아임해피의 Big Data

2019년 바뀐 부동산 대책,
이 책에 다 있다!

똑똑한 한 채로 내집 마련과 투자를 동시에 꿈꾸는 이들의 필독서!
유튜브 <아임해피 부동산TV>의 진행자이자 <직방> 칼럼니스트인 ‘아임해피’ 정지영의 첫번째 책이다. 전업투자자 겸 내집 마련 및 재테크 강사로서의 투자 성공담과 함께 ‘문재인 정부 이후 바뀐 부동산 정책에 따른 해법’을 담고 있다.
친정부모님이 이사 갈 집을 알아보며 부동산 공부를 하고, 경매를 시작으로 전월세 투자, 분양권, 재개발?재건축 등으로 투자영역을 넓힌 경험담을 풀어냈다. 그간 쌓은 빅데이터를 바탕으로 부동산 물건 검색, 현장조사(임장), 매수?매도의 기술, 대출 잘 받는 방법, 집값 올리는 인테리어법, 한 푼도 놓치지 않는 절세법을 공개한다. 그뿐 아니다. 문재인 정부 이후 2017년 8.2대책, 2018년 9.13 대책을 포함한 현 부동산 정책 속에서 내집 마련을 하고자 하는 이들은 물론 투자자들이 취할 수 있는 전략을 세워본다.

그녀는 어떻게 ‘부동산 효녀’가 되었을까?

저자가 처음 부동산에 관심을 갖게 된 것은 신혼집을 구하면서, 그리고 부동산 공부를 하게 된 것은 친정부모님이 이사 갈 집을 알아보면서였다. 부모님의 집이 경매로 넘어가기 직전에 매매를 하면서 ‘급매’를 알게 되고, 부모님에게 더 좋은 집을 더 싸게 마련해주기 위해 손품, 발품을 파는 중에 ‘경매’를 알게 됐다.
부모님 집을 구해주고 나서 바로 경매 공부를 시작했다. 그즈음에 경단녀(경력단절여성)로서 다시 일을 하고 싶다는 바람이 간절했기에 더욱 열심히 공부하고 현장조사에 힘을 쏟았다. 경매법정을 내 집 드나들 듯 들락날락하며 실력을 쌓았다. 경매투자자와 임대사업자로서의 성과가 어느 정도 쌓이고 나서는, 부동산 시장의 흐름에 따라 분양권, 재개발?재건축 등으로 투자영역을 확대했다.
그사이 부모님이 새 아파트를 마련하는 데 도움을 주었고, 덜컥 대형 아파트 분양권을 사서 하우스푸어가 된(아파트 대출이자에 허리가 휜) 언니에게 부동산 재테크 방법을 전수했다. 지인들에게도 크고 작은 조언을 해주었다. 그랬더니, 이제 주변 사람들이 그녀에게 이렇게 말했다.
“효녀네. 부동산 효녀가 여기 있네.”
부동산 전문가인 저자가 ‘부동산 효녀’라는 별칭을 갖게 된 이유다.

부동산 투자의 추월차선에 올라타다

“부동산 공부를 계속 하다 보면, 시장의 흐름이 보이고 나뿐 아니라 내 주변 사람들도 좋은 집에서 살기를, 내집 마련에 그치지 않고 내집 재테크를 할 수 있기를 바라고 돕게 된다.” 저자의 말이다. 그래서일까, 저자의 블로그에는 이런 질문들이 많다.

“집값이 너무 올랐어요. 지금 집을 사도 될까요?”
“가진 돈이 별로 없어요. 하지만 새 아파트로 이사 가고 싶어요.”
“투자가 먼저일까요? 실거주 집이 먼저일까요?”

저자는 각자의 상황에 맞는 대응 방법을 조언하며, 집을 살 경우 ‘차후 가격이 떨어지지 않는 집 고르는 요령’과 똑똑한 한 채를 위한 징검다리 전략을 알려준다. 징검다리 전략은 매달 적금을 넣어 목돈을 만드는 일보다 더 현실적인 미래투자방법이라 할 수 있다. 내가 꿈꾸는 집으로 한번에 점프할 수 없다면 징검다리 전략으로 한 단계씩 올라가는 방법이 가장 현실적이다.
또 나에게 맞는 실거주 아파트 찾는 요령과 당첨 확률 높이는 주택 청약 방법, 대출 및 절세 노하우 등을 알려준다.

부동산 빅데이터와 재테크 노하우!

