부동산 경매의 기초와 실무 그리고 마무리!
+ 실전 투자를 위한 권리분석 체계적 정리!

“ 초보자는 암기가 아닌 원리를 통해 스스로 이해의 폭을 넓히고
중급자는 다양한 사례학습을 통해 응용력을 기를 수 있다! ”

◇ 프롤로그

부동산시장에 변화의 바람이 불고 있다. 지난 2010년 전세난으로 촉발된 내적 변화로 시세차익에서 임대수익으로의 패러다임 변화다.
모든 부동산이 오르는 시대는 갔다. 지역과 종목과 가격에 따른 부침의 시대, 즉 양극화시대에는 그 어느 때보다 참여자의 통찰력이 요구된다. 저성장과 저금리 국면에서 부동산 투자 행태는 수익형 부동산과 저가 매수 시장으로 투자 축이 이동하고 있다.
부동산 지형의 변화는 경매에 대한 관심과 열기의 증폭으로 이어지고 있다. 그러나 한편에선 경매의 매력을 공감하면서도 정보의 완전경쟁에 따른 우려의 목소리도 힘을 얻고 있다.
소비자는 새로운 먹거리를 찾아 틈새 시장 개발에 여념이 없다. 이런 연유로 특수물건과 NPL(부실채권) 시장이 과열이다. 그러나 특수물건은 이중고를 감수해야 한다. 대세 상승의 신화가 꺽인 시대에 소송을 통해 문제를 해결했더니 부동산 가격이 낙찰시점보다 더 떨어질 수 있다는 점이다.
2000년대 중반과 같은 상승이 쉽지 않은 국면에서는 오히려 평이한 물건을 낙찰받아 빠른 시간내에 매각하는 것이 현명한 투자일 수 있다. 다행이라면 경매시장은 경기 침체를 자양분으로 삼아 불황의 그늘이 깊어갈수록 활력을 띈다는 점이다.
경매시장은 매년 약 12만건 내외의 신건이 유입되고 재고 물건을 포함하면 약 24만 건이 유통되고 있다. 경매시장은 참여자가 너무 많아 문제가 아니라 물건이 너무 많다는 점이 문제다. 좋은 물건은 가득한데 정작 본인만 부동산의 가치를 알아보지 못하는 것은 아닐까? 경매대중화가 문제가 아니라 쉽게 포기하고 자기만의 특기(주지역과 주종목) 개발에 소홀한 점이 문제가 아닐까?
경매환경의 변화도 간과할 수 없다. 지난 2002년 민사집행법의 시행은 절차면에서 경매사에 획을 그었다면 2014년은 부동산 유치권 폐지와 최저매각가격 20% 하향 등 경매시장의 지각 변동을 요구한다.
이제는 권리분석보다 물건분석이 시장을 주도할 것이며 무엇보다 변화의 화룡점정은 전자입찰의 도입이다. 경매도 공매처럼 온라인 경매(온비드)를 맞을 채비를 해야한다.

이 책은 Part 07로 구성되었다.
실전 투자 시 가장 긴요한 점을 기초와 실무 그리고 마무리라는 편제 하에 권리분석의 요체를 경우의 수별로 정리했다. 최신 지견과 판례를 최대한 반영하여 실무에 충실하도록 했다. 초보자는 암기가 아닌 원리를 통해 스스로 이해할 수 있는 폭을 넓혔고 중급자는 다양한 경우의 수를 통해 응용력을 기를 수 있도록 했다.
Part 01, Part 02, Part 03은 권리분석 기초를 다뤘다. 특히 Part 01 권리분석 첫 걸음은 권리분석에서 만나는 다양한 경우의 수를 판례와 실무 예로 해석하였고 여러 가지 대항력에서는 대항력을 16개로 유형화하였다.
Part 04, Part 05는 실무편으로 Part 04 종목별 권리분석에서는 집합건물 권리분석의 핵심 키워드인 대지권미등기와 밀린 관리비를 조명하고 농지와 산지, 공장 경매시 유의점을 다뤘다. Part 05 특수 권리분석에서는 유치권과 법정지상권, 분묘기지권, 선순위 가처분(가등기) 그리고 돌발상황 시 대처 요령을 심층적으로 기술했다. 특히 유치권에서는 유치권 깨트리기와 허위 유치권 대응방법을 법정지상권에서는 법정지상권 성립 유무를 사례별로 유형화하여 첫입문자도 쉽게 이해하도록 했다.
Part 06과 Part 07은 경매 마무리편으로 Part 06 어떻게 인도할 것인가에서는 인도비법과 인도요령을 19개의 상황을 설정하고 그 상황별 대응방법을 제시했다. Part 07 배당편에서는 배당순위와 배당방법을 역시 케이스별로 분석하였다.
이 책은 기교보다는 원리를 이해하고 공감하는 데 초점을 두었다. 독자들은 주제별 분석틀을 통해 어떠한 변칙에도 대응할 수 있을 것이다.

