해야 하느냐, 아니면 이제 부동산은 끝난 것이냐에 대하여 말이 많지만 기회의 시계는 이 시간에도 움직이고 있다.
사자가 무서워 굶어 죽을 것을 알면서 그대로 있기보다는 더 잘 살 수 있는 길을 가고 위험은 낮출 수 있는 전략을 찾는다면 현재의 부동산 시장상황도 두렵지 않다.
2008년 하반기부터 시작된 경제위기로 주택공급은 급격하게 감소하고 있고 대규모 신도시 계획은 2~3년 동안 큰 공급을 하기 어렵기 때문에 결국 실물경기가 회복되는 시점에는 부동산 시장에 또 한번의 기회가 찾아올 것이다.
사자나라에 사자가 없어진 것을 확인한 후 얼룩말들이 뒤따라 들어갔을 때는 이미 앞서 들어간 얼룩말들이 맛있고 신선한 풀들을 배불리 먹은 후다.
이 책은 좀 더 빨리 안전하게 사자나라에 갈 수 있는 길을 알려주기 위해 집필했다.
부동산 투자에 실패한 분들에게는 몇 가지 공통점을 발견할 수 있다.
‘돈 없어서 투자 못한다’, ‘시간이 없어서 투자 못한다’, ‘투자는 투기꾼들만 한다’, ‘기다리면 더 좋은 기회가 생길 것이다’, ‘더 이상 부동산으로 돈 버는 시대는 오지 않는다’ 라고 말들을 한다.
이런 말들은 자신감 상실, 실패와 두려움에 대한 자기변명일 뿐이다.
주변을 돌아보면 부모님으로부터 막대한 재산을 물려받아서 성공한 분들도 있지만, 나와 똑같은 오히려 나보다 더 나쁜 조건을 가진 분들이 성공한 사례들도 많다.
시간은 흘러가고 정책은 변하고 돈은 돌고 돌기 때문에 기회는 항상 존재한다. 다만 그 기회를 보지 못하고, 잡지 못할 뿐이다. 더 이상 이 핑계 저 핑계로 의지와자신감 부족을 합리화 하지 말고 강력한 성공의지와 자신감을 가지고 꾸준하게 노력한다면 반드시 10년 후 성공한 자신의 모습이 기다리고 있을 것이다.
이 한 권의 책이 모든 것을 다 해결해줄 수는 없지만 성공적인 투자전략, 투자기술, 투자지식을 주고 더 나아가 무한한 능력의 원동력이 되는 열정과 자신감까지 심어줄 수 있으리라 확신한다.
끝으로 이 책을 발간하는 데 도움을 준 출판사 임직원 분들과 집필 기간 동안 무한한 신뢰를 준 아내 윤득화와 눈에 넣어도 아프지 않은 사랑하는 민지, 현지 두 공주, 항상 믿고 격려해주시는 부모님과 장모님, 그리고 하나님께 감사와 사랑을 드린다.


아파트 투자의 과학적인 접근 !!!

세미나나 강좌를 통해 토지전문가로 활동하지만, 많은 이들의 절대적 재테크인 ‘내 집 마련’에 대한 상담 또한 계속하고 있다. 온라인상에서도 내 집 마련에 대한 열망은 다른 어떤 재테크 상담보다 뜨겁다.
그러나 너무나 많은 신종 용어의 탄생부터 시작하여 복잡한 청약절차 등 내 집 마련의 일반적인 접근은 전문가 수준의 이해도를 요구하고 있다.
많은 투자자들은 토지나 경매투자가 생소하고 어렵다고 한다. 그 이유는 무엇일까? 아마도 이해하기 어려운 법률적인 용어들로 이루어졌기 때문이라 할 수 있다.
아파트 투자 역시 수많은 신종 용어들로 인해 날이 갈수록 복잡해지고 있어 과학적인 접근이 필요하다.

한남과 은평뉴타운을 비롯한 수많은 뉴타운, 한강르네상스, 여의도국제금융기구, 상암동 DMC, 잠실 제2롯데월드, 마곡지구 및 워터프론트, 민자역사(청량리, 노량진, 창동), 광화문광장, 드림랜드, 남산르네상스, 산업뉴타운, 그리고 지하철 9호선과 경전철등의 호재로 넘쳐난 서울을 비롯하여 송도를 비롯한 청라, 영종지구의 인천경제자유구역, 김포한강시네폴리스, 일산 킨텍스, 광교 파워센터, 아라뱃길, 신분당선, 경전철, 제2외곽순환도로, 제2경부고속도로 및 제2서해안고속도로등의 수많은 호재들로 넘쳐나는 수도권에서 옥석을 가린다는 것은 쉽지 않은 일이다.
여기에 하반기 주택시장의 불쏘시개 역할을 할 것으로 보이는 재건축 시장과 보금자리주택을 비롯한 다양한 내 집 마련의 방법 중에서 최상의 내 집을 마련한다는 것은 과학적인 접근이 아니고서는 불가능하다 할 수 있다.