부동산 하락장에서도 부의 추월차선에 올라탄 저자의 부동산 투자 성공담, 실수담과 함께 그간 쌓은 재테크 노하우를 밝힌다. 경공매 투자, 전월세 투자, 분양권, 재개발?재건축 등 부동산 정책의 흐름과 틈새를 찾아 공략하는 똑똑한 투자법을 담았다.
또한 똑똑한 부동산 투자의 시작인 ‘부동산과 친해지기’ 방법을 알려준다. 매일, 매주, 매월 단위로 체크해야 할 부동산 자료는 물론이고 지도 및 그래프 보는 법, 호재 파악하는 법, 현장조사 하는 법, 부동산 필수 앱 등을 알려준다.
부동산과 친해지기를 통해 나에게 딱 맞는 아파트(집) 찾았다면, 다음으로 필요한 것은 부동산을 안전하게 매수하고 수익을 극대화하는 것이다. 이를 위해 부동산 계약서 쓰기의 기본부터 조금이라도 더 이자를 낮게 받는 대출 전략, 집값 올리는 인테리어 투자법, 한 푼도 놓치지 않는 절세의 기술을 알려준다. 특히 2017년, 2018년에 크게 변화한 대출 정책(신 DTI, DSR, RTI 및 MCI, MGC 등)과 세금 정책(취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 임대소득에 따른 종합소득세)을 상세하게 설명하고 그에 따른 대응 방법을 알아본다.

대폭 바뀐 부동산 정책과 부동산의 미래, 그리고 나의 선택

문재인 정부의 2017년 8.2대책과 2018년 9.13 대책 등 정부 정책의 변화에 따른 부동산 시장의 흐름을 파악한다.
정부는 주택 투기수요의 유입을 막고 실수요자를 보호하기 위해 부동산 시장에 규제를 강화하고 있다. 투기지역 및 투기과열지구 등을 지정하고, 민간택지 분양가상한제 적용 요건을 개선하고, 재개발?재건축 규제를 정비하고, 도시재생 뉴딜사업에서 투기과열지구를 제외했다. 또 양도소득세와 종부세를 강화하고, 다주택자의 임대주택과 관련된 제도를 바꾸고, 특히 규제지역 내 유주택자에 대한 대출 규제를 강화했다. 한편 공공택지, 공적임대를 확대하고 3기 신도시 등 공급 정책도 새롭게 펼치고 있다. 특히 신혼부부희망타운 분양과 실수요자 중심으로 개편된 청약제도는 잘 살펴서 도전할 만하다.
이처럼 부동산 정책을 꼼꼼히 살펴본 후, 과거의 부동산 정책 및 시장의 흐름과 비교해보고 부동산의 미래를 그려본다. 나아가 현 부동산 정책 속에서 내집 마련을 하고자 하는 이들은 물론 투자자들이 취할 수 있는 전략을 세워본다.
부동산계에 알파고가 있다면 아임해피의 Big Data일 것이다!
우와~ 대박! 『부동산 효녀 아임해피의 똑똑한 부동산 투자』(이하, ‘똑부자’)를 완독하고 나서 나도 모르게 외친 탄성이었습니다. 똑부자로 새롭게 알게 된 아임해피는 부동산계의 진정한 ‘알파고’라고 확신하였습니다.
아임해피가 아파트 매수 시기와 방법을 추천할 수 있는 이유는 그녀가 지금까지 쌓아온 Big Data 덕분입니다. 지난 10여 년 동안 그녀의 머릿속과 컴퓨터 그리고 에버노트와 네이버 클라우드에는 체계적으로 정리된, 그래서 언제든 꺼내 쓸 수 있는 부동산 관련 자료들이 있습니다. 단순히 양만 많은 게 아닙니다. 새로운 정책이 나오면 그 정책에 맞추어 새롭게 세팅할 수 있고, 새로운 시장이 열리면 그 시장에서 살아남을 수 있는 데이터를 복합적으로 활용하는 게 가능한 만능 인공지능 데이터입니다.
아임해피는 이런 Big Data를 바탕으로 부동산 물건을 검색할 때, 현장답사를 할 때, 매수할 때, 매도할 때, 심지어는 세금 처리까지 부동산에 대한 모든 것을 처음부터 끝까지 누구나 따라 할 수 있도록 디테일하고 친절하게 설명하였습니다.

김학렬(더리서치그룹 부동산조사연구소장,
『서울 부동산의 미래』 등 베스트셀러 저자)의 추천사 중에서

많은 사람들이 그렇듯 나 역시 ‘내 집 마련’ 고민은 결혼과 함께 깊어졌다. 여기저기 집을 알아보는데, 언제나 그렇지만 아파트는 비싸고 내가 가진 돈은 모자랐다. 결국 집을 사는 것은 포기하고 5,500만원짜리 전셋집을 알아보았다. 두고두고 후회하는 게, 당시 8,000만원이면 의왕에서 소형 아파트를 살 수 있었다. 나도 신랑도 한창 일하고 있을 때니 대출을 좀 내면 됐는데, 거기까지 생각이 미치지 못했던 것이다. 대출을 받으면 정말 큰일 나는 줄 알았다. _본문 35-36쪽󰡐내집 마련, 남보다 일찍 하고 싶다면? 중에서

