부동산 가격은 떨어질 수 있지만
경매로 산 부동산은 절대 손해 보지 않는다!
‘쓰리 고’는 알아도 원고, 피고는 몰랐던
수영 강사의 기적 같은 이야기

“아내의 생일 선물로 따뜻한 점퍼 정도는 돈 걱정 없이 사주고, 아이의 장난감은 중고가 아닌 새것으로 사줄 수 있는 정도, 딱 그만큼만이라도 되고 싶어 경매를 시작했다.” 두 아이의 아빠이자 한 가족의 생계를 책임지는 대한민국의 평범한 가장인 저자의 고백이다. 가진 건 운동으로 다져진 몸과 오토바이 한 대뿐이었던 수영 강사는 어떻게 3년 만에 300만 원짜리 경매 통장을 30억으로 만들었을까?
매달 들어오는 월급조차 일정하지 않아 불안한 하루하루를 보내야만 했던 저자는 가난의 굴레를 벗어던지기 위해 경매를 시작했다. 해마다 나오는 부동산 전망에 휘둘리지 않고, 300만 원이라는 종잣돈으로 과감히 뛰어든 결과 경매야말로 가장 높은 수익을 가져다주는, 인생을 바꿀 유일한 재테크라는 사실을 깨달았다. 100원 차이로 낙찰받은 아파트, 단돈 300만 원으로 낙찰받은 경험을 가감 없이 공개하는 이유는 돈 걱정 없이 살고 싶은 우리 모두에게 ‘나도 할 수 있다’는 희망을 주기 위해서다.
『경매 통장: 지금 시작하면 돈이 차곡차곡 쌓이는』은 300만 원으로 경매 통장을 만드는 법부터 누구나 어려워하지만 일정한 공식만 알면 쉽게 할 수 있는 권리분석까지 경매 입문자들에 꼭 필요한 내용으로 구성되어 있다. 부록 ‘2018년 추천 물건으로 실제 입찰해보기’는 경매 예정인 물건의 입지, 권리, 시세, 낙찰가 분석을 친절하게 담고 있는데, 다른 경매 책에서는 볼 수 없는 알짜 정보다. 평생 일해도 내 집 한 채 갖기 힘든 세상에서 경제적 자유를 얻는 방법은 지금 당장 경매를 시작하는 것이다.


부동산 가격은 떨어질 수 있지만
경매로 산 부동산은 절대 손해 보지 않는다!
‘쓰리 고’는 알아도 원고, 피고는 몰랐던
수영 강사의 기적 같은 이야기

“아내의 생일 선물로 따뜻한 점퍼 정도는 돈 걱정 없이 사주고, 아이의 장난감은 중고가 아닌 새것으로 사줄 수 있는 정도, 딱 그만큼만이라도 되고 싶어 경매를 시작했다.” 두 아이의 아빠이자 한 가족의 생계를 책임지는 대한민국의 평범한 가장인 저자의 고백이다. 가진 건 운동으로 다져진 몸과 오토바이 한 대뿐이었던 수영 강사는 어떻게 3년 만에 300만 원짜리 경매 통장을 30억으로 만들었을까?
매달 들어오는 월급조차 일정하지 않아 불안한 하루하루를 보내야만 했던 저자는 가난의 굴레를 벗어던지기 위해 경매를 시작했다. 해마다 나오는 부동산 전망에 휘둘리지 않고, 300만 원이라는 종잣돈으로 과감히 뛰어든 결과 경매야말로 가장 높은 수익을 가져다주는, 인생을 바꿀 유일한 재테크라는 사실을 깨달았다. 100원 차이로 낙찰받은 아파트, 단돈 300만 원으로 낙찰받은 경험을 가감 없이 공개하는 이유는 돈 걱정 없이 살고 싶은 우리 모두에게 ‘나도 할 수 있다’는 희망을 주기 위해서다.
『경매 통장: 지금 시작하면 돈이 차곡차곡 쌓이는』은 300만 원으로 경매 통장을 만드는 법부터 누구나 어려워하지만 일정한 공식만 알면 쉽게 할 수 있는 권리분석까지 경매 입문자들에 꼭 필요한 내용으로 구성되어 있다. 부록 ‘2018년 추천 물건으로 실제 입찰해보기’는 경매 예정인 물건의 입지, 권리, 시세, 낙찰가 분석을 친절하게 담고 있는데, 다른 경매 책에서는 볼 수 없는 알짜 정보다. 평생 일해도 내 집 한 채 갖기 힘든 세상에서 경제적 자유를 얻는 방법은 지금 당장 경매를 시작하는 것이다.

