부동산 규제 시대, 해법은 따로 있었다

세금, 대출, 명의 문제 한 방에 해결하는 최고의 투자 전략!
설립부터 활용까지 쉽게 따라 하는 나 혼자 법인 만들기 A to Z

전례 없는 강력한 부동산 정책이 계속되고 있다. 어떤 이들은 부동산으로 돈을 벌 수 있는 시대는 끝났다고도 한다. 연이어 터지는 규제와 늘어나는 규제지역으로 시장 상황이 점점 불확실해지는 지금, 부동산 투자는 정말로 희망이 없는 걸까?
현재의 위기를 극복하기 위해 가장 필요한 것은 명의를 분산하는 것과 세금을 아끼는 것! 강력한 정부 규제 속에서 도저히 답이 없을 것 같은 대출 문제, 명의 문제, 절세 문제를 해결하는 색다른 전략을 소개한다. 바로 부동산 1인법인 설립이다. 위기는 언제나 존재했지만, 동시에 기회도 언제나 공존했다. 그 기회를 잡는 사람이야말로 위기를 헤치고 한 발 더 나아간 투자를 할 수 있다.

Q. 1인법인으로 어떻게 명의, 대출, 세금 문제를 해결할 수 있을까?
법률상으로 법인은 엄연히 개인과 구분되는 하나의 인격체로 간주되기 때문에, 법인 명의로 다수의 주택을 소유하더라도 ‘내 명의’의 주택이 없다면 무주택자로 남을 수 있다. 강력한 규제가 다주택자들을 꼼짝없이 묶어놓고 있지만 법인을 통해 합법적으로 명의를 분산함으로써 소중한 1주택자로서의 혜택을 지킬 수 있다.

Q. 법인의 세금은 정말로 개인보다 적을까?
개인의 양도소득세 세율은 6~42%이며, 중과 적용을 받게 되면 최고 62%까지도 높아진다. 반면 법인은 2억 원까지 법인세율 10%, 200억 원까지 20%를 적용받고 추가과세도 양도차익의 10%뿐이다. 과세표준이 1,200만 원을 넘는 순간 법인이 월등히 유리한 것이다. 또한 법인은 수익적지출, 인건비, 사무실임대료, 금융비용 등 대부분의 비용을 세금에서 공제받을 수 있기 때문에 과세표준 자체가 개인보다 월등히 낮다.

Q. 부동산 투자 초보도 법인을 설립할 수 있을까?
많은 사람들이 오해하는 것이 바로 ‘법인은 보유한 물건이 많을 때 만드는 것’이라는 생각이다. 하지만 오히려 법인은 부동산 투자를 시작하는 시점부터 설립하는 것이 좋다. 초보자가 처음 투자한 물건으로 큰 수익을 올리는 일은 드문데, 이런 물건에 나의 명의를 써버리면 나중에 제대로 수익을 낼 물건에 투자할 때 대출이나 양도소득세로 인해 제약을 받을 수있다. 따라서 처음의 ‘연습용’ 투자는 법인 명의로 시작하는 것이 리스크를 줄이는 방법이다.

Q. 준공공임대사업자 VS 부동산 법인?
최근 정부는 강력한 부동산 규제 정책을 발표하면서 동시에 임대사업자들에게 혜택을 제공함으로써 다주택자들의 임대사업자 등록을 유도해 왔다. 특히 준공공임대사업자로서 10년 이상 장기임대를 할 경우 양도소득세 등에서 큰 혜택이 주어진다. 반면 10년 동안 의무적으로 보유해야 하기 때문에 원하는 시점에 자산을 매도할 수 없다. 투자자들에게 타이밍은 생명과도 같다. 절세를 원한다면 준공공임대사업자 외에도 법인 설립을 고려해볼 만하다.

Q. 법인의 수익을 대표가 마음대로 가져올 수 없다던데?
1인법인과 법인의 대표는 엄연히 다른 존재이므로 법인의 수익금을 대표가 가져오려면 배당 절차를 거쳐야 한다. 하지만 법인 대표는 법인으로부터 급여를 받을 수 있고, 부동산 투자와 관련된 비용은 법인을 통해 지출할 수 있으므로 굳이 수익을 가져올 필요가 없다.

Q. 법인을 설립하고 운영하는 것이 어렵지 않을까?
법인 설립은 법무사를 통해서 하고, 운영은 세무사의 도움을 받으면 된다. 법인이 운영되는 기본적 개념을 숙지하고 믿음직한 세무사를 활용한다면 혼자서도 충분히 운영할 수 있다. 중요한 것은 할 수 있다는 마음가짐과 해 보려는 의지다.