복잡하기만한 내 집 마련의 돌파구를 과학적인 접근 방법으로 소개하고 안내자의 역할을 충실하게 해줄 수 있는 방법은 없을까?
이 책은 시시각각으로 변하는 아파트 투자환경을 이해하는 데 도움이 되었으면 하는 작은 소망에서 시작한 것이다.
이 작은 소망이 ‘나비효과’를 일으켜 성공적인 내 집 마련의 실마리가 되었으면 하는 바람이다.
마지막으로, 내 집 마련의 타이밍은 항상 현재라고 말하고 싶다.
집값이 또다시 상승할지 모른다는 불안감, 타이밍을 놓쳐 동동거리며 노심초사하는 것보다는 심리적인 안정이 더 중요하다.
행복한 투자자가 되기 위해서는 특정지역을 고집하는 방식의 내 집 마련보다는 미래가치가 있는 지역을 선정하고, 발품을 팔고 옥석을 가리는 혜안을 가져야 할 것이다.
이 책이 그런 행복한 생활을 꿈꾸는 당신에게 가이드라인이 되었으면 한다.

2006년까지는 강남, 분당을 중심으로 한 남부권이 거침없는 상승을 했다면 2007-2008년 상반기까지는 강북을 중심으로 한 북부권의 상승세가 두드러졌었다. 2008년 하반기 미국발 경제위기로 인하여 IMF 이후 최악의 상황이 이어졌고 파격적인 금리인하, 부동산 규제 완화와 기대심리에 힘입어 2009년은 서서히 2006년 고점을 상당히 회복하고 있다.
어느 때보다 불확실성이 높아진 상황이고 과연 앞으로 부동산이 어디로 흘러가느냐, 지금 투자를 해야 하느냐, 아니면 이제 부동산은 끝난 것이냐에 대하여 말이 많지만 기회의 시계는 이 시간에도 움직이고 있다.
사자가 무서워 굶어 죽을 것을 알면서 그대로 있기보다는 더 잘 살 수 있는 길을 가고 위험은 낮출 수 있는 전략을 찾는다면 현재의 부동산 시장상황도 두렵지 않다.
2008년 하반기부터 시작된 경제위기로 주택공급은 급격하게 감소하고 있고 대규모 신도시 계획은 2~3년 동안 큰 공급을 하기 어렵기 때문에 결국 실물경기가 회복되는 시점에는 부동산 시장에 또 한번의 기회가 찾아올 것이다.
사자나라에 사자가 없어진 것을 확인한 후 얼룩말들이 뒤따라 들어갔을 때는 이미 앞서 들어간 얼룩말들이 맛있고 신선한 풀들을 배불리 먹은 후다.
이 책은 좀 더 빨리 안전하게 사자나라에 갈 수 있는 길을 알려주기 위해 집필했다.
부동산 투자에 실패한 분들에게는 몇 가지 공통점을 발견할 수 있다.
‘돈 없어서 투자 못한다’, ‘시간이 없어서 투자 못한다’, ‘투자는 투기꾼들만 한다’, ‘기다리면 더 좋은 기회가 생길 것이다’, ‘더 이상 부동산으로 돈 버는 시대는 오지 않는다’ 라고 말들을 한다.
이런 말들은 자신감 상실, 실패와 두려움에 대한 자기변명일 뿐이다.
주변을 돌아보면 부모님으로부터 막대한 재산을 물려받아서 성공한 분들도 있지만, 나와 똑같은 오히려 나보다 더 나쁜 조건을 가진 분들이 성공한 사례들도 많다.
시간은 흘러가고 정책은 변하고 돈은 돌고 돌기 때문에 기회는 항상 존재한다. 다만 그 기회를 보지 못하고, 잡지 못할 뿐이다. 더 이상 이 핑계 저 핑계로 의지와자신감 부족을 합리화 하지 말고 강력한 성공의지와 자신감을 가지고 꾸준하게 노력한다면 반드시 10년 후 성공한 자신의 모습이 기다리고 있을 것이다.
이 한 권의 책이 모든 것을 다 해결해줄 수는 없지만 성공적인 투자전략, 투자기술, 투자지식을 주고 더 나아가 무한한 능력의 원동력이 되는 열정과 자신감까지 심어줄 수 있으리라 확신한다.
끝으로 이 책을 발간하는 데 도움을 준 출판사 임직원 분들과 집필 기간 동안 무한한 신뢰를 준 아내 윤득화와 눈에 넣어도 아프지 않은 사랑하는 민지, 현지 두 공주, 항상 믿고 격려해주시는 부모님과 장모님, 그리고 하나님께 감사와 사랑을 드린다.

