부동산 투자 수익률은 세금이 결정한다!

VIP 고객들도 궁금해 하는 부동산 절세의 모든 것!

『이은하의 부동산 절세 오늘부터1일』은 이은하 세무사가 13년간 3,000명이 넘는 부동산 투자자들과 직접 상담한 경험을 토대로, 투자자들이 가장 궁금해 하는 절세 노하우와 팁, 현 시점에서 가장 중요한 절세 트렌드를 꼼꼼하게 정리했다. 고액 자산가, 다주택자, 주택임대사업자는 물론이고, 1세대 1주택자, 주택 취득 예정자 등에게 필요한 필수정보가 모두 들어 있다. 양도소득세의 기본 개념부터 시작해 다주택자 중과, 종합부동산세, 종합소득세, 상속/증여, 주택임대사업자가 알아야 할 사항은 물론이고, 최근 관심이 커지고 있는 토지보상 및 해외 부동산 투자에 대한 세금까지, 부동산 세금의 A부터 Z까지 총망라했다. 아울러 최신 세법 및 시행령을 모두 반영했으며, 실제 컨설팅 과정에서 많이 받은 질문을 알기 쉬운 Q&A 형식으로 정리하고, 실제 절세 사례를 구체적으로 보여줌으로써 독자들에게 실질적 도움이 되도록 했다. 특별부록으로 <이은하의 절세특강> DVD가 수록되어 있으며, <특집>에서는 다주택자의 법인을 활용한 절세방법도 살펴본다.

『이은하의 부동산 절세 오늘부터1일』의 특장점

부동산 절세 상담만 3,000건! 생생한 현장 사례
13년간 3,000명이 넘는 부동산 투자자들과 상담한 경험을 토대로, 투자자들이 가장 궁금해 하는 절세 노하우와 팁을 꼼꼼하게 정리했다.

자주 하는 질문은 알기 쉬운 Q&A 형식으로 정리
실제 부동산 세금 컨설팅 과정에서 자주 받은 질문을 알기 쉬운 Q&A 형식으로 정리하고 절세 사례를 구체적으로 살펴 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 구성했다.

<체크리스트>와 그림으로 절세법을 머리에 쏙~
‘아는 만큼 아낀다’는 부동산 세금, <체크리스트>에서 절세법을 단계별로 설명한다. 아울러 쉽고 재미있는 삽화로 복잡한 부동산 세금을 머리에 쏙 넣어준다.

꼭 알아야 할 부동산 세금 총망라!
양도소득세 기본개념부터 시작해 1세대 1주택 비과세, 다주택자 중과, 종합부동산세, 종합소득세, 상속/증여, 주택임대사업자가 알아야 할 사항은 물론이고, 비사업용토지 및 농지, 최근 관심이 커지고 있는 토지보상 및 해외 부동산 투자에 대한 세금까지 부동산 세금 A부터 Z까지 촘촘하게 다루었다.

다주택자를 위한 최신 세법, 시행령, 절세법 반영
2019년 개정된 최신 세법과 시행령, 시행규칙을 모두 반영했다. 또 최근 개정된 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 대한 내용도 담고 있다.

특별 부록 : 절세 특강 DVD (총17강)　
책으로 한 번, 강의로 한 번 더! 부동산 세금 및 절세법에 대한 핵심적인 내용을 저자 이은하의 절세 특강을 통해 더욱 쉽게 이해할 수 있다.

부동산 투자자를 위한 풍성한 보너스 <특집>
부동산 투자자가 취해야 할 13가지 핵심 절세전략은 물론이고, 정부의 세금정책에 올라탈 수 있도록 부동산 시장의 흐름과 세금정책을 짚어준다. 다주택자의 법인을 활용한 절세효과도 살펴본다.
∴ 추천의 글

지난 13년간 세무 컨설팅을 하면서 터득한 절세 노하우가 고스란히 담겨 있다. 부동산 세금에 대한 알기 쉬운 설명부터 실생활에 유용한 절세전략까지 풀어냄으로써 좋은 지침서가 될 것이다.
_(주)미래에셋대우 수석부회장 최현만