추천사

이승현(자본가) ┃ 진진세무회계사무소 대표 ★★★★★
실제로 부동산 법인을 설립해서 운영해 보고, 법인만의 강점을 활용할 줄 알며, 이를 통해 다양한 절세 효과와 높은 세후수익을 올려 본 경험이 있어야 진짜 전문가입니다. 그런 면에서 제가 아는 최고의 부동산 법인 전문가는 바로 이 책의 저자인 지성 님입니다. 최근의 시장 환경에서 독창적인 투자 전략을 고민하는 분들에게 이 한 권의 책이 결정적 역할을 하리라고 확신합니다.

“이제라도 알게 되어 감사합니다.” 합법적인 부동산 절세에 관한 모든 노하우가 들어있는 책. 부동산 투자 초보도 쉽게 이해할 수 있는, 1인 법인을 설립하기 위한 필독서입니다. 부동산 투자를 하시는 분, 앞으로 하실 분이라면 늦기 전에 꼭 읽어보세요. - 꿈꾸미 님(40대/여/직장인)

“아직도 부동산 1인 법인을 모르세요?”지성 님의 책을 만나면서 새로운 부동산 투자가 가능해졌다. 주변에 세금, 명의, 대출 등 다양한 문제로 고민하는 분들이 점점 많아지고 있다. 그 분들께 자신 있게 이 책을 추천하고 싶다. - 다정다감 님(40대/여/직장인)

“법인은 아무나 하는 게 아니라는 생각은 틀렸다” 혼자서 법인을 설립하고, 투자를 하고, 세금까지 절약하는 모든 노하우가 담겨 있다. 이 책을 다 읽기도 전에 당신이 세울 법인의 이름을 고민하고 있을 것이다. - 레비앙 님(40대/여/직장인)

“부동산 투자의 제갈공명이 되어줄 책” 삼국지의 유비가 제갈공명이라는 위대한 전략가를 곁에 둔 후 비로소 자신의 꿈을 구체적으로 이뤄 나갔던 것처럼, 이 책을 곁에 두고 두루 익힌다면 투자에 있어 자신의 꿈에 더욱 가까이 다가갈 수 있을 것이다. - 부자의시작 님(40대/남/전업투자자)

“왜 법인인가에 대한 궁금증을 풀어주는 책” 부동산 투자자들이 왜 법인을 활용해야 하는지를 명쾌하게 풀어준 책입니다. - 뽐뽐대디 님(40대/남/자영업)

“요즘 같은 투자 시장에서 단비와 같은 책” 지성 님의 책은 요즘처럼 투자하기가 힘들어진 시절에 단비와 같다고 생각한다. 법인에 대해 전혀 모르는 사람이었지만 책을 읽고 나니 해 볼 만하겠다는 생각이 든다. 이제 행동만 남았다. - 숲소리 님(30대/여/직장인)

“저에게 법인 투자가 딱 필요한 걸 알고 보낸 듯한 선물 같은 책” 이 책 한 권이 법인 설립의 매뉴얼이자 최고의 선생님이네요. 단순한 정보의 모음이 아닌 투자 경력 18년차의 고수가 알려주는 법인과 투자의 융합 노하우. 묻지마 투자? Oh, No! 묻지마 법인? Oh, No! 지성 님의 책과 함께 하는 법인 투자! Thank you very much! - 여신 님(30대/여/전업투자자)

“왠지 어려울 것 같은 부동산 법인 설립, 이 책 하나면 충분하다” 책 속에 가득한 다양한 실전 사례와 경험, 노하우는 ‘부동산 법인 설립, 나도 할 수 있다’는 자신감을 주기에 충분하다. 현재의 투자 환경에서도 살아남을 수 있는 비법 같은 책, 적극 추천하고 싶다. - 옥동자 님(40대/남/직장인)

“구더기 무서워 장 못 담그는 오류를 범하지 않도록” 부동산 규제의 시장에서 중과세가 무서워. 혹은 대출이 잘 되지 않을 것 같아 투자를 포기하려는 이들에게 이 책은 완전히 새로운 희망을 제시해 주었다. 포기하지 말자, 방법은 있다! - 요땅 님(30대/여/자영업)

“두고두고 보게 될 투자서” 투자 초보일수록, 투자를 오래 하고 싶을수록 부동산 법인이 답인 것 같아요. 부동산 법인의 개념부터 설립, 유지, 관리까지 총망라된 책이라서 두고두고 보게 될 겁니다. - 유부난 님(30대/여/직장인)