인생을 바꾸는 기회, 통장 하나면 충분하다!
300만 원으로 시작하는 ‘경매 통장’ 만들기
많은 사람이 경매에 관심은 있어도 쉽게 시작하지 못한다. 그 이유는 뭐부터 해야 할지 막막하고, 권리분석과 같은 이론을 완벽하게 마스터해야 시작할 수 있다고 생각하기 때문이다. 하지만 이 책에서 제안하는 방법은 매우 쉽고 간단해 누구라도 따라 할 수 있다. 지금 당장 집에서 가장 가까운 은행, 혹은 신한은행에 가서 경매 전용 통장을 만들기만 하면 된다. 신한은행을 추천하는 이유는 경매를 주관하는 법원에 주로 신한은행이 입점해 있기 때문이다. 입찰하려면 반드시 필요한 게 보증금이다. 입찰할 때마다 보증금을 수표 한 장으로 끊어가는 게 좋고, 패찰하고 돌려받은 보증금은 다시 입금해야 하는데, 법원 안에 있는 신한은행 통장을 만들어놓으면 이 과정이 수월하다.
‘통장 하나 만드는 게 뭐가 대수냐’고 할지 모르지만, 그렇게라도 시작한 사람과 여전히 고민만 하는 사람의 차이는 저자의 인생이 바뀐 것처럼 크게 벌어져 있을 것이다. 경매 통장은 지금 가진 돈으로도 충분히 만들 수 있다. 저자는 300만 원으로 시작했지만, 금액은 상관없다. 중요한 것은 오늘 당장 시작하는 것, 한 살이라도 어릴 때 시작하는 것이다.

경매로 돈 벌었다는 사람은 많지만
경매로 돈 잃었다는 사람은 없다
“경매로 산 집은 재수없다고들 하던데”, “거주자를 내쫓는 게 마음에 걸려요”, “요즘은 너도 나도 경매를 해서 예전처럼 수익을 거두기 어렵지 않나요?” 이는 경매를 한 번도 해보지 않은 사람들의 선입견이자 핑계일 뿐이다. 하지만 경매를 한번 해본 사람들은 결코 한 번으로 끝내지 않는다. 계속해서 다른 물건을 찾아 입찰하고, 임대나 매매를 통해 수익을 거둔다. 경매야말로 다른 어떤 재테크보다 안전하고, 큰 수익을 가져다주는 투자임을 통장 잔고로 느끼기 때문이다.
저축만으로는 살기 힘든 시대가 된 지 오래다. 예금, 적금은 종잣돈을 모으는 방법일 뿐, 절대 그 이상의 돈을 벌 수 없다. 주식, 펀드, 심지어 비트코인으로 눈을 돌려봐도 어느 것 하나 당신의 인생을 바꿀 수 없었을 것이다. 물론 그중에는 돈을 버는 사람이 있겠지만, 그만큼의 위험을 감수해야만 한다.
부동산도 언제 폭락할지 모르기 때문에 안전하지 않다는 사람도 있다. 하지만 경매라면 말이 다르다. 일반 매매와 달리 경매의 가장 큰 장점은 시세보다 싸게 살 수 있다는 것이다. 싸게 사는 순간 1차 이익이 생기고, 가격이 올라 매매하면 2차 이익이 생긴다. 이보다 더 확실한 재테크가 어디 있을까. 물론 시세보다 떨어질 위험이 있지만, 이때는 차익보다 더 떨어지기 전에 되팔면 그만이다. 경매로 돈 벌었다는 사람은 많지만, 경매로 돈 잃었다는 사람은 없는 이유가 여기에 있다.

