바뀌는 트렌드에서 세부적인 투자 전략까지,
새로운 10년에 걸맞은 놀랍도록 완벽하고 꼼꼼한 부동산 투자 가이드북!
한발 앞서 투자의 미래를 정복한다!

？ 앞으로 10년, 대한민국 부동산의 미래
？ 10년 후, 부자들은 강에서 만난다
？ 대한민국 부촌은 어디로 이동하는가
？ 우리나라 신도시의 미래
？ 10년 후에도 살아남을 포켓부동산
？ 침체기일수록 핵심 지역에 집중하라
？ 역전세난이 가속화된다
？ 건물주가 10배 늘어난다
？ 신축 아파트 인기는 계속된다
？ 문화가 부동산을 지배한다
？ 차별화된 다가구와 다세대만 살아남는다

신간 《앞으로 10년, 살아남는 부동산 사라지는 부동산》은 자타가 공인하는 대한민국 부동산 투자의 멘토인 저자가 새로운 10년을 맞아 급변하는 경제와 투자의 패러다임을 상세하게 소개하고, 그에 따른 최적의 투자법을 제시하는 책이다. 저자는 책의 집필을 위해 수년간 국내는 물론 미국, 영국, 프랑스, 독일, 홍콩, 일본, 싱가포르 등 전 세계 20여 개국 이상을 취재했다. 경제, 사회, 교육, 인구문제 등 한국보다 한발 앞서간 이들의 모습을 통해 우리가 겪게 될 다양한 분야의 문제를 살펴보고 그에 대한 해법을 고민했다. 그러한 맥락에서 이 책은 단순한 부동산 투자서라기보다는 한국의 경제와 사회, 문화의 거대한 패러다임 변화를 엿보는 트렌드 해설서라해도 좋을 것이다.
미래를 미리 엿보는 것은 불가능할지라도 우리 주위에 이미 뿌려진 미래의 씨앗을 살펴보는 것은 가능하다. 곳곳에 뿌려진 미래의 씨앗을 분석하고 대안을 모색한 《앞으로 10년, 살아남는 부동산 사라지는 부동산》을 통해 더욱 탄탄한 미래의 부와 행복을 얻을 수 있을 것이다.

거대한 쩐(錢)의 이동이 시작됐다
한국은행의 금리인하로 1,000조 원에 달하는 부동자금이 발 빠르게 안정성과 수익성을 찾아 움직이고 있다. 반면 미중 무역환율 전쟁, 홍콩 시위, 일본과 우리나라의 무역 갈등을 전후해 일부 전문가들과 유튜브 여기저기서 R(recession : 침체)의 공포 등 비관적 경제 전망도 독버섯처럼 퍼지고 있다. 과거의 자유무역 기치와 달리 선진국을 중심으로 자국 이익을 우선으로 하는 보호무역주의가 팽배해지고 있다. 세계 정치경제를 쥐락펴락해 호황을 보이는 미국과 달리 대부분의 나라는 유례없는 초저성장 순환 사이클 안에 머무를 가능성이 많아 투자 전 최악의 경우도 고려해야 한다.
국내외적인 돌발 변수가 조만간 나타나고 한국 기업들의 신용등급에 이어 국가신용등급까지 몇 단계 떨어지게 되면 외화자금까지 썰물처럼 빠져, 우리나라 경제가 심각한 사태를 맞이할 수도 있다. 경기침체의 전조인 장단기 금리역전 현상이 나타나고 있다. 홍콩과 싱가포르 금융가에서도 한국에 대해 불안해하고 있다는 소문도 간간히 들린다. 한국 경제가 한 번도 가보지 않은 길을 걸을 수도 있다는 두려움도 있다. 바야흐로 자신의 소중한 자산과 행복한 삶을 영위하기 위해서 급변하는 경제상황에 귀를 열고 10년 후 미래를 생각할 때다.

