출판사 서평
23세 내 집 마련, 28세 10억 자산을 모은
청년부자의 부동산 경매 실전 투자법
월세 낼 돈이면 충분하다
사회초년생, 신혼부부, 은퇴 이후를 준비하는 맞벌이부부... 대학을 졸업하고 사회에 발을? 내딛고 은퇴를 준비하는 몇십 년의 세월 동안 우리 모두는 같은 꿈을 꾼다. 바로 ‘내 집 마련’이다. 저자는 그 꿈을 이루기 위해 열아홉 살에 대학에 가는 대신 부동산 경매에 뛰어들었다. 23세에 경매로 내 집을 마련했고, 28세에 10억이 넘는 자산을 모았다. 20대 청년부자는 어떻게 지금의 부를 쌓을 수 있었을까? 월세...
23세 내 집 마련, 28세 10억 자산을 모은
청년부자의 부동산 경매 실전 투자법
월세 낼 돈이면 충분하다
사회초년생, 신혼부부, 은퇴 이후를 준비하는 맞벌이부부... 대학을 졸업하고 사회에 발을 내딛고 은퇴를 준비하는 몇십 년의 세월 동안 우리 모두는 같은 꿈을 꾼다. 바로 ‘내 집 마련’이다. 저자는 그 꿈을 이루기 위해 열아홉 살에 대학에 가는 대신 부동산 경매에 뛰어들었다. 23세에 경매로 내 집을 마련했고, 28세에 10억이 넘는 자산을 모았다. 20대 청년부자는 어떻게 지금의 부를 쌓을 수 있었을까? 월세 낼 돈만 있으면 경매로 충분히 내 집 마련이 가능하다. 보증금 1,000~2,000만 원의 종잣돈만 있으면 매달 50~60만 원씩 월세를 내며 살지 않아도 된다. 하지만 이렇게 비싼 월세를 내며 사는 사람들이 의외로 많은데, 한 달 월급을 월세와 생활비로 쓰고 나면 저축은 꿈도 못 꾸는 악순환이 반복된다. 이런 상황에서 어느 세월에 돈을 모아 내 집을 마련할 수 있겠는가. 20대 청년부자인 저자는 2,000만 원으로 시작해 부동산 경매로 10억 이상의 자산을 모은 비법을 낱낱이 공개한다. 내 돈 한 푼 들이지 않고 집 사는 법, 미래에 상권이 더 좋아질 상가 고르는 비법, 도로와 접하지 않은 땅(맹지)이라도 눈여겨봐야 하는 이유 등 경매 초보도 쉽고 안전하게 따라할 수 있는 실전 투자법을 제시한다. 이 책의 저자는 열아홉 살에 경매를 시작했지만 당신도 늦지 않았다. 돈을 버는 사람과 벌지 못하는 사람의 차이는 마음먹었을 때 이것을 행동으로 옮기느냐 그렇지 않느냐이다. 내 집 마련과 재테크를 한 번에 해결하고 싶다면, 지금 당장 부동산 경매에 뛰어들어라.

가장 어렵다는 명도, 비법은 있다!
많은 사람들이 경매를 어렵게 느끼는 이유 중 하나가 바로 명도다. 기존 점유자를 강제 퇴거시키는 과정이 심적으로나 물리적으로 쉽지 않기 때문이다. 보통 낙찰을 받고 잔금을 납부하기까지 한 달 정도의 시간이 있는데, 그 사이에 명도를 진행한다. 이때 점유자를 만나는 시점이 중요하다. 낙찰 후 점유자에게 내용증명을 보낸 다음 전화로 연락을 주고받으면서 어느 정도 의견을 조율하고 만나는 것이 좋다. 처음 만나서 내용증명으로 말할 내용(재계약 혹은 이사 여부, 명도 거절 시의 법적 대응 등)을 논의하다 보면 언성이 높아지기 마련이다. 명도 절차를 밟으면서 만나게 되는 점유자의 유형은 크게 세 가지로 나눌 수 있다. 이때 유형에 상관없이 가장 효과적인 방법은 제삼자를 내세워 점유자를 설득하는 것이다. 저자는 이러한 방법으로 한 달 만에 무려 18건의 명도를 성공시켰다.