“투자자들의 고민을 남김없이 풀었다” 개인이 아닌 법인으로 부동산 투자를 한다는 신선한 발상으로 투자자들에게 감동을 주셨습니다. 지성 님과 함께 1인법인에 한 번 도전해 보시는 것 어떨까요? 2019년 현재 부동산 투자자들이 고민하는 부분을 남김없이 풀어 주셨으니까요. - 윤슬 님(30대/여/직장인)

“1인 법인, 투자에 대한 새로운 생각” 수많은 시행착오를 거치며 익힌 지식을 이렇게 선뜻 공유해 주신 지성 님께 죄송한 마음마저 든다. 신중하게 읽고 과감하게 실행해 보려 한다. - 적절 님(30대/남/직장인)

“명실공히 명불허전, 부동산 법인 투자를 위한 필독서” 첫 걸음을 내딛는 초보 투자자에게도, 새 방법이 필요한 기존 투자자에게도 경제적 자유를 향한 투자의 새 패러다임을 제시하고 방법을 안내하는 책. - 참수북 님(40대/여/직장인)

“부동산 법인 투자의 기본서” 다년간 부동산 투자를 몸소 경험하지 않았다면 나올 수 없는 법인 서적의 최종판입니다. 이제 막 시작하는 이들이 최소한 ‘방법을 몰라 실패하는 일’은 없도록 도움을 주고 있습니다. - 쵸코마로 님(30대/남/직장인)

“말이 필요 없는 최고의 법인 바이블” 법인 강의의 최고 전문가이신 지성 님이 법인을 모르는 사람도 금세 이해할 수 있도록 쉽게 쓰신 최고의 책이다. 이 한 권으로 부동산 투자의 고민을 날려버릴 수 있으리라 장담한다. - 클레어리 님(50대/여/직장인)

이승현(자본가) ┃ 진진세무회계사무소 대표 ★★★★★
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“이제라도 알게 되어 감사합니다.” 합법적인 부동산 절세에 관한 모든 노하우가 들어있는 책. 부동산 투자 초보도 쉽게 이해할 수 있는, 1인 법인을 설립하기 위한 필독서입니다. 부동산 투자를 하시는 분, 앞으로 하실 분이라면 늦기 전에 꼭 읽어보세요. - 꿈꾸미 님(40대/여/직장인)

 

“아직도 부동산 1인 법인을 모르세요?”지성 님의 책을 만나면서 새로운 부동산 투자가 가능해졌다. 주변에 세금, 명의, 대출 등 다양한 문제로 고민하는 분들이 점점 많아지고 있다. 그 분들께 자신 있게 이 책을 추천하고 싶다. - 다정다감 님(40대/여/직장인)

 

“법인은 아무나 하는 게 아니라는 생각은 틀렸다” 혼자서 법인을 설립하고, 투자를 하고, 세금까지 절약하는 모든 노하우가 담겨 있다. 이 책을 다 읽기도 전에 당신이 세울 법인의 이름을 고민하고 있을 것이다. - 레비앙 님(40대/여/직장인)

 

“부동산 투자의 제갈공명이 되어줄 책” 삼국지의 유비가 제갈공명이라는 위대한 전략가를 곁에 둔 후 비로소 자신의 꿈을 구체적으로 이뤄 나갔던 것처럼, 이 책을 곁에 두고 두루 익힌다면 투자에 있어 자신의 꿈에 더욱 가까이 다가갈 수 있을 것이다. - 부자의시작 님(40대/남/전업투자자)

 

“왜 법인인가에 대한 궁금증을 풀어주는 책” 부동산 투자자들이 왜 법인을 활용해야 하는지를 명쾌하게 풀어준 책입니다. - 뽐뽐대디 님(40대/남/자영업)

 

“요즘 같은 투자 시장에서 단비와 같은 책” 지성 님의 책은 요즘처럼 투자하기가 힘들어진 시절에 단비와 같다고 생각한다. 법인에 대해 전혀 모르는 사람이었지만 책을 읽고 나니 해 볼 만하겠다는 생각이 든다. 이제 행동만 남았다. - 숲소리 님(30대/여/직장인)

 

“저에게 법인 투자가 딱 필요한 걸 알고 보낸 듯한 선물 같은 책” 이 책 한 권이 법인 설립의 매뉴얼이자 최고의 선생님이네요. 단순한 정보의 모음이 아닌 투자 경력 18년차의 고수가 알려주는 법인과 투자의 융합 노하우. 묻지마 투자? Oh, No! 묻지마 법인? Oh, No! 지성 님의 책과 함께 하는 법인 투자! Thank you very much! - 여신 님(30대/여/전업투자자)