2008년 봄 어느 밤 갑자기 엄마로부터 전화가 왔다. 엄마가 다급한 목소리로 말했다.
“지영아! 우리 집, 내일 당장 팔아야 해.”
지난 1, 2년 전부터 다른 곳으로 이사를 가겠다는 말이 나왔고 집을 팔려고 준비하고 있었지만 갑자기 한밤에 이런 전화라니, 뜬금이 없었다. 그사이 무슨 일이라도 났나?
“엄마, 왜 이렇게 빨리? 무엇 때문에?”
엄마는 흥분한 목소리로 외삼촌 인보증을 서주었는데 그게 잘못되었다고 했다. _본문 64쪽󰡐어떡하지? 내일 당장 집 팔아야 해!’ 중에서

실거주를 위한 아파트와 투자를 위한 아파트는 구입시 선택 조건이 다르다.
실거주는 자신의 가족이 사는 집이다. 따라서 가족구성원에 따라 원하는 거주 조건이 다르다. 아이가 있다면 보통은 학군을 먼저 생각하고, 그다음으로 직장과의 거리, 공원, 상권, 교통 등의 요소를 고려한다.
그런데 사람들은 몇 년 후 내 집이 다른 집보다 값이 덜 오른다거나 떨어질 것을 우려해 실거주 우선순위보다는 투자 관점으로 집을 찾곤 한다. 실거주 관점에서 본 아파트와 투자의 관점에서 본 아파트가 겹칠 수도 있지만 그렇지 않을 수도 있기 때문에 목적을 분명히 하고 집을 구하는 것이 좋다. _본문 70쪽 ‘알돈신잡-나에게 딱 맞는 실거주 아파트 찾기’ 중에서

1, 2, 3군을 나누고 살펴볼 때 중요한 것은 그 키높이가 정해져 있다는 것이다. 단, 어떤 동에 호재가 있거나 입주 물량이 새로 생기거나 하면서 키높이 순서가 바뀔 수 있다. 만약 키높이에서 2군이 3군과 가격대가 같아진다면 2군이 저평가되어 있다거나 3군에 가격 거품이 있을 수 있다. 이런 식으로 키높이를 가만히 들여다보면서 내가 관심 있는 지역의 아파트 시세 변화를 유추한다. _본문 125쪽 󰡐지도를 보면 돈이 보인다’ 중에서

추천사_ 부동산계에 알파고가 있다면 아임해피의 빅데이터일 것이다!
프롤로그_ 똑똑한 부동산 재테크, 어떻게 시작할까?

Part 1 똘똘한 내 집, 어떻게 가져갈까

1장 엄마의 꿈, “나도 새 아파트 살고 싶다”
[알돈신잡] 아파트 청약 | 아파트 크기와 구조
2장 내집 마련, 남보다 일찍 하고 싶다면?
[알돈신잡] 재건축·재개발사업, 무엇을 알아야 할까?
3장 정말 똘똘한 한 채가 답일까?
[알돈신잡] 징검다리 내집 마련 TIP
4장 아임해피의 내집 마련 톡: 아파트 청약, 어떻게 해야 잘 할까?
[알돈신잡] 아파트 특별공급
5장 아임해피의 내집 마련 톡: 징검다리하우스, 이렇게 해보자
[알돈신잡] 2019년 서울/수도권 분양 계획

Part 2 부동산 투자의 추월차선

1장 어떡하지? 내일 당장 집 팔아야 해!
[알돈신잡] 나에게 딱 맞는 실거주 아파트 찾기
2장 전업맘, 경매에 푹 빠지다
[알돈신잡] 경매, 한번만 해보면 누구나 할 수 있다
3장 경매와 공매를 한번에 경험하다
[알돈신잡] 경매와 공매 과정 한눈에 보기
4장 전세가 하나도 없었다?
[알돈신잡] 부동산 빅데이터: 매도?매수우위지수
5장 급매를 놓치지 않으려면
[알돈신잡] 급매란 무엇인가?
6장 하락장에 부의 추월차선이 있다!
[알돈신잡] 부동산 정책과 아파트 가격 추이
7장 누구나 꿈꾸는 서울에서 내 집 갖기

Part 3 부동산과 친해지기

1장 매일, 매주, 매월 체크! 부동산 정보
[알돈신잡] 손쉽고 유용한 부동산 앱
2장 지도를 보면 돈이 보인다
3장 부동산에서 사람과 돈이 모이는 힘[알돈신잡] 지역의 호재를 찾아라
[알돈신잡] 문재인 정부의 부동산 공급 정책 3기 신도시
[알돈신잡] 학군과 학원가
4장 똑똑한 부동산 현장조사 팁
[알돈신잡] 아파트 현장조사 TIP

Part 4 똑똑한 내집 마련과 투자

1장 부동산 계약서 쓰기의 기본
2장 주택 구입에 대출 전략은 필수다
3장 집값 올리는 인테리어 투자법
4장 부동산 세금, 지혜롭게 절세하기

Part 5 부동산 정책과 부동산의 미래

1장 부동산 정책과 시장의 흐름
2장 집값과 투기를 잡다
3장 주거의 안정화를 꾀하다
4장 내집 마련과 부동산 재테크의 기회를 찾다

에필로그_ 내가 꿈꾸는 집, 기다리면 온다