작을수록 더욱 강해지는 초소형 부동산에 투자하라
1인 가구 급증과 라이프스타일 변화, 새로운 정부정책과
4차 산업혁명이 이끄는 작은 부동산 전성시대의 투자법

시간이 흐를수록 부동산 시장에서 초소형 트렌드가 주목을 받고 있다. 아파트의 경우 과거 중대형에서 중소형으로 트렌드가 변화한 것은 오래되었지만, 아파트를 넘어 상가와 수익형 부동산, 도심형 생활주택, 지식산업센터, 그리고 작은 자투리땅에 이르기까지 그 가치가 재평가되고 있는 것이다.
이러한 흐름은 거스를 수 없을 것으로 보인다. 1인 가구 증가와 사람들의 라이프스타일 변화, 그리고 정부의 새로운 정책 등은 필연적으로 작은 부동산 전성시대를 가져올 수밖에 없다. 더욱이 21세기 들어 공간 혁신은 가속도가 붙고 있다. 건설 기술과 설계, 정보통신기술(ICT), 교통이 발달하면서 공간 활용이 이전과 다른 차원에서 이뤄지고 있다. 이 때문에 도심 부동산은 집적과 효율화 등으로 공간혁명이 일어나면서 가치가 급상승하고 있다. 이제 우리는 투자의 대세로 자리 잡은 초소형 부동산에서 재테크의 해답을 구해야 한다. 초소형 부동산 재테크를 누가 더 잘 하느냐에 따라 ‘삶의 질’이 달라질 것이기 때문이다. 또한 작은 자본으로도 시작할 수 있다는 것이 초소형 부동산이 가진 가장 큰 매력이다.
신간 《부자들은 지금 초소형 부동산을 산다》는 왜 지금 초소형 부동산에 주목해야 하는지 과학적인 통계와 자료를 들어 설명하고, 어떤 부동산에 어떻게 투자해야 좋을 것인지 소개하고 있다. 특히 투자 유형별로 사례를 들어 상세하게 소개하고 있기 때문에 초보 투자자도 쉬운 접근이 가능하다. 직장인과 주부, 노후를 준비하는 이들에 이르기까지 누구에게나 유용한 투자 지침서가 될 것이다.

작을수록 더욱 강해지는 초소형 부동산에 투자하라
1인 가구 급증과 라이프스타일 변화, 새로운 정부정책과
4차 산업혁명이 이끄는 작은 부동산 전성시대의 투자법

시간이 흐를수록 부동산 시장에서 초소형 트렌드가 주목을 받고 있다. 아파트의 경우 과거 중대형에서 중소형으로 트렌드가 변화한 것은 오래되었지만, 아파트를 넘어 상가와 수익형 부동산, 도심형 생활주택, 지식산업센터, 그리고 작은 자투리땅에 이르기까지 그 가치가 재평가되고 있는 것이다.
이러한 흐름은 거스를 수 없을 것으로 보인다. 1인 가구 증가와 사람들의 라이프스타일 변화, 그리고 정부의 새로운 정책 등은 필연적으로 작은 부동산 전성시대를 가져올 수밖에 없다. 더욱이 21세기 들어 공간 혁신은 가속도가 붙고 있다. 건설 기술과 설계, 정보통신기술(ICT), 교통이 발달하면서 공간 활용이 이전과 다른 차원에서 이뤄지고 있다. 이 때문에 도심 부동산은 집적과 효율화 등으로 공간혁명이 일어나면서 가치가 급상승하고 있다. 이제 우리는 투자의 대세로 자리 잡은 초소형 부동산에서 재테크의 해답을 구해야 한다. 초소형 부동산 재테크를 누가 더 잘 하느냐에 따라 ‘삶의 질’이 달라질 것이기 때문이다. 또한 작은 자본으로도 시작할 수 있다는 것이 초소형 부동산이 가진 가장 큰 매력이다.
신간 《부자들은 지금 초소형 부동산을 산다》는 왜 지금 초소형 부동산에 주목해야 하는지 과학적인 통계와 자료를 들어 설명하고, 어떤 부동산에 어떻게 투자해야 좋을 것인지 소개하고 있다. 특히 투자 유형별로 사례를 들어 상세하게 소개하고 있기 때문에 초보 투자자도 쉬운 접근이 가능하다. 직장인과 주부, 노후를 준비하는 이들에 이르기까지 누구에게나 유용한 투자 지침서가 될 것이다.

