왜 사람들은 돈을 땅으로 바꾸고 싶어 할까. 집값이 5배 오르는 동안 땅값은 15배 상승했다. 지난 45년간 선진국들에서 집값이 폭등과 폭락을 반복하는 이유는 무엇인가. 소득 대비 부의 비율 증가는 개인의 생산성이 아니라 집값 상승에 있다. 는 다가올 경제위기를 감추는 것뿐이다. 집값은 경제성장과 소득과는 별개의 문제다. 토지소유권의 두 가지 측면, 토지의 사적 소유는 자유이자 도둑질이다. 땅과 집은 어떻게 이 되었는가. 집과 땅의 는 국가에서 개인에게로 위험부담이 넘어가는 것이다. 경제성장의 과실을 땅과 부동산 소유자들이 하고 있...
왜 사람들은 돈을 땅으로 바꾸고 싶어 할까. 집값이 5배 오르는 동안 땅값은 15배 상승했다. 지난 45년간 선진국들에서 집값이 폭등과 폭락을 반복하는 이유는 무엇인가. 소득 대비 부의 비율 증가는 개인의 생산성이 아니라 집값 상승에 있다. 는 다가올 경제위기를 감추는 것뿐이다. 집값은 경제성장과 소득과는 별개의 문제다. 토지소유권의 두 가지 측면, 토지의 사적 소유는 자유이자 도둑질이다. 땅과 집은 어떻게 이 되었는가. 집과 땅의 는 국가에서 개인에게로 위험부담이 넘어가는 것이다. 경제성장의 과실을 땅과 부동산 소유자들이 하고 있다. 소수에게 유리한 세금정책 역시 불평등이 심화되는 원인 중 하나다. 사회가 집과 땅의 소유를 부자가 되는 최고의 방법으로 여기고 갈망하는 것이 바람직한가. 소득 대비 가계부채 비율, 소득 대비 집값 비율이 이렇게 높은 이유는 무엇인가. 의 납세자에게서 의 지주에게로 부가 이전되는 것이 적정한가. 집값이 올라 소비가 증가하는 효과는 이내 사라진다. 주택담보대출 증가는 경제성장에 도움이 되지 않는다. 땅의 소유권은 왜 그렇게 일부에게 집중되어 있는가? 집값이 소득보다 빨리 오르는데도 사람들이 집을 살 수 있는 이유는 무엇인가. 땅값이 올라가면 땅주인들이 성장의 결실을 독점한다. 도시의 지대는 에 따라 결정된다. 지난 45년간 선진국들에서 집값이 폭등과 폭락을 반복하는 이유는 무엇인가. 집값의 변화는 이 아니라 에 영향을 미친다. 소득 대비 부의 비율 증가는 개인의 생산성이 아니라 집값 상승에 있다. 집이 투기대상이 되는 데 은행과 금융규제는 어떤 역할을 했는가. 는 다가올 경제위기를 감추는 것뿐이다. 집값은 경제성장과 소득과는 별개의 문제다. 땅과 집은 어떻게 이 되었는가. 집과 땅의 는 국가에서 개인에게로 위험부담이 넘어가는 것이다. 경제성장의 과실을 땅과 부동산 소유자들이 하고 있다. 전 세계적으로 주택자산이 금융자산, 국민소득보다도 더 빨리 증가하고 있다. 소수에게 유리한 세금정책 역시 불평등이 심화되는 원인 중 하나다. 사회가 집과 땅의 소유를 부자가 되는 최고의 방법으로 여기고 갈망하는 것이 바람직한가. 소득 대비 가계부채 비율, 소득 대비 집값 비율이 이렇게 높은 이유는 무엇인가. 의 납세자에게서 의 부동산 소유자에게로 부가 이전되는 것이 적정한가. 금융제도의 차이가 집값을 가른다. 점점 부가 사회 전체에서 소수의 부동산 소유자에게로 이전되고 있다. 의 사람들이 의 사람들에게서 집을 빌리는 것이 적정한가. 불평등의 그 모든 시작은, 부동산의 소유 여부다. 집값이 올라 소비가 증가하는 효과는 이내 사라진다. 주택담보대출 증가는 경제성장에 도움이 되지 않는다. 땅의 소유권은 왜 그렇게 일부에게 집중되어 있는가? 지난 세기에 걸쳐 모든 선진국에주택담보대출의 비증이 급격히 증가한 이유는 무엇인가? 집값이 소득보다 빨리 오르는데도 사람들이 집을 살 수 있는 이유는 무엇인가. 땅값이 올라가면 땅주인들이 성장의 결실을 독점한다. 1990년대 초반 이후 땅값이 집값보다 훨씬 변동이 심했고 집값보다 훨씬 많이 올랐다. 부가 사회 전체에서 땅과 부동산 소유자들에게 것이다. 땅값이 올라가면 땅주인들이 성장의 결실을 독점한다. 도시의 지대는 에 따라 결정된다. 지대문제의 해결책은, 세금이다. 높아진 땅값과 지대는 절대 생산적 투자에 기여하지 않는다. 땅의 부작용, 금융자산이 되어 투기의 대상이 되다.

