흙수저로 시작해 부동산 임대사업 고수가 되기까지

소액 아파트 임대사업으로 55채의 아파트를 보유한 고수의 투자일대기와 실전 거래 노하우까지 모두 담은 최고의 투자 지침서다. 최근 각광을 받고 있는 아파트 임대사업에 대해 이렇게 디테일한 경험과 과정을 기록한 책은 이 책이 처음이다. 평생직장은 옛말, 자영업은 겁나는 도박, 주식은 개미의 무덤, 가상화폐는 위험천만한 현실에서 이 책은 서민들에게 한줄기 빛이 될 것이다. 전형적인 흙수저로 사회생활을 시작한 저자는 서민이 돈 벌 길은 소형 임대사업뿐임을 강조하며 소액 자본으로 부동산 임대소득을 얻고자 하는 이들에게 나침반 역할을 하고자 이 책을 집필했다. 경험이 묻어나지 않는 여타의 책들과는 달리 풍부한 실전 사례를 통해 검증된 내용을 알기 쉽게 설명하면서 부동산 임대사업에 관한 중요한 정보들을 소개한다. 노후를 대비하는 장년층뿐만 아니라 제2의 월급으로 임대소득을 얻고자 하는 젊은 세대들에게도 유익할 것이다.
저자는 그동안 직접 겪은 다양한 투자와 여러 형태의 임대사업 실전 경험이 누구보다 치열하게 사는 투자자들에게 길잡이가 되기를 바라며 이 책을 집필했다. 투자자들은 대부분 경험이 적으므로 실무에서 확인해야 할 사항들을 모르거나 투자의 당위성을 잃기 쉽다. 또한 법을 잘 몰라 생각하지도 않았던 과태료를 물을 수도 있고, 각각 해석이 다른 법률 문제 때문에 세금 폭탄을 맞을 수도 있다. 이는 정말 중차대한 문제다. 이 책은 저자가 부동산투자를 하며 자산을 쌓아나간 과정의 기록이고, 실제 투자하는 과정에서 경험한 일들, 법적인 문제, 세금 문제, 임차인과의 소소한 임대차 분쟁 등을 종합적으로 담은 책이다. 저자의 실제 경험뿐만 아니라 부동산을 공부하며 발견한 법의 허점, 정보에 취약한 임대사업자들이 억울하게 세금과 과태료 등을 낼 수 있는 부분들도 아낌없이 공개했다. 이 책은 단순한 부동산 실무서가 아니라 저자가 현장이나 책, 인터넷의 여러 유관 기관 사이트에서 좌충우돌하며 배운 이론과 실무 경험, 노하우와 정보들을 모두 기록한 결실이다.

살아있는 소액 임대사업 투자 지침서!

우리 주위를 둘러보면 현실에는 부정적인 반면 ‘미래에는 어떻게 되겠지’라는 말도 안 되는 긍정 마인드를 가진 사람들이 많다. 근로소득이 나올 때 임대소득을 만들어놓지 못하면 노후에 불행이 찾아올 것은 자명하다. 준비 없는 노후는 재앙 그 자체다. 임대사업은 충분조건이 아닌 노후를 위한 필요충분조건이다. 수요는 늘지만 재고 비율이 낮은 아파트여서 환금성 측면에서도 가장 뛰어나고, 수익형 부동산에 비해 오히려 수익률이 높다. 임대소득과 시세 차익을 모두 잡을 수 있는 투자 상품이 아파트인데 투자하지 않을 이유가 없는 것이다. 대부분 포기하고 미워만 하고 있을 때, 누군가는 늦었다고 생각하지 않고 실행에 옮겨 많은 것을 이룬다. 저자 역시 그렇게 직접 실천하고 일구어낸 노하우들을 이 책 속에 아낌없이 담았다.
주택 임대사업의 가장 큰 장점은 세금 혜택이다. 정부를 대신해 주택을 제공하는 대신 각종 세금 혜택을 받는 것이다. 하지만 임대사업이 그리 호락호락하지만은 않다. 임대사업을 하려면 다양한 변수에 대응하는 능력을 길러야 한다. 집 한 채를 임대하더라도 연관된 분야가 많다. 소소한 수리부터 시작해 인테리어, 관련 법률 상식, 세금 상식, 임대차 상식, 임차인과 분쟁이 생긴 경우 대응하는 방법, 부동산 거래시의 비용 절감 부분과 지역 부동산 중개사무소와의 신뢰 구축 등 각각의 분야를 잘 알아야 수익률을 높이고 임대사업에서 성공할 수 있다. 하지만 이제 걱정할 필요가 없다. 임대사업에 필요한 이 모든 핵심적인 정보들이 이 책에 빠짐없이 기록되어 있다. 그간 임대사업에 관한 실무, 이론, 법, 세금 문제를 집대성한 책이 없던 차에 출간된 이 책은 임대사업 투자자들의 교과서가 될 것이다.
소액 자본으로 부동산 임대소득을 얻고자 하는 이들에게 나침반 역할을 하는 부동산투자 지침서다. 저
자는 실전 사례를 통해 검증된 내용을 알기 쉽게 설명하면서 부동산 임대에 관한 중요한 정보들을 소개
한다. 노후를 대비하는 장년층뿐만 아니라 제2의 월급으로 임대소득을 얻고자 하는 젊은 세대들에게도
부동산투자의 맥을 잡을 수 있는 유익한 책이다.
_ 노진관 박사(서울고등법원 상임전문심리위원, 건축사, 기술사)

