꼬마빌딩 신드롬을 일으킨 고수의 ‘부자 되기’ 프로젝트
매입, 리모델링, 신축, 매도까지 경험으로 알려주는 실전 재테크
더 이상 아파트만 답이 아니다. 연이은 부동산 규제로 아파트는 정부와 투자자 간 관망세가 짙어가는 요즘, 투자 분위기에 휩쓸리지 않고 꾸준히 수익을 내는 꼬마빌딩이 대세다. 꼬마빌딩 신드롬을 일으켰던 장본인 임동권이 이 한 권에 수익형 부동산의 모든 것을 담아냈다. 월세 500만 원을 얻는 데 필요한 종잣돈 규모를 짚어주고, 투자 대비 최고의 효율을 얻는 꼬마빌딩 재테크 방법을 구체적으로 안내하고 있다.
  누구나 알고 있는 거창한 상권의 뻔한 조언이 아니라 내가 가지고 있는 자본으로 시작할 수 있는 실질적인 재테크 포트폴리오를 그려준다. 서울 중심가의 화려한 상권이 좋은 건 누구나 알지만 모두가 그곳에 빌딩을 가질 수는 없다. 우리 동네 골목에도 돈과 사람이 모이는 곳이 분명히 있고, 내 자본으로도 노력하면 빌딩주가 충분히 될 수 있다.
  이 책의 모든 스토리는 실제 부동산 업계에 종사하면서 직접 경험하고 투자자들을 안내했던 과정이다. 실제로 어떻게 거래가 이루어지고 어떻게 좋은 물건을 살 수 있는지, 어디를 어떻게 고치는 데 얼마가 들었고 층별 임대료를 어떻게 조정했을 때 임대료가 상승했는지, 시장에서 통하는 임대수익률이 얼마이며 빌딩 가치가 얼마가 되는지, 리모델링 후 되팔면 손에 쥐는 순이익이 얼마가 되는지도 속 시원하게 제시하였다. 이 책은 빌딩 매입, 리모델링, 신축, 매수에 이르기까지 꼬마빌딩에 관심 있는 사람이라면 기본적으로 읽고 가야 하는 교과서 역할을 해줄 것이다.

꼬마빌딩 신드롬을 일으킨 고수의 ‘부자 되기’ 프로젝트
매입, 리모델링, 신축, 매도까지 경험으로 알려주는 실전 재테크
더 이상 아파트만 답이 아니다. 연이은 부동산 규제로 아파트는 정부와 투자자 간 관망세가 짙어가는 요즘, 투자 분위기에 휩쓸리지 않고 꾸준히 수익을 내는 꼬마빌딩이 대세다. 꼬마빌딩 신드롬을 일으켰던 장본인 임동권이 이 한 권에 수익형 부동산의 모든 것을 담아냈다. 월세 500만 원을 얻는 데 필요한 종잣돈 규모를 짚어주고, 투자 대비 최고의 효율을 얻는 꼬마빌딩 재테크 방법을 구체적으로 안내하고 있다.
누구나 알고 있는 거창한 상권의 뻔한 조언이 아니라 내가 가지고 있는 자본으로 시작할 수 있는 실질적인 재테크 포트폴리오를 그려준다. 서울 중심가의 화려한 상권이 좋은 건 누구나 알지만 모두가 그곳에 빌딩을 가질 수는 없다. 우리 동네 골목에도 돈과 사람이 모이는 곳이 분명히 있고, 내 자본으로도 노력하면 빌딩주가 충분히 될 수 있다.
이 책의 모든 스토리는 실제 부동산 업계에 종사하면서 직접 경험하고 투자자들을 안내했던 과정이다. 실제로 어떻게 거래가 이루어지고 어떻게 좋은 물건을 살 수 있는지, 어디를 어떻게 고치는 데 얼마가 들었고 층별 임대료를 어떻게 조정했을 때 임대료가 상승했는지, 시장에서 통하는 임대수익률이 얼마이며 빌딩 가치가 얼마가 되는지, 리모델링 후 되팔면 손에 쥐는 순이익이 얼마가 되는지도 속 시원하게 제시하였다. 이 책은 빌딩 매입, 리모델링, 신축, 매수에 이르기까지 꼬마빌딩에 관심 있는 사람이라면 기본적으로 읽고 가야 하는 교과서 역할을 해줄 것이다.

