출판사 서평
“묻지마 투자를 하려거든 결과도 묻지 마라”
대부분 사람들은 토지에 대해문외한이나 다름없다. 토지 관련 법령이 어려울 뿐 아니라 건축 법규도 까다롭기 때문에 일반인이 접근하기 어려운 탓이다?. 그래서 토지투자를 하는 이들을 보면 지인의 말만 믿고 토지를 매입하는 경우가 흔하다. 문제는 소개한 지인 역시 무지하기는 마찬가지라는 것이다. 말 그대로 묻지마식 투자방식이다.
필자는 말한다. ‘묻지마 투자를 하려거든 경과도 묻지 말아야 한다.’
A부터 Z까지 입문자들이 꼭 알아야 할 토지교과서 기초과정
문맹 투자자가 시장에 ...
“묻지마 투자를 하려거든 결과도 묻지 마라”
대부분 사람들은 토지에 대해문외한이나 다름없다. 토지 관련 법령이 어려울 뿐 아니라 건축 법규도 까다롭기 때문에 일반인이 접근하기 어려운 탓이다. 그래서 토지투자를 하는 이들을 보면 지인의 말만 믿고 토지를 매입하는 경우가 흔하다. 문제는 소개한 지인 역시 무지하기는 마찬가지라는 것이다. 말 그대로 묻지마식 투자방식이다.
필자는 말한다. ‘묻지마 투자를 하려거든 경과도 묻지 말아야 한다.’
A부터 Z까지 입문자들이 꼭 알아야 할 토지교과서 기초과정
문맹 투자자가 시장에 진입한 순간 기획부동산과 같은 사기꾼들은 금세 냄새를 맡고 눈먼 먹잇감을 향해 달려든다. 투자자는 허황된 투자정보에 속아 빚을 얻어 땅을 산다. 남은 건 빚과 쓸모없는 땅, 허탈한 마음뿐이다.
따라서 투자자들은 자신이 묻지마 투자를 하고 있는지 과학적 투자를 하고 있는지 자체 점검을 해봐야 한다. 등기부등본과 토지대장·지적도를 확인하고 정책결정 채널을 직접 방문해 실현가능성을 확인해야한다. 하지만 용도와 지목, 구역과 전용지 등 용어를 알지 못하면 눈앞에 문서는 ‘흰 것은 종이 먹자는 글씨’일 뿐이다.
1차적으로 관련 서류를 해독할 수 있는 능력을 다음으로 현장을 보는 안목을 갖춰야 한다. 도로와 농지, 임야, 토지거래 구역과 관리지역 세분화 등에 대한 기본 지식도 필요하다. 좋은 토지와 나쁜 토지를 구분하는 법이나 투자지역 고르는 법은 다음에 순차적으로 하면 된다.
토지투자는 현재의 숲에서 미래의 나무를 보는 것
기초 지식을 갖추면 우리나라 국토개발과 토지시장의 변화를 읽어내는 연습을 해야 한다. 정부의 토지관련 제도는 1970년대 개발지원책, 1994년부터 규제강화책, 2003년부터 부분적 허용과 규제 등으로 큰 틀을 바꿔가면서 변모해 왔다. 그 사이 국토개발정책이 발표되고 신도시가 생기고 사회간접자본 확충을 통한 개발도 이어졌다.
토지투자는 현재의 숲에서 미래의 나무를 보는 것이다. 미래의 나무는 도로개설, 개발계획지구 등에 의해 가치가 상승하는 토지이고 이는 현장의 소리와 정부 발표 안에서 윤곽을 잡을 수 있다. 짧게는 1~2년 길게는 10년 단위의 토지시장의 상승 요소들을 정리해 보는 것도 좋은 방법이다.
필자는 투자자들이 궁금해 하는 ‘투자 혜안을 갖는 법’을 이야기한다. 현지 부동산 업자와 친해지는 법, 인구수를 분석하는 법, 현안인 4대강 정비사업과 토지시장의 관계, 투자금을 줄이는 절세법 등이 주요하게 기재돼 있다.
‘토지투자의 나침반’ 전국 주요도시 토지시세 수록
개발 계획에 의한 지가 상승지역을 찾았다고 해도 현장에 가보면 토지시세를 모르는 외래 투자자들은 바가지를 쓰기 일쑤이다. 시가와 차이가 큰 공시지가나 실거래가는 참고하기에도 부담스럽다.
2009년 8월 필자가 직접 전국 출장을 통해 조사한 주요 도시 토지시세 분석을 담았다. 지방 자치 단체의 기본 계획과 인구 배분, 토지 가격 조사 내용을 일목요연하게 정리했다. 단 자치체가 발표한 향후 인구 이동추이와 현지 토지가격을 파악하고 나면 투자자가 제시해야 할 적정 지가를 가늠할수 있을 것이다.
추천평
입문자들이 꼭 알아야할 토지투자의 모든 것!!