땅을 사세요. 땅은 더 이상 새로 만들어지지 않으니까
- 마크 트웨인

판매자 여러분, 주목하세요.
위치, 위치, 위치가 생명입니다.
로저스 공원 근처예요.
- 1926년 부동산 광고
11쪽


▪ 선진경제 시스템에서 소득증가와 경제성장 속도보다 집값이 더 빠르게 오르는 이유는 무엇인가? 그저 집을 더 많이 짓거나 인구가 적어지면 해결되는 문제인가? 왜 정치인들이나 정책결정권자들은 집값이 내려가길 원하지 않는가?
▪ 땅의 소유권은 왜 그렇게 일부에게 집중되어 있고 부의 불평등은 왜 그렇게 빨리 심화되는가?
▪ 사회가 집과 땅을 소유하는 것을 부자가 되는 최고의 방법으로 여기고 갈망하는 것이 바람직한가?
▪ 금융과 땅은 어떤 관계인가? 은행이 사업체의 생산적인 투자활동 대신 기존의 부동산과 땅을 사려는 사람들에게 더 많은 돈을 빌려주기 시작한 이유는 무엇인가? 역사적으로 가계부채가 이토록 높은 이유는 무엇인가?
▪ 지난 45년간 영국과 다른 선진국들에서 집값이 심한 상승과 하락을 반복하는 이유는 무엇인가?
▪ 시간이 흐르는 동안 땅의 가치는 생산기술, 부의 분배, 경제적 불평등과 어떤 관계가 있는가?
-12-13쪽


1899년 미국의 사회학자 소스타인 베블런이 언급했듯, 땅(위치)은 사람들이 자신의 사회적 지위를 나타내는 데 사용하는 지위재(positional goods)로도 볼 수 있다. 그렇다면 사람들은 합리적이고 경제적인 계산으로 정당화될 수 있는 위치보다 <탐나는 위치>에 더 많은 돈을 지불할 준비를 할 것이다. 경제가 발달하여 더욱 정보화되고 자동차, 컴퓨터, 휴대전화 등 많은 재화와 서비스의 가격이 내려가면 <좋은 위치>에 있는 땅과 부동산이 사람들의 소득에서 더 높은 비중을 차지하게 될 가능성이 높다.
-23쪽