부동산 시장의 가장 확실한 트렌드 ‘초소형’
21세기 공간 혁신은 부동산의 미니멀화를 앞당기고
4차 산업혁명과 ICT의 발전은 도시와 농촌의 사용법을 뒤바꾼다
앞으로의 부동산 투자에 대한 놀랍도록 명쾌한 해답!

대한민국 부동산 시장은 거대한 변곡점을 거치고 있다. 인구는 줄어들고 출산율은 떨어지는 고령화 시대에 접어들었으며, 1인 가구가 증가하는 솔로 이코노미 시대를 맞고 있다. 여기에 4차 산업혁명과 ICT 기술이 결합하여 공간에 대한 재해석과 혁신이 이루어지고 있다. 공간의 개념이 바뀌면 기존에는 없던 새로운 개념의 부동산이 생겨난다. 쓸모없던 땅이 새로운 가치를 부여받아 멋진 상품으로 재탄생하는 것이다. 이는 무의미한 ‘크기’와 ‘규모’ 시대가 끝나고 있음을 의미한다. 돈에 대한 ‘촉’이 남다른 이들이 작은 부동산, 초소형 부동산에 관심을 갖고 투자에 나서는 이유가 바로 여기에 있다. 초소형 부동산이 매력적인 또다른 이유는 선택지가 다양하다는 데 있다. 자신에게 주어준 투자금과 목적, 취향에 따라 선택의 폭을 넓힐 수 있기 때문이다.
이처럼 이 책은 이제 누구나 부동산 투자를 할 수 있다는 믿음으로, 2015?2018년의 부동산 과잉 시대와 향후 부동산 투자 상품의 변화를 제시하는 데 주안점을 두었다.

1부에서는 왜 지금 투자자나 부자, 일반인들이 초소형 부동산에 주목하는가를 살펴보았다. 초소형 부동산 인기 실태, 시장 트렌드 변화, 초소형 부동산 거래량 등을 주목했다.
2부에서는 1?2인 가구 증가와 초소형 부동산 열풍, 이것이 시사하는 바를 점검했다. 늘어나는 주거비 부담, 외국인 가구 증가, 월세제도 문제점 등도 살펴본다.
3부에서는 아파트에서 농지까지 초소형 부동산 옥석 찾기와 인구 고령화 시대 투자 유형 변화 그리고 초소형 주거시설, 초미니 상가, 자투리 땅 등에 대한 실투자 등을 짚어보았다.
4부에서는 지근 당장 시작하는 초소형 부동산을 주제로 선진국의 미니 주거시설 건립 붐, 한국의 초소형 부동산 투자 적지와 시기, 인구 고령화 시대에 인기를 끌 초소형 부동산 상품을 분석했다.
부록에서는 소형부동산에 투자해 성공한 이들을 살펴보았다. 성공한 이들 중에서는 다른 부동산 상품에 투자를 하지 않은 것에 대한 아쉬움도 드러낸 이들이 있었다. 가지 않은 길에 대한 아쉬움일 것이다.

안정적인 현재와 미래의 노후생활을 생각한다면 부동산 재테크는 일반인들이 관심을 가져야 할 필수불가결한 덕목이다. 이 책을 통해 시장의 흐름을 정확하게 파악하고 ‘삶의 질’을 한 단계 업그레이드하는 재테크의 기회를 잡기 바란다.

★ 왜 지금 초소형 부동산인가 ★

1. 인구와 가구변화가 초소형 부동산 열풍을 이끈다
고령화와 낮은 출산율로 인해 1인 가구가 증가하고 그에 따라 주거형태가 갈수록 미니멀화하고 있다.

2. 땅값이 올라갈수록 작은 부동산의 가치는 올라간다
가용 가능한 땅값이 올라갈수록 초소형 주택은 건설비용과 주거비 부담을 낮추기 때문에 가치가 올라간다.