part 01 권리분석 첫걸음
chapter 01 권리분석을 쉽게 하는 방법?… 18
chapter 02 말소기준등기 … 21
1. 말소기준등기 효력 … 21
2. 누가 말소기준등기인가(6 + ①) … 23
3. 권리분석이란 \u003d 말소기준등기 찾기 \u003d 밑줄긋기(?) … 27
4. 권리분석 오류 유형 … 28
chapter 03 대항력이란? … 30
1. 대항력이란? … 30 / 2. 대항력 발생시기 … 31 / 3. 대항력의 경우의 수 … 40 4. 대항력의 존속기간 … 41 / 5. 존속기간 소멸시점 … 41
6. 대항력의 범위 … 43
chapter 04 우선변제권 … 46
1. 우선변제권 요건 … 47 / 2. 확정일자 제도 … 47 / 3. 배당요구 … 49 4. 우선변제권의 경우의 수 … 51 / 5. 우선변제권의 내용 … 55
6. 우선변제 대상 … 60 / 7. 대항력과 우선변제권의 차이 … 62
chapter 05 최우선변제권 … 63
1. 최우선변제권 요건 … 64 / 2. 최우선변제권 내용 … 66
3. 최우선변제 대상 … 70 / 4. 최우선변제권 요건 예외 … 74
5. 우선변제권과 최우선변제권의 차이 … 74
chapter 06 여러 가지 대항력에 대하여 … 77
1. 배우자나 자녀의 주민등록 … 78
2. 친인척간의 임대차 … 81
3. 부부간의 임대차 … 83
4. 어제는 소유자 오늘은 임차인 … 83
5. 다가구 주택과 다세대 주택의 대항력 … 85
6. 주민등록의 정정과 대항력 … 86
7. 다가구 주택에서 다세대 주택으로 … 88
8. 집합건축물대장이 없는 다세대 주택 … 89
9. 대항력있는 임차권의 양도와 전차인 대항력? … 90
10. 대항력을 갖추지 않은 임차권 양도시 전차인 대항력? … 90
11. 토지와 건물 근저당권 설정일 다름 … 91
12. 담보가치 조사 당시 임차인 부인 … 92
13. 기존채권을 임차보증금으로 전환 … 93
14. 토지 또는 건물만 매각 … 95
15. 재개발에 따른 주택 멸실 … 95
16. 대항력 기산일 예외 - 소유권이전등기 즉시 대항력 발생 … 96
17. 가장임차인 식별 요령 … 98
18. 가장임차인 형사처벌 … 101

part 02 주택·상가건물임대차보호법의 모든 것
chapter 01 주택임대차보호법 … 104
1. 주거용 건물의 판단기준 … 104 / 2. 주택여부 기준시점 … 105 3. 적용범위 … 106 / 4. 임대차 계약 … 107 / 5. 존속기간 … 112
6. 임차인의 사망과 주택임차권의 승계 … 115
7. 차임 등 정보제공 요청권 … 116
chapter 02 상가건물임대차보호법 … 117
1. 적용범위 … 117 / 2. 요건 … 118 / 3. 대항력 … 119 / 4. 우선변제권 … 121
5. 최우선변제권 … 121 / 6. 임대차기간 … 123
7. 상가건물임대차보호법 쟁점 … 124
chapter 03 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 비교 … 128

part 03 권리분석 마무리
chapter 01 전세권 … 130
1. 전세권이란 … 130
2. 전세권과 임차권 중 하나를 선택 한다면 … 131
3. 임차권이 전세권보다 좋은 점 … 132
4. 전세권의 존속기간 … 134
5. 전세권 권리분석 … 134
6. 전세권의 말소기준등기 요건 … 137
7. 전세권자의 이중적 지위 … 138
8. 전세권자는 확정일자를 안 받아도 된다 … 139
chapter 02 임차권등기 명령제도 … 140
1. 요건 … 141 / 2. 절차 … 141
3. 효력 … 142 / 4. 경매에서 지위 … 145
5. 민법의 주택임대차등기도 임차권등기명령 준용 … 146
chapter 03 가압류 … 147
1. 경매에서 가압류의 지위 … 148
2. 전 소유자(할아버지) 가압류 … 149
3. 가압류 권리분석 … 151
chapter 04 가처분 … 152
1. 가처분의 종류 … 152
2. 경매에서 기억해야 할 가처분 두 가지 … 153
3. 가처분 권리분석 … 155
4. 가압류와 가처분 차이점 … 157
chapter 05 가등기 … 159
1. 가등기의 종류 … 160
2. 권리분석 … 162
3. 소유권이전 청구권가등기와 담보가등기 식별 요령 … 165
4. 소유권이전청구권가등기 소멸시효 … 166
5. 가등기와 가처분 차이점 … 167