서민들에게 집이란 애증의 관계다. 대부분 포기하고 미워만 하고 있을 때, 누군가는 늦었다고 생각하지
않고 실행에 옮겨 많은 것을 이룬다. 저자 역시 그렇게 직접 실천하고 일구어낸 노하우들을 이 책 속에
담았다. 늦었다고 포기하고 싶은 많은 사람에게 이 책이 희망과 용기가 될 것이라고 분명 확신한다.
_ 김병욱 회계사·세무사(이촌세무법인 재경지점 대표)

전형적인 흙수저도 소액으로 인생을 역전할 수 있는 길을 안내해주는 책이다. 장기적으로 가치 있는 소
형아파트에 투자해 자산을 증식하고 임대사업자로서 자산을 관리할 수 있는 노하우를 집대성한 책으
로, 독자들이 아름다운 노후를 준비할 수 있게 만들어줄 것이라 믿는다.
_ 윤병구 감정평가사(미래새한감정평가법인 이사)

부동산투자에 대해 이렇게 디테일한 경험과 과정이 기록되어 있는 책은 처음인 것 같다. 단순한 재테크
서적이 아니라, 부동산투자를 시작하는 투자자가 반드시 알고 실천해야 할 투자 지침서다.
_ 김경래 차장(하나금융투자 도곡지점)

돈이 많지 않은 일반인들이 쉽게 선택하기 힘든 주택임대사업에 관해 소액투자가 가능한 방법을 알려
주고, 덧붙여 저자의 투자일대기와 세금 절약방법, 사례로 배우는 실전 거래까지 가르쳐주니 너무 좋다.
_ 김조영 변호사(법률사무소 국토 대표변호사)

소중한 상가가 비어 있는 동안 나와 여동생, 그리고 어머니 셋이서 돌아가며 매장을 지키며 임시 현수막을 달고, 행거 몇 개 갖다놓고, 저렴하게 매입한 만큼 저렴하게 판매해서 월세만이라도 나오면 좋겠다는 생각으로 저지른 일이었는데, 수입은 꽤 짭짤했다. 월세도 안 나가는 상가에서 하루에도 옷이 수백 장씩 팔려 나갔으니 주말에는 현금으로 주머니가 터질 지경이었고, 돈 세기가 귀찮아 어머니에게 그냥 드리고 은행 입금을 부탁하기도 했다. 생각지도 않게 장사가 잘되었던 이 상가는 몇 달 동안 쏠쏠하다 못해 꽤 큰 소득을 안겨주었다. 장사가 잘되다 보니 임대 또한 옆에 있는 상가보다 더 높은 금액으로 맞춰졌다. 현재는 월세 계약이 주로 선불로 이루어지지만 당시는 후불이 대부분이었다. 나는 주위 사람들 중 최연소 상가건물주가 되었다. 나는 월세 계약서를 쓸 때의 그 쾌감을 아직 잊지 못한다. 나도 월세 받는 사람이 되었구나, 나도 상가를 가질 수 있는 사람이었구나, 생각하니 가슴이 벅차고 눈물이 흘렀다. _ pp.48~49

소득이 증가하면 쾌적한 주거에 대한 수요도 커진다. 정원 있는 단독주택이나 운동장 같은 주상복합에 살 수 없는 사람들은 인프라가 부족한 빌라나 다가구주택은 꺼리고 부동산 중 중위권 가격대에 속하는 아파트에 살고 싶어 한다. 당연히 아파트에 대한 수요는 커질 수밖에 없다. 빌라나 불편한 단독주택에 살고 있는 약 46%의 사람들도 소득이 높아지면 아파트로 옮겨 갈 기회를 노리고 있을 것이다. 빌라나 다세대주택은 자금이 부족해 잠깐 스쳐 가는 거처일 뿐이지 평생 그곳에서 살고 싶어 하는 사람은 거의 없다. 집값은 인구 증가보다는 가구 수 증가에 더 큰 영향을 받는다. 현재 가구 수 증가분의 대부분을 1~2인 가구가 차지하고 있고, 2035년이 되면 1~2인 가구의 비율이 약 70%를 차지할 예정이다(<표 3> 참고). 늘어나는 가구 수 대부분이 소형 평형에 대한 수요지만 실제로 우리 주변에는 작은 아파트가 그리 많지 않음을 알 수 있다. 발품과 손품을 다 동원해서 조사해보면 1천 세대 중 300가구, 3천 세대 중 400~500가구 정도다. _
pp.62~63

