출판사 서평
“상가중개를 마스터해야만
명품 공인중개사가 될 수 있다!”
~혼자서도 고수되는 공인중개사의 필수품~
상가투자나 창업을 생각하는 분, 특히 성공적인
상가중개를 위해 공인중개사가 꼭 읽어야 할 책!!
이 카페는 상가를 투자하는데 알아야 될 지식을 전달하고, 상가분양, 상가임대, 상가중개, 상가경매라는 4가지 주제에 대하여 회원들이 궁금한 점이 있으면 그에 대한 해결방안을 제시하고 있다.
머리말
부동산 관리부터 시작해서 상가분양, 상가경매, 상가컨설팅과 상담 그리고 상가교육을 통하여 ‘상가’라는 부동산과 인연을...
“상가중개를 마스터해야만
명품 공인중개사가 될 수 있다!”
~혼자서도 고수되는 공인중개사의 필수품~
상가투자나 창업을 생각하는 분, 특히 성공적인
상가중개를 위해 공인중개사가 꼭 읽어야 할 책!!
이 카페는 상가를 투자하는데 알아야 될 지식을 전달하고, 상가분양, 상가임대, 상가중개, 상가경매라는 4가지 주제에 대하여 회원들이 궁금한 점이 있으면 그에 대한 해결방안을 제시하고 있다.
머리말
부동산 관리부터 시작해서 상가분양, 상가경매, 상가컨설팅과 상담 그리고 상가교육을 통하여 ‘상가’라는 부동산과 인연을 맺게 된 지가 어느덧 17년이 되어가고 있습니다.
상가라는 부동산과 함께 한 짧지 않은 세월동안, 상가 중개에 대한 부분이 막연하고 체계적이지 못하다는 생각이 항상 머리 한 구석에서 떨쳐버릴 수가 없었습니다. 특히 친분 있는 공인중개사님들이 상가 중개 시 발생하는 개별 문제에 대한 질문을 해 올 때는 저 스스로의 한계를 더 느끼곤 하였습니다.
처음에는 저 자신의 능력 계발을 위하여 시작한 상가중개에 대한 체계화 작업이었습니다. 그러나 그 시작과 더불어 창업을 생각하고 있거나, 상가투자를 하려고 하거나 특히 상가 중개를 하려고 하는 주변 공인 중개사님들에게 도움이 되었으면 하는 생각에서 2011년 3월부터 상가 중개 실무에 대한 책을 쓰기로 결심했습니다. 그리고 약 1년간 자료를 수집하고 경험을 정리하여, 2012년 3월‘혼자서도 고수되는 상가중개실무’라는 제목으로 책을 출간하였습니다.
그 후 1년이 지나자 책은 품절이 되었고, 현업에 계신 중개사님들의 책 구매에 대한 문의가 들어와 3쇄를 찍으려고 해도, 그 동안 법 개정도 많았고, 처음 출간하는 책이다 보니 내용도 많이 빈약한 것 같아 이번에 전면적으로 수정하고 보완하여 조금이나마 더 알찬 내용의 책으로 만들어 출간해야겠다는 생각에 이렇게 전면적으로 개정하여 새롭게 출간합니다.
그래도 역시 부족한 것이 사실입니다. 특히 상가 중개에 대한 자료의 부족과 글로써 표현하는 어려움 때문에, 상가중개실무에 대하여 완벽한 책이라고 말할 수는 없습니다. 하지만 조금이나마 중개사님들이 현업에서 상가 중개를 하는데 있어 일조를 해야 한다는 마음으로 감히 졸저를 세상에 내 놓습니다.
이 책은 이런 분들에게 특별히 권하고 싶습니다.
첫째, 부동산 중개를 하고 있는 공인중개사 중에서 주거용부동산 외에 상가중개로 중개업무를 확장하려고 하는 중개사, 상가 중개를 하고 싶은데 관련 법규나 실무를 전혀 알지 못하여 상가 중개를 하지 못하고 있는 중개사, 현재 상가 중개를 하고 있으나 체계적으로 상가중개 실무를 정리하고 싶은 중개사분들에게 기본서로 꼭 권해드립니다.
