이 도서는 전문 부동산 학자나 유명 부동산 컨설턴트처럼 전문적인 이론이나 정책, 거시적인 투자 전망 등 거창한 것보다는 분양 현장에서만 느낄 수 있는 실질적이고 현실적인 실전 부동산 투자 및 분양에 관련된 내용을 제시하고자 한다.
1부 ‘부동산 투자환경’에서는 현재 처해 있는 부동산 투자환경에 대해 집중적으로 알아보고, 2부 ‘수익형 부동산 공략법’에서는 수익형 부동산 투자의 기본 가이드를 제시하고 누구도 알려주지 않는 부동산 분양판의 진실을 알아본다. 3부 ‘분양현장 심층분석’에서는 필자가 발굴한 현장을 소개하고, 왜 이 물건을 선택해야 하는지 그 이유를 알아본다. 마지막 4부 ‘실전 응용’에서는 필자가 제시한 물건을 임대수익용 외에 세컨드하우스로 활용하거나 이를 통해서 안정적인 은퇴생활을 할 수 있는 실전 방법을 제시해 일반 투자자의 입장에서 폭넓게 활용할 수 있도록 하였다.

이 도서는 전문 부동산 학자나 유명 부동산 컨설턴트처럼 전문적인 이론이나 정책, 거시적인 투자 전망 등 거창한 것보다는 분양 현장에서만 느낄 수 있는 실질적이고 현실적인 실전 부동산 투자 및 분양에 관련된 내용을 제시하고자 한다.

1부 ‘부동산 투자환경’에서는 현재 처해 있는 부동산 투자환경에 대해 집중적으로 알아보고, 2부 ‘수익형 부동산 공략법’에서는 수익형 부동산 투자의 기본 가이드를 제시하고 누구도 알려주지 않는 부동산 분양판의 진실을 알아본다. 3부 ‘분양현장 심층분석’에서는 필자가 발굴한 현장을 소개하고, 왜 이 물건을 선택해야 하는지 그 이유를 알아본다. 마지막 4부 ‘실전 응용’에서는 필자가 제시한 물건을 임대수익용 외에 세컨드하우스로 활용하거나 이를 통해서 안정적인 은퇴생활을 할 수 있는 실전 방법을 제시해 일반 투자자의 입장에서 폭넓게 활용할 수 있도록 하였다.



부동산 투자, 해야 할까 말아야 할까?

오랜 불황에 그래도 믿을 것은 고전적인 부동산 투자밖에 없다는 사람이 있는가 하면 부동산 투자의 황금기는 지나갔다고 하는 사람들이 있다. 국내 경제뿐만 아니라 세계 경제 상황이 빠르게 변하고 있고, 미래가 어떻게 변할지 모르는 상황 속에서 금쪽같은 내 돈을 과연 어디에 투자해야 좋을까

『수익형부동산 투자하지 마라 이걸 알 때까지』의 심주호 저자는 오랜 분양 경험을 통해 손실 없이 내 돈을 지키고, 불릴 수 있는 방법을 소개했다. 그는 인구의 고령화, 1인 가구의 증가, 관광산업의 발달, 급격한 인구 감소, 쏟아지는 부동산 규제책, 남북관계의 급변 속에서 소형 수익형 부동산이야말로 미래에 살아남을 적절한 투자처라고 말한다. 그 중에서도 제주도에 들어서는 레지던스 ‘J테라스’는 소액으로 노후준비도 하고 수익도 얻을 수 있는 1석 2조의 투자처라고 소개한다.

분양판에서 쌓은 축적된 노하우로 독자들에게 전하는 부동산의 미래, 수익도 얻고 노후 자금도 마련하고자 하는 사람들에게는 유용한 정보가 될 것이다.

02. 부동산 침체기에 필요한 투자 조건

요즘은 대출금리가 상승기인데다 정부의 대출규제로 부동산 투자 환경이 썩 좋은 편이 아니어서 이를 한마디로 표현하면 장기적인 부동산 침체기라 할 수 있습니다.
대출금리가 매우 낮을 때에는 대출받아서 투자를 하더라도 임대수익이 꽤 괜찮은 수준이었으나, 이제는 대출금리가 연 4%대 초 정도로서 대출금리가 오른 만큼 수익률이 떨어진다는 점에서 별로 투자효과가 높지 않다고 여기기 때문에 투자자들이 움츠러드는 부동산 침체기가 된 것 같습니다.
그러면 이러한 부동산 침체기에 필요한 부동산 투자 조건은 어떤 것일까요?
부동산 투자의 기본으로 돌아가서 생각해보면 투자는 안전해야 하고, 수익성이 있어야 하고, 그리고 환금성이 좋아야 합니다. 여기에 더해서 투자환경 변화에 대응할 수 있는 적응성까지 가미된다면 최고의 조건이라 할 수 있습니다. 이런 어려운 불경기에서도 이러한 기본에 충실한 부동산 투자를 한다면 리스크를 최소화할 수 있는 적합한 투자 조건이라 할 수 있습니다.