집이 가난해서 부자가 될 수 없다고? 예전에 나의 전 재산은 고작 전세금 4천만 원이었고, 물려받은 재산은 단 한 푼도 없었다. 학벌이 좋지 않아 좋은 회사에 취직하기 어렵다고? 나이가 어리면 죽도록 공부해서 회사가 나를 원하도록 만들거나, 노력으로 돈을 벌 수 있는 영업을 해라. 모든 영업은 자본 없이 성공할 수 있는 유일한 방법이다. 여자라서 안 된다고? 나도 여성이다. 나도 부동산시장에서 인정받고 있고 지금도 밤잠 줄여가며 열심히 공부하며, 많은 사람들 앞에서 부동산 강의도 하고 책도 쓰고 있지 않은가? 여성이어서 얻는 기회가 많을 뿐더러 남자들과의 경쟁에서 오히려 유리한 면도 많다. 투자할 돈이 없다고? 버스 정거장 몇 곳 정도는 걸어 다니고, 먹는 것도 아끼고, 휴지도 칸 나눠서 아껴 쓰고, 커피나 술, 담배를 끊으면 된다. 월급을 200만 원씩 받더라도 지독하게 아끼면 한 해에 아파트 한 채는 살 수 있다. 나는 종잣돈을 모으는 8년 동안 100원짜리 하나도 맞추며 가계부를 썼고, 돈을 어디에 썼는지 모르면 잠을 못 잘 정도였다. 종잣돈을 모으기 전까지는 소비를 철저히 통제하라. _ p.70

개미들 나름대로 많은 기업의 정보를 취합하고 분석하더라도 기관에 비해 정확한 정보를 알아내기는 어렵다는 뜻이다. 삼척동자도 아는 워런 버핏이 왜 주식을 한 번 사면 팔지 않는지, 왜 장기적인 가치투자에 중심을 두는지 숙고해보자. 혹여 단기적으로 마이너스 수익이 되더라도 기업이 튼실하다면 언젠가는 회복하고, 마이너스였던 수익을 종국에는 올려주기 때문이다. 워런 버핏도 가치투자, 장기투자를 하는데 개미가 단타로 수익을 내겠다고? 워런 버핏보다 똑똑하고 네트워크가 더 방대하며 완벽한 분석이 가능하다면 단타로 주식투자하기를 권유하겠다. 이는 부동산에도 동일하게 적용된다. 농부가 씨를 뿌리고는 빨리 자라지 않는다고 자꾸 씨앗을 바꿔 심으면 농사가 잘될까? 아이가 스스로 터득할 시간을 주지 않고 잘못한다고 다그치고 야단만 치는 부모 밑에서 아이가 잘 성장할 수 있을까? 아이가 잘할 수 있을 때까지 기다려주지 않고 이것저것 다 해주는 부모는 지식을 망치게 되어 있다. 부동산도 자식 농사와 마찬가지여서 믿고 기다려주는 사람에게 보답한다. 부동산에 투자했다면 강산이 한 번은 변한다는 마음으로 10년은 투자한다는 느긋한 마음으로 기다려라. _ pp.100~101

재건축 연한이 40년에서 30년으로 단축되었다. 이는 1987~1990년에 준공된 아파트는 과거 연한인 40년으로 적용했을 때보다 2~8년, 1991년 이후에 지은 아파트는 10년의 기간이 단축되었다는 뜻이다. 2013년 이후 수도권을 필두로 부동산 상승이 시작되었고, 이후 투자 세력들이 가세하면서 수도권 시장은 들끓기 시작했다. 재차 강조하지만 정부의 부동산 정책의 최종적인 방향은 ‘완만한 상승’이다. 물가 이상으로 급등하는 부동산은 언제나 하방 리스크를 가지고 경기에 부담으로 작용한다. 이에 정부는 부동산시장을 안정시키겠다고 8·2대책을 발표했고, 재건축 초과이익 환수제는 사라질 뻔한 절대 절명의 위기에서 정부의 의지와 함께 부활할 수 있었다. 재건축 초과이익 환수제는 집값이 급등했던 2006년에 도입되었지만 부동산시장을 위축시킨다는 지적 때문에 2013년부터 2017년까지 한시적으로 유예되었다. 이제 문재인 정부는 들끓는 부동산을 잡겠다고 집값 올리는 주범인 재건축마저 잡겠다고 나선 것이다. _ p.103