세상이 바뀌면 부동산 투자의 패러다임도 달라진다
앞으로의 10년은 거대한 변화의 시간이 될 것이다. 사회, 문화, 교육 등등 각 분야의 변화는 부동산 투자의 패러다임 역시 급속도로 바꿀 것이다. 예를 들어 앞으로 유통 환경은 온라인과 배달업으로 더 급격하게 커질 것으로 보인다. 최근 연구 조사에서 온라인 쇼핑액이 100억 원 늘면 소매점포가 8개 이상 감소하는 것으로 밝혀졌다. 10년 이내 적자 위기에 몰린 시내 요지의 대형마트와 백화점 절반 이상이 순차적으로 주상복합아파트로 개발될 것이다. 대형마트와 백화점 등 편의시설을 보고 주택에 투자했더라도 언제든 사라질 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 도심 인근 호텔도 기숙사나 오피스텔, 임대주택으로 용도가 변할 것이다. 빈 사무실과 상가도 임대주택으로 바뀔 것이다. 구독과 공유경제 등 IT 기술 발달로 공유 오피스와 공유 주방이 도심 오피스의 공실을 메워줄 것이다. 고정 출근하는 직장이 없는 시대가 올 것이다.
학력 인구 감소로 초등학교부터 폐교되면서 지역 노인을 위한 경로당을 겸한 노인학교로 점차 변모될 것이다. 이익 단체의 반발이 있겠지만 초고령화 시대와 IT 기술 발달로 선택적인 원격 의료도 정착될 것이다. 허공에 모니터 화면을 띄우는 홀로그램 컴퓨터도 대중화되고 한반도 열대화로 열대식물 재배지가 점차 북상될 것이다. 국민의 의료보험과 국민연금이 점차 증가해 젊은이와 은퇴 세대와의 갈등도 예상된다.
부동산과 건설도 전자, 금융, AI, 빅데이터, VR, 블록체인 등과 결합해 프롭테크부동산+시술의 합성 서비스로 가야 살아남는 시대가 올 것이다. 10년 후에도 더욱 성공하는 멋진 삶을 살 것인지 부(不)동산이 부(負)동산이란 큰 짐으로 변할 것인지는 사회·경제·정치·문화까지 한 발 앞서 트렌드를 분석하는 본인의 능력에 달렸다. 이전까지의 부동산 투자에 비해 훨씬 더 각고의 노력이 필요한 것이다.
이 책은 경제와 사회, 문화 등 다양한 분야에서 예상 가능한 트렌드 변화를 토대로 최적의 부동산 투자법을 제시하고 있다. 새로운 10년의 투자를 준비하는 모든 이들에게 든든한 벗이 되어줄 것이다.

 

부동산과 주식 등 자산 가격도 거대 금융기관의 ‘보이지 않는 손’의 의해 결정된다. 20세기 초반의 금융위기, 1980년대, 1990년대 유럽과 아시아의 금융위기는 세계적인 금융 재벌들의 이익 극대화를 위한 작전이었다. 해당 국가의 경제를 파탄내면서 이익을 얻는 수법들을 썼다. 한국의 위기는 국외의 변수보다 정치·경제 등의 복합적인 내부 문제로 예상보다 빨리 올 수 있다. 대비책을 세워야 한다. (중략) 미래 한국 경제를 장밋빛으로 생각한다면 지금 같은 불황기를 맞아 급락한 자산을 역사상 가장 싸게 투자할 수 있는 절호의 기회로 삼아야 한다.
글로벌 금융위기에 모든 자산이 폭락했던 게 아니다. 이때를 기점으로 재빠르게 자산을 늘린 사람들이 주변에 많다. 도심권의 개발 가능 단독주택과 상가주택, 관광지 한옥과 지방 광역시 주택은 이 시기를 기점으로 급등세를 탔다. 증권 시장에서는 배당주 등이 안정적인 성장세를 이어갔다. - <1장 앞으로 10년, 대한민국 부동산에는 어떤 일이 일어나는가: 10년 전, 금융위기의 교훈 > 중에서

2000년대 중반까지 최고의 부촌으로 평가받았던 도곡, 대치동은 한강변 조망과 새 아파트로 변모하는 반포, 개포동으로 자리를 내주고 있다. 10년 후 최고 부촌으로 탈바꿈할 삼성동, 용산, 압구정, 여의도, 잠실 등은 한강조망+마천루 대기업 업무시설+핵심 교통+새 아파트+대규모 개발 프로젝트 등을 복합적으로 누릴 수 있는 곳이다. 서울에서는 이 지역 외에 10년 후 편리한 교통 인프라와 고급 문화시설이 집중된 반포와 개포동, 부산은 해운대구 센텀시티, 대구는 수성구가 여전히 자산가들이 선호하는 동네가 될 것이다. 개발이 진행 중이고 미래 고소득 인구가 늘어나는 삼성동, 청담동, 압구정동, 용산, 여의도, 잠실 등으로 부의 축이 이동해 자산가들이 집중적으로 모여 살 것이다. - <1장 앞으로 10년, 대한민국 부동ㄴ산에는 어떤 일이 일어나는가: 10년 후, 대한민국 부촌의 이동 > 중에서