첫 번째 유형, 막무가내인 사람들이다. 처음부터 다짜고짜 법대로 하라고 난리를 치거나 과도한 이사비를 요구한다. 이런 유형과는 자주 연락할수록 다투게 되고, 스트레스만 받을 뿐이다. 가급적 연락을 피하고 바로 점유이전금지가처분 및 인도명령을 신청하라. 점유이전금지가처분은 신청 후 2~3주 안에 집행이 가능하고, 집행관이 집 안에 집행문을 붙이고 나오기 때문에 심리적인 압박을 받게 된다. 이때쯤 점유자에게 연락해 이사 날짜와 이사비를 제시하면서 마지막 협상을 하면 된다. 대체로 이런 사람들이 가장 빨리 이사를 간다.
두 번째 유형, 어느 정도 협조적인 사람들이다. 보증금에 대한 배당을 받기 때문에 명도하기 어렵지 않은 편이다. 하지만 이들도 이사 날짜 얘기만 나오면 돌변한다. 배당금을 받아야 이사를 갈 수 있다는 것이다. 이럴 때는 제삼자를 내세우는 화법을 활용하는 것이 좋다. “회사 규정상 이사를 가야 명도확인서와 인감증명서를 줄 수 있습니다. 법무팀에서 보낸 내용증명에 명시된 날짜까지 이사를 가지 않으면 우리가 잔금을 납부한 시점부터 계산해 월 임대료와 법적 비용을 당신이 받을 배당금에서 압류할 수 있습니다.” 이런 식으로 스스로를 일개 직원으로 낮추면서 회사와 윗사람을 내세우고 당사자는 한 발 뒤로 빠지는 것이다.
세 번째 유형, 말을 바꾸는 사람들이다. 초반에는 배당금을 받으면 재계약을 하겠다고 하면서 낙찰자를 안심시킨다. 그러나 시간이 지나면 언제 그랬냐는 듯 말을 바꾼다. 이런 유형에 대비하기 위해서는 대화가 잘 통하고 사이가 좋더라도 미리 법적 절차는 밟고 있어야 한다. 약속을 어겼을 때 급하게 절차를 진행하면 그때부터 시간과 노력이 소요되기 때문이다.
적은 돈으로 시작할 때 꼭 지켜야 할 투자원칙
경매를 시작할 때 자기자본이 많으면 좋겠지만 그렇지 못한 사람들이 대부분이다. 종잣돈이 적을수록 잘못된 투자로 어렵게 모은 돈을 잃지는 않을까 걱정스러운 것도 사실이다. 하지만 그럴수록 기본에 충실해야 한다. 모두가 알고 있지만 지나치기 쉬운 기본 원칙을 잘 지킨다면 적어도 손해를 보지는 않을 것이다.
적은 돈으로 시작할 때 지켜야 할 투자원칙에는 네 가지가 있다. 첫째, 반드시 원금이 보존돼야 한다. 투자의 귀재인 워런 버핏의 투자 원칙 또한 첫째는 절대 돈을 잃지 않는 것이고 둘째는 첫째 원칙을 반드시 지키는 것이라고 했다. 원금을 지키는 것은 기본 중에 기본이다. 둘째, 원금 회수율을 높여야 한다. 투자한 돈을 최대한 회수해야 다른 곳에 재투자해 수익을 얻을 수 있다. 원금 회수율이 낮으면 다시 종잣돈을 모으기 위해 시간을 투자해야 한다. 이 종잣돈이 없으면 아무리 좋은 기회가 와도 잡을 수 없다. 셋째, 투자한 순간 이익이 확정돼야 한다. 투자 후 시세가 오르면 이익이다. 반대로 현 시세를 유지하거나 떨어질 경우 손해가 발생하는 투자는 하지 않는다. 투자한 순간 이익이 나야 차후에 시세가 오르면 보너스인 것이고, 만약 시세가 떨어져도 경매를 통해 저렴하게 샀기 때문에 심리적 여유를 가질 수 있다. 이런 마음의 여유가 없으면 상황에 이끌려 손해를 보고 파는 우를 범하게 된다. 넷째, 환금성이 높아야 한다. 환금성이 높은 부동산에 투자해야 차후 시세차익을 얻고 제때 팔 수 있다. 환금성이 낮은 부동산은 심사숙고해서 투자해야 한다. 예를 들어 반지하나 햇볕이 안 드는 집은 시세차익이 아니라 원금 회수율을 따져 투자 유무를 결정해야 한다.