살면서 한번은 부동산을 배워야 할 때가 반드시 온다
하루라도 빨리 부동산 공부 시작하자
나이가 들면서 같이 늘어가는 것 중 하나가 ‘돈 나갈 곳’이다. 아이가 클수록 교육비는 높아지고, 챙겨야 할 경조사는 더 많아진다. 내 집을 마련하려면 은행 대출을 낀다고 해도, 최소한의 ‘내 돈’이 있어야 가능하다. 매달 따박따박 들어오는 월급만으로는 절대 이 모든 걸 감당할 수 없다. 이렇게 빠듯하게 살다가 문득 목돈이 필요한 순간이 왔을 때, 주변에 돈 빌릴 곳도 마땅치 않고, 이미 대출이 많아 추가 대출도 불가능하다면 어떻게 하겠는가. 이는 결코 남의 이야기가 아니다.
저자와 같은 대부분의 서민은 꿈꾼다. 가족과 행복하게 살 수 있는 내 집을 마련하는 것, 그리고 돈 걱정 없이 사는 것. 가장 평범하지만 동시에 가장 어려운 이 꿈을 이루기 위한 가장 좋은 방법은 부동산, 그중에서도 경매다. ‘진작 부동산 좀 배워 놓을걸’ 하고 후회하기 전에 시작하자. 부동산은 우리의 삶과 떼려야 뗄 수 없는 관계이며, 살면서 한번은 반드시 부동산을 배워야 할 때가 오기 때문이다. 경매는 어렵고 위험하다는 생각에 머뭇거리고 있다면, 300만 원짜리 경매 통장으로 30억의 자산가가 된 수영 강사의 기적 같은 이야기를 통해 지금 당장 시작해보기 바란다.

대부분의 부동산 초보들은 경매보다 편하고 깨끗한 신규 분양 아파트를 선호한다. 하지만 자세히 따져보면 두 개는 같은 상품이다. 똑같은 사과 한 봉지를 집 앞 마트에서는 만 원에 팔고, 집에서 조금 떨어 져 있는 시장에서는 7000원에 파는 것과 같은 이치다. 만 원과 7000원은 3000원밖에 차이가 안 나지만, 부동산처럼 단위가 커지면 1억 원과 7000만 원이 된다. 조금의 불편을 감수하면 같은 물건을 3000만 원이나 싸게 살 수 있는 것이다. 그래서 경매를 한 번도 안 해본 사람은 많지만, 경매를 일단 해본 사람은 계속해서 다음 물건을 찾고 투자를 하게 된다. p.9


경매로 돈 벌었다는 사람은 많아도, 경매로 돈 잃었다는 사람은 거의 없다. 권리분석만 잘 하면 절대 잃지 않는 투자가 바로 경매이고, 권리분석도 깨끗한 물건은 정말 간단하고 쉽다. 우리가 무의식적으로 가지고 있는 ‘경매는 나쁘다. 경매는 어렵다’와 같은 편견만 버리면 정말 무궁무진한 기회가 있는 것이 바로 부동산 경매다. 내가 공부한 바로는 주식, 펀드 등 그 어떤 금융 투자도 우리 같은 소시민, 개인 투자자의 인생을 바꿀 정도의 수익을 가져다줄 수 없다. 그러한 금융 투자가 나쁘다는 뜻이 아니라 경제를 구성하고 있는 구조상의 문제이기 때문이다. p.10


사실 금리가 1퍼센트만 올라가도 대출자들은 이자에 대한 부담을 받을 수밖에 없다. 가계 부채에서 부동산이 차지하는 비율은 굉장히 커서 금리가 조금만 올라도 부담이 확 늘어난다. 이렇다 보니 내 주위에도 부동산 구입을 망설이는 사람들이 많다. 하지만 부동산 재테크에 뛰어들어 돈을 굴리고자 한다면 생각해봐야 한다. 무턱대고 ‘금리가 오를 것이다’, ‘부동산 시장이 침체된다’는 기사에 휘둘려 시작도 하지 않고 포기할 것인가? 이것만 기억하자. 과거에도 금리는 계속 변동되었다는 사실을! 그러므로 생각을 바꿔야 한다. 금리가 오르면 이자 납부에 대한 부담이 커지지만, 그보다 더 큰 폭으로 어떻게 수익을 낼 수 있을지 생산적인 고민을 해야 한다. p.28


빌라는 구조, 일조량, 주차장의 유무에 따라 작게는 몇 백만 원에서 크게는 몇 천만 원까지 가격이 달라진다. 예전에 뉴타운으로 지정되었다가 해제된 지역이 있는데, 뉴타운 지정 전부터 시세가 오르더니 나중에 해제되면서 올랐던 시세가 다시 떨어졌다. 이 시기에 몇몇 빌라들이 매매되었는데, 내가 낙찰받은 부동산을 A 공인중개사는 1억 6000만 원에도 팔기 어렵다고 하고, B 부동산은 2억 원이면 많이 쳐주는 거라고 했으며, C 공인중개사는 1억 8000만 원을 제시했다. 낙찰가는 1억 9800만 원이었다. 나는 2억 4000만 원에 매도해주겠다고 한 공인중개사에 곧바로 매물을 내놓았고, 만족할 만한 가격에 매각할 수 있었다. 이처럼 빌라를 보는 공인중개사의 눈은 제각각이다. p.49~50