대기업에 다니는 직장인이 아닌 임금 근로자의 월 평균 임금은 현재 300만 원 정도다. 생활하기 빠듯한 금액이다 보니 월급쟁이들은 투자금을 마련하기가 녹록치 않다. 한국노동조합총연맹(한국노총)의 표준생계비 산출 결과에 따르면, 2017년 4인 가족의 한 달 생활비는 509만~641만 원으로 집계되었다. 이는 1년에 해외여행을 1~2회 다녀오고, 일주일에 한 번 외식을 하는 1인당 GDP 3만 달러 시대에 걸맞은 생활을 영위하는 데 드는 생활비고, 근로자의 평균 임금에 비하면 턱없이 높다.
GDP 규모가 1조 4,191억 달러로 세계 12위를 기록하고 있는 선진국 문턱의 우리나라에서는 먹고 사는 것이 문제가 아니라 상대적인 박탈감이 커지는 것이 문제다. 몇 년 전 서초구에 11억 원짜리 집을 가진 한 가장이 회사에서 해고당했다. 그는 가장 체면에 가족에게 생활비는 줘야겠고 회사에서 잘렸다는 얘기는 하기 싫었는지 집을 담보로 5억 원의 대출을 받아 생활비를 줬다고 한다. 고시원으로 출근하며 주식투자를 하다 대출받은 돈을 모두 날리자 가족을 살해하고 자신도 목숨을 끊으려 했다는 안타까운 소식이었다. _ p.117

회사에서 퇴근하고 매일 2시간씩 1년만 할애해 부동산을 공부한다면 당신은 남들보다 91일, 즉 3개월을 더 일한다는 결론이 나온다. 10년이면 912일이니 남들보다 2.5년을 더 사는 셈이다. 임금 근로자의 평균 연봉으로 치면 1억 원 이상을 더 벌어야 본전이고, 대기업 직장인들은 1억 5천만 원을 벌어야 투자 대비 수익률이 나오지만, 10년을 공부하고 투자한 당신은 그 10배, 100배 이상의 자산가가 될 수 있음을 명심하자. 나는 부자가 되고 싶어 부동산을 선택했고, 가난하게 살기 싫어 부동산을 공부했고, 내 맘대로 철없이 살고 싶어 부동산에 집중했다. 선택당하는 입장이 아니라 선택하는 위치에 서고 싶었고, 상처 되는 말들과 행동들이 난무하는 경쟁 사회에서 나를 온전히 지켜내고 싶었고, 인심이라는 곡식이 철철 넘치는 광을 만들고 싶어 아파
트에 올인했다. 부자 되는 법은 알고 보면 오히려 쉬울 수 있다. _ p.127

법에는 순위가 있다. 가장 상위가 법이고 그다음이 시행령, 시행규칙 순이다. 같은 법 내에서 하위법이 상위법에 위배되면 상위법이 적용되지만, 각각 다른 법끼리 상충되는 경우 해결책은 법원의 판결뿐이다. 각 유관 기관 담당자들도 민간임대주택법과 조세특례제한법에는 전혀 문제가 없다는 입장이다. 이로 인해 정직하게 임대주택으로 등록하고 성실히 납세하며 서민 주거 안정에 기여하는 선량한 임대사업자들이 피해를 볼 수 있다. 이처럼 복잡한 내용까지 아는 임대사업자들이 몇이나 될까? 과거에는 법 개정 발의를 정부와 국회의원만 할 수 있었지만, 현재는 대법원, 중앙선거관리위원회 등도 할 수 있다. 만약 이 책을 관계 기관의 유관 부서 담당자가 본다면 정보에 취약한 소시민들이 피해를 볼 수 있는 법을 개정하도록 부탁드리고 싶다. 이런 일들로 정직하고 순진한 임대사업자들이 피해를 입는다면, 이는 정부에도 책임이 있는 것이다. 임대주택을 활성화하겠다고 여러 정책들을 내놓으며 등록을 유도하면서 유권해석이 다른 법은 개정하지 않고 있다. 법의 해석이 달라 정직하게 세금 내며 임대사업 하는 분들이 피해 입지 않기를 진심으로 바란다. _ pp.193~194

정보는 곧 돈이다. 부자들은 돈에 밝은 사람들이다. 우리나라는 정서상 돈에 대해 솔직히 얘기하는 사람을 터부시하고 속물 취급한다. 돈이 없어도 명예롭게 살고 싶다고 말하고, 돈보다는 행복이 우선이라고 말하는 사람도 많다. 모두 맞는 얘기지만 실제로 생활이 쪼들리고, 아이가 예체능에 재능이 있는데 돈이 없어 뒷받침하지 못하고, 부모님이 큰 병에 걸려도 돈 때문에 제대로 치료조차 못 해주는 삶이 명예로운 삶이고 행복한 삶인가? 적당히 벌면서 사는 동안 아무 사건도 일어나지 않는다면 행복할 수 있겠지만, 긴 인생에서 아무 일도 일어나지 않는 곳은 죽음뿐이다. 우리는 제도권 학교에서 제대로 된 재테크 교육을 받지 못했지만, 사회에 나왔으니 금융에 관해 제대로 공부하고 돈에 대한 위선을 버리자. 학교에서 배운 것처럼 대출을 받으면 큰일 날 것 같고, 대출이 많으면 내 신용에 문제가 생기고 경제 상황이 나빠질 거라는 착각은
버리자. 실제로 부자들은 대출을 적절히 이용하는 사람들이다. _ pp.225~226