“첫 이주민의 땅이 그 집단의 중심이 되자 가게, 대장간, 수레바퀴 제조장 등이 다 그곳이나 그 끄트머리에 자리 잡으면서 곧 마을이 생기고 그 마을은 금세 소도시만큼 커져서 그 일대 거래의 중심지가 된다. 처음보다 농업 생산성이 높아지지는 않았지만 이 땅은 이제 더 높은 수준의 생산성을 발전시키기 시작한다. 옥수수나 밀, 감자를 재배하는 데 들어간 노력을 기준으로 보면 이 땅에서 처음보다 더 많은 생산물이 만들어지지는 않는다. 하지만 다른 생산자들과 가까워야 하는 세분화된 생산부문, 특히 유통을 특징으로 하는 마지막 생산단계에 노동을 투입하면 훨씬 더 큰 수익을 낼 것이다……. 이제 이 땅에 밀집한 사람들의 생산력은 원래 이 땅의 수백, 수천 배에 해당한다. 그리고 이 추가적인 생산성과 가장 생산성이 낮은 땅의 차이를 나타내는 지대는 그에 따라 증가했다. 첫 이주민 혹은 땅에 관한 그의 권리를 이어받은 사람은 이제 갑부다. 눈 떠보니 부자가 되었다는 사람처럼 그도 누워 자고 있었는지 모르지만 그래도 그는 지금 부자다. 자기가 해낸 일 때문이 아니라 인구가 늘어난 덕분이다.”
-74쪽



“도로를 만들고, 거리를 만들고, 서비스를 개선하고, 전깃불이 밤을 낮으로 바꾸고, 산에서 수백 마일 떨어진 저수지에서 물을 끌어오는 동안에도 땅주인은 가만히 앉아만 있습니다. 이렇게 발전된 것들은 모두 납세자들과 다른 사람들이 비용과 노동을 제공한 결과입니다. 토지독점자는 이런 발전과정에 전혀 손을 보태지 않지만 개선된 환경들은 모두 그가 소유한 땅의 가치를 끌어올려 줍니다. 토지독점자는 공동체에 아무런 용역을 제공하지 않고, 공공복지에 아무런 기여도 하지 않고, 자신을 부자로 만들어주는 그 어떤 과정에도 기여를 하지 않습니다.”
-120쪽, 윈스턴 처칠 영국 하원 연설


땅값과 집값은 소득보다 빠르게 오른 지가 아주 오래되었고 사람들은 점점 집을 삶을 위한 공간이 아니라 <금융투자 상품>으로 보게 되었다. 즉 집이 노후와 자녀를 위한 자산이자 담보가 되는 자산으로, 단순히 <투기적 금융자산>이라는 인식이 커지고 있다. 이와 마찬가지로 기업체와 국내외 투자자들도 땅을 매력적인 자산으로 보는 경우가 많아지고 있는데, 특히 금리가 낮은 상황에서는 더욱 그렇다. 오늘날 거시경제를 형성하는 것은 땅과 부동산, 금융 시스템 간의 상호작용이다. 땅은 금융화되었고, 투기적 대출과 투자의 대상이 되었다. 그 결과 땅값과 집값은 경제 전반의 성장과 소득과는 별개의 문제가 되었다.
-170-171쪽

주택자산과 집값 상승의 원인은 비교적 변동이 없던 건축비용이 올라서가 아니라 <땅값이 올랐기 때문>인 경우가 대다수였다. 최근의 연구에 따르면 1950년에서 2012년 사이에 14개 선진국에서 집값이 오른 원인 중8 1퍼센트가 땅값 상승에 있었고 나머지는 건축비용의 상승 때문이라고 설명될 수 있다. 영국의 경우 그 비율은 74퍼센트였다. 특히 1990년대 초반 이후 땅값이 집값보다 훨씬 변동이 심했고 집값보다 훨씬 많이 올랐다는 것을 보여주었다.
-175쪽