이런 최소한의 원칙을 지키지 않는다면 손해 보는 투자를 할 수밖에 없다. 일례로 기획부동산에서 파는 땅을 사는 경우다. 투자한 순간 이익이 확정돼야 하는데, 시세보다 훨씬 비싸게 사기 때문에 사는 순간 손해가 확정된다. 또 기획부동산의 땅은 지분 투자가 많은데, 이럴 경우 되팔기가 힘들어 환금성과 원금 회수율에도 문제가 생긴다. 이렇듯 원칙 없이 투자하면 실패할 확률은 높아진다. 기본을 지키면서 감정에 휘둘리지 않고 이성적인 판단을 내려 확실한 곳에만 투자해야 성공할 수 있다.
* 책속으로 추가
근생빌라는 법적 용어는 아니지만 근린생활시설(상가)과 주택을 합쳐놓은 것을 지칭하는 말이다. 건축물대장상 다세대주택이 아닌 근린생활시설로 되어 있기 때문에 법적으로는 주택이 아닌 상가다. 하지만 내부는 상가가 아닌 완전한 주택이다. 거기다가 요즘은 인테리어도 아파트 못지않게 해놓고, 거기다가 주변 시세보다도 더 저렴하고 일반 빌라에는 없는 엘리베이터까지 갖추고 있어 보통 사람들은 혹할 수밖에 없다. 근생빌라가 생기는 이유는 건축주의 수익 극대화 때문인데, 주택용으로 지으려면 가구당 한 대의 주차장이 필요하다. 그러나 근린생활시설로 허가를 받으면 주차장 규제가 완화되어 건축주는 수익 극대화를 이룰 수가 있는 것이다. 때문에 이런 근생빌라는 주택가가 밀집한 곳에 많이 짓는다. p.189
부동산 값이 오르는 이유는 여러 가

부동산 투자를 계속하다 보니 성공할 때도 있고 실패할 때도 있었지만 자연스럽게 투자 원칙이 생기게 되었다. 처음은 누구나 서툴 수밖에 없다. 또한 많이 배웠더라도 익숙하지 않으면 실전에서 투자 원칙을 적용하기 어려울 수 있다. 예를 들면, 부동산 중개사무실에 우연히 갔다가 중개업자의 좋은 물건이 있다는 말에 투자하는 경우다. 정말 좋은 물건이니 지금 바로 잡아야 한다, 놓치면 후회할 거라는 말에 홀려 계약금을 송금하게 되는 경우가 많다. 중개업자뿐만 아니라 분양대행업자도 마찬가지다. 솔직히 처음 보는 사람에게 좋은 물건을 소개시켜줄 리가 있겠는가? 원칙 없이 마음 가는 대로 투자하면 실패할 확률이 높아진다. 그럴 때일수록 며칠 시간을 가지고 자기 원칙에 맞는 투자인지 아닌지를 종이에 직접 적어가면서 분석해야 한다. 처음에는 이러한 연습이 힘들겠지만 많이 경험하고 익숙해지면 마음을 통제할 수 있고 성공할 수 있다는 자신감이 생기게 된다. p.34~35

사실 은행에서는 대출을 해줄 때 보통 아파트 담보가액의 70%까지 대출이 가능하다고 해도 70% 전액을 대출해주지 않는다. 소위 말하는 ‘방빼기’라는 소액임대차보증금을 제하기 때문이다. 예를 들면 서울에 방 두 개인 3억 원짜리 집의 경우 3억 원의 70%인 2억 1,000만 원까지 대출이 가능하지만 그 금액에서 방 개수를 공제한다. 왜냐하면 은행 입장에선 방 두 개 중 한 개에는 집주인이 살고 나머지 한 개는 임대를 줄 수도 있다고 생각하기 때문이다. 