명도소송은 일반적으로 경매를 통해 부동산을 낙찰받고 대금을 지급한 후 6개월이 지났음에도 인도명령 대상자 등이 부동산의 인도를 거절할 때 매수인이 관할 법원에 부동산을 명도(건물을 비워 넘겨줌)해달라고 제기하는 소송이다. 승소 판결을 받으면 강제로 점유자를 내보낼 수 있다. 주거용 주택과 오피스텔의 경우 2개월 차임이 밀린 경우 계약 해지 사유에 해당되고 명도소송을 진행할 수 있다. 물론 내 집에 살던 임차인에게 어떤 일이 생길 수도 있고 갑자기 경제적으로 어려워질 수도 있다. 이런 부분은 이야기가 통하는 임차인이라면 보증금에서 제할 수도 있고 경제 상황에 맞추어 집을 얻을 때까지 배려할 수도 있을 것이다. 그러나 연락이 두절되거나 가타부타 말도 없는 임차인이라면 악성 연체자가 될 확률이 높다. 이런 경우 월세를 2~3개월 이상 연체하기 시작하면 임대 보증금이 남아 있을 때 빨리 임차인을 내보내야 한다. _ p.233

임대사업으로 성공하고 싶다면 수리 비용도 꼭 알고 있어야 한다. 일반적인 경우 일생에 집수리를 하는 경험이 1~2번에 그치기 때문에 임대사업 초보들은 경험이 부족해 저렴하게 할 수 있는 수리도 비싸게 하게 된다. 아파트 인테리어는 그나마 규격화되어 있는 편이지만 주택의 경우는 업체에 따라 수리 비용이 천차만별이다. 직접 도배와 장판을 하고 전등이나 수전을 갈아주고 탄성 칠도 했다는 분들도 있지만, 그런 일은 전문가에게 맡기고 그 시간에 책 한 권 더 읽으라고 말하고 싶다. 수전을 직접 갈아주고 아끼는 금액은 3만 원 수준이다. 탄성 칠을 직접 하고 나면 이틀은 제대로 일을 못 할 것이다. 왔다 갔다 하며 시간을 들이고 몸으로 때우는 노력에 비하면 너무 적은 돈이 절약된다. 임대사업한다고 본인이 모든 수리를 다 하려 노력할 시간에 아이들과 놀아주거나 공부를 더 하고, 부동산 강의 하나를 더 듣고, 책 한 권 더 읽어 부동산에 대한 안목을 쌓아라. 수리로 흘린 땀의 보상은 몇십만 원이지만, 임장으로 흘린 땀은 몇억 원이 될 수 있음을 명심하자. _ pp.256~257

주택 거래 실무에 도움이 되는 국민주택채권에 관해 알아보고 본인이 매입할 아파트의 채권 가격도 알아보자. 거래를 할 분들이라면, 이 글을 통해 거래 금액을 많이 낮출 수 있으므로 실무에 유용하다. 정부는 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 국토교통부 장관의 요청에 따라 주택도시기금의 부담으로 기획재정부 장관이 발행하는 국민주택채권을 운영하고 있다. 세금 성격을 띤 이 채권은 국민의 주거 복지 증진과 도시 재생 활성화를 지원하고 국민의 삶의 질 향상에 이바지한다고 하니 생각지도 못했던 세금이라고 너무 억울해하지는 말자. 채권 매입은 부동산에만 해당되는 것은 아니다. 국민채권의 매입 대상은 아파트 매입시 외에도 무척 다양하다. 건축허가시, 부동산 등기시(소유권 보존 또는 이전/상속 등/저당권 설정 및 이전)와 건설공사 도급 계약 체결시에도 채권을 매입해야 한다. _ pp.268~269

아파트를 매입할 때 법무사를 통해 등기를 맡길 경우 지불하는 비용은 인·증지대 취득세, 교육세, 국민주택채권 매입, 법무사 수수료 등이 있다. 이 중 법무사 수수료와 국민주택채권 매입 금액이 법무사별로 차이가 날 수 있음에 유의하자. 법무사 사무실에서 준 견적서대로 내지 말고 자신의 아파트의 채권 금액을 직접 확인하고 금액이 다르다면 채권 매입 내역을 요청하고 수정을 요구하자. 주택도시기금 사이트에 들어가면 매입 예정인 아파트의 국민주택채권 매입 금액을 정확하게 확인할 수 있다(<그림 18> 참고). 날짜별로 할인율이 달라 금액이 달라질 수 있지만 크게 차이가 나지는 않는다(담당기관: 국토교통부 주택기금). 공시가격알리미 사이트에서 집의 공시지가를 확인하고 매입 대상 금액을 확인한 다음 고객 부담금을 조회하면 채권 매입 금액이 확인된다. 이를 기준으로 금액이 많이 다르면 법무사가 과하게 청구한 것이므로 수정을 요청하자. 컴퓨터가 서툴러 어렵다면 주택도시기금에 직접 전화해 상담원에게 물어보면 당일의 채권 금액을 친절하게 안내해주니 참고하자. _ p.270