part04 종목별 권리분석
chapter 01 대지권미등기 … 170
1. 대지사용권 … 171 / 2. 대지권 … 172 / 3. 대지권 미등기 … 174
4. 대지권 유형 … 175 / 5. 토지별도등기 … 187
chapter 02 밀린 관리비 … 191
1. 밀린 관리비 누가 내나 … 192
2. 공유부분은 매수인 부담 … 192
3. 관리사무소에서 입주를 방해하는 경우 … 194
4. 관리비 대납시 돌려 받는 방법 … 196
5. 밀린 공과금 … 196
chapter 03 농지 … 199
1. 농지란? … 199 / 2. 농지 소유자격 … 200 / 3. 취득면적 … 200
4. 농지취득자격증명 … 201 / 5. 농지원부 … 212
6. 토지상의 수목은 누구의 소유인가? … 213
7. 농지의 처분명령 및 매수청구 … 214
8. 농지취득자격증명 Q&A … 216
9. 농지 취득시 필요 서류 … 217
chapter 04 산지 … 222
1. 경계 확인 … 222 / 2. 등기부상 면적과 실제 취득 면적 다름 … 223
3. 농지와 산지 비교 … 224 / 4. 산지 투자 체크 포인트 … 224
5. 산지전용허가 기관 … 225 / 6. 임야의 재촌 … 226
chapter 05 공장 … 227
1. 공장경매 체크리스트 … 227 / 2. 기계ㆍ기구 … 228
3. 폐기물 … 229 / 4. 전기ㆍ수도 요금 … 230 / 5. 업종제한 확인 … 231

part 05 특수 권리분석
chapter 01 유치권 … 234
1. 유치권이란 … 235 / 2. 유치권이 무서운 이유 … 236
3. 유치권 성립요건 … 239 / 4. 유치권의 성질 … 246
5. 유치권의 효력 … 247 / 6. 유치권의 유형 … 248
7. 유치권자의 인도 … 252 / 8. 유치권 깨트리기 … 252
9. 허위 유치권 대응 방법 … 259
chapter 02 법정지상권 … 266
1. 법정지상권의 종류 … 266 / 2. 법정지상권 성립요건 … 267
3. 관습상 법정지상권 성립요건 … 269 / 4. 법정지상권 성립시기 … 271
5. 법정지상권 존속기간 … 272 / 6. 지료 … 274
7. 법정지상권의 포기 … 278 / 8. 법정지상권 핵심체크 … 279
9. 토지와 건물이 따로 경매시 어떻게 해야 하나 … 296
10. 법정지상권과 유치권은 누가 더 무서운가? … 297
11. 재산권 행사 절차 … 299
chapter 03 분묘기지권 … 302
1. 성립요건 … 302 / 2. 특징 … 304 / 3. 권리와 의무 … 305
4. 존속기간 … 305 / 5. 묘지개장 … 307
6. 법정지상권과 분묘기지권의 차이점 … 310
7. 분묘기지권의 범위 … 311 / 8. 무연고 분묘 처리 방법 … 311
9. 분묘기지권의 소멸 … 312 / 10. 분묘로 인한 부동산가치 하락액은? … 312
chapter 04 선순위 가처분 … 314
1. 선순위 가처분 권리분석 … 314 / 2. 선순위 가처분이 소멸되는 경우 … 315
chapter 05 선순위 가등기 … 322
1. 소유권이전 청구권 가등기 … 322 / 2. 담보가등기 … 325
3. 선순위 가등기 말소방법 … 327
chapter 06 지분물건 … 328
1. 왜 지분물건을 꺼리는가? … 329 / 2. 공유지분 핵심 키워드 … 330
3. 공유지분 유형 … 330 / 4. 지분물건의 해법 … 331
5. 지분물건의 뒷처리 … 332
chapter 07 돌발상황시 대처 요령 … 334
1. 돌발상황의 종류 … 334 / 2. 돌발상황의 단계별 대응방법 … 334

