부동산은 비슷한데 세금은 수천만 원을 더 낸다?
얽히고설킨 부동산 세금 문제를 풀 수 있는 최적의 해법서

아끼고 저축하는 것만으로는 자산을 늘리기 힘든 시대가 되었다. 금리는 낮고 물가는 계속해서 오르는 상황 속에서 이제 재테크는 선택이 아닌 필수가 된 것이다. 그중 부동산은 많은 사람들에게 각광받는 재테크 수단이다. 누군가 부동산에 투자해 차익으로 몇억 원을 벌어들였다는 말을 들으면, 재테크의 해법이 바로 그곳에 있구나 하는 생각이 들기 마련이다. 이련 현상 때문인지 주택 가격은 한동안 가파르게 상승했다. 상황이 이렇다 보니 정부의 부동산 관련 세법도 수시로 변화하고 있다.
하지만 부동산 투자에 뛰어드는 모두가 큰 수익을 올리는 건 아니다. 반대로 큰돈을 날린 이들의 뼈아픈 실책도 무수히 존재한다. 투기 세력을 잡기 위한 정부의 세금 정책에 역풍을 맞아 수천만 원의 세금을 추징당하는 일도 부지기수다. 동일한 가치의 부동산을 소유하고 있음에도 불구하고 누군가는 재산을 늘리고 누군가는 세금을 늘리는 판이한 결과를 얻게 되는 것이다.
어떻게 세무 처리를 하느냐에 따라 힘들게 번 재산을 지킬 수도 있고, 그렇지 못할 수도 있다. 특히 부동산 관련 세금은 다양한 종류의 세금 중에서도 가장 복잡하다. 거미줄처럼 얽혀 있어서 첫 실마리를 잘 풀지 못하면 공들여 쌓아 놓은 재산이 어느 순간 세금으로 뒤바뀌어 버리는 어이없는 경험을 하게 될 수도 있다. 실제로 투자 수익률이 높은 사람들은 세금을 자유자재로 다루는 이들이다. 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법』에서는 바로 그 얽히고설킨 세금 문제를 바르게 풀 수 있는 최적의 해법을 담아냈다.

우리나라 최고의 베테랑 세무사가 전하는
합법적이고도 손쉬운 부동산 세금 절세법

『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법』 ‘부동산편’은 우리가 꼭 알아야 하는 부동산 관련 세금에 대한 모든 지식을 담고 있다. 20년이 넘는 경력을 가진 우리나라 최고의 베테랑 세무사 신방수는 부동산 세금에 얽힌 다양한 문제를 정확하게 진단하고, 그에 대한 해답을 명쾌하게 제시한다.
이 책에는 든든세무법인의 간판급 세무사인 ‘고단수’라는 인물이 등장해 금융회사의 자산관리 팀장 ‘이절세’와 세무 전문가를 꿈꾸는 그의 아내 ‘야무진’ 등과 함께 까다로운 부동산 세금 문제를 차근차근 짚어 나간다. 주택을 취득하고 양도할 때마다 부과되는 세금에는 어떤 것이 있고 얼마큼의 비용을 부담해야 하는지, 다양한 사례를 들어 실제 우리가 직면하게 되는 부동산 세금 문제를 본격적으로 다루고 있다.
저자는 오랜 현장 경험과 발 빠른 정보력을 바탕으로 지금 시대에 가장 필요한 부동산 세금의 모든 것을 총정리했다. 부동산 문제에 관심을 두고 있는 이들이라면 누구나 반드시 읽어야 할 필수적인 지식들을 세세하고 사려 깊은 설명과 함께 전한다.

15년 연속 베스트셀러를 기록한 국내 최고의 절세 바이블
2019년 완전 개정판으로 새롭게 출시!