가계나 기업들이 땅과 주택을 생활공간이나 업무공간이 아니라 자본이득을 만들어내려는 목적을 최우선으로 삼아 보유하고 거래하는 경우 땅과 주택이 금융화되었다고 할 수 있다. 이와 관련하여, 금융화는 국가에서 개인에게로 위험부담이 넘어가는 것이라는 논의가 있어 왔다. 이를테면 땅과 집이 금융화되는 경우 각 가정이 집을 이용하여 금융자산을 늘림으로써 스스로 복지를 꾀해야 하는 상황을 예상할 수 있는데 이렇게 되면 개인이 감수해야 하는 위험이 커지는 셈이다.
-185쪽

최근 수십 년 동안 불평등을 떠받쳐온 소득 대비 자산 비율이 높아지는 원인이 생산성에 있는 것이 아니라 <주거용지의 가치상승>에 있다는 사실을 보여줄 것이다. 그리고 레버리지 투자와 상속으로 더욱 강화되는 이런 역학관계가 부의 불평등을 악화시키는 것 말고도 생활수준과 지역 불균형에 어떤 영향력을 미치는지도 알아볼 것이다. 그러면 결국 오늘날 많은 선진국에 존재하는 중요한 경계선이 소득이 아니라 <부동산의 소유 여부>라는 결론에 도달하게 된다. 집값의 변화는 가계부문이 보유한 부의 총량이 아니라 <부의 분배방식>에 영향을 미친다.
-242쪽


다른 아시아 국가들도 1990년대 초반에 이와 비슷한 부동산 관련거품을 경험했다. 이 경우에도 부동산 가격이 오르자 주가가 오르고 나아가 신용이 확대되며 그에 따라 다시 땅값이 오르는 특징이 뚜렷하게 나타났다. 오늘날 많은 경제학자들은 금융위기 이전 은행이 과도한 부동산 담보대출을 해준 결과 전 세계적으로 부채 수준이 높아져서 소비수요가 억제되고 있고 그 때문에 금융위기 이전 수준의 성장률로 돌아가지 못하고 있다고 주장한다. 과도한 토지 관련 부채는 금융위기 이후 세계경제를 괴롭혀온 <장기적 침체의 핵심원인>으로 보인다.
-227쪽


우선 이 분석의 첫 번째 의미는 불평등 심화의 근거, 즉 피케티의 자료에 등장하는 소득 대비 부의 비율 증가 원인이 생산적 활동에 있는 것이 아니라 집값 상승으로 나타나는 주거용지의 가치상승에 있다는 것이다. 다시 말해서 이렇게 증가하는 부는 경제발전, 인구증가, 금융규제 완화로 수요가 증가하는 가운데 희귀한 천연자원(땅)을 독점적으로 소유한 결과 발생하는 <횡재>가 그 원천이라고 할 수 있다. 고전경제학자들은 이것을 노동 없이 얻은 불로소득인 <지대의 축적>이라고 보았을 것이다. 즉, 고전경제학자의 관점에서 보면 이것은 부가 사회 전체에서 땅과 부동산 소유자들에게 <이전되는> 것이다.
-257-258쪽


“1929년에서 1930년에는 거대한 흡입 펌프가 당시 생산되던 부의 점점 더 많은 부분을 빨아들여 <소수의 손>에 쥐어주었다. 이것은 그들의 자본축적을 도와주었다. 하지만 이들은 일반 대중 소비자들에게서 구매력을 빼앗음으로써 자신들이 축적한 자본을 다시 새로운 생산설비에
투자하는 근거가 되어줄 상품들에 대한 유효수요를 스스로 없애버렸다. 그 결과 <소수의 참여자>에게만 칩이 집중되는 포커 게임 같은 상황이 되어버려서 나머지 사람들은 돈을 빌려야만 게임에 계속 남아 있을 수 있게 되었다. 이들의 신용이 바닥나자 게임은 중단되었다”
-276쪽