둘째, 상가투자자로서 투자 후 임대 가능성 여부를 스스로 판단하거나 임대 시 발생하는 법적 문제나 세금에 대하여 알고 싶은 투자자들에게도 유익할 것입니다.
셋째, 창업을 위하여 상가를 임대하려고 할 때 관련법규에 의한 업종별 창업 가능성여부나 임대 시 발생하는 문제 등을 알고 싶은 창업자에게도 좋은 가이드북이 될 것입니다.
물론 본서를 읽고 숙지한다고 해서 상가중개나 상가투자에 대한 모든 부분을 알 수는 없겠지만, 상가중개를 위한 기본서라고 생각하고 읽고 숙지한 상태에서 실제 중개시 발생하는 개별적인 사안에 적용시킨다면, 상당한 도움이 될 것이라고 감히 말씀드릴 수 있습니다.
끝으로 비록 졸고이지만 본서를 쓰는 동안 가사를 돌보는 것은 물론 생계를 꾸려가며 옆에서 묵묵히 내조를 해준 아내 최미현에게 진심으로 고마움을 표시하고 싶습니다. 또한 딸 민형이와 아들 우일이에게도 바쁘다는 핑계로 대화도 많이 못했지만 자기 할 일을 잘하고 있어서 정말 고맙다는 말을 전하고 싶습니다. 더불어 본서를 쓰는 동안 음으로 양으로 격려해준‘다음카페 부동산에미친사람들의모임’ 이형진 대표, 홍성일 팀장을 필두로 하는 ‘O2SC’회원 여러분에게도 깊은 감사의 말을 전합니다.

목차
제1편 상가중개 총론
제1장 상가 전문 중개 실무 입문
Ⅰ. 상가중개실무를 배워야 하는 이유ㆍ28
1. 상가중개실무란ㆍ28
2. 단란주점 중개시 검토해야 할 사항ㆍ29
⑴ 용도지역
⑵ 건축물 용도
⑶ 위반건축물 여부
⑷ 직통계단 2개 여부
⑸ 정화구역 해당 여부
⑹ 건물에 청소년 대상 학원 입점 여부
⑺ 건축물대장상 정화조 용량
⑻ 하수도원인자부담금 발생 여부
⑼ 안전시설완비증명서 구비 여부
⑽ 행정처분 여부 확인
⑾ 필요 주차면적 증가 여부
⑿ 전기용량
⒀ 상권 변화 및 입지 판단
Ⅱ. 상가중개 특성ㆍ32
1. 상가중개의 폐쇄정ㆍ32
2. 고객의 전문성ㆍ32
3. 고객의 다양성ㆍ32
4. 상가 전문 중개사 다양성ㆍ33
5. 중개 수수료 부분ㆍ33
6. 복잡한 관련 법규와 빈번한 개정ㆍ33
7. 중개 업종의 다양성ㆍ33
제2장 상가중개 기본 Flow
Ⅰ. 신축 상가 Flowㆍ36
Ⅱ. 경매나 공매 상가 낙찰시 Flowㆍ40
제3장 상가 물건 개발
Ⅰ. 상가중개 물건 개발 분류ㆍ44
1. 신축 분양 상가 ㆍ44
⑴ 분양 물건
⑵ 임대 물건
2. 기존 매물 상가ㆍ46
⑴ 매매 물건
⑵ 임대 물건
3. 경매ㆍ공매 상가ㆍ47
⑴ 낙찰 후 매매 물건
⑵ 낙찰 후 임대 물건
Ⅱ. 상가중개 물건 개발 방법ㆍ49
1. 업소내에서 물건 개발ㆍ49
⑴ 워킹손님 물건
⑵ 공동중개 물건
⑶ 연고자 물건
⑷ 생활정보지 물건
⑸ 경매와 공매 물건
⑹ 정보공개청구에 관한 법률을 활용
2. 업소외에서 물건 개발ㆍ50
⑴ 명함 돌리기
⑵ 업소 전화번호 확보
⑶ 물건 빼내기
⑷ 분양 물건
제4장 권리금 ㆍ54