경매 초기에는 무작정 물건을 많이 보러 다니는 것이 좋다고 생각했다. 하지만 이 방법은 시간과 노력 대비 그다지 효과적이지 않다. 득보다는 실이 많은 것이다. 또 무엇보다 초반에 무리해서 달리면 금방 지칠 수가 있다. 본인이 거주하는 곳이나 거주했던 곳, 혹은 직장 근처나 출퇴근하는 동선에서 멀지 않은 곳에서 물건을 찾아라. 독자분들 대부분이 직업이나 생계 수단이 따로 있을 텐데, 본업과 병행하려면 시간을 쪼개야 하니 에너지를 효율적으로 분배하는 것이 좋다. 지방 한 번 다녀올 시간에 책을 보거나 물건을 검색해라. 근처 공인중개소에 방문해 사장님들과 부동산 관련 이야기를 나누는 것이 훨씬 낫다. p.55

임장할 때 공실률과 임대료를 대략 파악하긴 했지만, 여기서 중요한 것은 이것을 확인한 ‘시점’이다. 만약 서른두 개의 물건이 모두 낙찰되고, 명도하는 시점이 비슷해지면 시장에 물량이 갑자기 쏟아지게 된다. 그러면 임장 시 파악한 공실률은 명 도를 마친 후의 공실률에 비해 높아질 것이고, 공실을 지속할 수 없는 낙찰자들이 자신의 부동산을 빨리 해소하기 위해 임대료를 낮추는 일이 발생한다. 이렇게 임대료를 낮춰 첫 거래가 이뤄지면 그다음 물건 주인들은 임장할 때 파악한 만큼의 임대료를 받기 어려워진다. 그러므로 개별 매각에서는 이 점을 유의하고, 사전에 전략을 세워 입찰해야 한다. p.82


“차순위매수신고하실 분 계십니까? 없으면 이 사건 종결하도록 하겠습니다.” 법원 경매 입찰장에서 흔히 듣는 말이다. 여기서 차순위매수신고는 무엇일까? 최고가매수신고인은 물건에 입찰한 사람 중에 금액을 가장 높게 쓴 사람을 말하고(낙찰자), 최고가매수신고인의 낙찰 금액과 보증금을 뺀 금액 사이를 쓴 사람 중 신고한 사람을 차순위매수신고인이라고 한다. 예를 들어 10억짜리(보증금 1억) 물건에 1등이 9억, 2등이 7억 5000만 원을 썼다면, 2등은 차순위매수신고 자격을 얻을 수 있을까? 9억에서 보증금 1억을 빼면 8억이 되는데, 2등은 8억 이하 금액을 썼기 때문에 차순위매수신고 자격을 갖지 못한다. 차순위매수신고를 하면 보증금은 최고가매수신고인의 잔금 완납 시까지 묶여 있게 되므로 돈을 굴리는 투자자들에게는 좋지 못한 방법이기도 하다. p.116


흔히 리모델링을 할 때 많은 돈을 쓰면 그만큼 자재와 마감재도 좋은 것을 쓸 거라고 생각하지만 반드시 그런 건 아니다. 아무리 돈을 많이 들여도 의뢰자가 자재, 마감재, 공사 단계와 방법 등을 모르면 현장에서 덤터기를 쓸 수 있다. 견적서에 공사비가 1만 원으로 책정되어 있는데 5000원짜리 자재로 시공해도 딱히 알 방법이 없는 것이다. 그러므로 의뢰자는 건축에 대한 최소한의 지식과 정보를 갖고 업체와 긴밀하게 소통해야 한다. 나는 인테리어와 리모델링을 할 때 단계별로 업자를 쓴 적도 있고, 공사 전체를 맡겨본 적도 있다. 단계별로 업자를 쓰면 비용을 절감할 수 있다. 이때는 본인이 전체 시공 과정에 대해 알고 있어야 하며, 각각의 업자들에게 연락을 돌려 일정을 조율해야 하는 번거로움이 있다. 가장 큰 단점은 업자들의 책임감이 전체 과정을 진행할 때보다 떨어진다는 점이다. 반대로 한 업체에 공사 전체를 맡기면 의뢰자가 일정을 조율하거나 시공 단계별로 신경 쓸 일이 별로 없다는 장점이 있다. 하지만 그만큼 비용이 높아지기 때문에 수익률이 감소할 수 있으니 이러한 점을 고려해 업체를 선정해야 한다. p.194