part 06 어떻게 인도할 것인가?
chapter 01 누가 인도의 비법을 묻거든 … 342
chapter 02 인도에 대하여 … 344
1. 인도는 시간과 돈의 함수 … 344
2. 권리분석 잘하는 사람이 인도도 잘한다 … 345
chapter 03 인도명령 … 346
1. 신청인 … 346 / 2. 기간 … 346
chapter 04 상대방 … 348
1. 채무자 … 348 / 2. 소유자 … 348
3. 부동산 점유자 … 349 / 4. 그밖의 인도명령 대상자 … 349
5. 인도명령 불가 대상 … 350
chapter 05 인도범위 … 351
1. 부합물 … 351 / 2. 종물 … 354 / 3. 부합물과 종물의 차이점 … 355
chapter 06 인도명령 신청 … 356
1. 신청서류 … 356 / 2. 신청 시기 … 359
chapter 07 인도명령 재판 및 불복방법 … 360
1. 인도명령 재판 … 360 / 2. 인도명령 효력 … 362 / 3. 불복방법 … 363
chapter 08 인도명령 절차 … 365
1. 인도명령절차(집행법원) … 365 / 2. 강제집행절차(집행관사무소) … 366
chapter 09 인도소송 … 373
1. 당사자 … 373 / 2. 대상 … 373 / 3. 관할법원 … 375 / 4. 절차 … 375
5. 인도소송시 주의할 점 … 376 / 6. 특수인도 … 378 / 7. 명도단행가처분 … 378
chapter 10 인도 요령 … 380
1. 인도의 첫 걸음 - 내용증명 보내기 … 380
2. 집행 사전 예고제 - 집행계고서 … 382 / 3. 빈집의 인도 … 383
4. 강제집행 후 유체동산의 처리 … 384
5. 강제 집행 대상 부동산에 압류ㆍ가처분된 물건 … 384
6. 점유이전금지가처분이 필요한 때 … 386
7. 인도를 할 수 없는 임차인 … 388 / 8. 월세와 배당 그리고 인도 … 392
9. 주민등록없이 점유 중인 임차인 … 393
10. 주민등록은 있으나 임대차 없이 점유 중인 임차인 … 394
11. 가라는 이사는 안가고 이사비만 달라는 임차인 … 394
12. 점유자가 많은 경우 - 첫 집 선별을 잘하라 … 396
13. 막무가내 점유자 … 396
14. 막무가내 점유자(2) - 배당금에 가압류하기 … 397
15. 인도와 부당이득 반환 … 398 / 16. 인도시 자주 듣는 거짓말 … 399
17. 노인이나 환자가 있는 경우 … 401 / 18. 점유자 없이 문 여는 방법 … 402
19. 업무협조 요청문을 이용하라 … 402
chapter 11 점유 유형별 인도 전략 … 403
1. 채무자 겸 소유자 … 404 / 2. 임차인 … 404 / 3. 자녀나 친인척 … 406 4. 법정지상권자 … 406 / 5. 지분물권자 … 406
chapter 12 명도비는 어떻게 정하나 … 408
1. 강제집행비용 … 408 / 2. 밀린 관리비 … 409 / 3. 금융비용 … 409
chapter 13 인도 사각지대 … 411
1. 종교시설 … 411 / 2. 특수물건 … 411 / 3. 외교공관 … 412
chapter 14 인도 10계명 … 414

part 07 배당은 어떻게 하나
chapter 01 배당 … 420
1. 배당이란 … 420 / 2. 배당절차 … 421
chapter 02 배당요구 … 422
1. 배당요구 철회의 제한 … 425 / 2. 배당요구 확장의 제한 … 425
3. 배당 받을 수 있는 채권자 … 426 / 4. 배당요구시 신청서류 … 430
5. 배당요구와 부당이득반환청구와의 관계 … 431
chapter 03 배당표의 작성 … 432
1. 배당기일 … 432 / 2. 계산서의 제출 … 432
3. 배당금 수령시 명도확인서가 있어야 배당받는 자 … 433
4. 배당표 작성 … 434
chapter 04 배당순위 및 배당원칙 … 437
1. 배당순위 … 438 / 2. 배당원칙 … 455 / 3. 그밖의 배당원칙 … 464
chapter 05 배당의 실시 … 465
1. 배당표의 확정 … 465 / 2. 배당표에 대한 이의 … 467
3. 재배당 및 추가배당 … 470
chapter 06 배당 방법 … 471
1. 안분배당 … 471 / 2. 순위(흡수)배당 … 471 / 3. 순환배당 … 47
4. 저당권의 배당 … 477 / 5. 상가건물임차인의 배당 … 485
6. 토지별도등기 배당 … 486 / 7. 지분 경매 … 491
8. 일반채권을 임차보증금으로 전환 … 491 / 9. 외화채권의 배당 … 493