양도세는 준공공임대주택과 단기임대주택이 크게 다르다. 단기임대의 경우 양도세 추가공제 혜택이 있긴 하지만 미미한 수준이고, 준공공으로 등록하면 양도세 감면 혜택이 크다. 2018년 3월 31일 이전 등록시 단기임대, 준공공임대 모두 양도세 중과에서 배제를 받지만, 2018년 4월 1일 이후에는 준공공임대만 양도세 중과에서 배제 적용을 받을 수 있다. 세법 개정으로 기존에 2017년까지 매입분에 한해 혜택을 받던 준공공임대주택의 양도세 감면 혜택은 2020년 12월 31일 매입분까지만 받을 수 있게 되었다. 양도세 100% 감면은 매우 좋은 혜택이지만 세금에 있어서 비과세와 감면은 엄연히 다르다. 비과세는 과세 대상에서 제외되어 세금 자체가 발생하지 않지만, 감면은 특정한 정책 목적을 달성하기 위해 과세해야 할 일정한 세액을 경감하거나 면제해주는 것을 뜻한다(예: 세액면제, 세액감면, 세액공제, 소득공제 등). _ p.286

주택 임대사업자라면 꼭 알아야 할 중요한 팁은 주택 임대 수입과 필요경비를 증빙서류에 따라 장부 기장하고 소득 금액을 산출해 소득세를 신고하면 이자를 필요경비로 인정해주지만, 소득 금액을 장부기장 없이 추계로 하는 경우에는 이자를 필요경비로 인정하지 않는다는 점이다. 이자는 필요경비에서 가장 크게 공제받을 수 있는 부분이므로 임대사업자라면 꼭 숙지해야 할 내용이다. 양도소득세에서는 건물 구조를 바꾸는 발코니 확장, 창틀·보일러 교체 등의 경우만 필요경비로 인정되지만, 소득세에서는 건물을 유지, 관리하는 데 필요한 다양한 경비들을 인정하고 있으니 필요경비를 챙기고 지급 이자를 챙기는 것만으로도 상당한 소득세 절감 효과를 볼 수 있다. 전세임대를 하는 임대사업자들에게 중요한 팁 하나를 설명하자면, 결손금을 이용하면 세금 절감도 가능하다는 점이다. _ p.305

 

지은이의 말_ 성공을 꿈꾸는 임대사업자를 위해
『나는 소액으로 임대사업해 아파트 55채를 샀다』 저자 심층 인터뷰

1장 나의 부동산투자 일대기

부동산은 나의 역사 그 자체다
-금수저가 아닌 흙수저여서 더욱 성공하고 싶었다
-가난은 죄가 될 수 있다
-소비가 주는 만족감 vs. 자산이 주는 만족감
-성공하는 과정의 고통은 쾌통이라 한다

경매투자로 종잣돈을 늘려나가다
-부자 되는 방법, 소비 통제가 기본이다
-심사숙고했다면 전광석화처럼 움직여라
-부동산도 흐름이다, 흐름에 올라타자
-미래가 두렵다면 열심히 책을 보며 공부하라

자본이 또 다른 자본소득을 만드는 시스템을 구축하라
-경매로 불린 종잣돈을 상가에 투자하다
-열심히 일하지 않는 사람은 투자에도 실패한다

실패한 투자가 가져온 성공담
-귀에 딱지가 앉더라도, 부동산은 장기투자가 해답이다
-건설 경기를 받쳐줘야 정부도 산다

나는 왜 소형아파트 투자를 선택했을까?
-소형아파트, 경매보다 일반 매매가 답이다
-장사가 잘되는 곳에는 이유가 있다
-수요는 늘지만 공급이 부족한 소형아파트
-지역에 따라 중소형·소형아파트의 매입 비율을 달리하라

부자가 되고 싶다면 핑계 좀 대지 마라
-학교에서는 왜 금융 교육을 하지 않을까?
-부자들은 레버리지를 좋아한다
-게으른 가난은 용서가 안 된다

전업투자를 꿈꾸는 독자에게
-드라마에 심취한 게으름뱅이는 부자가 될 수 없다
-소비가 많아서가 아니라 소득이 없어서 무너지는 것이다
-월급쟁이 당신, 금융자산 30억 원을 운용하는 자본가와 같다

2장 대한민국 부동산시장, 임대사업이 답이다

통계로 바라본 부동산의 판도
-부동산투자의 기초인 공급과 수요, 어느 것이 맞을까?
-정부가 약속한 임대주택 100만 호 공급, 과연 실현될까?
-우리나라 집값은 결코 비싸지 않다
-전국 아파트 입주량과 기존 주택 대비 입주 물량 검토

정책으로 바라본 부동산의 판도
-과거 50년간 약 90회의 부동산 대책이 발표되었다
-남발되는 부동산 정책, 과연 부동산 가격은?