3. 4차 산업혁명과 ICT의 발전으로 공간 혁명이 일어난다
기술이 발전함에 따라 도심의 노후 주거시설, 자투리땅 등이 각광받으며 투자 1순위로 떠오른다.

4. 도심은 물론 교외의 가치가 상승한다
4차 산업혁명이 산업입지와 도시 공간을 전면적으로 재편시키면서 도심과 교외 모두가 일자리와 주거의 중심축으로 변화한다.

5. 정부의 정책 역시 초소형 부동산을 장려한다
인구변화는 정부정책의 방향을 결정하는 가장 중요한 잣대이고, 따라서 초소형 부동산을 장려할 수밖에 없다.

6. 작은 부동산은 누구나 쉽게 투자할 수 있다
아파트와 상가, 오피스텔, 도심형 생활주택, 교외의 자투리 땅 등 초소형 부동산은 종류는 다양하다. 직장인이나 주부, 은퇴예정자 등 누구나 쉽게 투자하고 가치를 높일 수 있다.

 

초소형 부동산이 인기를 끄는 첫 번째 이유는 ‘나 홀로 가구’의 증가다. 글로벌 시장 조사 기업 ‘유로모니터 인터내셔널’에 따르면, 노르웨이, 덴마크, 판란드, 독일, 스위스 등은 2014년 기준 10가구 중 4가구 이상이 1인 가구다. 넓은 공간이 필요한 수요층은 그만큼 줄고 있다. 한국도 1인 가구 비중이 높다. 뒤에 자세히 다루겠지만, 1인 가구는 이미 3가구당 1가구꼴로 늘었다. 2인 가구까지 합치면 절반이 넘는다. 1~2인 가구의 위력은 TV를 통해서도 짐작할 수 있다. 요즘 큰 인기를 모으는 〈나 혼자 산다〉나 〈미운 우리 새끼〉 등의 프로그램은 1인 가구를 배경으로 삼아 시청자들의 공감을 사고 있다는 얘기다. 두 번째 이유는 급격한 도시화다. 도시 집중은 초소형 부동산에 대한 수요를 확산시키는 역할을 하고 있다. 좁은 땅에 많은 사람이 거주하려면 공간을 쪼갤 수밖에 없어서다. 한국을 비롯한 선진 각국에서 셰어하우스가 빠르게 늘고 있는 것도 같은 이유다. 세 번째, 주거비 부담을 낮추기 위해서다. 작지만 확실한 행복을 뜻하는 ‘소확행小確幸’ 인식이 깔려 있다. 앞에서 예를 든 홍콩이 좋은 예다. 홍콩은 소득 대비 집값이 전 세계에서 가장 높은 도시다. 평균 주택 가격은 한 채당 180만 달러(약 19억 2,000만 원)에 달한다. 홍콩에는 캔 하우스를 비롯해 ‘나노 플랫’nano flat, ‘캡슐 홈’capsule home, ‘슈박스 홈’shoe box home 등으로 불리는 초미니 아파트가 잇따라 지어지고 있다. 주택난을 해소하기 위한 시도다. 최근 2~3년간 부동산 가격이 급등한 한국도 초소형 주택에 대한 관심이 갈수록 높아지고 있다. - <1장 인기 고공행진, 초소형 아파트> 중에서

가장 많을 것 같은 3~4인 가구는 한국 사회에서 주류의 위치를 잃어버리진 지 오래다. 1990년 이후 가장 주된 유형의 가구였던 4인 가구는 이미 2010년에 2인 가구에 자리를 내줬다.
1인 가구는 증가 속도도 가파르다. 2015년에 비해 2016년 1인 가구는 0.7% 포인트 늘어난 반면, 2인 가구와 3인 가구는 0.1% 포인트 증가하는 데 그쳤다. 같은 기간 4인 가구는 0.7% 포인트 감소했다. 1인 가구 증가는 앞으로도 지속될 전망이다. 통계청의 『장래가구추계』(2017)에 따르면 1인 가구 수는 지속적으로 증가하여 2035년에는 약 764만 가구, 2045년에는 약 810만 가구로 늘어날 것으로 추정된다. 지금의 30~40대가 60대 안팎의 노년층이 될 무렵 상당수 한국인들이 혼자 사는 시대가 온다는 얘기다. 이런 전망이 현실화된다면 초소형 아파트에 대한 수요는 폭발적으로 늘어날 가능성이 크다. 초소형 아파트, 오피스텔 공급이 최근 몇 년간 크게 증가한 이유도 여기에 있다. - <2장 왜 초소형 부동산 붐이 부는가> 중에서