김 인 만

아파트 투자의 과학적인 접근 !!!

세미나나 강좌를 통해 토지전문가로 활동하지만, 많은 이들의 절대적 재테크인 ‘내 집 마련’에 대한 상담 또한 계속하고 있다. 온라인상에서도 내 집 마련에 대한 열망은 다른 어떤 재테크 상담보다 뜨겁다.
그러나 너무나 많은 신종 용어의 탄생부터 시작하여 복잡한 청약절차 등 내 집 마련의 일반적인 접근은 전문가 수준의 이해도를 요구하고 있다.
많은 투자자들은 토지나 경매투자가 생소하고 어렵다고 한다. 그 이유는 무엇일까? 아마도 이해하기 어려운 법률적인 용어들로 이루어졌기 때문이라 할 수 있다.
아파트 투자 역시 수많은 신종 용어들로 인해 날이 갈수록 복잡해지고 있어 과학적인 접근이 필요하다.

한남과 은평뉴타운을 비롯한 수많은 뉴타운, 한강르네상스, 여의도국제금융기구, 상암동 DMC, 잠실 제2롯데월드, 마곡지구 및 워터프론트, 민자역사(청량리, 노량진, 창동), 광화문광장, 드림랜드, 남산르네상스, 산업뉴타운, 그리고 지하철 9호선과 경전철등의 호재로 넘쳐난 서울을 비롯하여 송도를 비롯한 청라, 영종지구의 인천경제자유구역, 김포한강시네폴리스, 일산 킨텍스, 광교 파워센터, 아라뱃길, 신분당선, 경전철, 제2외곽순환도로, 제2경부고속도로 및 제2서해안고속도로등의 수많은 호재들로 넘쳐나는 수도권에서 옥석을 가린다는 것은 쉽지 않은 일이다.
여기에 하반기 주택시장의 불쏘시개 역할을 할 것으로 보이는 재건축 시장과 보금자리주택을 비롯한 다양한 내 집 마련의 방법 중에서 최상의 내 집을 마련한다는 것은 과학적인 접근이 아니고서는 불가능하다 할 수 있다.

복잡하기만한 내 집 마련의 돌파구를 과학적인 접근 방법으로 소개하고 안내자의 역할을 충실하게 해줄 수 있는 방법은 없을까?
이 책은 시시각각으로 변하는 아파트 투자환경을 이해하는 데 도움이 되었으면 하는 작은 소망에서 시작한 것이다.
이 작은 소망이 ‘나비효과’를 일으켜 성공적인 내 집 마련의 실마리가 되었으면 하는 바람이다.
마지막으로, 내 집 마련의 타이밍은 항상 현재라고 말하고 싶다.
집값이 또다시 상승할지 모른다는 불안감, 타이밍을 놓쳐 동동거리며 노심초사하는 것보다는 심리적인 안정이 더 중요하다.
행복한 투자자가 되기 위해서는 특정지역을 고집하는 방식의 내 집 마련보다는 미래가치가 있는 지역을 선정하고, 발품을 팔고 옥석을 가리는 혜안을 가져야 할 것이다.
이 책이 그런 행복한 생활을 꿈꾸는 당신에게 가이드라인이 되었으면 한다.

강 공 석

프롤로그

1부. 부동산 투자 워밍업

01. 우리는 왜 부동산 투자를 해야 하나?

1. 아파트가 무엇이길래? 16
2. 신 계급사회 25
3. 돈이 효도를 부른다 26
4. 개천에서 용 나던 시대는 지났다 28
5. 재테크에 내몰리는 젊은 세대 30
Best of Best 1. 삼성동 아이파크 33

02. 부동산 성공법칙

1. 리스크관리는 필수, 분산투자를 하자 36
2. 고집을 버리고 모든 가능성을 열어두자 39
3. 세상엔 공짜는 없다 42
4. 아는 것이 힘이요 모르는 것이 약이다 45
5. 자신감을 가지고 긍정의 힘을 믿자 47
Best of Best 2. 반포래미안, 반포자이 51

