경제적 자유를 달성해야
삶의 진정한 목적인 행복

현시대를 사는 대다수의 사람은 생계 해결을 위해 자신의 대부분의 시간을 투자함에도 불구하고 그러한 상황을 벗어나기는 더욱 요원해 지고 있다. 자본주의 시스템이 의해 자산과 물가는 계속 오르고 있지만 상대적으로 소득은 매년 줄어들어 부익부 빈익빈 상태가 전 세계적으로 더욱 심화되고 있기 때문이다. 물론 돈과 물질적 풍요가 우리 삶의 전부가 아니며, 그것만으로 인간의 진정한 행복과 만족감을 채울 수 없다는 것은 엄연한 사실이다. 그러나 인간은 생존과 관련된 문제에 봉착해 있는 동안은 좀 더 고매하고 고차원적인 생각과 행동에서 비롯되는 진정한 행복과 성장을 이루기란 거의 불가능하다. 우리가 처해있는 이러한 전 지구적인 현실과 개개인의 상황을 타개하기 위해서는 건전한 비판과 개선의 노력은 반드시 필요하다.
필자는 현재 직장을 다니고 있는 투자자다. 처음 부동산 투자를 시작했던 30대 초반에는 간절하고 절박한 마음으로 투자를 시작했지만, 이제는 여러모로 좀 더 여유롭고 편안한 상태에서 투자를 할 수 있게 된 지금에 늘 감사하는 마음을 가지고 있다. 과거보다 경제적으로 여유로워진 후 크게 달라진 점은 물질적인 여유보다는 정신적인 여유로움인 것 같다. 무엇보다 내가 원하는 무언가를 하기 위해 타인에게 아쉬운 소리를 할 필요가 없어졌다는 것, 회사에서든 친구에게든 그리고 부모님에게든 좀 더 당당하게 나를 보여줄 수 있다는 것, 무엇보다 나 자신에 대한 자존감이 올라가고 삶 그 자체에 대해 좀 더 너그럽고 긍정적인 시각을 갖게 되었다

스스로 공부하고 고민하고 시간 부동산 투자자로서 지혜와 통찰력
이 책은 어디에 어떻게 투자하면 돈을 번다는 내용을 전달하기 보다는 궁극적으로 독자들이 부동산 투자자로서의 지혜나 통찰력을 스스로 갖추게 되는데 좀 더 큰 목적을 두었다. 나아가 부동산 투자가 처음이거나 그동안 투자에 대한 열망은 있었지만, 아직 투자의 방향성을 잡지 못하고 있는 이들에게 조금이나마 도움이 될 수 있도록 필자의 투자 경험과 소견을 기초로 구성했다.

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보고 들은 지식은 스스로 확인하고 검증
온전히 자신의 지식과 지혜로 만들어야
부동산 투자를 시작하게 된 이후, 주위 사람들 중에는 자신도 투자를 하고 싶은데 앞으로 집값이나 땅값이 오를 지역을 좀 알려달라고 요청을 하는 이들이 많아졌다. 이런 요청을 받으면 필자는 아는 범위에서 최대한 상세히 상담을 해주곤 한다. 하지만 필자의 이야기를 듣고도 실제로 행동을 하는 이들은 그리 많지 않았다. 그것은 필자의 말을 그들이 의심해서 그런 것이 아니다. 타인에게 들어서 알게 된 정보나 지식은 온전히 자신의 것이 아니기 때문에 그것을 실행에 옮길 수 있는 자기 확신과 행동력이 떨어지기 때문이다. 누군가에게 전해들은 지식만으로는 투자에 있어서 분명 한계에 봉착하게 된다. 투자로 성공하고 싶다면 타인에 의한 정보뿐 아니라 관련 분야에 대해 스스로 공부하고 고민하는 시간이 꼭 필요하다.