수많은 고객과의 상담을 바탕으로 사람들이 무엇을 궁금해하는지, 어떻게 해야 세금을 최대한 아낄 수 있는지에 대한 비법을 알려주는 책이다.
_서울시립대학교 세무전문대학원 교수 최기호

머리말_부동산 투자자 3,000명, 실제 사례로 보는 절세의 기술

1장 부동산 세금, 아는 만큼 아낀다

01 부동산 세금 한눈에 보기
부동산 세금의 삼총사
02 양도소득세는 왜 ‘부동산 세금의 꽃’이라고 할까?
재테크 여왕 P씨, 땅을 치고 후회하다
양도소득세는 사고팔 때만 나오는 게 아니다
양도소득세가 ‘부동산 세금의 꽃’인 이유
03 양도소득세 과세대상은 무엇이 있을까?
분양권이나 권리금, 양도소득세를 내야 할까?
양도소득세는 열거주의 세금이다
부동산 양도소득세 과세대상을 알아보자
04 양도소득세를 구하는 4단계 과정
1단계 양도차익 구하기
2단계 장특공 & 기본공제 빼고, 과세표준 구하기
3단계 양도소득세 구하기
4단계 총 납부세액 구하기
05 취득가액 신고하는 4가지 방법
실제로 거래한 취득가액 증빙하는 법
매매계약서나 영수증이 없다면 매매사례가액 체크
감정가액을 쓰는 방법도 있다
가장 많이 쓰는 방법, 환산가액
06 환산가액으로 신고하는 게 유리할까?
환산가액, 어떻게 계산할까?
환산가액은 시골 땅, 단독주택 등 유리
일부러 환산가액으로 신고해도 될까?
07 필요경비로 양도소득세 줄이는 법
취득비용은 필요경비로 인정한다
자본적 지출액은 어떤 게 있을까?
양도비용은 필요경비로 인정한다
08 장기보유특별공제는 어떻게 적용될까?
보유기간이 길수록 공제율이 커진다
잔금일을 정할 때 주의할 점
09 양도소득세의 과세표준과 세율 알아보기
양도소득세는 계단식 누진세이다
과세표준에서 누진공제액을 빼는 이유
10 분양권의 양도소득세
분양권 프리미엄, 보유기간에 따라 세율이 다르다
11 양도소득세가 중과되는 경우
실수요가 아닌 경우 중과한다
조정대상지역 내 다주택자 중과
비사업용 토지는 중과한다
조정대상지역의 분양권 & 미등기 부동산은 중과한다
단기보유도 중과한다
12 양도소득세는 어떻게 신고·납부할까?
무신고 및 납부지연 가산세
13 다운계약서 문제 들여다보기
다운계약서를 썼더라도 양도소득세 적게 내는 법
다운계약서 제재, 이렇게 바뀌었다
다운계약서 쓰면 이런 불이익 당한다
다운계약서 잡는 세무당국

[절세상식] 무서운 가산세 삼총사
[절세상식] 세금 계산 전에 조정대상지역부터 확인하자
[절세상식] ‘부동산 공시가격 알리미’사이트에서 기준시가 알아보는 법
[절세상식] 사례로 알아보는 양도소득세 계산법 연습
[현장 목소리] 손해 봐도 양도소득세를 내야 할까?
[현장 목소리] 양도소득은 다른 소득과는 합산되지 않는다
[현장 목소리] 직접 신축한 건물 양도 시 주의할 점
[현장 목소리] 건물 신축, 이런 증빙서류 꼭 챙겨두자
[현장사례로 보는 절세전략] 부동산 매도·매수 계획은 연초부터 세워라
[현장사례로 보는 절세전략] 손실난 부동산, 이익난 부동산과 같은 해에 처분하라