안전성
부동산 침체기나 불경기의 부동산 투자에 있어서 가장 중요한 점은 투자 부동산이 매우 안전해야 하며, 그 안전장치는 무엇이 있는지 또는 어떤 구조로 안전하게 지킬 수 있는지 등을 잘 검토해야 합니다. 이러한 안전성이 결여된 부동산은 특히나 최근 같은 침체기에는 맞지 않으며, 반대로 수익성은 다소 낮더라도 안전성이 높은 부동산이라면 적정한 투자 조건이라 할 수 있습니다.
불확실한 상황에서는 첫째도 안전, 둘째도 안전, 셋째도 안전입니다.

수익성
둘째는 수익성이며, 투자에 따르는 수익과 손실의 결과 중 수익을 낼 확률이 높을지 아니면 손실을 볼 가능성이 높을지, 손실을 볼 확률은 얼마나 되는지 등을 잘 따져 봐야 합니다. 그 결과 손실 볼 확률보다는 수익을 볼 확률이 월등하다면 요즘 같은 시대에 가장 적합한 투자 조건이라고 할 수 있습니다.

환금성
마지막으로 투자의 기본 중에서 언제든 손을 털고 나올 수 있는지, 즉 투자 부동산을 팔고 현금화할 수 있는 환금성이 높은지 등을 검토해 봐야 합니다. 이것은 최근 같은 부동산 침체기에 매우 중요한 투자의 기본적인 요소라 할 수 있습니다.
안전성 높고 수익성도 높은데 투자자가 원하는 시점에 빠져나오기 어렵다면 요즘 같은 불확실한 시대에는 적절치 않습니다

적응성
요즘 같은 불경기에는 계획이나 예상을 빗나갈 확률이 높아지는 상황이라고 할 수 있기 때문에 투자가 더 어려울 수 있습니다.
따라서 어떤 상황이 발생하더라도 그 환경 변화에 맞게 대응해 갈 수 있는 적응력이 높은 부동산이 불경기에 필요한 투자조건이 될 것입니다. - 70p

머리말

1부 부동산 투자 환경
Part 1 부동산 투자의 빛
01. 한반도 긴장 완화 / 13
02. 제4차 국토종합개발계획 추진 / 14
03. 교통망 개선 / 16
04. 임대사업 활성화 / 17
05. 유망한 관광산업의 미래 / 20
06. 장기적인 저금리 기조 / 23
07. 고령사회 및 초고령사회 / 24
08. 1~2인 가구의 증가 / 25
09. 미군부대 평택 이전 / 27
10. 한류 열풍 / 29

Part 2 부동산 투자의 그림자 …31
01. 부동산 대출규제 및 세금인상 / 31
02. 경기침체 및 내수부진 / 33
03. 공급과잉 논란 / 34
04. 대출금리 상승 / 35
05. 주변국과의 정치적 마찰 / 36
06. 교통망 개선 / 37
07. 인구 감소 / 38
08. 고령사회 / 39
09. 수익률 저하 / 40
10. 미군 철수 / 미군 감축 / 41

Part 3 부동산 투자환경 분석 …43
01. 아파트 투자는 언제나 불패? / 43
02. 신규 상가 투자 환경 / 47
03. 오피스텔 및 레지던스 투자 환경 / 51
04. 분양형 호텔 투자 환경 / 55
05. 역세권토지 투자 환경 / 59