15년 연속 베스트셀러를 기록하며 독자에게 그 가치를 인정받아 온 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법』은 2019년을 맞아 완전히 새로운 옷으로 갈아입었다. 부동산 관리에 필요한 전반적인 세무 지식을 비롯하여 최근 확 바뀐 세제 정책의 변화에 따른 대응 방법을 자세히 서술했다. 이 외에도 2019년부터 본격적으로 과세되는 주택임대소득에 대한 세금 문제와 재건축·재개발 아파트와 상가·오피스텔 그리고 토지 등에 대한 과세 문제도 자세히 다루었다. 또한, 부동산을 상속 및 증여할 때의 절세법을 상세히 분석해 이 한 권으로 웬만한 부동산 세금 문제는 모두 해결할 수 있도록 했다.
최근 부동산 시장이 급등하면서 다양한 대책들이 쏟아졌는데, 그중 가장 강력한 대책으로 손꼽히는 9?13 대책에 대해서도 철저하게 분석했다. 특히 수요자들에게 직접적인 영향을 미치는 대출과 세제 문제를 꼼꼼하게 다루었다. 보유세의 변화 양상과 달라진 장기보유 특별공제율, 조정대상지역에서 주택을 취득할 경우의 비과세 여부 등에 따라 부과되는 세금이 매우 세분화되고 있는 만큼 다양한 사례와 알기 쉬운 설명으로 이해를 돕는다. 이에 더해 2018년 12월 8일에 통과된 주요 개정 세법의 내용을 그 어떤 책보다 신속하게 반영했다.
현재 부동산과 관련된 세금은 다른 어떤 분야보다 변화무쌍하다. ‘얕은 지식만큼 위험한 것은 없다’는 말처럼 단순히 돈이 될 것이라는 생각만으로 부동산 투자에 접근한다면 큰 낭패를 볼 수 있는 상황이다. 따라서 부동산을 세금으로부터 지키고 싶다면 세제의 변화를 제대로 이해하고 미리미리 대비해 자신의 상황에 걸맞게 적용할 수 있어야 한다. 절세로 가는 정확한 길을 알려 주는 이정표 혹은 든든한 세무 컨설턴트를 찾는 당신에게 이 책은 가장 확실한 해답이 될 것이다.

세금을 내는 개인은 세법에 정해진 금액만큼만 납세 의무를 이행하면 된다. 법이 정한 것보다 세금을 적게 내면 처벌을 받지만, 더 많이 내는 것 역시 현명한 처사는 못 된다. 절세란 법이 인정하는 범위 내에서 합법적으로 세금을 덜 내는 것을 말한다. 절세를 위해서는 세법을 잘 이해하고 이를 기준으로 사전에 준비하는 것이 필수적이다. 그런 의미에서 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법』은 저금리 시대 최고의 재테크서다.
_ 조선일보

『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법』은 ‘세테크’에 관한 책이다. 저자인 세무사가 실무에서 겪었던 다양한 사례들을 바탕으로 꼭 필요한 세금 정보를 전달한다. 특히 어렵기만 한 세금 문제를 가능한 한 쉽게 풀어내려 했다는 점이 눈에 띈다. 최근 개편된 정책은 물론 앞으로 변동 가능성이 있는 세제 정책까지 예측했다는 점이 특징이다.
_ 매일경제

우리는 세금과 떼려야 뗄 수 없는 관계다. 소득 수준이 비슷하다고 해서 세금 부담이 비슷한 것은 아니다. 세금에 대한 지식이 없으면 더 많은 세금을 낼 수도 있다. 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법』은 세테크를 잘할 수 있는 비법들을 담았다.
_ 아시아경제

뉴스를 통해서만 접하는 변화무쌍한 세법. 이 책을 읽으면 쉽게 이해된다. 대표적인 ‘스테디셀러’로 지금까지 수십만 권이 팔린 이 책, 웬만한 기업의 회계 담당 부서에는 참고서로 비치되어 있을 만큼 관련 업계에서도 인정받고 있다. 이 책이 남다른 점은 실생활에서 접하게 되는 사례들을 중심으로 쉽게 이야기를 풀어낸다는 점이다. 이야기를 통해 나와 연관된 세법 규정을 잘 이해하고 실생활에서 어떻게 대비해야 합법적으로 세금을 절약할 수 있는지 구체적으로 알려 준다.
_ 머니투데이