Chapter 1. 돈이 없을수록 경매에 뛰어들어라
01. 왜 하필 경매를 선택했나
평범한 서른 가장의 고민 | 경매, 인생의 전환점이 되다 | 한 살이라도 어릴 때 시작하라 | 의지와 열정만으로도 충분하다 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 경매는 어떻게 진행되나요?

02. 아슬아슬했던 첫 경매: 인천 서구 신현동 빌라
지금 가진 돈으로 시작할 수 있다 | 간신히 손해를 면하다 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 빌라, 안정적인 월세의 정석

03. 안정적인 임대 수익을 노려라: 경기도 오산 다세대 주택
산업단지는 임대 수요가 풍부하다 | 집은 눈으로 보기 전에는 모른다 | 중소기업과 임대차 계약을 맺다 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 기본 중의 기본, 부동산 서류 읽는 법

04. 한 건물에 여러 개 물건을 낙찰받다: 강서구 화곡동 도시형 생활주택
공인중개사를 믿지 마라 | 개별 매각 물건의 입찰가 쓰는 법 | 배당받는 임차인의 명도가 늘 쉬운 건 아니다 | 허무하게 끝난 강제집행 | 셀프 소송으로 마땅히 받아야 할 돈을 받아내다 | 건물 관리, 만만하게 보지 마라 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 누구나 까다로운 명도, 도대체 뭔가요?

Chapter 2. 쉽고 간단한 것부터 시작하면 된다
05. 학원가만큼 좋은 입지도 없다: 양천구 목동 빌라
의심스러운 유치권과 잦은 전출입 | 집주인의 부탁을 들어준 임차인 | 낙찰받은 집을 다시 경매에 넘기다 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 헷갈리는 권리분석 완전 정복

06. 집이 아닌 도시 전체를 봐라: 인천 도림동 다세대 주택 & 동탄 아파트
도시개발 구역을 주목하라 | 강남과의 접근성은 언제나 옳다 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 기일입찰표는 두 번, 세 번 확인하자

07. 발에 불이 나도록 밟다: 포항시 남구 대잠동 땅
법정지상권이 얽힌 땅은 심사숙고하라 | 은행은 안전한 물건에만 대출해준다 | 철거 전 건물주와 극적으로 합의하다 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 경락자금대출을 레버리지하라

Chapter 3. 어려울수록 경쟁은 낮고 수익은 높다
08. 학군이 좋으면 기본은 한다: 안양 첫 번째 아파트
재매각 물건에 지레 겁먹지 말자

09. 100원 차이로 낙찰받다: 안양 두 번째 아파트
소유자의 신분은 반드시 확인하자 | 소유자와의 거래는 금물이다

10. 드디어 내 집이 생겼다: 안양 세 번째 아파트
평촌 생활권에 정착하다

11. 경매 시장에도 온갖 작업이 존재한다: 안양시 관양동 주택
집이 무너지고 있다고? | 액상화 현상의 진실 | 업체와 소유주의 계획에 걸려들다 | 가장 임차인의 물증을 확보하다 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 꼼꼼함이 운을 이긴다! 단계별 비용 지출

12. 상가는 상권분석이 답이다: 서울대입구역 & 용인 수지 상가
현장 분위기가 입찰가를 바꾼다 | 단기 임대로 공실을 만회하다 | 매력적인 만큼 위험한 NPL | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 상가 경매 완전 뽀개기

부록 | 2018년 추천 물건으로 실제 입찰해보기
1층이라고 우습게 보지 말자: 구로구 신도림 아파트
분당 옆을 노려라: 오포읍 신현리 빌라
저평가된 곳을 눈여겨보자: 호계 럭키아파트
상가 대신 아파트형 공장: 인덕원 아이티밸리
수익률 갑! 고시원: 용인시 고시원 상가
수도권을 이기는 지방 상가: 목포시 옥암동 남악프라자
2등의 입찰가가 중요하다: 수원 영통 1층 아파트
GTX 호재를 노려라: 고양시 일산동구 아파트