17년 간 경매 전문가로 일해 온 프로 경매인 '야생화'!
그가 경매 입문부터 사후처리까지, 경매의 A to Z를 전한다!

경매로 수익을 올리기 위해서는
경매의 본질부터 알아야 한다!




야생화의 실전경매 cafe

야생화(배중렬)의 경매 철학인 ‘배려와 섬김’으로 강제집행 없는 아름다운 명도를 지향하며 경매가 어렵고 아무나 할 수 없다는 잘못된 편견 때문에 경매에 도전하지 못하는 사람들을 위해 운영되고 있는 카페다. 경매가 어렵지 않고 누구나 할 수 있다는 자신감을 심어주고 경매를 통해 아름다운 꿈을 이룰 수 있도록 하기 위해 매주 대한민국 최고의 경매 전문가들을 초청해 특강을 진행하고 매월 기초반과 실전반을 운영하고 있다.

또한 ‘아름다운 동행’이라는 봉사단체를 통해 카페 수익금의 일부를 노숙인과 독거노인들을 위한 ‘밥퍼봉사’와 인도와 파키스탄, 미얀마에 있는 어려운 어린이들을 위한 학교짓기와 학비를 지원하는 일을 하고 있다.



cafe : http://cafe.daum.net/ActualAuction


 

경매 제도를 잘 활용해 수익을 올리고자 한다면 경매의 본질을 알아야 한다. 부동산 경매는 이론도 중요하고 실무도 똑같이 중요하다. 마치 수레의 양 바퀴와 같다고 할 수 있다.

그동안 시중에 경매 관련 책들이 넘쳐 났었다. 그런데 거의 모든 책들이 실무 위주를 넘어서서, 수필집이나 무협지처럼 쓴 것들이 많았다. 이론도 중요한데 이론을 많이 넣으면 대중들이 외면하니, 흥미롭게 쓰다 보니까 도에 넘쳐 그렇게 된 것 같다.

그래서 경매학계와 실무계를 앞에서 걸어 왔던 사람으로서 균형 잡힌 책이 참으로 아쉬웠었다. 그러던 차 야생화의 실전경매카페에서 6인 공저로 카페지기 배중렬 교수의 지도 하에 균형을 이루는 책을 내겠다는 말을 듣고, 그 초고를 청해 읽어보았다. 한 눈에 마음에 들어 필자가 자청해 교정과 감수와 추천사를 하게 되었다. 야생화의 실전경매카페 탄생 10주년을 맞아 이 책이 출간되면 경매 서적 출판역사에 한 획을 그을 훌륭한 지침서가 탄생해 낙양의 지가를 폭등하게 하리라.

한국에서, 아니 세계에서 최초로 대학원 정규과목으로 부동산경매론, 부동산권리분석론 등을 설강하시고 필자에게 강의하게 해주신 은사(건국대 전 부동산대학원장 이춘섭 박사)께서 말씀하셨다. 부동산학이란 한 마디로 투자를 연구하는 학문이라고…. 마찬가지로 부동산 경매야말로 투자 그 자체다. 이 책을 선택하는 독자들께서는 이론과 실무를 아우르는 좋은 책을 만났으니 모두가 투자에 큰 성공을 거두어 큰 부를 이루리라 믿는다.

필자가 존경하는, 항상 겸손하신 배중렬 교수님의 주도 하에 각 장을 담당한 공저자들(쾌걸조로, 뺑덕어멈, 채권자, 알사장, 파이사랑)은 탄탄한 실무능력에 이론을 겸비한 훌륭한 인재들로, 심혈을 기울여 현재의 경매 실정에 맞는 내용을 독창적으로 기술했다. 여기에 적어 노고를 치하하고 칭찬한다. 또한 이 책의 출판을 위해 특별한 관심을 기울여 주신 한성주 대표님의 노고에 깊은 감사를 드린다.

끝으로 야생화의 실전경매카페 탄생 10주년을 진심으로 기뻐하고 축하하며 무궁한 발전을 또한 기원한다.

한국 부동산 경매사 협회장 송충근

 

이 책은 어떤 노하우를 알려주려고 만든 책이 아니다.
경매를 배우려고 하시는 분들에게 경매를 먼저 배운 선배들이 경매를 처음 배우려고 하는 분들도 어렵지 않게 경매를 배울 수 있도록 기술했고 실전에서 제일 많이 실수하게 되는 여러 가지 과정을 먼저 겪어본 선배들이 하나하나 짚어가며 알려주는 실전서다.