나의 윤택한 인생을 위한 ‘빌딩주’의 꿈, 더 이상 꿈이 아니다!
제2의 월급 평생 받는 부동산 재테크 비법 대공개

미리미리 부자 되는 길을 현명하게 걷고 싶은 3040들, 많지 않은 자금을 굴리기 위해 좀 더 수익 높은 투자처를 찾고 있는 5060들. 이들을 위한 구체적이고 실질적인 재테크 길잡이가 나왔다. 목돈이 있어도 은행의 예금을 믿을 수 없는 저금리 시대, 서울의 아파트 가격은 올라도 너무 올랐다는 생각이 지배적이고, 아무리 비싼 아파트라 한들 임대수익용으로는 젬병이다. 우리가 믿을 것은 역시 꼬마빌딩이다.

대단한 사람만이 빌딩을 갖고 있는 것은 아니다. 그들 모두가 엄청난 재력가 집안이거나, 전문직에 종사하는 고액연봉자는 아니다. 모든 빌딩주가 화려한 도심 한가운데 누구나 알 만한 대로변 코너의 부동산을 소유한 것도 아니다. 부동산 재테크라는 것은 결국 거창한 투기가 아니라, 내가 가진 자본으로 수준에 맞는 건물을 잘 골라 성실하고 효율적으로 운용하여, 내가 쏟은 땀과 노력만큼 임대수익을 거두어들이는 과정인 것이다.

이 책은 ‘500만 원 월세 만드는 재테크’를 기준으로 수익형 부동산을 구입하거나 신축하고 리모델링하여 임대를 주는 과정에서 일어날 수 있는 모든 일을 A부터 Z까지 담고 있다. 한번 읽고 순간적으로 혹하게 하는 단편적 정보가 아닌 당장 실행했을 때 현실적으로 닥칠 일을 중심으로 하나하나 짚어 가며 꼭 필요한 조언만을 던져주고 있다.

자, 누구나 성실하게 준비하고 노력하면 빌딩주가 될 수 있다. 작은 것에서 시작하여 차근차근 단계를 밟아나가자. 처음에는 ‘애걔’ 하던 건물에서 시작했을지라도 꾸준히 걷다보면 어느새 꿈에 그리던 만족할 만한 멋진 빌딩의 주인이 되어 있을 것이다.

part 1 월수입 500만 원은 인간다운 삶의 척도 월수입 500만 원이 왜 필요한지, 평생 월급을 보장해주는 꼬마 빌딩주가 되기 위해 요구되는 마인드는 무엇인지 이야기했다. 기초지식부터 제대로 익히고 성실히 노력한다면 누구나 편안한 인생을 누릴 수 있다.

part 2 월세 500만 원 나오는 부동산 상품 구분상가, 지식산업센터, 고시원, 원룸건물, 상가주택, 소형아파트, 역세권 빌라, 오피스텔, 렌탈하우스 등 수익형 부동산의 모든 것을 훑었다. 월세 500만 원을 얻는 데 필요한 종잣돈이 각각 얼마나 되는지 상품별 장단점을 비교하였다.

part 3 종잣돈 10억 만들기 준비운동 종잣돈 10억 원 만들기 위한 단계로 용적률, 건폐율, 지구단위계획구역, 주차장법, 일조권, 위반건축물까지 성공적인 투자를 위한 필수지식을 훑고, 아파트와 다른 꼬마빌딩의 특성과 건물 가치를 끌어올리는 법칙에 대해 알아보았다.

part 4 월세 500만 원 만들기 투자실전 꼬마빌딩 리모델링과 신축은 결코 미션 임파서블이 아닌, 누구나 당차게 나서면 할 수 있는 재테크다. 투입 대비 산출이 최상급인 신축과 리모델링에 대해 실전 경험을 바탕으로 구체적으로 설명했다.

part 5 좌충우돌 재테크 이모저모 안목 높은 투자자의 특징을 통해 잘못된 조언을 피하고, 좋은 물건을 골라 투자에 성공하는 방법을 다루었다. 겉으로는 못나 보이지만 알짜배기 매물을 놓치지 않는 법도 사례를 통해 제시했다

part 6 꼬마빌딩 투자지도: 투자가치 유망지역 10선 서울 시내에서 꼬마빌딩 투자지역으로 유망한 용산역, 내방역, 연신내역, 영등포구청역, 선유도역, 합정역, 봉천역, 사당역, 장승배기역, 구로디지털단지역, 10곳을 선정했다. 이미 떠버린 상권이 아니라 앞으로의 가능성이 큰 10곳의 가치를 짚어보았다.