02. 손에 잡히는 부동산

1. 정부정책에 따른 부동산 흐름 54
2. 부동산 사이클로 보는 부동산 시장 57
3. 금리와 부동산 상관관계 60
4. 시세 형성의 비밀 63
5. 수요와 공급 68
6. 인구변화에 따른 부동산 시장 예측 69
7. 주택공급에 따른 부동산 시장 예측 73
8. 단독, 연립, 빌라, 아파트의 미래 78
9. 뱃살은 어디까지인가?(도심과 외곽 전망) 80
10. 강남과 강북의 미래 82
11. 위기 뒤에 숨은 기회를 잡자 84
12. 유망지역 분석과 전망 86
　　Best of Best 3. 잠실 엘스, 리센츠, 파크리오 98
13. 신교통수단, 경전철이 떠오른다 101


2부. 부동산 투자 실전전략

01. 매매를 통한 성공투자 전략

1. 내 집 마련 전략수립 110
부동산 필수상식 1. 평, m² 환산법 115
2. 자금계획 세우기 116
부동산 투자 Know-how 1. 대출 100% 활용하기 119
부동산 필수상식 2. 대출규제 제대로 알기 122
3. 인터넷을 통한 사전조사 전략 124
4. 현장답사 전략 129
부동산 투자 Know-how 2. 알짜 매물 고르는 방법 134
5. 전문가 의견수렴하기 141
6. 투자수익성 분석하기 142
7. 계약, 잔금, 등기로 마무리 144
부동산 필수상식 3. 등기권리증 분실하였다면 150
8. 주택매입 시 필요한 비용 151
부동산 필수상식 4. 다운계약, 업계약 156
9. 주택매도 시 필요한 비용 158
부동산 필수상식 5. 양도세 비과세 적용 받기 165
부동산 필수상식 6. 양도세 중과세 피하기 169
부동산투자 Know-how 3. 잘 사고 잘 파는 방법 172
Best of Best 4. 인천 송도 퍼스트월드 181


02. 청약을 통한 성공투자 전략

1. 청약전략을 수립하자 183
부동산 필수상식 7. 청약과 세법의 세대기준 184
2. 청약통장 완전정복 186
부동산 필수상식 8. 청약 시 주택소유 판단기준 192
3. 청약통장 리모델링 193
4. 청약 제한 제대로 알기 196
부동산 필수상식 9. 채권입찰제 200
5. 청약가점제 완전정복 201
6. 청약, 이것이 궁금하다 208
7. 3자녀 특별공급으로 숨은 기회를 잡자 211
8. SHift로 편하게 살자 213
9. 보금자리주택으로 내 집 마련 하기 214
10. 새로운 주거형태, 도시형 생활주택 222
부동산투자 Know-how 4. 모델하우스 화장발에 속지말자 224
11. 인터넷으로 청약하기 229
부동산투자 Know-how 5. 알짜 미분양 잡기 230
12. 분양권 거래의 모든 것 235
　　부동산 필수상식 10. 미등기, 복등기 237
　　Best of Best 5. 판교신도시 239
　　Best of Best 6. 위례신도시 241
　　Best of Best 7. 광교신도시 244


03. 재건축, 리모델링을 통한 성공투자 전략

1. 재건축이란 247
2. 재건축 허용연한 제대로 알자 255
3. 재건축 투자수익률 계산해보자 258
부동산 필수상식 11. 대지면적, 대지지분, 전용률, 용적률, 건폐율 262
4. 재건축 입주권 양도세 완전정복 267
부동산투자 Know-how 6. 성공을 부르는 재건축 투자전략 270
5. 리모델링이란 273
부동산투자 Know-how 7. 성공을 부르는 리모델링 투자전략 275
Best of Best 8. 압구정 아파트 280
Best of Best 9. 개포주공 283


04. 재개발, 뉴타운을 통한 성공투자 전략

1. 재개발이란 285
2. 재개발 분양자격 제대로 알자 287
3. 재개발 투자수익률을 계산해 보프롤로그

1부. 부동산 투자 워밍업

01. 우리는 왜 부동산 투자를 해야 하나?

1. 아파트가 무엇이길래? 16
2. 신 계급사회 25
3. 돈이 효도를 부른다 26
4. 개천에서 용 나던 시대는 지났다 28
5. 재테크에 내몰리는 젊은 세대 30
Best of Best 1. 삼성동 아이파크 33

02. 부동산 성공법칙

1. 리스크관리는 필수, 분산투자를 하자 36
2. 고집을 버리고 모든 가능성을 열어두자 39
3. 세상엔 공짜는 없다 42
4. 아는 것이 힘이요 모르는 것이 약이다 45
5. 자신감을 가지고 긍정의 힘을 믿자 47
Best of Best 2. 반포래미안, 반포자이 51

