출판사 서평
토지투자의 바이블이자 입증된 베스트셀러,
『지목변경』 완전 개정판!
땅은 그대로인데 지목만 바꾼다?
시세가 정체되어 있어도, 지목변경 그 자체만으로도
40%의 고수익과 환금성을 보장하는 과?학적인 땅투자!
건물을 지을 수 없는 땅의 지목을 변경하여
건물을 지을 수 있는 땅으로 만드는 지목변경!
농지나 산지에서 전용허가만 받으면
땅값이 오르는 마술 같은 땅투자 비법!
그러나 지금까지 지목변경은 일부 전문가들만의 전유물이었다!
지목변경이란, ‘지목’을 변경한다는 것이다. 똑같아 보이는 땅이라도 그 땅...
토지투자의 바이블이자 입증된 베스트셀러,
『지목변경』 완전 개정판!
땅은 그대로인데 지목만 바꾼다?
시세가 정체되어 있어도, 지목변경 그 자체만으로도
40%의 고수익과 환금성을 보장하는 과학적인 땅투자!
건물을 지을 수 없는 땅의 지목을 변경하여
건물을 지을 수 있는 땅으로 만드는 지목변경!
농지나 산지에서 전용허가만 받으면
땅값이 오르는 마술 같은 땅투자 비법!
그러나 지금까지 지목변경은 일부 전문가들만의 전유물이었다!
지목변경이란, ‘지목’을 변경한다는 것이다. 똑같아 보이는 땅이라도 그 땅의 지목이 무엇이냐, 즉 건물을 지을 수 있느냐 없느냐에 따라 땅값은 엄청난 차이를 보인다. 이 책은 그 ‘지목’을 변경해 건물을 지을 수 없는 땅을, 건물을 지을 수 있는 땅으로 바꿔서 땅값을 올리는 방법을 일반인이 알기 쉽게 쓴 책이다.
일반적으로 땅투자라고 하면, 오를 것 같은 땅을 사서 기다리는 것이다. 정보분석이 정확해 땅값이 오르면 대박이지만, 개인의 힘으로 땅의 주변 환경을 바꾸는 것은 불가능해서 장기적으로 돈이 묶여 이러지도 저러지도 못하게 되거나, 큰 이득은커녕 되팔고 싶어도 잘 팔리지 않아 낭패를 당하기 십상이다. 그래서 땅은 노후대책을 위해 길게 보고 산다거나, 자식들을 위해 산다고들 한다.
그러나 지목변경은 무작정 기다리는 땅투자와는 다르다. 주변 여건이 변화하지 않고 시세가 정체되어 있다 하더라도, 지목변경 행위 그 자체만으로도 일정한 수익을 올릴 수 있는 것이다. 즉, 지목변경이 가능한 땅을 찾아내는 것도, 그 땅의 지목을 변경하는 절차도, 그로 인한 수익도 모두 예측 가능한 ‘과학적인’ 투자라고 할 수 있다.
그렇다면 산지나 농지를 전용해 곧바로 건물을 지을 수 있는 토지로 바꾸어놓는 지목변경 행위를 하면, 토지가격이 과연 얼마나 상승할 수 있을까?
저자의 말에 따르면 “변경 전 토지의 가격과 지역에 따라서 조금씩 다르겠지만, 일반적으로 지목변경이 이루어지면 투자금액 대비 약 40%의 수익을 올릴 수 있다. 예를 들면 평당 35만~40만 원짜리 산지나 농지를 구입해서 약 10만~15만 원 정도의 인허가 비용 및 부지조성공사 비용을 들이면 평당 약 70만 원으로 토지가격이 오른다. 물론 산지냐 농지냐 또는 경사도 조성공사의 난이도 등에 따라서 개별 차는 존재한다”고 한다.
뿐만 아니라 지목변경을 하면, 토지가 환금성을 얻는다는 것도 매력적이다. 즉, “마치 주식이 유가증권시장 이나 코스닥시장에 상장되면 언제든지 돈으로 교환할 수 있는 환금성을 획득하듯, 토지도 건축할 수 있는 땅으로 지목변경을 하면 시장에서 쉽게 거래 될 수 있는 환금성을 획득”하는 것이다.
산지나 농지를 전용하는 데는 대략 20~30개 정도의 법률에 저촉을 받는다. 그러나 어느 법, 어느 조항을 보아야 하는지 체계적으로 정리되어 있는 지침서도 없고, 인허가 관청에 가보아도 약식으로 간단하게 절차만 나와 있을 뿐, 고객 중심의 상세한 업무처리 매뉴얼은 존재하지 않는다.