2장 1세대 1주택 비과세, 확실히 챙기기

01 1세대 요건에 대한 6가지 질문
양도소득세는‘세대’단위로 계산한다
부모와 따로 사는 대학원생, 별도 세대로 볼 수 있을까?
부모와 따로 사는 미혼이 별도 세대가 되려면
대학생이라도 아르바이트 하면 별도 세대가 될까?
주말부부의 각자 명의 아파트, 1세대 1주택일까?
같은 집의 부모·형제, 별도 세대로 인정받으려면
미국 사는 L씨, 거주자로 비과세 받을 수 있을까?
02 내가 가진 ‘주택 수’ 판단하기
‘주택의 수’ 판단할 때 중요한 점
사실상 사람이 거주하는 용도로 쓰면 주택
오피스텔은 주택 수에 포함될까?
입주권은 주택 수에 포함될까?
다가구주택/다세대주택의 주택 수는 어떨까?
다세대주택을 다가구주택으로 바꾸어 주택 수 줄이기
상가주택은 주택 수를 어떻게 계산할까?
03 보유기간, 거주기간 체크하기
비과세 요건 못 갖추었다고 지레 포기하지 말자
8.2 부동산 대책으로 바뀐 보유·거주 요건
2017년 8월 3일 이후에 산 주택, 비과세 받으려면
04 2년 보유 및 거주 안 해도 비과세 특례
05 2년 거주 안 해도 받을 수 있는 비과세 특례
06 고가주택 양도소득세 절세법
1세대 1주택 고가주택의 장기보유특별공제
[현장 목소리] 1세대 1주택 비과세를 위해 위장 이혼하려는 J씨, 가능할까?
[현장 목소리] 부부 공동명의가 유리한 세금 알아보기
[현장 목소리] 부부 공동명의로 할 때 주의할 점
[현장사례로 보는 절세전략] 이혼 시 재산분할 vs. 위자료, 무엇이 유리할까?
[현장사례로 보는 절세전략] 거주요건 못 채우는 1주택자, 비과세를 받으려면
[현장사례로 보는 절세전략] 토지와 건물 소유자가 다른 단독주택, 주택 수는 어떻게 계산할까?

3장 2주택이라도 비과세 받는 법

01 이사로 인한 일시적 2주택에 관한 4가지 질문
종전주택은 조정대상지역, 신규주택은 비조정대상지역이라면
신규주택 취득일, 어떤 걸 지켜야 할까?
종전주택 처분기간이 5년인 비과세 특례
02 부모님 봉양 또는 결혼으로 인한 2주택자
부모님 봉양으로 인한 2주택자의 비과세 방법
결혼으로 인한 2주택자의 비과세 방법
03 상속주택 특례에 관한 8가지 질문
1주택을 상속받아 2주택이 된 경우
같이 살던 부모님의 사망으로 2주택이 된 경우
외할머니로부터 대습상속, 상속주택 특례가 될까?
상속주택과 일반주택, 파는 순서가 중요하다
상속주택이 2채 이상인 경우
형제가 한 채를 공동상속한 경우
주택 여러 채를 공동상속한 경우
공동상속주택의 주된 상속인은 주의해야 한다
04 다주택자가 거주주택의 비과세 받는 법
다주택자가 살고 있는 집을 비과세 받으려면
2019년 세법 개정으로 바뀐 내용
[현장사례로 보는 절세전략] 이사로 인한 2주택자, 종전주택을 2년 안에 못 판 경우
[현장사례로 보는 절세전략] 2주택자가 거주주택 비과세 받는 법
[현장사례로 보는 절세전략] 오피스텔로 인한 2주택자의 절세법
[현장사례로 보는 절세전략] 2주택자와 결혼, 누구 주택을 먼저 팔까?
[현장사례로 보는 절세전략] 상속주택으로 인한 2주택자, 절세를 위한 양도순서