02. 손에 잡히는 부동산

1. 정부정책에 따른 부동산 흐름 54
2. 부동산 사이클로 보는 부동산 시장 57
3. 금리와 부동산 상관관계 60
4. 시세 형성의 비밀 63
5. 수요와 공급 68
6. 인구변화에 따른 부동산 시장 예측 69
7. 주택공급에 따른 부동산 시장 예측 73
8. 단독, 연립, 빌라, 아파트의 미래 78
9. 뱃살은 어디까지인가?(도심과 외곽 전망) 80
10. 강남과 강북의 미래 82
11. 위기 뒤에 숨은 기회를 잡자 84
12. 유망지역 분석과 전망 86
　　Best of Best 3. 잠실 엘스, 리센츠, 파크리오 98
13. 신교통수단, 경전철이 떠오른다 101


2부. 부동산 투자 실전전략

01. 매매를 통한 성공투자 전략

1. 내 집 마련 전략수립 110
부동산 필수상식 1. 평, m² 환산법 115
2. 자금계획 세우기 116
부동산 투자 Know-how 1. 대출 100% 활용하기 119
부동산 필수상식 2. 대출규제 제대로 알기 122
3. 인터넷을 통한 사전조사 전략 124
4. 현장답사 전략 129
부동산 투자 Know-how 2. 알짜 매물 고르는 방법 134
5. 전문가 의견수렴하기 141
6. 투자수익성 분석하기 142
7. 계약, 잔금, 등기로 마무리 144
부동산 필수상식 3. 등기권리증 분실하였다면 150
8. 주택매입 시 필요한 비용 151
부동산 필수상식 4. 다운계약, 업계약 156
9. 주택매도 시 필요한 비용 158
부동산 필수상식 5. 양도세 비과세 적용 받기 165
부동산 필수상식 6. 양도세 중과세 피하기 169
부동산투자 Know-how 3. 잘 사고 잘 파는 방법 172
Best of Best 4. 인천 송도 퍼스트월드 181


02. 청약을 통한 성공투자 전략

1. 청약전략을 수립하자 183
부동산 필수상식 7. 청약과 세법의 세대기준 184
2. 청약통장 완전정복 186
부동산 필수상식 8. 청약 시 주택소유 판단기준 192
3. 청약통장 리모델링 193
4. 청약 제한 제대로 알기 196
부동산 필수상식 9. 채권입찰제 200
5. 청약가점제 완전정복 201
6. 청약, 이것이 궁금하다 208
7. 3자녀 특별공급으로 숨은 기회를 잡자 211
8. SHift로 편하게 살자 213
9. 보금자리주택으로 내 집 마련 하기 214
10. 새로운 주거형태, 도시형 생활주택 222
부동산투자 Know-how 4. 모델하우스 화장발에 속지말자 224
11. 인터넷으로 청약하기 229
부동산투자 Know-how 5. 알짜 미분양 잡기 230
12. 분양권 거래의 모든 것 235
　　부동산 필수상식 10. 미등기, 복등기 237
　　Best of Best 5. 판교신도시 239
　　Best of Best 6. 위례신도시 241
　　Best of Best 7. 광교신도시 244


03. 재건축, 리모델링을 통한 성공투자 전략

1. 재건축이란 247
2. 재건축 허용연한 제대로 알자 255
3. 재건축 투자수익률 계산해보자 258
부동산 필수상식 11. 대지면적, 대지지분, 전용률, 용적률, 건폐율 262
4. 재건축 입주권 양도세 완전정복 267
부동산투자 Know-how 6. 성공을 부르는 재건축 투자전략 270
5. 리모델링이란 273
부동산투자 Know-how 7. 성공을 부르는 리모델링 투자전략 275
Best of Best 8. 압구정 아파트 280
Best of Best 9. 개포주공 283


04. 재개발, 뉴타운을 통한 성공투자 전략

1. 재개발이란 285
2. 재개발 분양자격 제대로 알자 287
3. 재개발 투자수익률을 계산해 보자 295
부동산투자 Know-how 8. 성공을 부르는 재개발 투자전략 299
4. 뉴타운과 도시재정비촉진지구 개념 잡기 304
5. 서울뉴타운 vs 경기뉴타운 307
Best of Best 10. 은평뉴타운 312
Best of Best 11. 흑석뉴타운 315
Best of Best 12. 한남뉴타운 317
자 295
부동산투자 Know-how 8. 성공을 부르는 재개발 투자전략 299
4. 뉴타운과 도시재정비촉진지구 개념 잡기 304
5. 서울뉴타운 vs 경기뉴타운 307
Best of Best 10. 은평뉴타운 312
Best of Best 11. 흑석뉴타운 315
Best of Best 12. 한남뉴타운 317