Ⅰ. 권리금이란ㆍ54
1. 개요ㆍ54
2. 권리금 분류ㆍ54
⑴ 바닥권리금
⑵ 영업권리금
⑶ 시설권리금
3. 적정 권리금액 결정ㆍ56
Ⅱ. 부동산권리양수도 계약과 임대차 계약ㆍ58
1. 권리금 작업ㆍ58
2. 2가지 계약 의미ㆍ58
3. 2가지 계약 진행과정ㆍ59
⑴ 권리양수도 계약일
⑵ 권리양수도 계약 잔금일
Ⅲ. 권리양수도 계약 용역수수료ㆍ62
Ⅳ. 상가 권리금 계약 주의점ㆍ65
1. 건물주 의사 확인ㆍ65
2. 권리금 액수 기준 산정ㆍ65
3. 건물주에게 지급하는 권리금 법적 효력ㆍ66
제5장 영업자 지위승계
Ⅰ. 영업승계 가능 업종ㆍ72
1. 식품위생법상 식품접개업ㆍ72
2. 공중위생관리법상 공중위생영업ㆍ76
3. 음악산업진흥에관한법률의 노래연습장업ㆍ77
4. 게임산업진흥에관한법률의 오락실과 PC방ㆍ78
5. 체육시설의설치ㆍ이용에관한법률의 당구장, 헬스크럽 등ㆍ78
6. 영화및비디오물진흥에관한법률의 DVD방ㆍ81
Ⅱ. 경매나 공매로 낙찰 후 영업승계ㆍ82
1. 합의명도한 경우ㆍ82
2. 강제집행한 경우ㆍ82
제6장 행정처분과 승계
Ⅰ. 행정처분 승계ㆍ88
1. 행정처분ㆍ88
2. 행정처분과 중개실무ㆍ89
Ⅱ. 행정처분과 관련된 법률ㆍ92
1. 행정처분 승계조항이 있는 법률ㆍ92
2. 행정처분 승계조항이 없는 법률ㆍ103
제2편 상가중개 각론
제1장 건축법과 상가중개
제1절 용도변경과 업종분류ㆍ110
Ⅰ. 용도변경ㆍ112
1. 토지의 용도지역ㆍ112
⑴ 용도지역
⑵ 용도지역 별 건축물의 용도제한
2. 건축물의 용도변경ㆍ112
⑴ 건축물의 용도
⑵ 건축물의 용도 확인
⑶ 건축물의 용도변경
⑷ 건축법상의 용도변경 행위
3. 시설군과 건축물의 용도ㆍ115
⑴ 건축법상 분류
⑵ 용도변경 처리방식에 따른 분류
4. 용도변경 절차ㆍ117
⑴ 용도변경을 위한 사전검토
⑵ 용도변경 허가, 신고, 건축물대장 기재사항 변경
⑶ 용도변경 된 건축물 사용승인 신청
⑷ 용도변경 된 건축물 검사 및 사용승인
Ⅱ. 건축물 용도별 업종 분류ㆍ120
1. 식품접객업ㆍ120
⑴ 휴게음식점
⑵ 일반음식점
⑶ 단란주점
⑷ 유흥주점
⑸ 제과점
2. 유통관련업ㆍ131
⑴ 노래연습장업
⑵ 비디오물감상실업(DVD방)
⑶ 청소년게임제공업(청소년오락실)
⑷ 일반게임제공업(일반오락실)
⑸ 인터넷컴퓨터게임설비제공업(PC방)
3. 체육시설업ㆍ137
⑴ 체육시설업 개념
⑵ 체육시설업의 업종
4. 공중위생영업ㆍ143
⑴ 숙박업 ⑵ 목욕장업
⑶ 이용업 ⑷ 미용업
⑸ 세탁업
5. 학원ㆍ151
6. 고시원ㆍ152
7. 자동차정비업ㆍ154
⑴ 자동차 정비업 분류
⑵ 3급 부분정비(카센타)
8. 안마원, 안마시술소ㆍ155
9. 안경점ㆍ158
Ⅲ. 면적에 의한 용도 제한ㆍ160
1. 단독주택ㆍ160 2. 공동주택ㆍ164
3. 제1종근린생활시설ㆍ165 4. 제2종근린생활시설ㆍ171
