“좁은 문으로 들어가라”
경매시장의 매력 때문에 매년 수만 명이 경매교육과정을 이수하고, 수천 개의 경매재테크 관련 인터넷 카페 등에 모여 정보를 교환하고 있다. 또한 인터넷으로 집에 앉아서 경매부동산의 상세한 정보를 모두 볼 수 있는 경매정보 사이트가 여러 개 운영되고 있고, 부동산 전문가인 공인중개사가 입찰을 대리해 줄 수 있게 되는 등의 요인으로 경매참여율이 급격히 높아져 아파트 등 권리관계가 단순한 부동산에 대한 투자로는 더 이상 수익을 실현하기 힘들어졌다.
그러다 보니 경매에 있어서도 ‘좁은 문으로 들어가야만 먹을 것이 있는 시대’가 도래한 것이다. 권리관계가 복잡하여 일반인이 접근하기 어려운 유치권, 법정지상권이 있는 부동산이 촉망받게 된 이유가 여기에 있다.

유치권은 ‘유령(幽靈)의 권리’
유치권은 경매에 있어서 ‘함정 중의 함정’이다. 유치권자의 채권은 대부분 공사대금채권인데, 그 채권을 변제받을 때까지 그 채권이 생긴 부동산을 유치할 수 있는 권리로서 해당 부동산이 경매로 매각되어도 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 결과 매수인은 매수한 부동산을 사용수익을 할 수 없게 되는 위험을 안게 된다. 민법상 유치권자에게 우선변제권은 없으나, 경매의 매수인에게 인수시키는 인수주의(引受主義)에 의해 사실상 최우선변제권을 가지는 셈이 되는 것이다. 이처럼 유치권이 사실상 최우선변제권을 가지는 결과 선행하는 담보물권을 침해하여 물권의 순위의 원칙을 잠탈(潛脫)하게 되는 등의 문제점이 있어 그동안 수차례 개정론이 대두되었으나 여러 가지 사정상 아직도 개정되지 못하고 있는 실정이다.

또한 유치권은 법정(法定)담보물권이어서 등기되는 권리가 아니므로 등기부 등 공부로 확인할 방법이 없고, 신고할 의무도 없으므로 유치권자 스스로 신고하지 않으면 그존재를 알기 어렵다. 게다가 유치권 신고를 했다 해도 법원이 형식적 심사만 하여 일응 유치권이 성립할 여지가 있으면 매각물건명세서에 ‘유치권 성립여지 있음’ 등으로 표기하고, 유치권 성립여부가 불투명하면 ‘유치권신고가 있으나 그 성립여부 불투명함’이라고 표기함에 그친다. 왜냐하면 집행관은 사실상 있는 그대로 조사하면 충분하고, 유치권 등 권리관계의 성립여부에 대한 법률적 판단까지 할 필요가 없기 때문이다.

그리고 집행관의 현황조사서에도 유치권자의 점유여부를 확인·기재할 의무가 없다보니 기재가 안 된 경우가 대부분이고, 유치권 신고서 등 관련 자료는 이해관계인이 아닌 매수희망자(응찰자)가 열람할 수 있는 권리가 없다보니 유치권은 가히 ‘유령의 권리’라 하겠다. 따라서 매수희망자로서는 현장 확인, 관련자 등에 대한 수소문, 이해관계인의 협조 등을 통해 유치권의 진정성 여하를 확인할 수밖에 없어 유치권에 대한 리스크(risk)는 거의 전적으로 매수희망자가 안고 응찰해야 한다. 다만 매수 후에는 인도명령이나 명도소송을 통해 법원에 신고서 등본송부나 교부신청을 하여 유치권의 진정성에 대해 확인할 수는 있으나 그때서야 유치권 부담이 밝혀진다면 이미 때는 늦을 수밖에 없다.

이처럼 유령의 권리라 할 수 있는 유치권이 매수인에게 인수되면 적게는 수천만 원에서 많게는 수십억 원을 부담해야 하는 엄청난 리스크가 있기 때문에 대부분의 매수희망자들이 유치권 있는 부동산에 대해 매수를 꺼리는 것은 당연하다. 게다가 유치권이 신고된 물건에는 금융기관들이 대출을 꺼려, 설사 매수를 한 후 유치권을 깨트리는 전략이 서도 금융기관으로부터 잔금대출이 어렵다.
실무상 이런 유치권의 문제점을 악용하여 부당이득을 노리는 허위·과장 유치권이 남발되어 채권자 등 이해관계인이나 매수인의 권리가 침해되는 등 사회적·경제적 폐해는 심각한 수준이다. 따라서 이러한 유치권의 불확실성을 해소하여 매수희망자가 안전하게 경매에 참여할 수 있도록 하는 제도적인 보완이 시급한 실정이다.