 

“왠지 어려울 것 같은 부동산 법인 설립, 이 책 하나면 충분하다” 책 속에 가득한 다양한 실전 사례와 경험, 노하우는 ‘부동산 법인 설립, 나도 할 수 있다’는 자신감을 주기에 충분하다. 현재의 투자 환경에서도 살아남을 수 있는 비법 같은 책, 적극 추천하고 싶다. - 옥동자 님(40대/남/직장인)

 

“구더기 무서워 장 못 담그는 오류를 범하지 않도록” 부동산 규제의 시장에서 중과세가 무서워. 혹은 대출이 잘 되지 않을 것 같아 투자를 포기하려는 이들에게 이 책은 완전히 새로운 희망을 제시해 주었다. 포기하지 말자, 방법은 있다! - 요땅 님(30대/여/자영업)

 

“두고두고 보게 될 투자서” 투자 초보일수록, 투자를 오래 하고 싶을수록 부동산 법인이 답인 것 같아요. 부동산 법인의 개념부터 설립, 유지, 관리까지 총망라된 책이라서 두고두고 보게 될 겁니다. - 유부난 님(30대/여/직장인)

 

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“1인 법인, 투자에 대한 새로운 생각” 수많은 시행착오를 거치며 익힌 지식을 이렇게 선뜻 공유해 주신 지성 님께 죄송한 마음마저 든다. 신중하게 읽고 과감하게 실행해 보려 한다. - 적절 님(30대/남/직장인)

 

“명실공히 명불허전, 부동산 법인 투자를 위한 필독서” 첫 걸음을 내딛는 초보 투자자에게도, 새 방법이 필요한 기존 투자자에게도 경제적 자유를 향한 투자의 새 패러다임을 제시하고 방법을 안내하는 책. - 참수북 님(40대/여/직장인)

 

“부동산 법인 투자의 기본서” 다년간 부동산 투자를 몸소 경험하지 않았다면 나올 수 없는 법인 서적의 최종판입니다. 이제 막 시작하는 이들이 최소한 ‘방법을 몰라 실패하는 일’은 없도록 도움을 주고 있습니다. - 쵸코마로 님(30대/남/직장인)

 

“말이 필요 없는 최고의 법인 바이블” 법인 강의의 최고 전문가이신 지성 님이 법인을 모르는 사람도 금세 이해할 수 있도록 쉽게 쓰신 최고의 책이다. 이 한 권으로 부동산 투자의 고민을 날려버릴 수 있으리라 장담한다. - 클레어리 님(50대/여/직장인)

여는 말_ 투자를 시작하는 전혀 새로운 방법
감수의 말_ “이봐, 해 보기나 했어?” (이승현 세무사)


Part 01. 왜 법인이 부동산 투자에 유리할까

초보일수록 법인으로 시작하라
법인 설립에 대한 오해와 진실 | 힘들게 탈세하지 말고, 합법적으로 절세하자

중과의 시대, 법인이 필요한 이유
절세의 차원이 다르다 | 중과 규제에서 자유롭다 | 비교과세의 영향을 받지 않는다 | [J's TIP] 단기매매 할 때도 법인이 좋은 이유 | [J's TIP] 법인과 임대사업자는 다르다

각종 비용이 절약된다
활동비를 세금에서 공제받을 수 있다 | 법인 운영비용으로 인정되는 항목들 | 건강보험료가 줄어든다 |모든 비용 처리는 투명하게

법인을 활용한 합법적 명의 분산
명의를 나눌수록 세금은 줄어든다 | 공동투자보다 법인 설립이 낫다 | 법인이라는 착한 친구와 명의를 나눠 보자 | 명의 고민은 곧 투자 방향에 대한 고민 | [J's TIP] 부부가 함께 투자해야 하는 이유

대출규제에서 상대적으로 자유롭다
법인대출은 개인대출과 어떻게 다른가 | 개인의 소득증빙은 미리 만들어 두자 | [J's TIP] 현금만 쓴다고 신용등급이 높아질까

리스크를 분산할 수 있다
투자자라면 항상 리스크를 생각하자 | 납세시기 분산으로 지급 리스크 줄이기 | 공부가 깊어질수록 돈 버는 방법이 보인다

개인의 세금 VS 법인의 세금
개인의 취득세 vs 법인의 취득세 | 개인의 보유세 vs 법인의 보유세 | 개인의 임대소득세 vs 법인의 법인세 |개인의 양도소득세 vs 법인의 법인세·추가과세 | 법인의 부가가치세 | [J's TIP] 법인은 장기보유특별공제가 없다