발이 작아 멀리 갈수 없다 해도….
물이 깊어 건널 수 없는 상황이라 해도….
그 자리… 그 곳에서 의지할 수 있는 징검다리가 되고 싶은 마음으로…
가지고 있는 작은 것이라도 나누고 싶은 마음으로…
받으려고 하는 마음보다 나누어 주는것이 행복이고 삶의 정석임을 너무나 잘 알기에…
그 마음과 사랑을 소중히 담아 이 책을 구입하시는 모든 분들에게 전한다.

- 프롤로그 중에서


최고가매수신고인이 되어 법원에서 나오면 기쁨도 잠시, 명도에 대한 두려움이 앞선다. 아니 입찰을 준비할 때부터 명도에 대한 두려움은 항상 따라다녔다. 그럼 명도란 무엇이고, 명도가 과연 우리가 입찰도 피할 만큼 두려움의 대상인지, 아니면 무언가 명도에 대한 인식을 잘못하고 있는 것은 아닌지 자세히 생각해보자.

많은 이들이 낙찰을 받아 최고가매수인으로 신고한 상태에서 곧바로 낙찰받은 집에 가서 명도를 하려고 한다. 참 웃기는 짬뽕이다. 소유권을 이전하기 전이라면 아직 잔금을 납부하지 않았기에 진정한 소유자도 아닌데 말이다. 만약에 꼭 점유자를 만나려 한다면 낙찰받은 집에 음료수라도 들고 가서 자신이 낙찰받은 사람이라고 소개한 후 앞으로의 이사계획을 정중히 물어보는 것이 옳을 것이다.

방문하는 시점은 낙찰을 받고 일주일 뒤 매각허가가 나오고 일주일 동안 항고기간이 주어지는데, 그 기간도 끝나고(낙찰받고 14일 후) 법원으로부터 잔금을 납부하라는 통지서가 오면 그때 방문을 하는 게 낫다.

초보에게 가장 어려운 것이 명도다. 대부분 이 명도 때문에 상당히 애를 먹고 또 두려워서 경매를 하지 못하겠다는 사람들이 많다. 그러나 수많은 사람들이 이렇게 어렵게 느꼈던 명도를 하고난 후 무언가 속은 기분이 드는 것은 왜일까? 명도는 물건마다 다르고 사람마다 다르지만 대부분 사람과 사람 사이에서 일어나는 일인 만큼 상대방을 조금만 배려하고 섬기면 생각했던 것만큼 그렇게 명도가 힘들지 않게 해결되기 때문이다.
- Chapter 01 ‘초보에게 가장 어려운 명도’ 중에서


명도를 하기에 앞서 제일 중요한 것이 처음 만남이다. 이것을 나는 ‘어프로치(approach)’라고 한다. 배당금을 전액 다 받는 임차인부터 배당금을 한 푼도 못 받는 임차인에 이르기까지, 모두에게 ‘어프로치’는 정말 중요하다. 왜냐하면 낙찰받은 자신도 명도에 대한 두려움이 많지만 명도를 당하는 상대방의 두려움은 낙찰자의 100배에 이른다고 해도 과언이 아니기 때문이다.

1998년 나도 경매를 당했었다. 그때 법원에서 온 통지서만 봐도 떨렸고 누가 문 앞에 서성거리거나 계단을 내려오는 발자국소리에 두려워 어찌할 바를 몰랐다. 만약 아이들이 있다면 그 부모 마음은 더 할 것이다.

이처럼 명도에 대한 두려움은 나만 겪는 것은 아니기 때문에 내가 두려운 만큼 상대방도 두려울 것이니 ‘내가 상대방을 배려하는 만큼 상대방도 배려할 것이다’라는 좋은 생각으로 명도에 임할 것을 부탁한다.
- Chapter 02 ‘명도도 전략이 수반되어야 한다’ 중에서

추천사 … 4
프롤로그 … 6

Part 01 노하우로 배우는 경매 입문 과정 | 고정훈(쾌걸조로) |
01 경매의 신청부터 살펴보자 … 16
02 매각을 위한 여러 가지 준비절차 … 22
03 본격적으로 매각절차를 알아보자 … 27

Part 02 임장은 부동산과 맞선보는 것 | 김미숙(뺑덕어멈) |
01 임장이란 물건의 비밀을 여는 열쇠 … 68
02 손품, 눈품 팔아 인터넷으로 미리 가보는 로드뷰 임장 … 74
03 무엇을, 어떻게, 보아야 하는가? … 79
04 임장에도 순서가 있다 … 90
05 미래의 지도가 되어줄 임장 리스트 만들기 … 96
06 이것이 임장의 핵심 팁이다 … 106

