실전 고수의 노하우를 통째로 담은 경매의 교과서

이 책은 아무런 경험도 없이 현장에서 온몸으로 부딪혀 가며 경험하고 익힌 경매 노하우를 정리한 부동산 경매 지침서다. 오직 실전을 통해서만 얻을 수 있는 고수의 모든 노하우가 생생한 사례와 함께 수록되어 있어 초보자는 물론 고수가 되고 싶어 하는 중급자들에게 경매의 기술을 전수해 준다. 지은이는 사업 실패 후 막다른 골목에서 시작한 부동산 경매를 통해 화려한 인생 2막을 열어젖혔다. 경매 덕분에 경제적 위기에 빠졌던 가정을 지켜냈고, 절망 속에서 새로운 삶의 희망을 키웠다. 경매는 누구나 도전할 수 있지만, 성공하는 것은 결코 쉽지 않다. 경쟁이 치열한 경매 전쟁터에서 자신만의 방법으로 살아남은 지은이의 특급 노하우는 고수익 경매 투자로 나아가는 길잡이 역할을 해 줄 것이다.

‘얼마로 얼마를 벌었다’는 식의 자랑이 아니라,
실제로 어떻게 돈을 버는지를 솔직하게 가르쳐 주는 실전 부동산 경매의 교과서!

누구나 시작할 수 있지만, 아무나 성공할 수 없는 부동산 경매

오늘날 재테크가 직장인을 비롯한 일반인들의 자산 불리기 수단으로 자리 잡은 이유는 월급을 받아서 내 집을 마련한다거나 재산을 불리는 데 한계가 있기 때문이다. 더욱이 저성장으로 인한 경기 침체가 심화되고, 고령화가 빠르게 진행되는 요즘은 재테크의 중요성이 그 어느 때보다 크다고 할 수 있다.
대표적인 재테크 수단으로는 주식, 펀드, 부동산 등이 있지만, 그중에서도 부동산은 자산 증식과 함께 내 집을 마련할 수 있다는 점에서 가장 관심이 높은 재테크 수단이다. 특히 인기 있는 지역의 부동산을 싼 값에 사서 높은 가격에 팔 수 있다면, 기대 이상의 높은 수익을 올릴 수도 있다. 하지만 어지간한 정보는 인터넷을 통해 공개되어 있기 때문에, 인기 있는 지역의 부동산을 저렴한 가격에 산다는 것은 사실상 불가능에 가깝다. 그러나 ‘부동산 경매’라는 수단을 이용하면 좋은 부동산을 싼 값에 사서 제값에 팔 수 있다.
실제로도 부동산 경매는 오래 전부터 투자 대비 수익률이 높은 재테크 수단으로 활용되어 왔고, 최근에는 저금리 시대를 맞아 안정적인 노후 생활을 위해 고정적인 임대 수입을 원하는 사람들까지 경매 시장의 문을 두드리면서 고수익 재테크 수단으로 새로이 주목을 받고 있다. 하지만 부동산 경매는 법률에 의해 정해진 규정과 절차에 따라 진행되기 때문에, ‘법’과 ‘부동산’이라는 두 가지 요소를 갖추고 시작해야만 성공할 수 있다. 따라서 부동산 경매를 처음 시작하려는 사람들은 법률적인 문제로 인해 접근성이 용이하지 않아 많은 어려움이 있고, 어디서부터 어떻게 접근하고 시작해야 하는지, 그리고 어떤 지식을 습득해야 하는지 난감할 수밖에 없다.
이 책에는 지은이가 생애 첫 집을 경매로 마련한 순간부터 경매 전문가로 활동하고 있는 현재까지 오랜 시간 온몸으로 부딪히며 현장에서 쌓아 온 경매 기술이 고스란히 담겨 있다. 특히 실제 사례를 중심으로 경매의 핵심을 분석하였기 때문에, 경매를 처음 시작하는 사람들에게 길잡이 역할을 해주기에 부족함이 없다.
경매는 법이 정한 절차와 규칙에 따라 법원에서 진행한다. 때문에 절차와 규칙을 제대로 이해하지 못하고 막연한 생각으로 경매에 입문한다면, 어렵사리 모은 종잣돈을 허무하게 잃을 수도 있다. 이 책을 교과서로 삼아 돌다리도 두드려 보고 건너는 심정으로 경매를 시작한다면 후회하지 않는 선택이 될 것이다.
경매 현장의 실전 노하우를 제시한 경매의 교과서