유치권 ‘깨트리기’와 ‘지키기’의 중요성
항상 학문적 논의보다는 실제 경매로 부동산을 매수하는 자의 입장에서 유치권 주장자가 있을 때 구체적으로 어떻게 해결해 내느냐가 초미의 관심사이자 난제이다. 물론 유치권자의 입장에서 유치권을 어떻게 하면 지켜내어 온전히 채권을 변제받을 수 있느냐도 마찬가지로 주요한 관심사가 될 수밖에 없는데, ‘유치권 지키기’란 ‘유치권 깨트리기’의 반면이므로, 깨트리는 방법만 제대로 알면 지키는 방법은 자연히 알게 될 것이다.

특히 부동산 경매에 투자하려는 ‘매수희망자 내지 실제 경매로 매수한 매수인’(이하 ‘매수인‘이라고만 한다)의 입장에 서서, 투자대상 부동산 중 블루칩(blue chip)이라 할 수 있는 ‘유치권 있는 부동산’을 안전하게 매수하거나 매수한 부동산위의 유치권을 제거할 수 있는 방법, 즉 유치권이라는 함정을 깨트리는 방법에 논의의 초점을 맞추고자 한다.

그리고 ‘지피지기(知彼知己)면 백전불태(百戰不殆)’란 견지에서 유치권자의 입장에서 유치권을 지키는 방법에 대해서도 기술되었다. 지키는 방법까지 알아야 더 확실히 깨트릴 수 있기 때문이다. 실제 실무상 유치권전(戰)이 벌어지면 치열한 머리싸움이 시작된다. 난공불락의 요새를 점령하려는 매수인과 이를 지켜내려는 유치권자간의 불꽃 튀기는 대회전이 벌어지는 것이다. 그 전장에서 누가 최후의 승리자가 될 것인지는 ‘깨트리는 무기’와 ‘지키는 무기’를 누가 더 강력한 것, 누가 더 최신형으로 확보하고 있느냐에 달려있다. 결국 창과 방패의 싸움으로 귀결된다.

머리말
좁은 문으로 들어가라
유치권은 ‘유령의 권리’
유치권 ‘깨트리기’와 ‘지키기’의 중요성
이 책의 특징
논의의 순서

Part 1 유치권 둘러보기
01. 유치권이 도대체 뭘까
02. 유치권도 한 성질(?)한다
03. 유치권이 성립하려면
04. 유치권의 소멸

Part 2 부동산 경매절차에서 유치권은 어떤 지위에 있나
01. 둘러보기
02. 유치권이 주로 생기는 부동산과 채권은
03. 유치권은 매수인에게 인수된다
04. 유치권자가 권리신고를 하면

Part 3 유치권을 깨트리는 방법
01. 깨트리기의 방향 설정
02. 유치권 깨트리기를 위한 사전 정보입수
03. ‘타인소유의 부동산에 관한 채권이 아님’을 밝힌다
04. ‘피담보채권이 존재하지 않음’을 밝힌다
05. ‘피담보채권이 아직 이행기가 도래하지 않았음’을 밝힌다
06. ‘피담보채권과 목적부동산 간에 견련관계가 존재하지 않음’을 밝힌다
07. ‘목적물의 점유가 계속되지 아니함’을 밝힌다
08. ‘부적법한 점유임’을 밝힌다
09. ‘대항력이 없는 점유임’을 밝힌다
10. ‘유치권 성립을 배제하는 특약이 존재하는 점’을 밝힌다.
11. ‘유치권의 소멸사유가 존재함’을 밝힌다
12. 민사소송과 형사고소
13. 채무자나 채권자에 대해 매도인의 담보책임 추궁
14. 장기간 무대응(배짱) 전략
15. 설득과 협상전략

Part 4 유치권을 지키는 방법
01. 유치권 지키기, 정말 어렵다
02. 유치권의 성립요건 충족하기
03. 유치권자의 권리 챙기기

Part 5 유치권 제도, 바뀌어야 한다.
01. 유치권 성립범위의 축소
02. 유치권신고의 의무화 및 공탁금제도
03. 현황조사 시 실질적 조사권한 부여
04. 부동산 유치권의 법정저당권화
05. 부동산 유치권 등기제도
06. 매수희망자에게 유치권 신고서류 열람권 인정
07. 공사수급인에게 우선특권을 부여하는 방안

Part 6 유치권 깨트리기와 지키기, 실전 사례
01. 아파트 시공사의 유치권 깨트리기
02. 공장 신축 공사업자의 유치권 깨트리기
03. 공장 증축 공사업자의 유치권 깨트리기
04. 위법한 인도명령 집행과 유치권 지키기(점유회수청구의 소)

부록 - 실전사례 ‘아파트 시공사의 유치권 깨트리기’ 소송자료 모음