빌딩이라 하면 강남대로나 테헤란로, 여의도, 광화문의 중대형 빌딩들을 연상하기 쉽겠지만 그 정도 빌딩들은 수백 수천억 원대의 가격으로서 개인이 소유하고 관리하기에 현실적이지 못하다. 대신 우리가 현실적으로 도전해볼 만한 적정 규모를 대지 70평, 연 면적 170평, 지상 5층, 승강기 1대, 매매가 30억 원, 보증금 2억 원 에 월세 1,000만 원 정도의 건물로 상정해보자. 이 정도면 어엿한 꼬마빌딩주라 말할 수 있다.

- ‘나도 꼬마빌딩 부자가 될 수 있다’ 중에서

지상으로 높이 올릴수록 활용공간이 넓어져 임대수입이 많아지므로 이익이다. 이렇게 지상으로 올릴 수 있는 정도를 용적률이라 보면 된다. 땅 100평에 지상으로 200평을 지을 수 있다면 용적률이 200%이고 400평 올릴 수 있다면 준주거지역이거나 준공업지역이며, 600평 이상은 일반상업지역이다. 독자 여러분이 도시지역에서 부동산 투자를 하는 지역이 바로 이런 곳이다. 집만 지을 수 있는 전용주거지역은 재테크에 별 도움이 안 된다.
- ‘돈 되는 투자이론 공부’ 중에서

이처럼 아파트는 한번 괜찮은 곳에 투자하면 굳이 노력을 안 해도 시간이 지나면 시세차익이 발생한다. 반면, 꼬마빌딩 투자는 철저한 공부, 위험을 감수하는 배짱, 공실을 줄이고 쾌적한 공간을 유지하기 위한 관리를 위한 세심한 배려, 자산가치 증대를 위해선 고생할 각오가 필요하다. 현격한 가치 제고를 위해서는 리모델링이나 신축으로 이룰 수 있다. 이런 재테크는 마음고생이 크다. 안온한 일상이 아닌 전쟁 같은 시간을 보내기도 한다. 하지만 아파트는 임대수익용으로는 젬병이다. 25억 원짜리 아파트를 월세로 놓으면 얼마나 받을까?

- ‘아파트 vs 꼬마빌딩 투자 비교’ 중에서

리모델링은 수익을 올리는 지름길이다. 급매물을 잡아 되파는 방법으로 재테크를 하는 것은 성공 확률이 낮다. 급매물은 출현 가능성도 낮을 뿐만 아니라 출현한다 해도 그 정보가 나에게 올 확률이 희박하기 때문이다. 그 가능성만 기대하다가는 허송세월만 보낸다. 반면, 리모델링용 매물은 확보가 어렵지 않다. 건물시장에 나온 매물의 대다수는 건령 20~30년 된 건물들이다. 그중 쓸 만한 것을 골라잡으면 된다. 이 방식은 요행을 바라지 않고 합법적이고 떳떳하게 가치를 올려 되팔아서 부가된 가치를 구현하는 것이다.

- ‘제대로 된 꼬마빌딩 리모델링 재테크’ 중에서

리모델링으로 돈을 벌기 위해서는 그 비용을 특정 한도 이내로 투입해야 하는 룰이 있다. 20억 원을 주고 매입한 사무용 건물을 4~5억 원씩이나 들여서 첨단 빌딩으로 개조한다 해도 그 건물의 가치 상승에는 한계가 있다. 20억 원짜리 건물이라면 정상적인 리모델링 비용이 1~2억 원 이내가 좋고, 최대치는 3억 원 이내라야 한다. 즉, 리모델링 비용이 매입가의 15%를 넘지 말아야 한다. ‘리모델링 15%룰’은 수많은 리모델링 케이스를 분석한 결과 투자자가 경제적 성과를 낼 수 있는 마지노선으로 밝혀낸 수치다. 가급적 매입가의 5~10% 이내로 비용을 들이되 최대치가 15%라는 것이다. 20억 원짜리 건물을 아무리 멋지게 화장해 놓아도 갑자기 30억 원짜리로 둔갑하기는 어렵다.
- ‘리모델링 15%룰 ’ 중에서

땅은 아무리 작아도 30평은 되어야 의미가 있다. 백 번 양보해서 25평짜리 땅이라도 땅 모양이 반듯한 사각형이라면 쓸 만하다. 25평에 건폐율 60%를 적용하면 15평이고 여기서 계단 3평을 제하면 12평이니 이 정도면 방 두 칸에 거실 하나 나오는 주택으로도 가능하고 작은 사무실로도 가능하다. 수익형 부동산 투자에 나설 때 투자자는 첫째, 땅 면적이 30평이 되는지, 둘째, 면적에서 합격이라고 하더라도 땅 모양이 괜찮은지를 지적도를 통해서 확인해야 낭패를 면할 수 있다. 그리고 당장은 그 건물이 좋아 보여도 향후 신축할 것을 염두에 두고 따져봐야 실수가 없다.
- ‘재개발 예정지역의 수익형 부동산 투자는 금물’ 중에서

