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    부동산 투자 인사이트

    부동산 투자 인사이트

    • 김준영 저
    • 매일경제신문사
    • 2019년 09월 05일
    • 정가
      17,000원
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    ISBN: 9791164840069 264쪽 152 x 225 (㎜)

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    저자 소개

    김준영

    저자 : 김준영
    초등학생 때부터 막연하게 부자가 되고 싶은 마음에 수없이 많은 자기계발서들을 끼고 다녔다. 1995년에 직장생활을 처음 시작하면서 월급의 80%를 적금, 펀드, 주식에 투자하며 만든 종잣돈으로 1999년에 미분양 아파트를 분양받았다. 이 미분양 아파트의 큰 상승으로 부동산을 공부하게 되었고, 올해가 20년째 되는 해다. 미분양 아파트 투자의 성공은 지은이에게 큰 자신감을 심어 주었지만, 2008년 금융위기라는 파고를 넘어야 했다.
    20년 동안 부동산을 공부하면서 부동산 투자 세계에서 올곧게 살아남은 사람들을 잘 볼 수 없었다. 정도를 벗어난 투자와 투기로 얼룩진 뒷모습에서 바른 길을 가는 사람을 좀처럼 찾기 힘들었다. 그 가운데 혼자서 수없이 많은 논문을 보고, 현장을 누비며 쌓아온 지식들이 현재의 지은이를 만들었다. 20년 차 투자자로서 삶을 돌아보면 아쉬움도 있지만, 나름 경제적인 자유와 풍요로운 성과를 누리고 있다.
    지금은 성공의 기초가 된 20년 동안의 부동산 공부 노하우를 대구 텐인텐에서 16년째 운영진으로 전달하고 있으며, 부동산 지식들을 블로그와 더투자 밴드를 통해 전파하고 있다. 또 수준 높은 강좌와 스터디를 더투자부동산연구소를 통해서 전하고 있다. 최근에 같이 활동하고 있는 아내와 유튜브를 통해서도 소통하고 있다. 접기

    책 속에서



    ▷ 수요와 공급으로 만든 변동성은 부동산 특성 중에서 가장 중요한 부분이다. 이 책에서도 전반적으로 다룰 내용 또한 가격의 변동원리다. 앞서 이야기했듯 수요와 공급의 변화는 늘 시장에 존재한다. 그중 중요한 특성이 적절한 시기에 공급을 완성시키는 것이 공급의 적시성이다. 공급의 적시성을 가지지 못하는 주거 부동산의 특성으로 인해 수급 불일치가 생긴다. 이 수급 불일치로 생겨나는 시차 때문에 공급이 들어오기 전까지 가격이 상승하는 변동성이 생긴다.
    -p. 20

    ▷ 가격의 상승과 하락에 영향을 주는 것들은 수없이 많다. 특히 부동산을 말할 때 대부분의 사람들이 빼놓지 않고 이야기하는 것이 첫째도, 둘째도, 셋째도 입지다. 결과로 보면 맞는 내용이지만, 입지가 가격 상승의 원인이라고 말할 수는 없다. 그래서 가격 상승이나 하락의 변동성에 대한 원인들을 찾고자 한다면 입지에 큰 의미를 둘 필요가 없다. 입지는 부동산의 중요한 한 부분이지, 가격 상승의 변동성을 만들어내는 근본은 아니기 때문이다.
    -p. 54

    ▷ 앞서 이야기했듯 1995년의 미분양 증가시기에는 과공급이 원인이었고, 1998년 경우는 IMF라는 외부적인 경제요인 때문이었다. 2008년은 과공급과 외부요인이 같이 영향을 주었다고 할 수 있다. 그래서 미분양을 투자의 선행 지표로 활용하기에는 좀 어려운 면이 많다. 부동산 침체 시점에는 미분양도 비슷한 시점에 같이 증가하고, 가격 상승의 시점도 미분양 감소가 비슷한 시점에 온다는 것은 이미 상식으로 통한다. 그래서 미분양의 원인이 어디에서부터 시작됐는지를 확인해야 한다.
    -p. 112