10년 후에도 국내외적 큰 악재만 없다면 통화량 증가와 인플레이션에 대한 기대심리, 리디노미네이션의 기대심리로 화폐자산보다 부동산을 보유하는 게 이익일 것이다. 화폐단위에서 0이 3개 빠지는 화폐개혁이 10년 이내 이뤄진다면 평당 1억 원 아파트도 심리적으로 싸게 보일 것이다. 여러 데이터를 분석해본 결과, 10년 이내 1,000원을 1원으로 바꾸는 ‘리디노미네이션(화폐개혁)’이 될 가능성이 크다. 화폐가치는 더 떨어지고 심리적으로 느끼는 부동산 가격은 더 싸 보일 것이다. 강남의 20억 대 아파트가 2,000만 원으로 느껴지면 핵심 지역의 부동산을 소유하려는 욕구는 더 강해질 수 있다. 따라서 침체기로 접어들수록 핵심 지역인 도심 부동산에 집중해야 한다. - <2장 어떤 부동산이 살아남을 것인가: 침체기일수록 핵심 지역에 집중하라 > 중에서

우리나라의 대중교통비는 아직은 저렴하지만 일본처럼 점차 올라 10년 후 지하철요금과 버스요금 등이 2∼3배 오른다면 도심 집중화가 더 가속될 것이다. 대단지보다 훨씬 저렴한 도심권 나홀로아파트 인기는 덩달아 급상승할 것이다. 일본의 직장인들도 신도시보다 접근성과 대중교통비 부담이 있어 좁지만 도심의 원투룸 구조인 나홀로아파트에 거주하고 있다. 그렇다 해도 우리나라보다 월세가 비싸다. 주차장도 주변 유료주차장을 사용해야 하는데도 월세는 수백 만 원에 육박한다. 도심권 나홀로아파트의 주요 임차인은 신혼부부, 전문직 종사자가 대부분이다. 강남 일대 초소형 나홀로아파트의 임대 조건은 평수에 따라 다르지만 국민주택 규모 평수는 보증금 1∼2억 원에 월 임대료 120∼150만 원이다. 임차인의 신분과 소득수준이 확실히 보장돼 연체나 세입자 관리의 위험이 작다는 점도 오피스텔이나 빌라 등과 차별된 점이다.
10년 후를 대비해 나홀로아파트를 고른다면 인근에 단독주택이나 빌라가 산재해 있는 곳보다 대단지 아파트를 끼고 있는 곳을 고르는 것이 좋다. 부족한 기반시설을 대단지 아파트를 이용해 학군 등을 보완할 수 있기 때문이다. 학군이 강한 지역의 경우 대단지 아파트에 비해 저렴한 가격으로 동일 학군을 이용해 교육 프리미엄을 노릴 수도 있다. - <4장 이런 부동산은 결코 사라지지 않는다: 도심권 나홀로아파트가 뜬다> 중에서

정권이 바뀔 때마다 주택 시장에 대한 정책은 ‘풀었다 조였다’를 반복한다. 문재인 정부 들어 주택 시장이 몇 년 동안 급상승했다. 서민의 지지를 얻기 위해 현행 규제 유지나 더 강한 정책이 나올 가능성 이 크다. 3기 신도시 추가 발표와 공항, 고속도로, GTX 등 대형 사업에 대한 예비 타당성 조사 면제로 10년 후에도 국내외적 큰 변수만 없다면 땅값 상승세는 지속될 것으로 본다. 2021년까지 전국에서 90조 원에 달하는 역대급 보상금도 풀릴 전망이다. 이런 분위기에 편승해 일부 유튜브나 인터넷 블로그, 인스타그램 등을 통해 아무 토지나 유망 토지투자 정보로 포장해 미끼나 허위 정보를 제공하고 있다. 인터넷을 통해 정보를 얻었다면 반드시 현장 을 방문해 해당 필지를 확인한다. 지역 관공서 홈페이지를 방문하거나 지역 공청회 자료, 공시공람 자료, 해당 분야 전문가를 통해 사실 여부를 꼭 체크해야 한다. - <8장 10년 후에도 유망한 토지투자법: 미래 가치 높은 토지 고르는 8가지 노하우> 중에서