부동산 세금 중 비중이 가장 높은 주택의 경우 최근 정신을 차릴 수 없을 정도로 많은 부분이 바뀌었다. 사실 얼마 전까지만 해도 실수요자든 투자수요든 주택에 대한 세제가 단순해 이해하는 데 별 어려움이 없었다. 예를 들어 실수요자의 경우 2년 이상 보유만 하면 양도세 비과세를 해 주고 보유세 부담도 미미했다. 이러한 양도세 비과세 조건에 최근 2년 거주 요건이 추가되었다. 그런데 이 요건이 전국의 모든 지역에 일괄적으로 적용되는 것이 아니라 특정한 지역에만 적용되어 주택을 취득할 때 이를 일일이 확인해야 한다는 문제점이 발생한다. 또한 실거래가가 9억 원을 초과한 1주택자의 경우 일부 양도차익에 대해서는 과세가 되는데, 이때 장기보유 특별공제를 최대한 받는 것이 중요하다. 그런데 종전에는 10년 이상만 보유하면 이 공제를 80%까지 적용하던 것이 2020년 이후 양도분부터 2년 이상 거주해야 최대 80%를 적용하는 것으로 세법이 바뀌었다. 따라서 투자 목적으로 1주택을 보유한 경우 2년 거주 여부가 상당히 중요하게 되었다.
_17~18쪽


“그렇죠. 보유세가 얼마나 중요한 세금인지 몰랐을 거예요. 앞으로는 양도세보다 보유세나 임대소득세가 훨씬 더 중요하게 여겨질 겁니다.”
“세무사님, 앞으로 보유세가 크게 늘어날 수 있다는 것을 의미하는 거죠?”
“그렇습니다.”
이 세 사람의 얘기를 듣다 보면 이제 보유세를 모르면 부동산 세금을 논할 자격이 없는 것처럼 느껴진다. 왜 그럴까?

부동산을 보유하고 있으면 문제가 되는 세금이 바로 보유세, 즉 재산세와 종부세다. 그런데 이런 세금이 어떻게 나오는지를 아는 사람들이 많지가 않은 것이 현실이다. 지자체나 중앙정부에서 세금을 알아서 계산해 고지서를 보내오면 납부만 하기 때문이다. 하지만 최근 보유세 강화책이 계속 도입되면서 보유세 계산 절차에 대해 궁금하게 생각하는 사람들도 상당히 많아졌다. 이는 모르면 손해를 보는 시대에 접어들었음을 의미한다. 따라서 보유세를 잘 다루기 위해서는 이에 대한 지식을 최대한 쌓을 필요가 있다.
_42쪽


신규 임대 등록 사업자는 9·13 대책이 발표된 2018년 9월 13일 후에 조정대상지역에서 주택을 취득해 임대한 사업자들을 말한다. 이러한 사업자들은 기존 임대 등록 사업자들에 대해 적용되던 종부세 비과세 규정을 적용받지 못한다. 이러한 내용을 정리하면 다음과 같다.

첫째, 1주택 이상 소유자가 조정대상지역에서 주택을 취득해 임대한 경우에는 종부세 비과세를 받을 수 없게 되었다. 여기서 조정대상지역은 서울 등 고시된 43개 지역을 말한다. 참고로 이 대책이 발표되기 전에 계약하고 계약금을 지급한 경우에는 예외적으로 종부세 비과세를 허용한다.

둘째, 조정대상지역 외의 지역에서 주택을 취득해 임대한 경우에는 아래와 같은 요건을 충족하면 비과세를 받을 수 있다.
- 기준시가가 6억 원(지방은 3억 원) 이하일 것
- 의무임대 기간이 8년 이상일 것

결국 신규 임대 등록 사업자들은 규제지역을 벗어난 곳에서 기준시가가 6억 원 또는 3억 원 이하인 주택을 취득해 임대해야 이러한 혜택을 받을 수 있게 된다.
_162~163쪽