    ▷ 이러한 다양한 입지 여건 중에서도 선호도가 위치에 따라 다르기 때문에 같은 학군지역 내에서도 아파트 가격이 조금씩 차이가 난다. 강남 안, 그중 대치동 안에서도 위치에 따라 평가가 다르다. 부산은 해운대구 안에서도 또 다르고, 대구는 수성구 안에서도 학군지역인 범어동 안에서의 평가가 다르다. 구를 중심으로 좀 더 크게 보면 강남구 중심으로 다른 구들이 어디에 위치하는지에 따라 구에 대한 평가도 달라진다. 그래서 위치에 대한 평가를 제대로 할 수 있을 때 그 지역에 대한 이해도가 더욱 높아질 것이다. 상승기에는 위치에 대한 차이를 평가하고, 판단할 수 있을 때 더 큰 수익을 낼 수가 있다.
    -p. 196

    목차

    프롤로그 - 4

    1장 부동산, 제대로 알고 투자하자!

    주택 시장의 본질 파헤치기 - 15
    수요와 공급의 적시성 차이로 생기는 가격의 변동원리 - 20
    위치의 독점성에 따른 희소성 원칙 - 25
    물결효과(Ripple effect) : 갭 메우기, 키 맞추기, 순환매수 - 28
    대체할 수 없는 편익(Convenience & benefit) 우위지역 - 31
    시간과 목적이 만나는 학군의 힘 - 34
    지역과 지역의 가격 차이를 파괴하는 교통망 - 38
    부동산의 우량주 효과 - 42
    수요자와 공급자의 동일성과 이질성 - 45
    요점 정리 - 50

    쉬어가기
    부동산 시장을 이해하기 앞서 - 54

    2장 상승과 하락에서 보여주는 통계의 의미

    수요는 어디에서 오나? - 63
    *적정 수요는 없다. 그렇지만 한계 수요는 있다! - 66
    수요의 변화를 읽어내라 - 72
    가장 중요한 것은 공급량과 한계 수요다 - 75
    *상승과 하락의 변곡점은 이렇게 만들어진다 - 82
    수요, 공급이 가격 움직임과 잘 맞는 도시, 잘 맞지 않는 도시 - 88
    인구수와 가구수 어느 것이 더 중요한가? - 92
    주택 거래량은 가격과 함께 어떻게 움직일까? - 96
    부동산 심리지수는 가격의 선행지수인가? - 103
    공급과잉의 시작, 미분양이 말하는 의미 - 109
    전세가율이 말하는 시장의 환경 - 116
    자가 보유율, 중요한 이유가 있다 - 121
    현장 분위기의 바로미터, 매수우위지수 - 127
    택지공급 실적과 인허가물량만 봐도 절반은 성공이다 - 131

    3장. 시장의 해석 방법과 부동산 시장이 보여주는 의미

    시장을 끌고 가는 힘의 주체는 누구인가? - 139
    공급(입주물량)은 어디까지 시장에 영향을 미치는가? - 143
    첫 번째 가격 상승은 누가 만드나? - 147
    가격의 변동성과 추세 - 151
    상승추세와 하락추세 - 158
    과거의 부동산 환경과 현재 공급되는 부동산 환경의 충돌 - 161
    *상승과 하락, 그 변화의 시그널 - 166

    4장. 부동산의 기본 상식을 뛰어넘자!

    *입지보다 더 중요한 위치를 보면 고수다! - 195
    도시의 모양, 구조와 기능이 중요한 이유가 있다 - 198
    가격 상승과 가격 결정의 차이 - 201
    눈에 보이지 않는 잠재 수요는 어떻게 움직이나? - 205
    변수는 어떻게 해석할까? - 210
    *상승의 원인도 바뀐다 - 216
    시장을 이기는 정책 & 정책을 이기는 시장의 차이 - 220
    매매가격과 전세가격의 상관관계는 있는가? - 223

    5장. 앞으로 10년, 주택 시장의 중요한 트렌드 2가지

    주택의 노후화에 따른 신축 효과 - 229
    위치를 극복하는 브랜드 파워 - 232

    6장. 공급으로 보는 도시의 사이클과 시장 예측 방법

    시장의 전망은 어떻게 하나? - 237
    공급으로 보는 시장의 사이클과 전망 - 240
    1. 선행 시장 부산의 30년 공급량으로 보는 상승과 하락의 사이클과 시장 전망 - 240
    2. 선두 시장 서울 수도권의 공급량으로 보는 상승과 하락의 사이클과 시장 전망 - 245

    에필로그 - 252

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