경매는 큰돈이 없어도 입찰에 참여할 수 있고, 전세금으로 내 집을 마련할 수도 있다. 또한 은행 대출을 적절히 활용하면 다수의 부동산을 매입할 수 있으며, 낙찰을 받으면 은행 이자보다 높은 월세를 받을 수 있고, 매도를 하면 적지 않은 매매 차익도 손에 쥘 수 있다. 이러한 장점에도 불구하고, 경매는 접근이 쉽지 않아 어려움을 많이 겪는다. 처음 도전하는 사람들은 어떻게 시작해야 할지, 무엇부터 공부해야 할지 난감한 것이 바로 부동산 경매다.
지은이가 이 책을 쓰게 된 동기는 바로 여기에서 비롯되었다. 경매를 시작하려는 사람들과 좀 더 전문적인 경매 지식을 얻고자 하는 입문자들에게 성공 경매로 나아가는 이정표를 제시해 주고 싶었기 때문이다. 경매를 해서 얼마를 벌었다고 이야기하고 싶은 것이 아니라 어떤 점에 주의해야 하고, 어떤 방법으로 경매를 해야 실패하지 않고 수익을 올릴 수 있는지 가르쳐 주려는 생각으로 이 책을 집필한 것이다.
시중에 나온 경매 서적은 자신의 성공 사례를 그럴싸하게 포장한 내용이 많고, 기존 경매 관련 정보를 백과사전처럼 한데 모아 엮은 책이 대부분이라서 무엇을 공부해야 할지 더 헷갈리게 만든다. 초보자의 입장에서는 관련 지식을 쌓고, 실전 감각을 익히는 것이 더욱 어렵게만 느껴질 뿐이다.
굿옥션 경매 상담사를 거쳐 경매전문 학원을 운영하고 있는 지은이는 경매 초보자들의 어려움을 고려해 쉽게 이해할 수 있고, 반드시 알고 넘어가야 할 경매 내용으로 이 책을 구성하였다. 또한 자신이 처음 경매에 발을 담그면서 경험했던 내용을 소설처럼 풀어 나가 지루하지 않으며, 경매에서 반드시 알아야 할 내용을 실전 사례를 통해 설명함으로써 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 집필했다는 것도 장점이다.
사실 초보자가 경매에 뛰어들면 손해를 보는 경우가 많다. 경매 책을 통해 돈을 버는 방법에만 집중하다 보니 정말로 피해야 할 것들, 즉 실수하면 손해를 볼 수 있는 사항들에는 소홀히 하는 것이다. 물론 그로 인한 손해는 오롯이 본인 몫으로 감당할 수밖에 없다. 처음 시작하는 초보자를 비롯해서 이런 경험을 한두 번 해 본 사람들이 이 책을 읽게 된다면 경매의 위험 요인을 최소화 할 수 있을 것이다.
경매 공부를 어떻게 시작해야 할지 방향을 잡기 어려운 경매 입문자, 권리분석을 잘못하여 크게 고생한 경험이 있거나, 경매 책을 여러 권 읽었지만 아직도 부족하다고 여기는 경매 경험자들에게 이 책은 유용한 도구가 될 것이다.

내 인생의 터닝 포인트
직업 군인 생활 14년째를 맞던 어느 날, 반대하는 아내를 설득해 전역을 결정한 후 부푼 꿈을 안고 사회인으로서 첫발을 내디뎠다. 그러나 내가 예상했던 것과 사회 현실은 너무나 달랐다. 철저한 준비 없이 시작한 사업이 실패하면서 적금과 퇴직금을 모두 날려 버렸고, 아이들 학원비는 물론 생활비조차 마련할 수 없어 아내 모르게 눈물도 적잖이 흘렸다. 그때 경매를 만났다. 경매는 나를 일으켜 세웠고, 절망을 극복할 수 있는 용기를 주었으며, 새로운 미래를 설계할 수 있는 희망을 품게 해주었다. 역설적이게도 어려운 상황에 처했던 경매 물건들이 어려움을 극복할 수 있는 발판이 되어 주었다. <프롤로그, 19쪽>