셰어하우스는 한국에서 2~3년 전부터 급격히 늘어나는 추세다. 셰어하우스에 대한 종합적인 통계 자료를 파악하기는 어렵다. 다만 셰어하우스 전문 기업 ‘컴앤스테이’의 등록 매물을 보면 2015년 116곳(855개 침대)였던 셰어하우스는 2017년 489곳(3,561개 침대)으로 급증했다. 다른 셰어하우스 운영 업체 등을 고려하면 적어도 7,000~8,000여 실이 셰어하우스로 운영 중인 것으로 추산되고 있다. 1~2인 가구가 증가하는 데다 인건비 상승이 물가 상승을 따라잡지 못하는 상황에서 주거비 부담을 줄일 수 있는 셰어하우스 수요는 계속 늘어날 것이란 견해가 지배적이다. 2017년 초에 대통령 직속 청년위원회가 만 19~34세 세입자 525명을 대상으로 진행한 온라인 설문 결과, 응답자의 절반에 가까운 46.7%가 “셰어하우스에 살고 싶다”고 답했다. 응답자의 절대 다수(77.6%)는 ‘저렴한 비용’을 선택의 이유로 꼽았다. 이런 상황을 맞아 셰어하우스 투자 움직임도 가속화될 전망이다. - <5장 초소형 부동산 상품 개발 러시> 중에서

서울 강남권은 사실상 초소형 부동산 개발지가 남아 있지 않다. 땅이 있어도 3.3m2당 가격이 1억 원 내외로 소액 투자는 어렵다. 빈 땅을 개발해 월세를 받기 위한 것이라면 오히려 강북권을 눈여겨봐야 한다. 강남권이 아닌 광진구와 성동구, 마포구, 동작구, 용산구 등의 월세 가격은 의외로 높기 때문이다. 강남 대체 지역인 이들 지역은 최근 4~5년 사이에 고시원, 게스트하우스 등이 공급보다 수요가 많아지면서 가격이 급등했다. 광진구 테크노마트 인근 한 원룸은 4평(13m2)에 월세가 50만 원이다. 3.3m2당 13만 원이 넘는 것이다. 노량진 학원가 월세도 3.3m2당 13만 7,000원 수준이다. 이들 두 지역 월세 가격은 소형 빌딩 월세가 3.3m2당 8만 9,000원인 강남구와 서초구보다도 높다. 다만 이들 지역은 강남, 서초구보다 보증금은 싼 편이다. 공시 학원이나 전문 직종의 학원이 있어서 수요가 몰리기 때문이다. 2017년 12월 기준 서울 주요 대학가의 방은 3.3m2당 월세 16만 3,000원으로 나타났다. 이는 강남 타워팰리스의 3.3m2당 월세 15만 8,000원을 넘어선 금액이다.
강북권은 이들 지역 외에 대학가를 중심으로 단독주택이나 다가구주택 등을 개발하면 의외로 수익을 얻을 수 있다. 현재 노후 단독, 다가구주택 대부분이 개발되긴 했지만 발품을 들여 찾아보면 의외의 물건을 만날 수 있다. 대학가 주변은 이미 많은 단독주택이나 다가구주택이 원룸이나 고시원 등으로 개조됐다. 개발 물건을 그만큼 찾기가 쉽지 않다는 뜻이다. 하지만 역시 부지런히 발품을 팔면 반드시 투자할 만한 물건을 찾을 수 있다. 강북 대학가 주변에서 투자 물건을 찾을 때는 지하철을 기준으로 한 정거장 정도 떨어진 곳에서 찾는 것이 좋다. 지하철역 주변 대학가는 이미 대부분 개발됐기 때문에 재건축이나 리모델링을 위한 건물을 매입할 때 투자금이 너무 많이 들어가기 때문이다. - <8장 소형 부동산 투자, 아이템이 먼저다> 중에서