서문 | 앞으로 10년, 어떤 부동산이 살아남을 것인가

1장 앞으로 10년, 대한민국 부동산에는 어떤 일이 일어나는가
01 10년 전, 금융위기의 교훈
02 10년 후에도 살아남을 부동산에 투자하라
03 10년 후, 부자들은 강에서 만난다
04 10년 후, 대한민국 부촌의 이동
05 10년 후, 부자들이 사랑하는 외국 도시 VS 국내 도시
06 선진국 신도시의 흥망성쇠
07 우리나라 신도시의 미래
08 10년 후에도 살아남을 포켓부동산
[Good Wealth, Good Life] 미래 부자의 필수조건은 전문가와 네트워크

2장 어떤 부동산이 살아남을 것인가
01 초저성장 시대 차별화된 투자법
02 침체기일수록 핵심 지역에 집중하라
03 초고령화 사회를 대비한 신투자법
04 베이비부머의 은퇴 충격, 어떻게 생존할 것인가
05 역전세난이 가속화된다
[Good Wealth, Good Life] 자기계발테크로 10년 후를 대비하라

3장 바뀌는 트렌드, 틈새부동산에 투자하라
01 10년 후에도 신축 아파트 인기는 계속 된다
02 공동명의 대폭 늘어난다
03 10년 후, 건물주가 10배 늘어난다
04 법인명의 주택 매입이 크게 유행한다
05 10년 후, 월세 시장 임대관리는 필수
06 한국의 임대관리회사 미래와 활용법
07 문화가 부동산을 지배한다
[Good Wealth, Good Life] 투자에서 이기려면 복잡함을 떨쳐라

4장 이런 부동산은 결코 사라지지 않는다
01 차별화된 다가구와 다세대만 살아남는다
02 도심역세권 지식산업센터만 살아남는다
03 도심권 나홀로아파트가 뜬다
04 미래를 내다보는 오피스텔 투자법
05 황금알로 변모할 오피스텔 찾는 법 8가지
06 10년 뒤에도 성공하는 펜션 투자법 8가지
07 타운하우스 꿈꾸기 전 알아야 할 점 8가지
08 성공하는 게스트하우스와 도시민박업
09 은퇴자들의 로망 단독주택지
[Good Wealth, Good Life] 얼굴 폭이 넓은 사람이 부동산투자 잘 한다

5장 앞으로 10년, 부동산으로 부자 되는 기술
01 빠르게 부자 되는 지름길, 건축 공부
02 개발 가치로 본 단독주택의 미래
03 상가주택 개발, 세금부터 공부하라
04 지본환원율과 개발 가능성을 보고 투자하라
05 불황 속 진주, 대물부동산 쏟아진다
[Good Wealth, Good Life] 모은 돈보다 쓴 돈이 내 돈이다

6장 상가 시장의 미래 트렌드
01 상가 임차인 영원히 못 구하는 시대가 온다
02 고령화로 1층 상가만 살아남는다
03 10년 후에도 유용한 상가투자의 정석 8가지
04 속지 않는 상가투자 기술 8가지
05 이기는 신도시 상가투자법
06 상가의 미래, 능력 있는 점주가 결정한다
07 특색 있는 테라스 상가는 선별 투자하라
[Good Wealth, Good Life] 부자지수와 행복론

7장 리스크의 시대, 내 자산 잘 지키면서 부자로 은퇴하는 법
01 돈 안 되는 부동산은 당장 팔아라
02 분산투자로 위험을 헤지하라
03 지능화된 기획부동산을 경계하라
04 채무승계부동산도 조심하라
05 계약금 일부라도 돌려받는 법
[Good Wealth, Good Life] 활기찬 노후 보내는 방법 5가지

8장 10년 후에도 유망한 토지투자법
01 미래 가치 높은 토지 고르는 8가지 노하우
02 지목변경을 고려하고 토지투자하라
03 미래의 황금알, 세종특별자치시 토지 접근법
[Good Wealth, Good Life] 과욕을 버리고 현재를 즐겨라

9장 통일한국을 대비하는 부동산투자법
01 베를린에서 바라본 통일 이후 한국 경제의 득과 실
02 통일 후, 유망한 북한의 부동산
03 통일 후, 진짜 돈 되는 것은
[Good Wealth, Good Life] 부동산투자 성공의 절반은 긍정의 힘