열심히 살아온 당신
왜 아직 부자가 아닌가?
부자가 되려면 내가 지금 받는 연봉의 액수보다 부를 이루려는 의지와 뚜렷한 목표의식이 훨씬 더 중요하다. 내 주위에는 200만 원 월급을 받으면서 부동산 투자로 내 집 마련에 성공한 사람도 많이 있다. 이들은 비록 넉넉하지 않은 소득이지만 꾸준히 저축하여 모은 종잣돈을 허투루 쓰지 않고 부동산에 지속적으로 재투자해 부자로 가는 초석을 다졌다. 지금 열심히 살아온 인생이 어떻게 느껴지는가? 열심히는 살았는데 아직 경제적 자유는커녕 신체적 여유조차 없는 상태로 살고 있지 않는가? 무엇이 문제인지 자신의 생각의 틀을 되짚어 보자. 인간의 신념은 매우 강력하다. 자신이 간절하게 생각하는 끈을 어떤 상황에서도 놓지 않는다면, 그 생각은 반드시 이루어진다. 부자가 되고 싶으면 부자가 되겠다고 간절하게 바라고, 그것이 반드시 이루어질 것이라는 믿음을 먼저 가져야 한다. 이것은 부자가 되기 위해 종잣돈을 마련하는 것보다 더 중요한 요소다.

투자의 성공 확률을 나름대로 예측
부동산 투자는 기획이고 전략이다
부동산 투자를 처음 시작했을 무렵, 나는 수도권 내의 재개발 투자에 올인했다. 나의 단기 목표는 수도권 재개발 투자를 통해 종잣돈을 키운 후, 서울의 아파트를 매수하는 것이었다. 그런데 시간이 지나니 안정적으로 레버리지를 활용하고 시세 차익을 올리기에는 재개발 투자보다 오히려 소형 아파트가 더 괜찮은 투자처라는 사실을 나중에 알았다. 최종 수익률을 보면, 재개발 투자가 우위일 수 있지만 안정적인 임차인 수요와 꾸준한 가격 상승 그리고 환금성과 관리비용 절감 측면에서 소형 아파트가 훨씬 유리했다. 당시에 경기도권 소형 아파트는 전세를 끼고 2천~4천만 원 수준의 투자금만으로 갭투자가 가능한 물건이 많았다. 아파트는 입지와 환경이 양호하면 꾸준하게 가격이 상승한다. 물론 입지가 좋은 아파트 역시 금융위기를 피해갈 수 없지만 빌라나 입지가 떨어지는 아파트에 비해 가격 하락폭은 훨씬 작으며 경기가 다시 나아지면 가장 먼저 이전 시세를 회복한다. 아파트는 역전세 등의 리스크가 적은 수도권 내 역세권의 입지를 선별해서 투자한다면 금융위기와 같은 리스크도 충분히 견디는 현명한 투자처가 될 수 있다. 다시 첫 투자 시점으로 돌아간다면, 나는 재개발 빌라와 소형 아파트에 분산 투자하겠다. 초기 종잣돈을 키우는데, 안정적인 포트폴리오다. 당시에 안전보다 빨리 종잣돈을 키워야겠다는 욕심과 조바심 때문에 다른 다양한 투자 방법에 대한 비교와 분석을 간과했다.

돈에 대한 생각부터 바꿔라
돈이 행복의 척도는 아니지만 행복의 필수 요건
‘돈’이라는 단어를 생각하면 머리에 어떤 것이 가장 먼저 떠오르는가? 돈은 행복을 가져다주는 좋은 것이라고 느껴지는가? 아니면 돈 때문에 괴롭고 힘들었던 기억이 떠올라 돈 없는 세상에서 살고 싶다고 생각하는가? 부유함을 추구한다면, 반드시 이런 질문을 스스로 묻고 답을 구해볼 필요가 있다. 이유는 돈에 대한 평소 생각이 가난과 부유함을 결정하며, 돈에 관한 생각과 사고방식의 변화가 부를 이루기 위한 첫 단계이기 때문이다. ‘돈은 그냥 돈일뿐이지 거창하게 돈에 대한 생각이나 사고방식까지 물어보냐’고 반문할 수 있다. 하지만 돈에 대한 생각이 부를 이루는 것과 밀접한 관련이 있는 증거를 굳이 성경이나 인류의 역사에서 찾지 않더라도 현재 부를 이룬 사람의 저서를 통해서 충분히 확인할 수 있다. 성공한 부자가 수많은 역경을 딛고 부유함을 이룬 가장 큰 이유는 돈에 대한 생각과 믿음이 보통 사람과 달랐기 때문이다. 그들은 ‘돈은 좋은 것’ ‘돈은 자신과 인류 모두에게 이로운 것’ ‘돈은 모두에게 행복을 가져다주는 것’과 같은 생각을 마음 깊숙이 받아들이고 되새겼다. 나는 부동산 투자를 시작한 이후 자수성가한 부자의 성공 노하우를 알기 위해 그들의 저서를 비롯한 다양한 책을 읽었는데, 그들의 사고방식 공통점과 행동철학을 요약하면 다음과 같다.