재건축 초과이익 환수제가 서울 부동산에 미치는 파급력
-재건축 초과이익 환수제 시행은 투자자에게 또 다른 기회다
-서울시의 연도별 재건축 추진 현황과 주택 수급
-서울에서 5년 이내에 지어진 주요 지역의 신규 아파트에 투자하라

주택보급률의 허수: 통계는 통계일 뿐 맹신하지 말자
-산정 방법에 따라 달라지는 숫자 놀음
-사람이 살 수 없는 빈집은 왜 통계에 포함하는 걸까?

소액 투자자라면 현금 흐름에 집중하자
-대기업 월급쟁이, 중소기업 월급쟁이 모두 사실 자금이 없다
-쉽게 이해하는 소액투자 실전 사례
-소액투자는 수익률을 높이는 최선의 지름길이다

팍팍한 월급쟁이 생활, 부동산이 답이다
-대기업 종사자 24%, 중소기업 종사자 76%
-월급쟁이도 월세 받는 사람이 되어보자
-꾸준히 부동산을 공부하면 자산으로 보답받는다

왜 상가, 오피스텔, 토지, 빌라가 아니라 아파트인가?
-부동산 초보를 잡아먹는 상가 투자
-수익률로 치면 토지가 단연 1등이다
-빌라는 일반 매매로 매입하면 답이 없다
-오피스텔 수익률은 지속적으로 하락하고 있다

신축 빌라 수익률과 아파트 수익률 비교
-신축 빌라와 소형아파트 중 어느 것이 수익형 부동산일까?
-단기 유동자금 1천조 원 시대, 그 많은 돈은 갈 곳이 없다

왜 소액으로 임대사업을 해야 하는가?
-대한민국 부자는 부동산을 사랑한다
-대한민국 국민의 50%는 임대시장을 전전하며 산다
GTX로 수도권 주택시장의 판도가 바뀔 것이다
-건국 이래 최고의 교통 센세이션, 수도권 출퇴근 시간 80% 단축
-GTX역을 이용하는 아파트에 투자하라

3장 똑똑한 임대사업자 되기: 알쏭달쏭 개념 잡기

정부를 대신해 주택을 제공하는 임대사업자
-정부가 좋아하는 2가지, 일자리 창출과 주택 제공
-정부는 임대사업자에게 어떤 존재가 되어줄까?

헷갈리는 주택 임대사업자와 일반 임대사업자
-몰라도 되는 임대사업자 기초 개념 정리
-임대사업자 등록, 간단하게 결론 내자

기업형 임대주택, 준공공임대주택, 단기임대주택의 탄생 비화
-정부가 총애하는 기업형 임대사업자
-뜨거운 감자, 준공공임대사업자
-투자자들이 가장 사랑하는 단기임대사업자
-이론보다 재미있는 임대사업 실전 업무

단기임대의 준공공임대 전환, 제대로 알고 하자
-준공공 전환 허락한 정부, 왜 법마다 내용이 다른가요?

다가구주택의 임대주택 등록, 득과 실을 따져보자
-다가구 1주택 소유자는 임대사업하지 마라
-다가구를 보유한 다주택자의 세금과 사례를 통한 절세 포인트

선량한 임대사업자에게 독이 되는 조합원 입주권의 임대주택 등록
-조합원 입주권, 매도와 보유
-사업 진행이 요원한데 임대사업이 답이 되나요?
-법, 안 그래도 어려운데 쉽게 만들면 안 될까요?

공무원의 임대사업
-공무원의 임대사업, 어디까지가 징계 수준일까?
-연금은행, 돈이 고갈되고 있다

Q&A 임대사업에 반드시 필요한 기초 임대차 상식

4장 똑똑한 임대사업자 되기: 사례로 배우는 실전 거래

최우선변제를 이용해 월세 세팅하기
-최우선변제를 이용해 월세를 세팅한 실전 사례

전세권 설정을 두려워하지 말자
-전세권 설정, 알고 보면투자자에게 득이 된다
-투자금을 최소로 했던 실전 투자 사례

LH 전세임대는 임대사업자 편
-공공기관은 임차인 편일까? 임대인 편일까?
-전세임대는 확장일로를 걷는 중
-전세임대주택 자금 지원과 임차인의 이자 부담
-공공기관에도 융통성은 있다