명도대왕 에이스의 경매 입문 이야기
내 집 마련을 위해 경매를 처음 경험한 저로서는 ‘백문이불여일견’이라는 말을 실감했습니다. 이론으로 공부할 때는 법률에 따르는 규정이나 절차가 이해되지 않았지만, 고생하면서 실제로 경험하다 보니 막연했던 것들이 현실화됨을 느꼈습니다. 이론으로 습득했던 지식과 실전으로 경험하는 것은 차이가 많았습니다. 또한 경매는 실전 경험이 매우 중요함을 절실히 느꼈고, 법률적인 지식은 물론 경험과 노하우가 무엇보다 중요함을 인식하게 되었습니다. 하지만 경매에 나오는 모든 물건을 경험하기는 쉽지 않으며, 경험한다고 해도 많은 시간이 소요됩니다. 따라서 경매 경험이 풍부한 사람들의 조언이나 경매 전문가의 강의를 통한 간접 경험이 필요하다고 생각합니다. 그와 더불어 경매 관련 서적들을 통해 간접 경험을 충분히 하고, 경매 지식으로 단단히 무장한 후 실전에 참여하기를 권합니다. <생애 첫 집을 경매로 마련하다, 37쪽>

명도대왕 에이스의 경매 특강
이번 경매 사례에서 보듯 유치권 신고가 되어 있어도 정확한 현장답사와 조사를 통해 유치권이 허위임을 밝혀내면 법률에 따르는 절차에 의해 깨끗하게 해결할 수 있습니다. 또한 허위 유치권으로 인해 다른 경매 물건에 비해 상대적으로 저렴한 금액에 낙찰 받을 수 있으므로 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 하지만 유치권이 큰 수익을 낼 수 있고, 단번에 부자가 될 것처럼 강조하는 말들이나 글에 마음이 따라가면 어려운 상황을 맞이할 수도 있습니다. 물론 큰 수익을 낼 수는 있지만 그 처리 과정이 쉽지 않은 만큼 법률적 지식을 충분히 가지고 있어야 하며, 허위 유치권이라는 확실한 증거 자료를 확보하지 못하고 입찰에 참여하게 되면 금전적, 정신적 고통이 따른다는 것을 기억해야 합니다. 법에는 항상 앙면의 칼날이 있다는 것을 반드시 명심하기 바랍니다. <사례로 배우는 명도, 240쪽>

명도대왕 에이스의 특급 노하우
이 사례에서 보는 바와 같이 재매각 사건에서는 의외성이 있습니다. 대금이 미납된 사건은 상대적으로 보이지 않는 위험성이 있다고 생각하여 입찰을 포기하는 경우가 많습니다. 대금 미납 사건의 경우 입찰보증금이 몰수되기 때문에 초보자들 입장에서는 권리에 큰 하자가 있어서 입찰보증금을 포기했다고 생각하는 경우가 많습니다. 통계 자료를 통해 그 결과를 보면 재매각 물건은 입찰자 수가 확연히 줄어드는 사례를 확인할 수 있고, 그리 높지 않은 입찰가격으로 낙찰 받는 사례도 찾아볼 수 있습니다. 이와 관련해서 그동안의 경험을 통해 얻은 노하우를 말씀드릴 테니, 참고하시기 바랍니다. 대금을 미납한 재매각 사건의 경우, 대부분은 권리상의 하자보다는 개인적인 사정으로 인해 대금을 미납하는 사례가 많다는 것입니다. 따라서 대금이 미납된 사건을 철저히 분석함과 동시에 권리상의 하자가 없다는 것을 확인한 후, 이러한 심리를 잘 활용하여 입찰에 참여한다면 의외의 좋은 결과를 얻을 수 있습니다. 또한 입찰에 참여한 물건에 실패했다고 하여 포기할 것이 아니라, 낙찰자가 끝까지 대금 납부를 하는지 살펴보는 끈기 또한 경매 수익을 올리는데 많은 도움이 될 것입니다.
<알짜 경매 물건 고르기, 314쪽>

머리글
프롤로그 : 내 인생의 터닝 포인트

1부 인생 2막을 열다 : : 명도대왕 에이스의 경매 입문 이야기
1. 생애 첫 집을 경매로 마련하다
2. 경매로 얻은 임대 수익과 시세 차익
3. 새로운 목표를 향해 나아가다
4. 경매 강사로 거듭나다