부동산 공부가 진짜 살아있는 공부
부동산 투자는 종합적인 학문에 가깝다
투자를 하는 목적은 퇴사나 은퇴 후의 삶에 대한 보험을 들고, 좀더 여유롭게 직업과 직장 일에 전념하기 위해서다. 오직 하나의 일에 전념하는 사람은 미래를 대비한 보험을 드는 데 써야 할 에너지마저 한 곳에 써버리게 된다. 이들은 나중에 지나간 시간에 대해 후회와 푸념을 할 가능성이 높다. 이제 미래를 준비하고 진짜 삶에 필요한 공부를 해야 한다. 지금껏 학교에서 배운 공부는 자기 시간을 레버리지로 활용하여 사업주에게 잘 고용되는 방법을 가르쳐준 공부였다. 지금부터는 자본이 돌아가는 시스템을 공부하고, 자본이 몰리는 곳에 투자하는 방법을 배워야 한다. 그래서 자기 시간을 레버리지로 활용해야 한다. 학교 공부를 열심히 한다고 반드시 돈을 많이 벌거나 성공하는 것은 아니다. 주위의 친구와 지인을 봐도 학벌과 학교 성적은 부를 이루는 데 큰 상관관계가 없어 보인다. 오히려 공부에 소질이 없지만 뚜렷한 목표의식을 가지고 자신의 사업 영역을 개척했거나 자신만의 재테크 방법을 터득하고 실천한 사람이 부를 이루었다. 부동산 투자 공부는 거짓말을 하지 않는다. 열심히 공부한 만큼 반드시 열매로 되돌아 올 것이다. 이제 남은 생애를 풍요롭게 살기 위해서 진짜 공부에 시간과 노력을 투자해야 한다. 가장 소중한 것은 돈보다 지금 순간순간의 시간이다. 부동산 공부는 본인과 가족에게 삶의 풍요로움과 여유로운 시간을 줄 확실한 보증수표가 될 것이다.

금융상품 대부분 한 번쯤 가입한 경험이 있다. 그중 적립식 펀드에 꾸준히 불입해 3년 후에 적립금 대비 30% 정도의 수익을 올렸다. 또 직장인 비과세 적금상품은 연 3천만 원 납입액에 비과세 혜택을 준 덕에 당시 은행 이자율보다 1~2% 높은 수익을 보았다. 결과만 보면 나의 금융상품 투자는 은행의 적금보다 확실히 괜찮은 투자였다. 펀드에서 짭짤한 수익률을 올린 이유는 투자상품을 잘 고른 게 아니라 당시 주식시장이 활황이었기 때문이다. 실제로 주식시장의 급등을 확인한 뒤 펀드를 가입한 사람은 이후 주가 하락으로 큰 손실을 본 사람도 많았다. ‘펀드’상품은 남이 대신 해주는 주식 투자인데, 직접 투자와 차이점은 이익이 났을 때 펀드 회사는 나의 이익금의 일부를 당연히 가져가지만 손실이 났을 때는 전혀 책임을 지지 않는다는 점이다. 여러 가지 점에서 볼 때 펀드는 ‘고위험·저수익 투자상품’이라고 볼 수 있다. 오히려 펀드상품에 투자하느니 차라리 우량주에 직접 투자하는 방법이 더 현명하다. 산업별로 우위를 점하는 코스피의 우량주는 중소형 종목이나 코스닥 종목에 비해 유동성 리스크가 낮아 중장기적으로 투자하면 안정적으로 수익을 올릴 수 있다.
_026쪽 중에서