서울에서 10~20억 원을 가지고 중장기적으로 투자하고 싶은데 어디가 좋은지 궁금한 투자자를 위해서 필자 나름대로 판단한 유망지역 10선을 소개한다. 성수동길, 경리단길, 망리단길, 연트럴파크 등 신흥상권들이 개발 초기 매스컴에 등장할 때에는 그저 보고만 있다가 한두 해 지나면 치솟는 땅값이 경제면을 장악하는 모습을 보고 안타까워했던 경험이 있을 것이다. 그런 상권에 투자한 사람들은 초기의 어수선한 시기에 용기를 내어 투자한 결과 오늘과 같은 결과를 얻은 것이다. 돈 되는 투자지역은 이렇게 이미 떠버린 상권이 아닌, 아직은 부족한 구석이 있지만 앞으로의 가능성을 판단하고 미리 터를 잡고 가꾸며 기다려야 수익을 얻을 수 있다.
- ‘투자유망지역, 떠버리기 전에 눈여겨보자’ 중에서

프롤로그

part 1 월수입 500만 원은 인간다운 삶의 척도
100세 시대, 당신은 버틸 준비가 되었는가?
나도 꼬마빌딩 부자가 될 수 있다
명퇴·은퇴 전에 재테크에 나서라
재테크 잘하는 똘똘한 여성, ‘복부인’을 배워라
기초지식부터 제대로! 투자 머리를 만들어라
# 쉬어가는 코너: 우량 꼬마빌딩 고르는 노하우

part 2 월세 500만 원 나오는 부동산 상품
관리가 용이한 구분상가 1~2칸
손 안 대고 코 푸는 지식산업센터 2칸
인풋 대비 아웃풋 최고인 고시원 투자
인생 2막의 최고 인기상품 원룸건물 1동
주거와 생활비를 한방에 해결하는 상가주택 1동
임대수익용으로도 경쟁력 있는 소형아파트 5채
숨겨진 블루오션 역세권 빌라 6채
수익형 부동산의 대표 주자 오피스텔 7채
수익성 특급 미군 렌탈하우스 2채
# 쉬어가는 코너: 건물가격 산출 방법

part 3 종잣돈 10억 원 만들기 준비운동
꼬마빌딩 투자는 자기혁신이다
아무리 생각해도 돈독 올라야 성공한다.
돈 되는 투자이론 공부
건물가치를 200배 끌어올리는 법칙
아파트 vs 꼬마빌딩 투자 비교
중개사를 내 편으로 만들어라
# 쉬어가는 코너: 필지와 도로와의 관계를 알면 돈이 보인다

part 4 월세 500만 원 만들기 투자실전
4억 원으로 최대 수입 얻는 고시원 투자
5억 원으로 미군 렌탈하우스 투자
선택의 폭이 큰 지식산업센터 투자
제대로 된 꼬마빌딩 리모델링 재테크
똑똑한 꼬마빌딩 신축 재테크
# 쉬어가는 코너: 리모델링 15% 룰

part 5 좌충우돌 재테크 이모저모
안목 높은 투자자는 무엇을 볼까?
아가야, 부동산 투자는 이렇게 하는 거야
아파트 판 돈 10억 원의 일장춘몽
100% 알짜 매물 놓치는 실수
재개발 예정지역 수익형 부동산 투자는 금물
아무한테나 투자자문 구하지 말라
# 쉬어가는 코너: 부동산 침체기엔 쉬어간다?

part 6 꼬마빌딩 투자지도: 투자가치 유망지역 10선
투자유망지역, 떠버리기 전에 눈여겨보자
강남의 유일한 대항마 용산역세권
강남권인 듯 강남권 아닌 내방역세권
서북권의 우량주 연신내역세권
여의도를 품고 있는 영등포구청역세권
한강 접근성과 자생력을 갖춘 선유도역세권
핫플레이스 홍대상권의 연장 합정역세권
강남접근성에 비해 유독 저렴한 봉천역세권
트리플역세권, 환승인구가 폭주하는 사당역세권
개발압력이 거세질 미래가치 갑 장승배기역세권
공실 無 거대한 기업 도시 구로디지털단지역세권
#쉬어가는 코너: 건축물대장 제대로 보는 법

에필로그
북한 땅에 관심을 가져보자