자투리땅은 토지 개발 과정 수용에서 제외되거나 크기가 작아 활용하기가 어려운 땅을 가리킨다. 그래서 예상보다 저렴한 비용에 매입할 수 있다. 토지 시장에서 자투리땅은 틈새시장이다. 자투리땅을 매입해서 투자 수익을 올리는 이들은 의외로 많다. 자투리땅을 굳이 서울 중심에서 찾을 필요는 없다. 서울은 노원구, 은평구, 도봉구, 강서구, 금천구 등 외곽이라도 이미 땅값이 많이 올라있는 상태다. 서울과 근접한 관문 도시인 수원과 용인시, 광주시, 남양주시, 광명시 등을 물색하는 것이 낫다.
자투리땅은 아니지만 최근 4~5년 사이에 토지 투자 열기가 대단하다. 2017년 9월 강원 원주시 원주기업도시의 땅을 두고 ‘청약 열풍’이 불었다. LH가 1층은 상가, 2층 이상은 집을 지을 수 있는 땅(48곳)을 분양했는데 청약자가 엄청나게 몰린 것이다, 무려 14만 명에 육박하는 이들이 몰려 평균 경쟁률이 2,916 대 1이나 됐다. 1만 대 1을 넘는 땅도 나왔다. 원주기업도시 땅은 자투리땅이 아니지만 개발 호재와 미래 가치가 부풀려지면서 경쟁률이 치열했다. 이런 땅을 살 수 있는 것은 순전히 운수 보기에 다름 아니다. 물론 이 땅은 잔금을 모두 내기 전까지는 전매가 제한된다. 하지만 자투리땅을 다르다. 부동산은 정보가 필수다. 언제 어디서 어떤 물건이 나오느냐, 혹은 이미 중개가 되고 있느냐를 먼저 알아야 한다. 따라서 무턱대고 도심 자투리땅 찾기에 나서지 말아야 한다. 도심의 자투리땅을 사기는 쉽지 않다. 정보가 많지 않을뿐더러 너무 비싸기 때문이다. 소액 투자자 입장에서는 아예 도심 땅에 접근하지 않은 편이 현명하다. 대신 대도시나 중소도시의 도심이 아닌 외곽, 혹은 주변 지역을 노려야 한다. - <11장 자투리땅, 대박의 초석> 중에서

프롤로그 | 앞으로 10년, 해답은 초소형 부동산이다

1부 왜 지금 초소형 부동산을 주목하는가

1장 인기 고공행진, 초소형 아파트
01 부동산 시장의 메가트렌드 ‘초소형’
02 잘나가는 50m2 이하 초소형 아파트
03 초소형이 임대수익 더 쏠쏠
04 사고파는 사람 많아진 소형 주택

2장 왜 초소형 부동산 붐이 부는가
01 인구·가구 변화가 초소형 부동산 열풍 이끈다
02 1~2인 주택 공급 늘었나, 줄었나
03 월세 시대에 맞는 초소형 주택
04 도시 집중이 초소형 시대 앞당긴다

3장 초소형 부동산을 소비하는 1~2인 가구
01 1~2인 가구는 누구이며 어디에 사나
02 1~2인 가구의 주거 소비?투자 성향
03 매력적인 임차인은 누구?

4장 초소형 주택 정책을 주목하라
01 유명무실해진 국민주택 규모 정책
02 초소형 주택 정책 걸림돌과 법제화 동향
03 정부와 LH 초소형 주택(임대·분양) 활용법
04 자치단체 초소형 주택 정책: 서울시

2부 초소형 부동산의 재구성

5장 초소형 부동산 상품 개발 러시
01 미니 아파트·오피스텔, 세대 분리형 아파트, 마이너스 재건축
02 1인 가구의 대안적 소비 모델, 셰어하우스
03 섹션·공유 오피스, 초소형 상가
04 협소주택과 도시형 생활주택
05 레고처럼 조립하는 모듈러 주택

6장 라이프스타일 변화와 초소형 주택 선호
01 중대형 지고 초소형 뜨고
02 1~2인 가구의 주거 소비 성향
03 거주 문화 키워드, 공유와 사회적 가족