Part 03 누워서 집먹는 권리분석 | 안병훈(알사장) |
01 권리분석의 중요성 … 116
02 등기사항전부증명서 살펴보기 … 121
03 권리의 성격에 따른 물권과 채권 … 128
04 말소기준권리 … 134
05 임대차 분석하기 … 143
06 제대로 알아야 손해 보지 않는다 … 153
07 꼭 짚고 가야할 사항 … 168

Part 04 또 하나의 산을 넘자! 물건분석 | 김형무(채권자) |
01 뛰는 권리분석 위에 나는 물건분석 … 194
02 물건분석 파헤치기 … 196
1) 체납관리비 우습게 보다 자동차 한 대 날라 간다 … 196
2) 꿀보다 달콤할 수 있는 대항력 있는 임차인 … 199
3) 대항력 있는 임차인의 보증금 증액부분은 어떻게 되나? … 202
4) 임차인들의 보호막! 임차권등기명령제도 … 205
5) 골라 먹으면 재미있는 재매각 사건 … 207
6) 유치하지 않고 지독한 유치권 … 210
7) 매각물건명세서만 살펴봐도 가등기를 격파할 수 있다 … 213
8) 담보가등기는 저당권과 쌍둥이 … 217
9) 말소되는 선순위 가등기도 있다 … 221
10) 직장 승진은 어렵지만, 등기부 승진은 얼마든지 가능하다 … 225
11) 지상권 삼총사에 결투를 신청하자 … 227
12) 유별나기도 한 토지별도등기 … 231
13) 대지권이 있는 듯 없는 듯! 대지권미등기 … 13
14) 이행강제금에 허리 휘는 위반건축물 … 237
15) 제시외건물 얼마면 되니? … 240
16) 닭 쫓던 개 지붕 쳐다보는 꼴! 지분경매의 공유자우선매수권 … 243
17) 농지취득자격증명원은 농지 취득의 면허증 … 245
18) 전세권만 매각하는 경우도 있다 … 247
19) 강력한 무기! 채권자취소권 … 250
20) 폐지되었다고 무시하다 큰코다치는 예고등기 … 253

Part 05 권리분석만 중요한 게 아니다,
어쩌면 배당이 더 중요하다 | 이연승(파이사랑) |
01 배당이란 무엇인가? … 256
02 배당의 원칙을 충분히 파악하라 … 258
03 배당을 받을 수 있는 대상자는? … 260
04 배당요구는 어떤 방식으로 하나? … 261
05 배당받을 권리자는 반드시 채권신고를 … 263
06 주택 및 상가건물의 임차인에 대한 배당 … 264
07 배당의 구체적인 절차는? … 265
08 배당표에 대한 이의가 있으면 어떻게 해야 하나 … 267
09 배당의 원칙적인 순위 … 269
10 배당의 다양한 경우를 마스터하자 … 270
11 주택임대차보호법상 소액보증금범위와 최우선변제금액 … 274
12 배당표 작성실무 … 275
13 권리신고 겸 배당요구신청서 … 281
14 실전같이 하는 배당연습 … 282
1) 담보물권간 우선순위 … 282
2) 가압류 후 설정된 담보물권 … 284
3) 근저당권 후 설정된 가압류 … 287
4) 소액임차인의 배당(서울시 기준) … 290
5) 대항력 있는 임차인(서울시 기준) … 295
6) 확정일자를 갖춘 임차인(서울시 기준) … 300
7) 가압류 후 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권(서울시 기준) … 303

Part 06 낙찰 사후처리가 중요하다 | 배중렬(야생화) |
01 초보에게 가장 어려운 명도 … 310
02 명도도 전략이 수반되어야 한다 … 312
03 유형에 따라 명도를 달리하라(32평형 아파트 기준) … 318
04 점유자가 없는 경우 … 322
05 강제집행신청하는 방법 … 324
06 인도명령을 활용하라 … 326
07 알고는 있어야 할 명도소송 … 329
08 나홀로 촉탁등기하는 방법 … 332
09 낙찰받은 물건의 공과금 처리방법 … 335
10 명도를 잘하는 방법 … 338
11 세상에서 가장 감동적인 명도 이야기 … 342

부록 경락잔금대출의 A부터 Z까지 … 350
1. 경락잔금대출을 잘 받는 노하우
2. 경락잔금대출이 안 되는 경우를 대비하라
3. 일반대출과는 무엇이 다른가?
4. 대출금액을 산정하는 계산법을 알아두자
5. 경락잔금대출 신청 시 준비사항