이 책에서는 인허가를 받을 수 있는 토지를 보는 요령에서부터, 토지 이용에 대한 규제와 그것을 타개해가는 요령, 심지어 아주 간단한 용어해설 및 관련서류에 대한 설명에 이르기까지 일반인들이 이해하기 쉽게 설명을 해놓았다. 토지를 보는 전문가들의 관점과, 그들이 공유하는 전문용어도 쉽게 다루었다. 다년간의 현장경험이 생생하게 녹아 있어서 독자에겐 더 없이 좋은 정보가 될 수 있을 것이다.
추천의 말
토지투자 지침서 중의 금자탑이다. 특히, 저자들의 경험과 현장감이 배어 있는 연접개발제한과 군사시설보호구역 편은 시중 어느 책과도 비교할 수 없는 압권이었다. - 송현담 대한주택건설협회 정책본부장
서민들의 꿈은 내 집 마련하는 것이고, 제조업을 경영하는 사람들의 꿈은 자가 공장을 가지는 것이다. 이 책은 제조업 경영자들에게 훨씬 저렴한 비용으로 자가 공장의 꿈을 실현 할 수 있는 길을 쉽고 편안하게 제시하고 있다. - 인정훈 (주)케이티아이이에스 대표이사
부동산 가격상승이 정체된 상태에서 고객들의 자산관리 포트폴리오를 구성하는 데 고민을 안고 있는 프라이빗뱅커Private Banker들에게 과학적인 자기 완결성 수익모델을 가진 ‘지목변경’에 관한 책이 출간되었다는 것은 너무나도 반가운 소식이 아닐 수 없다. - 심성훈 삼성증권 마포branch장

목차
PART 1 토지투자의 기초
건폐율·용적률·건축물
농지 및 토지 거래 18
TIP 면적계산 공식 19
TIP 용도지역에서의 건폐율 20
TIP 용적률 계산하기 21
건축물의 용도 22
투자가이드 휴게음식점과 일반음식점
공장과 제2종 근린생활시설 제조업소 36
문서의 열람·발급 및 해석
반 박자 빠른 ‘온라인 문서 발급’ 38
TIP 즉석에서 열람 및 발급 받을 수 있는 문서
3시간 후에 발급 받을 수 있는 문서 40
TIP 부동산 서류 통합 42
문서의 해석 42
TIP 면적/ 필지분할시점 44
실전 4가지 문서 해석 52
건축물대장 55
토지전문가로 가는 길 56
지목과 용도지역
토지공부 어떻게 할 것인가? 58
지적 용어 배워보기 59
TIP 1필지로 정할 수 있는 기준 60
토지의 사용용도별 분류 ‘28가지 지목’ 62
지목의 종류 64
TIP 축사인 목장용지와 초지인 목장용지의 구분
구거·유지·광천지 71
21개 용도지역 71
TIP 「국토계획법」 제36조(용도지역의 지정) 72
투자가이드 「국토계획법」상 용도지역과 토지투자 체계 75
관리지역 세분화 79
농지투자
농지 용어 배워보기 84
농지의 구분 86
TIP 「농지의 보전 및 이용에 관한 법률」 87
농지의 개발 88
TIP 「건축법 시행령」 별표 1 제3호: 제1종 근린생활시설 92
TIP 「건축법 시행령」 별표 1 제4호: 제2종 근린생활시설 93
TIP 「경기 광주시 도시계획조례」 제59조 94
농지원부 94
농지취득자격증명 96
영농여건불리농지 101
산지투자
준보전산지와 보전산지 104
TIP 산지에서 제외되는 토지(「산지관리법 시행령」 제2조) 105
준보전산지의 개발 106
보전산지 산지전용·일시사용제한지역 107
공익용 보전산지의 개발 109
임업용 보전산지의 개발 114
산지정보시스템 122
TIP 영급(age class) 123
토지거래허가제도
허가제도 개요 124
토지 이용의무 132
토지거래허가를 받을 수 있는 경우 135
TIP ‘법령으로 정하는 자’란 다음의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
‘국토해양부령이 정하는 요건을 갖춘 자’란 다음의 어느 하나에 해당
하는 자를 말한다. 136
TIP ‘법령으로 정하는 용도에 이용하려는 것인 경우’란 다음에 해당하는
경우를 말한다. 138
국토해양부 토지거래허가 질의응답 사례 139
PART 2 토지개발 입문
개발행위허가
개발행위허가의 절차 144
TIP 개발행위허가제한지역과 개발제한구역 158
TIP 제24조(개발행위허가의 취소) 159
개발행위허가의 기준
개발행위허가의 기준 160