그래서 방 한 개에 3,200만 원씩을 공제한다(서울 기준). 방이 세 개인 곳은 방 두 개를 공제해야 하지만 한 개만 공제하는 경우가 많다. 3억 원 기준으로 방 두 개짜리 집의 경우 2억 1,000만 원에서 3,200만 원을 빼고 1억 7,800만 원만 대출해준다. 즉 담보가액의 60% 정도밖에 대출이 안 되는 것이다. 그러나 MCI에 가입하면 방빼기를 하지 않으니 담보가액의 70%까지 대출이 되는 것이다. p.45

내가 이 빌라를 낙찰받은 시점은 정부의 부동산 활성화 대책으로 경쟁률과 낙찰가율이 점점 높아지던 때였다. 이렇게 경매 시장이 뜨거울 때 낙찰을 받아도 월세를 내고 사는 것보다는 더 낫다는 것이다. 굳이 서울을 고집하지 않는다면 월세보다 적은 대출이자를 내면서 내 집에서 편안하게 살 수가 있다. (......) 가진 돈이 적거나 지금 살고 있는 집 보증금에 묶여 있다면, 가족에게 빌리거나 마이너스통장에서 잠시 대출을 받는 것도 하나의 방법이다. 우선 가지고 있는 돈으로 입찰을 하면 되고, 낙찰을 받아도 잔금은 한 달 뒤에 납부하면 되기 때문이다. 잔금은 대출을 받아 납부하고 낙찰받은 부동산의 점유자를 명도한 후, 자기가 살고 있는 집에서 보증금을 빼 이사를 가면 된다. 그 보증금으로 가족에게 빌렸던 돈을 갚거나 마이너스통장 대출을 갚으면 된다. p.53

내가 우드타일로 시공을 한 이유는 다른 상가와의 차별화로 경쟁력을 확보하기 위해서였다. 공실이 난 주변 상가를 가보니 바닥, 천장 등이 지저분한 상태로 방치되어 있었다. 대개의 경우 임차인이 인테리어를 하기 때문에 임대인들은 상가 내부 인테리어에 신경을 쓰지 않는 경우가 많다. 하지만 임차인의 입장에서 생각해보면 가격과 평수, 입지 등 조건이 비슷하다면 인테리어가 조금이라도 깔끔하게 된 곳을 선호하기 마련이다. 나는 상가를 낙찰받으면 바닥과 천장은 기본적으로 인테리어를 해놓는다. 그것이 좋은 임차인을 맞이하기 위한 기본이며, 동시에 경쟁력 확보를 위한 나만의 방법이다. p.111
그들은 어느 날, 땅을 살 수 있는 최소 평수를 165㎡(50평)로 줄이더니 화이트보드에 몇몇 직원들의 이름과 내 이름을 적었다. 그 화이트보드에는 계약을 성사시킨 사람의 이름만 적게 돼 있었는데, 내 이름이 적힌 것이다. 330㎡(100평)로 팔 때는 하루에 몇 명만 이름이 올랐는데, 반으로 줄이자 소액으로도 투자가 가능하게 된 것이다. 내게 약 2,000만 원 정도의 돈이 있다는 것을 아는 임원들이 내 이름을 적고 강제로 첫 계약을 맺은 것이다. 많은 사람들이 노래를 불러주며 축하해주었다. 얼떨결에 임원들의 꼬임에 빠져 전 재산을 탈탈 털어 투자를 하게 되었다. 나중에 보니 기획부동산은 타 고객들을 유치하는 것보다 기존 직원들에게 땅을 파는 경우가 많았던 것이다. p.177~178