Focus_ 임대주택 등록에 대한 개인적 생각


Part 02. 부동산 법인 설립하는 방법

기본사항 결정하기
법인 이름은 겹치지 않게 | 주소지는 과밀억제권역을 피해서 | 사업목적은 가능하면 다양하게 | [J's TIP] 살고 있는 집에 설립할 수도 있다

지분 관련 내용 결정하기
자본금은 많을 필요가 없다 | 주식비율 정할 땐 과점주주를 고려하자 | 법인 발기인 및 대표이사는 누구로 할까 | 감사로는 누구를 임명할까 | 세무사만 잘 만나도 절반은 성공이다 | [J's TIP] 공무원도 법인을 설립할 수 있을까 | [J's TIP] 법인 설립 기간은 최소 10일의 여유를 둘 것

도전! 법무사 없이 셀프 설립하기
법인 정관 작성하기 | 등기소에서 법인 등기하기 | 세무서에서 한 번 더 사업자등록 하기 | [J's TIP] 법인 인감도장을 먼저 만들자 | [J's TIP] 변경사항 신고는 늦추지 말자

기존 부동산을 법인으로 넘기려면
현금이 충분하다면 ‘세감면 포괄양수도’를 활용하자 | 현금이 적다면 ‘세감면 현물출자’를 활용하자 | [J's TIP] 현물출자는 법원의 인가가 필요하다

기존의 다른 법인을 인수할 수도 있다
문제는 기존 법인의 채무 | 마이너스 법인을 인수한다면 | 다른 업종과 시너지를 낼 수도 있다

Focus_ 법인과 증여 문제


Part 03. 법인의 투자법은 어떻게 다를까

법인으로 부동산 매입하기
명의변경 특약을 활용하자 | 간주매매사업자의 위험을 피하는 방법

법인으로 대출 받기
제1금융권만 생각하지는 말자 | 신규법인이 오히려 유리할 수 있다 | 인당 대출 한도를 비교해 보자 | [J's TIP] 가장 좋은 대출은 특판 상품

법인으로 부동산 임대하기
법인에게 더욱 중요한 중개사의 역할 | 법인도 임대주택 등록 혜택을 받을 수 있다 | [J's TIP] 세입자가 된다면 특약을 추가하자

법인으로 부동산 매도하기
복잡한 부가가치세 구조를 이해하자 | 부가가치세 부담을 피하고 싶다면

법인에게는 손해 보는 것도 전략이다
올해의 손해를 내년으로 미루는 이월결손금 공제 | 관점을 바꾸면 물건의 가치가 달라진다

법인의 돈을 꼭 가져와야만 할까
활동비를 법인카드로 충당하기 | 소액주주가 더 많이 배당받는 차등배당 | 법인이 대표에게 빌려주는 가지급금 | 대표가 법인에게 빌려주는 가수금

Focus_ 투자자는 생각을 열어두어야 한다


Part 04. 운영 및 관리의 실전노하우

인건비는 어떻게 처리할까
임직원 월급은 얼마가 적당할까 | 4대 보험료는 어떻게 처리할까 | 가족도 직원으로 채용할 수 있을까 | [J's TIP] 4대 보험료 모의계산 사이트 | [J's TIP] 건강보험 직장가입자의 피부양자 등록

법인카드는 만능이 아니다
적격증빙의 중요성 | 법인카드 활용 범위는 어디까지일까

그 밖의 비용 처리하기
사업장 임대료 처리하는 방법 | 업무용 차량 유지 비용 처리하는 방법 | 인테리어 비용 처리하는 방법 | 애매할 땐 일단 가지급금으로

세금계산서 발행하기
인테리어 및 공사 비용 | 컨설팅 비용

법인을 청산하는 경우
폐업을 해도 법인이 사라지지는 않는다 | 법인을 완전히 없애기로 결정하는 해산 | 해산을 구체적으로 진행하는 청산 | 법인의 파산

세무조사에 대비하는 자세
평소에 준비해 놓으면 걱정할 필요 없다 | 더욱 철저해지고 있는 과세 시스템 | 당신의 ‘세금지수’는 어느 정도인가

Focus_ 당장 책상 앞에서 더나라

닫는 말_ 지식은 나눌수록 불어난다
부록. 법인 설립과 운영에 필요한 서류양식 모음