현행 민간임대주택법에서는 임대사업자 유형을 두 가지로 정하고 있다. 하나는 4년 이상 임대를 요하는 단기 임대사업자, 다른 하나는 8년 이상 임대를 요하는 장기 임대사업자이다. 이 법은 임대 기간에 따라 사업자 유형을 구분하고 있다. 반면에 세법은 자체적인 규정에 따라 세금 혜택을 부여하고 있다. 따라서 민간임대주택법상 4년, 8년 의무임대 기간과는 달리 세법은 5년, 8년, 10년 등의 기간을 충족해야 관련 혜택을 받을 수 있다. 참고로 위 장기 임대사업자는 세법에서는 준공공임대사업자로 부르기도 한다.
_189쪽

서문 절세 전략 잘 세워 부자 되세요

chapter 01 부동산 세금, 바뀐 트렌드를 따라잡아라
지금까지의 부동산 세금 지식은 버려라│부동산 세금 부과 기준, 이것부터 챙겨 두자│세금을 잡으려면 세율을 알아야 한다│정부의 세금 정책을 주목하라

chapter 02 보유세 모르면 손해 본다
보유세 만만하게 보다간 큰코다친다│재산세와 종부세는 어떻게 계산할까?│다주택자에 대한 보유세 계산 사례│종부세, 세 가지 대응 전략│주택임대사업과 종부세 과세 사례

chapter 03 주택 전·월세 소득 절세 전략
주택임대소득 과세 방법│1세대 1주택자의 임대소득 과세 방법│2주택 이상 자의 임대소득 분리과세 방법│2주택 이상 자의 임대소득 종합과세 방법│소형 임대주택 사업자에 대한 세액감면│주택임대소득세 관련 Q & A

chapter 04 1주택자부터 다주택자까지, 양도세 비과세 전략
가장 좋은 절세법은 비과세이다│비과세 예외 요건을 활용하는 절세 전략│2주택자가 세금 안 내는 방법│다주택자가 비과세 받는 비법

chapter 05 고가·다가구·겸용 주택, 중과 주택 절세 전략
9억 원 초과 고가주택, 세금 덜 내는 법│미거주한 고가주택 처분 전략│양도세 감면주택의 두 가지 혜택│다가구·다세대·겸용 주택, 잘못 다루다간 세금폭탄 맞는다!│다주택 중과세 언제 풀릴까?│주택임대사업과 양도세 중과세 해법│부동산 처분 시 알아 둬야 할 절세법 21가지

chapter 06 주택임대사업자의 절세 비법
주택임대사업자의 초강력 세금 혜택│미등록한 주택, 지금 등록해도 될까?│종부세와 양도세 절세를 위한 임대 등록 의사 결정│단기 임대주택에서 장기 임대주택으로의 전환 의사 결정│임대주택 중도매각 의사 결정│주택임대업 법인설립 및 전환 전략│주택임대사업 관련 Q & A

chapter 07 재건축·재개발 아파트와 분양권 절세법
왜 조합원과 일반 분양자의 세금이 다를까?│입주권의 양도세는 어떻게 계산할까?│이럴 때 입주권이 비과세된다│입주권을 주택으로 보면 과세 방식이 달라지나?│분양권 양도세 줄이는 방법
chapter 08 상가빌딩·오피스텔·토지 절세 전략
상가빌딩·오피스텔 분양 세금을 환급받는 방법│임대부가세와 임대소득세 신고는 어떻게 할까?│법인전환 대신 부동산 관리 회사를 만들까?│세금 모르면 오피스텔에 투자하지 마라│토지 세금에는 어떤 것들이 있을까?│8년 자경농지, 세금 덜 낼 수 있다

chapter 09 절세를 위한 부동산 상속·증여 기술
상속세와 증여세, 어떤 것이 유리한가?│상속 또는 증여재산가액은 어떻게 평가할까?│상속공제액으로 상속세를 줄일 수 있다│특수관계자 간에는 비정상적인 거래를 하지 마라│특수관계자 간에 저가양도를 할 수 있을까?│부담부 증여를 하면 뭐가 좋을까?