4장 다주택자 양도소득세 절세법

01 다주택자의 절세 기술, 사전 체크리스트
다주택자 중과가 시행될 당시의 선택지
02 다주택자 중과 알아보기
다주택자 중과, 무엇이 있을까?
조정대상지역이 아닌 경우 다주택자 중과는?
2채 이상이면 무조건 양도소득세가 중과될까?
조정대상지역 외의 주택을 먼저 파는 것이 유리하다
2009~2012년에 산 주택(조정대상지역)의 중과 여부
03 다주택자 중과 때 ‘주택 수’에서 제외되는 주택
다주택자 중과, 주택 수에서 빼는 주택
다주택자의 주택 수 연습문제
며칠 빨리 팔았을 뿐인데, 중과가 가벼워지네?
일반인들이 ‘주택 수’ 계산에서 자주 혼동하는 것
04 조정대상지역이라도 괜찮은 중과배제주택
2주택 & 3주택 이상, 모두 적용되는 중과배제주택
2주택자에게만 해당되는 중과배제주택
‘주택 수에서 제외되는 주택’과 ‘중과배제주택’의 차이점
05 다주택자의 절세를 위한 임대주택
임대주택 등록, 어떤 세제혜택이 있었을까?
임대주택의 세제혜택을 받으려면
06 9.13 대책 이후 임대주택 세제혜택의 변화
07 수도권 6억원 이하, 지금이라도 임대주택 등록할까?
2018년 9월 13일 이전에 산 주택이라면
임대주택 등록의 혜택
9.13대책 이후 바뀐 임대주택 혜택
08 임대료 인상률 연 5% 상한제 3가지 핵심질문
환산보증금은 어떻게 구할까?
다음 세입자, 임대료 5% 이상 못 올릴까?
임대료 급락한 입주 아파트, 다음에 5% 이상 못 올릴까?
2019년 10월 24일부터 바뀌는 임대료 인상률 규정
09 임대주택 등록 시 취득세, 재산세 혜택
취득세 감면
재산세 감면
임대주택 등록 시 꼭 지켜야 할 기타 의무
[현장 목소리] 다주택자 절세 체크리스트
[절세상식] 임대주택 등록 및 말소신고
[현장사례로 보는 절세전략] 다주택자의 절세를 위한 양도순서
[현장사례로 보는 절세전략] 주택임대사업자 등록, 4가지 고려할 점
[현장사례로 보는 절세전략] 양도소득세 100% 감면 vs 장특공 70%, 어떤 걸 선택할까?
[현장사례로 보는 절세전략] 신축감면주택이 있는 다주택자의 절세전략
-2019년 2월, 세무업계를 발칵 뒤집은 예규

5장 알면 덜 내는 주택 보유세

01 부동산 매매할 때 재산세 절세법
재산세, 어떻게 절세할까?
취득세는 취득원인과 물건에 따라 어떻게 다를까?
02 다주택자의 종합부동산세 절세법
단독명의/공동명의, 종합부동산세 어떻게 다를까?
다주택자가 종합부동산세 비과세를 받으려면
종합부동산세 합산배제, 이제 신규 취득부터는 안 된다
최근 종합부동산세에서 강화된 세법
03 주택 임대소득에 대한 종합소득세
양도소득은 세대 기준, 임대소득은 부부 기준
주택 수에 따른 종합소득세의 차이
04 주택 임대수입 계산하는 법
주택 임대수입은 어떻게 계산할까?
보증금은 간주임대료로 환산한다
05 임대수입이 연 2,000만원 이하인 경우
분리과세와 종합과세, 무엇을 선택할까?
종합소득세가 감면되는 임대주택
06 임대수입 연 2,000만원 초과인 경우
추계신고란?
단순경비율이 유리하다
임대소득이 높으면 기준경비율
신규 사업자의 임대수입이 연 7,500만원 미만인 경우
07 임대수입 장부 작성에 대한 5가지 질문
장부 작성이 필요한 경우
간편장부와 복식장부
무기장 가산세와 기장세액공제
장부작성 시 어떤 비용을 필요경비로 인정받을까?
감가상각비 절세의 기술
08 임대수입 추적 강화에 대비하자
임대주택 등록 안해도, 임대 여부 확인
이런 임대사업자, 국세청이 눈여겨본다
09 다주택자의 건강보험료 체크하기
주택임대사업자로 등록하려니 건강보험료가 걱정이다
피부양자의 3가지 요건 알아보기
임대주택 등록, 건강보험료 어떻게 달라질까?
[절세상식] 임대사업자 등록, 내 지역건강보험료는 얼마일까?
[현장사례로 보는 절세전략] 다주택자 부부의 종합부동산세 절세법
[현장사례로 보는 절세전략] 다주택 임대사업자의 종합소득세 절세법