부동산시장에 변화의 바람이 불고 있다. 지난 2010년 전세난으로 촉발된 내적 변화로 시세차익에서 임대수익으로의 패러다임 변화다.
모든 부동산이 오르는 시대는 갔다. 지역과 종목과 가격에 따른 부침의 시대, 즉 양극화시대에는 그 어느 때보다 참여자의 통찰력이 요구된다. 저성장과 저금리 국면에서 부동산 투자 행태는 수익형 부동산과 저가 매수 시장으로 투자 축이 이동하고 있다.
부동산 지형의 변화는 경매에 대한 관심과 열기의 증폭으로 이어지고 있다. 그러나 한편에선 경매의 매력을 공감하면서도 정보의 완전경쟁에 따른 우려의 목소리도 힘을 얻고 있다.
소비자는 새로운 먹거리를 찾아 틈새 시장 개발에 여념이 없다. 이런 연유로 특수물건과 NPL(부실채권) 시장이 과열이다. 그러나 특수물건은 이중고를 감수해야 한다. 대세 상승의 신화가 꺽인 시대에 소송을 통해 문제를 해결했더니 부동산 가격이 낙찰시점보다 더 떨어질 수 있다는 점이다.
2000년대 중반과 같은 상승이 쉽지 않은 국면에서는 오히려 평이한 물건을 낙찰받아 빠른 시간내에 매각하는 것이 현명한 투자일 수 있다. 다행이라면 경매시장은 경기 침체를 자양분으로 삼아 불황의 그늘이 깊어갈수록 활력을 띈다는 점이다.
경매시장은 매년 약 12만건 내외의 신건이 유입되고 재고 물건을 포함하면 약 24만 건이 유통되고 있다. 경매시장은 참여자가 너무 많아 문제가 아니라 물건이 너무 많다는 점이 문제다. 좋은 물건은 가득한데 정작 본인만 부동산의 가치를 알아보지 못하는 것은 아닐까? 경매대중화가 문제가 아니라 쉽게 포기하고 자기만의 특기(주지역과 주종목) 개발에 소홀한 점이 문제가 아닐까?
경매환경의 변화도 간과할 수 없다. 지난 2002년 민사집행법의 시행은 절차면에서 경매사에 획을 그었다면 2014년은 부동산 유치권 폐지와 최저매각가격 20% 하향 등 경매시장의 지각 변동을 요구한다.
이제는 권리분석보다 물건분석이 시장을 주도할 것이며 무엇보다 변화의 화룡점정은 전자입찰의 도입이다. 경매도 공매처럼 온라인 경매(온비드)를 맞을 채비를 해야한다.

이 책은 Part 07로 구성되었다.
실전 투자 시 가장 긴요한 점을 기초와 실무 그리고 마무리라는 편제 하에 권리분석의 요체를 경우의 수별로 정리했다. 최신 지견과 판례를 최대한 반영하여 실무에 충실하도록 했다. 초보자는 암기가 아닌 원리를 통해 스스로 이해할 수 있는 폭을 넓혔고 중급자는 다양한 경우의 수를 통해 응용력을 기를 수 있도록 했다.
Part 01, Part 02, Part 03은 권리분석 기초를 다뤘다. 특히 Part 01 권리분석 첫 걸음은 권리분석에서 만나는 다양한 경우의 수를 판례와 실무 예로 해석하였고 여러 가지 대항력에서는 대항력을 16개로 유형화하였다.
Part 04, Part 05는 실무편으로 Part 04 종목별 권리분석에서는 집합건물 권리분석의 핵심 키워드인 대지권미등기와 밀린 관리비를 조명하고 농지와 산지, 공장 경매시 유의점을 다뤘다. Part 05 특수 권리분석에서는 유치권과 법정지상권, 분묘기지권, 선순위 가처분(가등기) 그리고 돌발상황 시 대처 요령을 심층적으로 기술했다. 특히 유치권에서는 유치권 깨트리기와 허위 유치권 대응방법을 법정지상권에서는 법정지상권 성립 유무를 사례별로 유형화하여 첫입문자도 쉽게 이해하도록 했다.
Part 06과 Part 07은 경매 마무리편으로 Part 06 어떻게 인도할 것인가에서는 인도비법과 인도요령을 19개의 상황을 설정하고 그 상황별 대응방법을 제시했다. Part 07 배당편에서는 배당순위와 배당방법을 역시 케이스별로 분석하였다.
이 책은 기교보다는 원리를 이해하고 공감하는 데 초점을 두었다. 독자들은 주제별 분석틀을 통해 어떠한 변칙에도 대응할 수 있을 것이다.