2부 수익형 부동산 공략법
Part 1 수익형 부동산 실전투자 가이드 …67
01. 1가구2주택에 해당되는 경우는? / 67
02. 부동산 침체기에 필요한 투자 조건 / 68
03. 불확실 시대에 가장 안전한 수익형 부동산은 무엇인가? / 71
04. 소형 부동산의 주거문화가 변하고 있다 / 74
05. 소형 수익형 부동산 분양 시 발생하는 세금 / 75
06. 수익형 부동산의 선분양은 과연 안전할까? / 80
07. 부동산 침체기의 현명한 소형 부동산 선택방법 / 82
08. 소형 수익형 부동산도 위치가 생명이다 / 87
09. 이제 상가는 입지만으로 성공하기 어렵다 / 90
10. 변화하지 않는 곳은 살아 남을 수 없다 / 91
11. 금리 상승과 부동산 투자 / 93
12. 고수는 위기를 기회로 활용한다 / 95
13. 분양 시점에 싼 것은 싼 게 아닐 수 있다 / 97
14. 로열 호실은 어디일까? / 99
15. 소형 수익형 부동산 비교분석 / 101
16. 지키기 위한 수익형 부동산은 무엇인가? / 102
17. 1층 코너 상가를 쉽게 잡을 수 있는 방법 / 104
18. 못 믿을 국민연금의 대안은 뭘까? / 106
19. 공시지가는 해당 부동산을 판단하는 기준이 될 수 있다 / 111
20. 역세권 토지에 절대로 투자해서는 안 될 사람들 / 112
21. 은퇴자금 마련용으로 소형 수익형 부동산이 적정한 이유 / 116
22. 강남역 등의 핵심 중심지의 임대수익률은 왜 낮을까? / 120

Part 2 주요 부동산의 기대수익률 분석 …122
01. 기대수익률 분석 조건 / 122
02. 소형 아파트 기대수익률 분석 / 123
03. 상가 기대수익률 분석 / 124
04. 오피스텔/레지던스 기대수익률 분석 / 125
05. 토지 기대수익률 분석 / 127
06. 분양형 호텔 기대수익률 분석 / 128

Part 3 부동산 분양판 고해성사 …129
01. 수익형 부동산 투자수익률 계산의 오류 / 129
02. 분양 조감도의 불편한 진실 / 132
03. 중도금 무이자 혜택의 진실 / 133
04. 수익률 보증의 노림수 / 136
05. 수익률 보증 기간의 비밀 / 138
06. 수익률 보증 회사의 정체 / 140
07. 대기업의 분양 전환 목적 / 141
08. 부동산 투자 시 독배가 될 수도 있는 요소 / 143

Part 4 종자돈 굴리기 전략전술 …145
01. 목표 설정 / 145
02. 목돈을 어디에 굴려야 하나? / 146
03. 투자성향에 맞는 설계가 필요하다 / 148
04. 분산투자가 필요하다 / 150
05. 어떤 상품을 선택해야 할까? / 151
06. 소형 수익형 부동산 투자로 1억 굴리기 / 153

3부 분양 현장 심층분석
Part 1 ‘J 테라스’ 소개 …161
01. ‘J 테라스’는 무엇인가? / 161
02. 타입 및 스펙 / 164
03. 입지환경 분석 / 165
04. 예상 실투자금 분석 / 168
05. 특화된 프리미엄 7 / 170
06. 계약 조건 분석 / 171

Part 2 ‘J 테라스’ 투자가치 분석 …173
01. 연동은 왜 제주의 강남일까? / 173
02. 연동도 다 같은 연동이 아니다 / 176
03. 누웨모루 거리(구 바오젠 거리) 소개 / 178
04. 시세차익도 가능할까? / 179
05. 여기는 왜 수익률 보증을 하지 않나? / 181
06. 당 사업지의 토지가격 변동폭 분석 / 182
07. 당 현장 투자금의 미래가치 분석 / 184
08. 당 사업의 투자가치 분석 / 186
09. 변두리의 싼 수익형 부동산과는 차원이 다르다 / 190
10. 이곳은 객실 장사가 잘 될까? / 192
11. 이곳은 왜 요즘 같은 시기에 틈새 부동산이라고 할까? / 196
12. 이곳이 저평가된 객관적인 증거 / 200
13. 활용도 분석 / 203
14. 이 시기 최고의 상품이라고 주장하는 이유 / 206

4부 실전 응용
Part 1 세컨드하우스로 활용하기 …219
01. 세컨드하우스는 꼭 전원주택이어야 하나? / 219
02. ‘J 테라스’는 세컨드하우스로 적정한가? / 221
03. 제주도에 세컨드하우스를 마련해야 하는 이유 / 225
04. 세컨드하우스는 어떻게 활용해야 하나? / 227
05. 이런 세컨드하우스는 누구에게 필요할까? / 228

Part 2 안정적인 은퇴생활 하기 …231
01. 은퇴 설계의 필요성과 중요성 / 231
02. 노후자금은 얼마나 필요할까? / 234
03. 은퇴생활은 꼭 전원생활이어야 하나 / 235
04. 은퇴자금 마련을 위한 마땅한 수단이 없다 / 237
05. 부동산 / 주택연금 / 연금보험의 연계가 필요하다 / 239
06. 연금형태의 시스템이 필요하다 / 242
07. 은퇴 전 활용하기 / 244
08. 은퇴 후 활용하기 / 245
09. 은퇴자금 설계 플랜 / 247