7장 초소형 부동산과 절세
01 부동산 절세가 재테크다
02 주택 임대사업자 등록 혜택
03 각 상품별 절세법과 혜택

3부 아파트에서 농지까지 알짜 소형 부동산 고르기

8장 소형 부동산 투자, 아이템이 먼저다
01 인구 고령화로 인한 부동산 투자 유형 변화
02 서울 강남보다 강북에서 찾아라
03 도시재생사업지 주변을 공략하라
04 공공(공기업, 공기관)에 투자 아이템이 있다
05 농?산촌에서 찾는 투자 아이템

9장 투자의 시작, 주거와 오피스텔
01 아파트를 비롯한 주거형 소형 부동산 투자
02 종잣돈 없다면 분양 주택에 주목해라
03 오피스텔은 공실률이 수익성을 좌우한다
04 알짜 투자처, 지식산업센터
05 콘도와 분양형 호텔은 단순 투자 하지 말아라

10장 수익형 부동산 투자의 대세, 미니상가
01 미니상가, 주변 전체 상권을 봐야 한다
02 LH를 비롯한 공기관 분양 상가에 주목해라
03 초보자는 신규 택지지구 분양 상가 청약에 신중해라

11장 자투리땅, 대박의 초석
01 토지 투자는 용어부터 알아야 한다
02 자투리땅의 ‘용도지역’을 우선 알아야 한다
03 쉽지만 잘 모르는 ‘주거지역’ 구분하기
04 상업?공업지역이라고 다 같지는 않다
05 우리나라 국토 모두가 관리지역이라고?
06 자투리땅 정보는 어디서 알 수 있을까
07 변방 자투리땅에서 소액 투자의 미래를 잡아라

12장 부동산 소액 투자의 미래, 농지에 있다
01 농지천하지대본 시대의 도래
02 소액 투자한 농지가 노후 대책이 된다
03 소액 농지 투자자라도 농지연금이 가능하다

4부 지금 바로 시작하는 초소형 부동산 투자

13장 선진국은 이미 초소형 부동산 전성시대
01 세계 각국의 스마트 시티 열풍과 초소형 부동산
02 미국 도시의 초소형 주거 인기와 개발 붐
03 초소형 부동산이 대세인 일본
04 유럽의 주거난, 초소형 부동산에서 해법을 찾다

14장 초소형 부동산 투자의 적지를 찾아서
01 투자 적지를 찾기 힘든 서울
02 수도권은 틈새 지역 초소형 물건을 공략하라
03 전철이 닿는 수도권 너머를 선점해라
04 초소형 부동산, 중소도시서 금맥 캐라
05 항구도시의 초소형 부동산을 잡아라

15장 투자 골든타임에 나타나는 네 가지 전조
01 대부분의 투자자가 부동산에 열광할 때
02 정부 부동산 규제가 정점일 때
03 부동산 세금이 가장 많을 때
04 기준금리가 2~3회 인상된 후

16장 앞으로 뜰 초소형 부동산 상품
01 에코라이프가 가능한 수도권 주변 자투리땅
02 오피스 + 홈 시대 진입, 선행 투자 필요
03 콤팩트 하우스가 주거 중심인 시대가 온다
04 테마 풀빌라와 미니 별장
05 미세먼지가 그린존 하우스 앞당긴다

부록 초소형 부동산 투자에 성공한 사람들
01 역세권 초소형 아파트, 시세차익과 월세 수익이라는 두 마리 토끼
02 대학 인근 소형 아파트, 시세차익은 적지만 짭짤한 월세
03 잠실의 도심 오피스텔, 분양가 높지만 만족할 만한 수익률
04 성수동 지식산업센터, 남들이 잘 모르는 투자로 함박웃음
05 도시형 생활주택, 관리는 어렵지만 높은 수익에 행복
06 경매로 투자한 소형 아파트, 5년 만에 2배 올라
07 오피스텔 투자로 연 수익률 10% 올려
08 급매로 잡은 다세대주택, 개발 호재로 1년 만에 1억 껑충
09 임대 수요 풍부한 성수동 오피스텔, 공실 위험 거의 없어

에필로그 | 초소형 부동산에 ‘안부락도’의 길이 있다

미주