5. 문화및집회시설ㆍ185 6. 종교시설ㆍ185
7. 판매시설ㆍ186 8. 운수시설ㆍ187
9. 의료시설ㆍ187 10. 교육연구시설ㆍ187
11. 노유자시설ㆍ187 12. 수련시설ㆍ188
13. 운동시설ㆍ188 14. 업무시설ㆍ189
15. 숙박시설ㆍ189 16. 위락시설ㆍ191
17. 공장ㆍ192 18. 창고시설ㆍ192
19. 위험물저장및처리시설ㆍ193
20. 자동차관련시설ㆍ193
21. 동물및식물관련시설ㆍ194
22. 분뇨및쓰레기처리시설ㆍ195
23. 교정및군사시설ㆍ195
24. 방송통신시설ㆍ195 25. 발전시설ㆍ195
26. 묘지관련시설ㆍ195 27. 관광휴게시설ㆍ196
28. 장례식장ㆍ196
제2절 위반건축물과 이행강제금ㆍ197
Ⅰ. 위반건축물ㆍ197
1. 위반건축물이란ㆍ197
2. 위반건축물 상가 중개ㆍ198
Ⅱ. 위반건축물에 대한 조치(이행강제금)ㆍ204
1. 위반건축물에 대한 조치ㆍ204
2. 이행강제금ㆍ205
제3절 상가중개와 계단ㆍ207
Ⅰ. 직통계단ㆍ207
1. 직통계단이란ㆍ207
2. 직통계단의 설치ㆍ207
3. 경과규정에 의한 이전 건물 적용 여부ㆍ211
Ⅱ 피난계단ㆍ213
1. 피난계단이란ㆍ213
2. 피난계단의 설치(건축법시행령 제35조)ㆍ213
3.옥외 피난계단의 설치(건축법시행령 제36조)ㆍ214
제2장 하수도법과 상가중개
제1절 하수도법ㆍ218
Ⅰ. 하수도법ㆍ218
1. 하수도법의 목적ㆍ218
2. 용어의 정리ㆍ218
3. 하수의 분류ㆍ221
Ⅱ. 하수처리구역ㆍ222
1. 공공하수처리구역ㆍ222
2. 개인하수처리구역ㆍ224
Ⅲ. 건축물대장상 기재 내용ㆍ225
1. 분류식 하수관거ㆍ225
2. 합류식 하수관거ㆍ225
제2절 정화조 용량 산정ㆍ226
Ⅰ. 단독정화조가 있는 경우ㆍ226
Ⅱ .오수처리시설이 있는 경우ㆍ227
Ⅲ. 단독정화조 인원산정식ㆍ228
1. 산정식ㆍ228
2. 사례연습ㆍ228
3. 공실의 정화조 용량 계산ㆍ233
제3절 하수도 원인자 부담금ㆍ241
Ⅰ. 하수도 원인자 부담금ㆍ241
Ⅱ. 하수도 원인자 부담금 산정 방법ㆍ243
1. 하수도원인자 부담금ㆍ243
2. 오수발생량이 10톤 미만과 이상인 경우 계산법ㆍ244
3. 원인자부담금 부과 횟수와 환급ㆍ245
4. 원인자부담금의 징수 방법과 시기ㆍ245
제3장 주차장법과 상가중개
Ⅰ. 주차장법 개요ㆍ248
1. 주차장법 목적ㆍ248
2. 용어의 정의ㆍ248
Ⅱ. 부설주차장의 설치대상 시설물 종류 및 설치기준ㆍ250
1. 주차장법 시행령 별표 1ㆍ251
2. 서울특별시 주차장의 설치 및 관리조례ㆍ252
3. 부천시 주차장의 설치 및 관리조례ㆍ253
4. 인천광역시 주차장의 설치 및 관리조례ㆍ254

부동산 관리부터 시작해서 상가분양, 상가경매, 상가컨설팅과 상담 그리고 상가교육을 통하여 ‘상가’라는 부동산과 인연을 맺게 된 지가 어느덧 17년이 되어가고 있습니다.