6장 증여를 통한 양도소득세 절세법

01 증여세의 기본기 익히기
증여세는 어떻게 계산할까?
관계에 따라 공제액이 다르다
과세표준에 따라 세율이 다르다
증여세 계산하기
증여세는 10년 합산이다
증여공제 그룹별로 10년에 한 번만
02 부동산별로 증여재산가액 계산하기
증여 부동산의 가격 평가하기
아파트보다 토지, 단독주택, 빌딩이 증여에 유리한 이유
03 부담부증여로 절세하기
부담부증여가 뭐지?
부담부증여, 어떤 경우에 유리할까?
부담부증여를 할 때 주의할 점
04 자녀에게 저가양수 한 경우
자녀에게 팔면 국세청은 일단 증여로 의심한다
05 자금출처 조사 미리 대비하는 법
구입자금의 80%를 소명해야 한다
일부를 증여했다면 어땠을까?

[현장 목소리] 부동산 증여세 신고할 때 주의할 점
[현장사례로 보는 절세전략] 자녀 증여를 통한 절세의 기술
[현장사례로 보는 절세전략] 배우자 증여를 통한 절세의 기술
[현장사례로 보는 절세전략] 증여 후 5년 안에 팔면 이월과세 무섭다
[현장사례로 보는 절세전략] 부담부증여를 하면 오히려 총 세금이 많아지는 경우
[현장사례로 보는 절세전략] 다주택자의 절세전략, 양도 vs 증여 vs 임대주택 등록
[현장사례로 보는 절세전략] 토지 증여는 5월 말 전에
[현장사례로 보는 절세전략] 부동산 증여의 3가지 절세기술

7장 비사업용토지, 농지 양도소득세 절세법

01 비사업용토지의 양도소득세 7가지 질문
비사업용토지에 대한 중과, 어떻게 변했을까?
사업용/비사업용토지, 세금이 얼마나 차이날까?
절세를 위해 비사업용토지를 사업용토지로 인정받는 법
아버지의 농지 상속, 비사업용토지로 중과될까?
회사 다니면서 농사중, 사업용토지로 인정될까?
주말농장, 비사업용토지일까?
비사업용토지 여부를 알 수 있는 방법이 있을까?
02 농지의 양도소득세 감면 3가지 질문
농사짓던 농지를 팔려고 하는데…
농지 두 필지의 양도소득세를 줄이려면
상속받은 토지는 자경감면이 될까?
[현장사례로 보는 절세전략] 부모님이 짓던 농지, 공동상속이 유리하다

8장 토지 수용과 세금

01 수용토지와 집, 양도소득세 3가지 질문
수용토지, 양도소득세가 얼마나 감면될까?
수용된 주택, 거주요건을 못 채워도 비과세 될까?
수용된 비사업용토지, 가산세율이 적용될까?
02 대체취득의 세제혜택 4가지 질문
보상금으로 인근 토지 매수, 취득세 비과세를 받으려면
대토보상 특례를 받으려면
농지를 대토로 받을 경우 양도소득세 혜택이 더 크다
보상에 이의신청을 한 경우
03 거액 보상금, 세무조사에 대비하는 법
보상금을 증여신고 없이 주면 위험하다
거액 보상금 받은 부모님, 사용증빙이 필요하다
[현장사례로 보는 절세전략] 수용농지 2필지, 양도소득세 줄이는 2가지 방법

[특집1] 해외 부동산과 세금
[특집2] 부동산 절세의 13가지 핵심전략
[특집3] 부동산 시장의 흐름과 세금정책: 정부의 세금정책에 올라타는 법
[특집4] 다주택자, 법인으로 등록하면 절세될까?