근생빌라는 법적 용어는 아니지만 근린생활시설(상가)과 주택을 합쳐놓은 것을 지칭하는 말이다. 건축물대장상 다세대주택이 아닌 근린생활시설로 되어 있기 때문에 법적으로는 주택이 아닌 상가다. 하지만 내부는 상가가 아닌 완전한 주택이다. 거기다가 요즘은 인테리어도 아파트 못지않게 해놓고, 거기다가 주변 시세보다도 더 저렴하고 일반 빌라에는 없는 엘리베이터까지 갖추고 있어 보통 사람들은 혹할 수밖에 없다. 근생빌라가 생기는 이유는 건축주의 수익 극대화 때문인데, 주택용으로 지으려면 가구당 한 대의 주차장이 필요하다. 그러나 근린생활시설로 허가를 받으면 주차장 규제가 완화되어 건축주는 수익 극대화를 이룰 수가 있는 것이다. 때문에 이런 근생빌라는 주택가가 밀집한 곳에 많이 짓는다. p.189

부동산 값이 오르는 이유는 여러 가지가 있겠지만 우선 공급이 부족하고 수요가 많기 때문이다. 반대로 수요보다 공급이 더 많아진다면 자연스럽게 값은 떨어질 것이다. 전문가의 말보다 정확한 팩트(수치)를 가지고 분석을 하게 된다면 내 스스로가 확신을 가지고 책임감 있게 투자할 수 있지 않을까? 예를 들어 올해 분양 물량이 적다면 3년 뒤에는 공급이 모자랄 것이고, 그렇게 되면 전세와 매매가격이 오를 수 있다는 추측을 할 수가 있다. 반대로 올해 분양 물량이 엄청나다면 3년 뒤에는 공급이 많아져 전세가와 매매가격 하락은 불가피할 것이라고 추측할 수 있고, 이를 대비할 수가 있는 것이다. p.202

목차
프롤로그 | 무일푼으로 시작한 부동산 경매
1장 대학 대신 부동산에 모든 것을 걸다
1 원룸, 고시원에서 시작한 꿈
2 무리에서 과감히 빠져나와라
3 결심한 순간 바로 실행하라
4 자기 확신을 밀어붙여?라
5 원칙 없는 투자는 실패의 지름길이다
6 계획은 구체적이고 실현 가능해야 한다
2장 월세 낼 돈으로 내 집 마련하기
1 대출 금액을 높이려면 보증보험을 활용하라
2 남의 배만 불려주는 월세살이 그만하라
3 내 돈 한 푼 들이지 않고도 집 살 수 있다
4 명도할 때는 제삼자를 내세워라
5 고분양가가 장밋빛 미래를 약속하진 않는다
3장 월급보다 든든한 상가 투자
1 내부 인테리어로 경쟁력을 확보하라
2 공매의 이점을 최대로 활용하라
3 유치권을 부정하는 증거는 많을수록 좋다
4 나만의 상권 분석 노하우
4장 큰돈 없이도 할 수 있는 토지 투자
1 작은 땅이라도 우습게 보지 마라
2 누가 맹지를 쓸모없는 땅이라고 했는가
3 한 평의 땅도 버릴 게 없다
4 기획부동산을 조심하라
5장 무(無)에서 유(有)를 만드는 투자법
1 자기자본은 늘리고 부채는 줄여라
2 근생빌라의 탈을 쓴 다세대주택을 조심하라
3 분위기에 휩쓸려 투자하지 마라
4 투자에 대한 책임은 자기 자신에게 있다
에필로그 | 급변하는 시장, 새로운 투자법만이 살길이다
알고 있으면 도움이 되는 판례 주택임대차
알고 있으면 도움이 되는 판례 상가