상가라는 부동산과 함께 한 짧지 않은 세월동안, 상가 중개에 대한 부분이 막연하고 체계적이지 못하다는 생각이 항상 머리 한 구석에서 떨쳐버릴 수가 없었습니다. 특히 친분 있는 공인중개사님들이 상가 중개 시 발생하는 개별 문제에 대한 질문을 해 올 때는 저 스스로의 한계를 더 느끼곤 하였습니다.
처음에는 저 자신의 능력 계발을 위하여 시작한 상가중개에 대한 체계화 작업이었습니다. 그러나 그 시작과 더불어 창업을 생각하고 있거나, 상가투자를 하려고 하거나 특히 상가 중개를 하려고 하는 주변 공인 중개사님들에게 도움이 되었으면 하는 생각에서 2011년 3월부터 상가 중개 실무에 대한 책을 쓰기로 결심했습니다. 그리고 약 1년간 자료를 수집하고 경험을 정리하여, 2012년 3월‘혼자서도 고수되는 상가중개실무’라는 제목으로 책을 출간하였습니다.
그 후 1년이 지나자 책은 품절이 되었고, 현업에 계신 중개사님들의 책 구매에 대한 문의가 들어와 3쇄를 찍으려고 해도, 그 동안 법 개정도 많았고, 처음 출간하는 책이다 보니 내용도 많이 빈약한 것 같아 이번에 전면적으로 수정하고 보완하여 조금이나마 더 알찬 내용의 책으로 만들어 출간해야겠다는 생각에 이렇게 전면적으로 개정하여 새롭게 출간합니다.
그래도 역시 부족한 것이 사실입니다. 특히 상가 중개에 대한 자료의 부족과 글로써 표현하는 어려움 때문에, 상가중개실무에 대하여 완벽한 책이라고 말할 수는 없습니다. 하지만 조금이나마 중개사님들이 현업에서 상가 중개를 하는데 있어 일조를 해야 한다는 마음으로 감히 졸저를 세상에 내 놓습니다.

이 책은 이런 분들에게 특별히 권하고 싶습니다.
첫째, 부동산 중개를 하고 있는 공인중개사 중에서 주거용부동산 외에 상가중개로 중개업무를 확장하려고 하는 중개사, 상가 중개를 하고 싶은데 관련 법규나 실무를 전혀 알지 못하여 상가 중개를 하지 못하고 있는 중개사, 현재 상가 중개를 하고 있으나 체계적으로 상가중개 실무를 정리하고 싶은 중개사분들에게 기본서로 꼭 권해드립니다.
둘째, 상가투자자로서 투자 후 임대 가능성 여부를 스스로 판단하거나 임대 시 발생하는 법적 문제나 세금에 대하여 알고 싶은 투자자들에게도 유익할 것입니다.
셋째, 창업을 위하여 상가를 임대하려고 할 때 관련법규에 의한 업종별 창업 가능성여부나 임대 시 발생하는 문제 등을 알고 싶은 창업자에게도 좋은 가이드북이 될 것입니다.

물론 본서를 읽고 숙지한다고 해서 상가중개나 상가투자에 대한 모든 부분을 알 수는 없겠지만, 상가중개를 위한 기본서라고 생각하고 읽고 숙지한 상태에서 실제 중개시 발생하는 개별적인 사안에 적용시킨다면, 상당한 도움이 될 것이라고 감히 말씀드릴 수 있습니다.
끝으로 비록 졸고이지만 본서를 쓰는 동안 가사를 돌보는 것은 물론 생계를 꾸려가며 옆에서 묵묵히 내조를 해준 아내 최미현에게 진심으로 고마움을 표시하고 싶습니다. 또한 딸 민형이와 아들 우일이에게도 바쁘다는 핑계로 대화도 많이 못했지만 자기 할 일을 잘하고 있어서 정말 고맙다는 말을 전하고 싶습니다. 더불어 본서를 쓰는 동안 음으로 양으로 격려해준‘다음카페 부동산에미친사람들의모임’ 이형진 대표, 홍성일 팀장을 필두로 하는 ‘O2SC’회원 여러분에게도 깊은 감사의 말을 전합니다.