사회공헌 NGO ‘황사를 막는 사람들의 모임’에서 처음 필자를 만나 추천사를 써주는 연으로 발전했다. 첫인사 때 젊은 청년이던 이가 어느새 중년의 나이가 되었다.
필자와 나는 토지를 다루는 같은 업에 종사하며 사석에서 많은 자리를 가졌다. ‘묻고 답하기’를 즐기며 서로 보완점을 조언하는 우정을 나누게 되었다.
처음 필자에게 책을 쓰라고 권한 것도 나이다. 책에서 얻지 못한 것을 현장과 질문, 나름의 고민 끝에 찾아낸 필자야말로 ‘입문자들이 알아야할, 꼭 알고 싶은 모든 것’을 써내려가기 적합한 인물이라고 생각했다.
등기부등본과 토지대장 이해하기, 지적도 이해하기, 지목 이해하기, 토지의 거래 단위 이해하기 등 어떤 미사여구도 없는 목차에서 진솔하게 배운 것을 써내려간 필자의 노고가 느껴진다. 도시지역과 비도시지역 투자 분석 요령, 토지교과서 기초 과정 등은 토지투자의 기본 소양에 도움이 될 것이다. 분석과 혜안이 겸비돼 있다.
『대한민국 토지 투자 입문서』는 토지투자 입문자들에게 그 효용이 높을 것이다. 필자의 노력이 독자들에게 그대로 전달되길 기대한다. 그러나 첫 술에 어찌 배부를 수 있겠는가. 계속 용맹정진해 전문 필자로 손색없는 연구 성과를 이뤄내기를 바라본다.
- 박준호(서울교육대학교 평생교육원 토지CEO과정 주임교수)

목차
들어가는 말 5
Chapter 01 ‘묻지마 투자’를 하려거든 결과도 묻지 마라!
금싸라기땅인 줄 알았더니 허허벌판!
Chapter 02 토지 관련 서류를 이해하자(토지의 법률적 분석)
토지이용계획 확인서 분석하기 / 도시관리계획 / 도시기본계획과 장기계획 / 용도지구란 건물에 대한 계획이다 / 용도구역이란 행위 제한이다 / 군사시설(군사시설보호구역) / 농지 / 산림 / 자연공원 / 수도 / 하천 / 문화재 / 전원개발 / 토지거래 / 개발사업
Chapter 03 토지등기부등본과 토지대장 이해하기
토지등기부등본 이해하기 / 토지대장 이해하기
Chapter 04 지적도(임야도) 이해하기
지적도 이해하기 / 임야, 임야도가 아닌 지적도로 열람
Chapter 05 지목 이해하기
지목 이해하기 / 건폐율과 용적율 / 28개의 지목 / 토지의 거래 단위 이해하기
Chapter 06 도시지역과 비도시지역 투자 분석 요령
도시지역과 녹지지역 투자하기 / 투자 전 확인해야 할 것 / 산지의 구분 /
비도시지역 이해하기 / 관리지역 이해하기 / 관리지역이란? /
투자는 현재의 숲에서 미래의 나무를 봐야 한다 / 농림지역 이해하기
Chapter 07 도로 이해하기
도로는? / 맹지는 건축허가가 안 나온다 / 도로는 생명이다 / 도로, 이것만은 알고 가자 / 맹지 탈출법
Chapter 08 농지와 임야 이해하기 119
농지 이해하기 / 농지 취득 이해하기 / 농지전용 이해하기 / 농지원부와 농가주택 / 산지[林野] 이해하기 / 산지전용 이해하기 / 연접개발제한 이해하기
Chapter 09 토지관련 구역 이해하기
무턱대고 사지 말자 / 상수원보호구역 / 수변구역 / 수질보전 특별대책지역 / 군사시설 보호구역 / 규제용도구역 / 시가화 조정구역 / 수산자원 보호구역 / 분묘기지권 / 전원주택
Chapter 10 토지거래 허가 구역 이해하기
내 마음대로 못 사는 땅도 있다
Chapter 11 4대강 정비 사업과 토지시장과의 관계
Chapter 12 기획부동산 무엇이 문제인가?
Chapter 13 관리지역 세분화와 토지투자
Chapter 14 부동산은 정책사업이다
균형 발전에서 지역 특화 전략으로 수정 / 지역별 발전 목표
Chapter 15 도로는 토지투자의 지름길이다
Chapter 16 수도권에 돈이 몰린다
Chapter 17 인구 분석은 토지투자의 기본이다
Chapter 18 부동산은 종합응용과학이다
Chapter 19 땅값은 부르는 게 값이다?
Chapter 20 지역 중개인과 친해져라
Chapter 21 토지와 관련된 세금
취득세 / 등록세 / 양도소득세 / 양도소득세 계산 방법
Chapter 22 국토개발현장 토지가격
수도권 / 충청북도 / 충청남도 / 전라북도 / 전라남도 / 강원도 / 경상북도Chapter 23 토지투자 실전 사례12