평소에 저축해서 돈을 모을 생각보다, 멋지게 쓸 생각을 많이 하는 사람에게는 결국 돈이 모이지 않는 이치도 생각의 힘이 작용하는 좋은 예다. 인간이 생각하는 모든 것은 사라지지 않고 우주 공간에 쌓여 삶에서 일어나는 모든 사건의 원인자 역할을 한다. 부자가 되려면 일단 투자를 위한 종잣돈부터 모을 생각을 해야 한다. 부자가 되기 위한 원인자를 먼저 만들어야 한다는 뜻이다. 세상에 공짜는 정말로 없다. 자신의 수중에 100만 원도 없는데, 1천만 원을 바라면 안 된다. 먼저 100만 원을 가져본 다음에 1천만 원으로 넘어가고, 1억 원을 가질 수 있다. 단계를 밟아야 돈의 진정한 가치를 알고 어렵게 얻은 부를 계속 유지하는 지혜를 갖게 된다. 로또 1등 당첨자가 패가망신하는 이유는 살면서 큰돈을 가져보거나 관리해 본 경험이 없는 데 어느 날 갑자기 수십억 원의 돈을 가지게 되었기 때문이다. 당첨자는 당연히 어디에 투자하고 또 어떻게 할지 계획을 세워 본 경험도 없을 것이다. 아마도 당첨금을 받으면 그동안 못했던 것을 다 해보겠다는 생각만 하지 않았을까?
_037쪽 중에서

핵심지역에 위치한 부동산의 가격이 오르는 것을 지켜본 사람들은 자연스레 부동산 가격 상승에 대한 기대감을 갖게 되는데, 어느 정도 투자 여력이 있는 사람들은 아직 가격 상승의 모멘텀이 남아있는 핵심지역 인근의 부동산을 사들이는 현상이 발생한다. 이후에는 자금력이 떨어진 사람들까지 대출을 활용해 소위 묻지마식 부동산 구매가 이루어지면서 부동산 시장 전체가 상승 국면에 접어든다. 부동산의 가격 상승은 대체로 이러한 패턴을 거쳐 발생한다. 대부분 사람은 투자 상품의 미래 가치와 리스크를 먼저 파악하기보다 투자로 얼마나 빨리 많은 돈을 벌고 또 누가 많이 벌었는지 등을 기준으로 투자를 결정한다. 이런 식의 결정은 지속적인 투자로 이어지기 어렵다. 투자 상품이 주식이든 부동산이든 ‘묻지마식 투자’는 운 좋게 일시적인 성공을 거둘 수는 있어도 종국에는 실패할 가능성이 매우 높다. 지속적인 성공 투자를 하려면 투자 대상이 무엇인지보다 철저한 리스크 검증이 우선이다. 투자는 자기 자신과의 싸움이면서 동시에 리스크와의 대결이다. 종합적이고 신중한 판단이 아닌 한쪽 면만 보는 ‘묻지마식 투자’는 반드시 실패를 부른다.
_046쪽 중에서

내가 부동산 투자를 시작한 이유 역시 남보다 빨리 직장생활에서 벗어나 여유로운 삶을 원했기 때문이다. 삶을 바꾸려고 시작한 부동산 투자가 내게 준 큰 의미는 경제적 여유도 있지만, 무엇보다 세상을 보는 시야가 넓어졌고 도리어 직장생활에서도 마음의 여유와 삶의 의미를 찾을 수 있게 해준 점이다. 입사 5년차 무렵, 지방의 상가와 서울의 아파트 한 채를 소유한 회사 선배를 우연한 자리에서 알았다. 그는 부동산에 대해 문외한인 나에게 부동산 투자에 관해 많은 조언을 해주었다. 나는 이를 계기로 부동산 투자에 눈을 떴다. 당시 대부분 주위 직장 동료는 재테크라면 적금이나 펀드, 주식 투자 정도로 생각했고 내 집 마련 이외 부동산 투자는 주로 돈 많은 부자나 소위 투기꾼이 하는 것으로 치부하는 분위기였다.
_055쪽 중에서