임대사업자라 좋다, 다양한 대출 경로
-주택도시기금의 저리 융자를 적극 이용하자
-도시기금 대출과 주택담보대출, 무엇이 다를까?
-은행에 방문하지 않아도 대출을 받는다

월세 밀리는 악덕 임차인에게 대응하는 법
-월세를 2~3달 연체하거나 연락이 두절된 임차인
-주거지 불명 임차인의 경우는 어떻게 해결하나요?
-비용 들이지 않고 스스로 하는 내용증명 발송

임대인과 임차인의 수리 의무, 공동주택의 수리 의무
-실무에서 규정하고 있는 임대인과 임차인의 수리 의무
-아파트의 공용 부분만 체크해도 수리비 부담을 줄일 수 있다

분쟁조정 사례로 알아본 임대인과 임차인의 하자 보수
-사례로 알아본 임대인과 임차인의 수선 의무

멀리 있는 아파트 관리법
-열심히 일하는 사람이 일처리도 빠르다
-원거리에 있는 아파트는 서류로 관리하자

인테리어나 수리, 초보 임대사업자라면 이렇게 하라
-쉽게 이해하는 실전 수리 비용 예시
-직접 인테리어를 하고 싶다면 방산시장에 가자

인테리어 잘하는 곳, 이제 국토교통부 앱으로 찾자
-정직한 업체를 추천해주는 친절한 국토교통부
-쉽게 하는 국토교통부 앱 검색 예시

실전 거래시 비용 절감하는 팁
-초보의 견적과 고수의 견적은 다르다

채권 금액만 확인해도 거래 비용을 줄인다
-채권 금액을 확인하는 방법

5장 똑똑한 임대사업자 되기: 세금 분석 및 절세 전략

단기임대·준공공임대 세금 기초 1
-정부가 겨냥한 다주택자, 그들이 가야 할 방향
-임대사업자의 재산세
-임대사업자의 취득세

단기임대·준공공임대 세금 기초 2
-임대사업자의 종합부동산세
-임대사업자의 임대소득세와 법인세
-임대사업자의 양도세

임대사업자의 시한폭탄인 건강보험
-적자의 늪에 빠진 건강보험
-지역의료보험 가입자가 임대사업자가 되면?
-각종 소득 대비 의료보험료 예시

임대사업자 거주 주택의 비과세 요건
-임대하는 주택이 100채라도 내 집의 양도세는 한 푼도 내지 않는다
-거주 주택의 비과세 예시

임대사업자의 종합소득세 신고, 절세는 곧 수익률이다
-종합소득세 신고 기초 상식
-간편장부 기장시의 혜택
-전세임대를 하고 있다면 꼭 알아야 할 절세 팁

양도소득세 절세 팁
-양도소득세, 기초 상식은 알고 넘어가자
-실전에 활용하는 양도소득세 절세 팁

임대사업자는 장부기장을 해야 할까?
-임대소득 대비 내야 하는 소득세는 얼마일까?
-헷갈리는 간주임대료 정리하기
-나의 전체 소득 대비 세금 예시들

부의 이전, 임대사업자의 증여
-상속세를 절감하는 사전 증여, 세금을 절약하는 부담부 증여
-부담부 증여시 절약되는 세금 예시
-기준시가나 공시지가가 고시되기 전후를 이용하자

임대사업자의 재산 상속
-상속세는 공제 부분이 크다
-갑작스런 상속이라면 안심상속 원스톱서비스를 이용하자

임대사업자의 의무, 과태료 부과 기준
-생각지 않았던 과태료, 감경받을 수도 있다
-임대사업자의 과태료 항목 정리

세금이 부담된다면 법인 설립을 고려하자
-표로 보는 법인세율
-쉽게 이해하는 법인 설립 절차
-법인 설립의 장점과 단점

6장 부동산투자자라면 반드시 경제를 공부하라

알수록 무서운 자본주의 시스템, 그래도 경제 공부가 유일한 답이다
-자본주의, 사유재산에 바탕을 둔 자유주의 경제
-미국의 서브프라임 모기지 사태, 과연 경제 관료들이 몰랐을까?
-대우조선해양 사건, 우리의 혈세는 기업으로 들어간다

미국과 우리나라의 금리가 역전되면?
-미국 금리가 높아지면 외국인 자본이 유출될까?
-우리만 모르는 탄탄한 대한민국 경제

전세가는 오르기만 하나요?
-기업의 노는 돈이 넘쳐난다

금리가 오르면 부동산이 폭락할까?
-금리와 우리나라 부동산 추이
-미국은 유동성의 강약 조절중

인플레이션을 먹고 자라는 부동산
-20년 동안 시중의 돈이 얼마나 늘었을까?
-20년 동안 부동산은 얼마나 상승했을까?