1장: 땅은 집값 상승과 경제에 어떤 영향을 미치는가
땅은 어떤 경제적 기능을 수행하는가
왜 사람들은 돈을 땅으로 바꾸고 싶어 할까
집값이 5배 오르는 동안 땅값은 15배 상승했다
파이의 전체 크기를 키우기보다 더 큰 파이를 차지하려는 땅주인들의 지대추구 행위
이 책의 구성
2장: 땅은 어떻게 개인의 재산이 되었는가
땅이라는 사유재산의 기원에 대하여
땅과 주택의 사적소유권, 1970년대까지 경제성장과 평등에 기여하다
땅을 가진 경제권력의 정치권력화, 경제성장이 저해되고 불평등이 확대되다
토지소유권의 두 가지 측면, 토지의 사적 소유는 자유이자 도둑질이다
토지경제의 부작용을 해결하기 위해 국가가 할 수 있는 방법
결론
3장: 어느 날 눈 떠보니 갑부가 될 수도 있는 땅과 지대의 힘
땅값이 올라가면 땅주인들이 성장의 결실을 독점한다
도시의 지대는 에 따라 결정된다
지대문제의 해결책은, 세금이다
땅과 자본의 엄청난 차이, 그럼에도 그 둘을 합쳐버리다
높아진 땅값과 지대는 절대 생산적 투자에 기여하지 않는다
경제학 이론에서 땅이 사라진 정치적 이유
땅과 사회주의, 헨리 조지와 사회주의자들과의 갈등
땅의 부작용, 금융자산이 되어 투기의 대상이 되다
결론
4장: 주거 자본주의 시대, 땅과 집값의 새로운 정치경제학이 등장하다
19세기 산업혁명과 도시의 성장, 땅의 주요 역할이 바뀌다
주거시설에 대한 높아진 수요, 도시생활과 함께 등장한 여러 주택 경향
1900-1910년대: 윈스턴 처칠, 토지세를 제안하다
1919-1939년: 땅의 경제적 역할이 또다시 변하기 시작하다
1940-1969년: 자본주의의 황금기 시대, 지대문제 해결을 시도하다
1970년대 이후: 집값의 폭등과 폭락이 처음으로 등장하다
20세기 말, 로 들어서다
높아진 주택구매의 담장, 그리고 집세의 올가미
결론
5장: 땅과 집은 어떻게 금융화가 되었는가
집값이 소득보다 빨리 오르는데도 사람들이 집을 살 수 있는 이유
은행, 부동산 담보대출 기관으로 탈바꿈하다
집이 투기대상이 되는 데 은행은 어떤 역할을 했는가
집값 형성에서 주택담보대출의 역할
땅이라는 담보와 그것의 역할
영국의 주택담보대출과 부동산 금융의 역사
주택 및 부동산 담보대출은 경제 전반에 어떤 영향을 끼치는가
집값 거품은 어떤 과정을 거치면서 발생되는가
대출의 증가는 다가올 금융위기를 감추는 것뿐이다
금융제도의 차이가 집값을 가른다
결론
6장: 땅과 집은 어떻게 불평등을 심화시키는가
경제적 불평등이 야기하는 숨어 있는 수많은 불평등의 사례들
땅과 집의 영향을 제외한 채 불평등의 이유를 설명하는 기존 이론들
땅과 집은 우리 삶의 불평등에 얼마나 영향을 끼치는가
불평등의 시작은 주택의 소유 여부다
주택자산 분포에서 나타나는 불평등
소득에서 주거비용이 차지하는 격차
집의 상속이 불평등에 미치는 영향
지역에 따른 집값의 양극화
레버리지가 부의 불평등에 기여하는 역할
불평등은 왜 문제인가
소수의 참여자에게만 부가 돌아가는 게임
결론
7장: 땅과 집이 야기하는 불평등을 해소하기 위한 방법들
땅과 부동산, 그 소유의 형태를 다양하게 한다
조세제도를 개혁한다
대출과 관련된 금융 시스템을 개혁한다
다양한 주택 보유형태를 만든다
개발계획 시스템을 개혁한다
경제이론과 국민계정의 변화를 시도한다
결론