만약 K씨가 이 땅을 매입 전에 다른 전문가에게 검증을 의뢰했으면 피해가 없었을지 모른다. 당시에 ‘K씨가 업자에게 당했다. 어리석다’라는 말이 돌았지만, 사실 이와 유사한 피해 사례는 주위에 비일비재하다. 단지 피해 규모가 상대적으로 작은 수천만 원 정도라는 게 다를 뿐이다. 피해자는 혼자 속을 끓이며 피해 사실을 가족에게조차 숨기는 사람도 많다. 이런 피해를 당한 사람이 사회 곳곳에 존재하고 지금도 계속 생기고 있다. 지인인 토지 전문가는 평소에 이런 피해자의 상담을 많이 받다보니, 이런 사람들을 구제하는 시스템을 사업화할 생각한 적이 있다고 했다. 그만큼 피해를 당한 사람이 많다는 반증이다. 이런 피해가 일어나는 근본적인 원인은 무엇일까? 바로 마음속에 존재하는 한 방을 노리는 탐욕이다. 탐욕을 잘 다스리지 못하면 자신뿐 아니라 가족까지 피해를 줄 수 있음을 명심해야 한다. 사람은 개인마다 돈을 담는 내면의 그릇이 있다. 그릇의 크기는 커지기도 하고 반대로 작아지기도 한다. 자기의 그릇이 크지 않은데, 갑자기 부를 이루거나 큰돈을 얻은 사람이 부와 돈을 지키지 못하는 이유는 내면의 그릇이 부의 크기와 무게를 감당하지 못하기 때문이다.
_083쪽 중에서

아파트 공급량이 가격에 미치는 영향을 더 정확히 파악하려면, 해당 지역 인근의 아파트 공급량을 비교 분석해야 한다. 예를 들어 경기도는 신도시 조성 등으로 아파트 공급량이 2년 후에 늘어날 것으로 예상되는데, 상대적으로 서울의 2년 후 공급량은 거의 없다고 생각해보자. 이럴 경우 경기도의 아파트가 서울의 아파트 수요를 일부 흡수하기 때문에 서울의 아파트 가격은 대체로 안정적이거나 조금 떨어질 가능성이 높다고 판단할 수 있다. 부동산 시장은 대내외 금융의 유동성, 정부 정책 등 복합적인 요소에 의해 움직이기 때문에 수요와 공급 지표 하나만으로 가격 동향을 판단하기에 다소 부족하다. 그러나 실수요자에게는 단기적인 가격의 흐름을 파악하여 적절한 매수시기를 따져볼 유용한 지표가 된다. 내 집 마련이나 …
_103쪽 중에서

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서문
제1장 직장인에게 가장 좋은 투잡은 부동산 재테크다
월급만으로 미래와 노후는 없다
적금으로 부자가 된 사람은 없다
열심히 살아온 당신, 왜 아직 부자가 아닌가?
로또 살 시간에 종잣돈을 모아라.
주식이냐, 부동산이냐, 이것이 문제로다
부동산은 왜 계속 오를까?
직장인 당신이 부동산에 투자해야 하는 이유

제2장 부동산 투자는 어떻게 공부해야 할까?
부동산 투자는 경험으로 배워가는 학문이다
부동산 투자는 기획이고 전략이다
자신만의 투자 철학을 만들어라
한 방을 노리는 당신, 한 방에 훅 간다
지나친 긍정, 지나친 부정 모두 해롭다
돈에 대한 생각부터 바꿔라
투자에 앞서 숲을 보는 지혜를 키워라
정부 정책의 행간을 읽고 움직여라

제3장 월세 받는 직장인이 되는 부동산 재테크 기술
첫째도 둘째도 입지가 핵심이다
내 집 장만이 최우선이다
최종 목적지는 알짜 수익형 부동산이다
소액 투자로 부의 파이프라인을 만들어라
공동투자는 ‘일거양득’이다
신도시의 아파트, 상가주택을 노려라
부동산 전문가를 내 편으로 만들어라
팔지 않는 것도 수익을 내는 전략이다

제4장 직장인 투자자를 위한 부동산 실전 가이드
No에 사고 Yes에 판다
역세권 투자는 황금알을 낳는 거위다
재개발, 제대로 알고 투자하자
토지는 최고 수익률의 퇴직연금이다
수도권, 서해안 벨트 토지에 투자하라
경매보다 급매물을 노려라
토지의 운명, 용도지역이 결정한다
기획부동산을 역이용하라

제5장 당신도 부동산 투자로 부의 선을 넘어라
이제 돈 되는 부동산 투자가 답이다
부동산 투자, 지금 당장 시작해야 한다
부동산 투자 없이 행복한 노후는 없다
부동산 공부가 진짜 살아있는 공부다
경제적 자유로 가는 시스템을 만들어라
재테크의 출발은 내 집 마련이다
우리가 부자로 살아야 하는 이유