TIP 「농지법」 제33조(농지전용허가의 심사) 175
사전환경성 검토 및 사전재해 영향성 검토
사전환경성 검토 및 사전재해 영향성 검토 178
사전환경성 검토 179
사전재해 영향성 검토 188
개발부담금
개발부담금 196
PART 3 지목변경 5단계 분석
지목변경 제1단계 분석_ 용도지역과 건축물
지목변경 5단계 분석 217
지목변경 제1단계 분석 220
용도지역에서 건축할 수 있는 건축물 265
지목변경 제2단계 분석_ 연접개발제한(도시계획위원회 심의)
투자가이드 용도지역과 연접개발제한 적용 법규 272
국토계획법상 연접개발제한 폐지와 도시계획위원회 심의 273
투자가이드 용도지역별 개발행위허가의 규모 273
산지관리법상 연접개발제한 276
연접개발제한 제도 폐지와 전망 279
투자가이드 개발행위허가 도시계획위원회 심의를 위한 운영지침 283
지목변경 제3단계 분석_ 도로와 진입로
지목변경 제3단계 분석 전략 286
개발행위허가와 도로 287
여러 가지 도로의 정의 289
투자가이드 건축허가 또는 신고 시에 시장·군수가 위치를 지정하여 공고한
도로를 활용한 진출입로 개설 290
TIP 도로법상 도로의 관리청 294
투자가이드 지방도에 직접 접한 토지에서의 개발행위허가 295
도시계획시설의 설치기준에 의한 도로 296
도로의 구조 시설기준에 관한 규칙상의 도로 299
농어촌도로 302
사도법상 사도의 개설 304
TIP 준용도로 304
TIP 허가신청시 준비서류 305
현황도로와 개발행위허가 309
투자가이드 00군 건축조례 제26조 도로의 지정 309
도로의 점용허가 311
도로의 연결허가: 도로와 다른 도로 등과의 연결에 관한 규칙 313
투자가이드 변속차로의 최소 길이 316
투자가이드 교차로 영향권에서의 진출입도로 확보
연결허가의 금지구간 318
하천 등의 점용허가 321
투자가이드 교량, 박스 설치를 위한 공유수면 점·사용허가 325
접도구역 326
투자가이드 접도구역에 저촉된 토지에서의 개발행위허가 330
지목변경 제4단계 분석_ 군사기지 및 군사시설보호구역
지목변경 제4단계 분석 전략 332
군사기지 및 군사시설 보호구역 333
통제보호구역 vs 제한보호구역 338
위탁(임)지역 vs 협의지역 342
협의업무의 처리 절차 345
TIP 시행규칙 제7조(행정기관의 처분에 관한 협의 등) 345
군사기지 및 군사시설보호구역 해제· 변경· 지정 349
지목변경 제5단계 분석_ 배수로 354
PART 4 개발행위허가 사례
단독주택 360
TIP 제20조(개발행위허가의 기준) 361
전원주택단지 370
TIP 제20조(개발행위허가의 기준) 373
제1종 근린생활시설 소매점 380
TIP 개발행위허가의 기준 381
제2종 근린생활시설 제조업소 387
TIP 제20조(개발행위허가의 기준) 388
제2종 근린생활시설 제조업소 및 일반음식점 395
TIP 제20조(개발행위허가의 기준) 397
공장용지 403
TIP 제20조(개발행위허가의 기준) 404
PART 5 중요지역 지구분석
완충녹지
완충녹지 416
수도권 정비계획
수도권에서는 수도권 정비계획이 우선 423
권역의 구분 426
공장총량제 431
개발진흥지구와 취락지구
국토계획법상 용도지구 432
개발진흥지구 436
개발진흥지구에서 건축할 수 있는 건축물(「광주시 도시계획조례」 제51조)
438
TIP [별표 24] 시가화조정구역 안에서 할 수 있는 행위 440
취락지구 443
TIP [별표 23] 자연취락지구 안에서 건축할 수 있는 건축물 445
특별대책지역 1권역·수변구역
특별대책지역 1권역 내 하수처리구역 외 지역에서의 입지제한 기준 451
TIP 하수처리구역 451
TIP 특별규제 454
TIP 특별규제 455
TIP 특별규제 456
사례로 배워보기 460
수변구역 464
개발제한구역
개발제한구역 제도 개요 472
TIP 개발제한구역에서 해제된 취락지구 주변의 토지 474
2020년 수도권광역도시계획 477
그린벨트 내의 취락지구 481
이축권 483
부록 491