2부 부동산 경매 이해하기 : 경매 절차 제대로 알고 시작하자
1. 부동산 경매란?
2. 부동산 경매의 특성
3. 부동산 경매의 종류
4. 부동산 경매의 대상
5. 이해관계인이란?
6. 부동산 경매 절차

3부 부동산 경매 입문하기 : 나에게 맞는 경매 물건 찾기
1. 시작하기 전에 이것만은 명심하자
2. 초보자에게 맞는 경매 물건 찾기

4부 경매에 참여하기 : 명도대왕 에이스에게 배우는 실전 경매
1. 아는 만큼 보인다 : 경매 물건 검색하기
2. 소유자로서 권리 행사가 가능한가? : 권리 분석
3. 현장에 답이 있다 : 현장 답사
4. 낙찰과 패찰의 경계에서 : 입찰하기
5. 최종 관문 돌파하기 : 명도
* 사례로 배우는 명도
[사례 1] 위장 임차인 있는 아파트 명도하기
[사례 2] 다가구주택 명도하기
[사례 3] 유치권 있는 근린상가 명도하기
[사례 4] 단독주택 명도하기
[사례 5] 다세대주택 명도하기
[사례 6] 홀로 계시는 시어머니 모시기

5부 경매 함정 피하기 : 숨어 있는 리스크 체크포인트
[사례 1] 불법 건축물로 인한 낙찰 불허가 결정
[사례 2] 용도 변경한 다세대주택
[사례 3] 시세 판단 착오로 인한 실수
[사례 4] 특수주소 변경이 있는 다세대주택
[사례 5] 선순위 전세권인가, 후순위 전세권인가?
[사례 6] 가등기에 의한 본등기가 아닌 소유권이전등기
[사례 7] 가등기에 의한 본등기
[사례 8] 유치권에 의한 형식적인 경매
[사례 9] 임금채권이 있는 경우 선순위 임차인의 배당
[사례 10] 토지별도등기가 있을 때 선순위 임차인의 배당
[사례 11] 토지에 선순위 지상권이 설정되어 있는 경우
[사례 12] 이전 경매의 임차인이 배당을 요구한 경우

6부 알짜 경매 물건 고르기 : 경매 물건별 투자 포인트
1. 낙찰자가 대금을 납부하지 않은 재경매 물건
2. 허위 임차인이 있는 경매 물건
3. 임차보증금을 인수해야 하는 경매 물건
4. 구분 상가의 일부가 경매로 나온 물건
5. 허위 유치권이 신고된 경매 물건

7부 실전에서 당황하지 않기 : 명도대왕 에이스의 실전 경매 노하우
[사례 1] 임대아파트 경매에서 주의할 점은?
[사례 2] 대지권 미등기인 경우, 주의할 점은?
[사례 3] 인테리어 비용에 대한 유치권은?
[사례 4] 선순위 전세권자의 미배당 임차보증금 인수 여부는?
[사례 5] 미배당금이 발생하는지 알 수 있을까요?
[사례 6] 소유권이전청구권 가등기가 있는 경매 물건
[사례 7] 소유권 말소 예고등기가 있는 경매 물건
[사례 8] 농지 경매에 법인이 입찰하면?
[사례 9] 개인이 농지를 낙찰 받을 수 있을까요?
[사례 10] 낙찰 받은 주유소의 주유기 소유권은?
[사례 11] 소유자를 알 수 없는 비닐하우스
[사례 12] 임차인이 열쇠를 넘겨주지 않을 때는?
[사례 13] 명도를 거부하는 임차인
[사례 14] 강제집행 신청 절차는?
[사례 15] 거주할 목적으로 경매에 입찰할 때는?
[사례 16] 낙찰 받은 집에 짐이 남아 있을 때는?
[사례 17] 임차인이 이사를 가지 않겠다고 주장할 때는?
[사례 18] 경매 진행 당시 임차인과 새로운 임대차계약을 체결한 경우, 인도명령 여부
[사례 19] 낙찰 받은 집을 소유자가 비워 주지 않을 때는?
[사례 20] 인도명령과 점유이전금지 가처분, 그리고 내용증명
[사례 21] 단란주점을 명도할 때

[부록] 아는 것이 힘이다 : 부동산 경매 & 임대차 상식

맺음말