동네의 재발견

동네 골목상권이 성장하고 있다는 구체적인 데이터가 있다. 롯데카드에서 2020년 3월부터 4주 동안 10만 명을 표본으로 카드 사용 내역을 분석한 결과를 발표했다. 전체 오프라인 결제 건수는 지난해 같은 기간에 비해 6.9% 감소했다. 그런데 집으로부터 반경 500m 안에서 결재한 건수는 8% 증가한 반면 3km 밖은 12.6% 감소했다.
_100쪽에서

코로나 19로 집에 머무는 시간이 길어졌다. 요즈처럼 놀거리, 먹거리, 볼거리 등을 모두 동네에서 해결한 경우가 얼마나 있었을까 생각해보게 된다. 이렇게 동네에서 모든 것을 해결할 수 있는 건 근린생활시설 덕분이다. 근린생활시설은 대개 4~5층 규모 중간주택의 1층에 자리한다. 우리나라는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 용도지역을 규정해 삶터와 일터를 분리한다. 용도지역제에 따르면 상업시설이나 사무실 등은 상업지역에 지어야 하는데 예외가 있다. 생활에 필요한 모든 종류의 용도는 근린생활시설이라고 해서 주거지역에 지어질 수 있도록 허용한다. 동네를 찾는, 동네에 머무는 사람이 많을수록 동네는 활력이 넘친다.
중간주택이 밀집해 있고 많은 사람이 찾는 동네는 또 다른 특징이 있다. 바로 블록의 크기이다. 대부분 50x100m 정도의 규모이다. 주변에 있는 여러 상점을 기웃하면서 천천히 걸어다니기에 딱 좋은 크기. 블록 크기가 큰 대규모 아파트 단지(송파구 헬리오시티 900x500m, 둔촌주공아파트는 850x700m) 주변은 이렇다할 볼거리도 없고 그저 통과 공간이 되어 앞만 보고 걷게 된다. 걷는 줄거움을 주지 못한다.

걷기 좋은 동네에 사람이 모인다. 사람이 모이니 다양한 가게도 들어온다. 볼거리가 많아지니 더 많은 사람이 더 자주 동네를 찾는다. 사람이 더 많이 모이니 더 다양한 종류의 가게가 들어온다. 이러한 선순환을 반복하면서 동네에는 활력이 생긴다. 이것이 바로 골목 르네상스가 지향하는 이상적 모습이다.
_129쪽에서

《동네에 답이 있다》는 오래전부터 동네에 잠재된 여러 가능성을 탐색하며 우리 사회가 지향하는 삶의 모습은 결국 동네에서 찾아야 한다고 주장하는 한 연구자의 ‘동네 분석기’이자 우리가 추구해야 할 ‘주거정책 대안 제안서’이다. 저자는 언제부터 어떤 연유로 지금 현재 동네의 모습이 만들어졌는지 살피고 각종 통계자료를 활용해 동네를 구성하고 있는 다세대·다가구 주택, 단독주택, 상가주택 등의 가치를 분석하고 이들을 어떻게 살려야 할지 정책 제안을 한다.



‘빌라’가 아니라 ‘중간주택’이다

부동산 시장에서도 빌라에 대한 구분이 모호하긴 마찬가지다. 대개 집을 거래할 때 건축물 대장에 적힌 법적인 용도를 확인하지 않고 빌라라는 이름을 보고 거래하고 있다. 부동산 포털 등에서도 다가구주택이나 다세대주택 등 법적인 건축물의 용도에 대한 정보가 없다는 점이 이를 입증한다. 용도와 상관없이 오직 방의 개수만 보고 거래하기 때문에 원룸, 투룸이라는 용어로 거래가 이루어지고 있다
_22쪽에서

4~5층 규모, 필로티 주차장, 대리석 붙인 외벽, 외벽에 가지런히 배열되어 있는 가스 배관, 1층 자동문…. 비교적 최근에 지어진 빌라의 모습이다. 신축 빌라 사이에는 1980~90년대에 지어진 붉은 벽돌에 갈색 알루미늄 새시 창호를 달고 옥탑에 샌드위치 패널로 방 하나를 꾸미거나 반지하방이 있는 2~4층 규모의 다세대·다가구주택이 있다.
그런데 어떤 집을 빌라라고 부르는 걸까? 저자는 ‘빌라’라는 용어에 의문을 제기한다. 법규에 정한 명확한 범주도 없는데 언제부터 빌라라는 용어를 사용한걸까? 네이버 부동산에서는 아파트, 빌라·주택, 원룸·투룸, 오피스텔 등으로 분류를 하고 빌라·주택의 범주에 빌라·연립 단독·다가구, 전원주택, 상가주택, 한옥을 포함하고 있다. 빌라·주택의 매물에는 5층 이상의 나홀로 아파트나 도시형생활주택도 포함된다. 매매가격은 1억 미만에서 20억 이상으로 다양하다. 이 정보만으로는 빌라를 정의내리기 어렵다. 많은 학자가 빌라는 고급화 이미지를 내세우기 위한 마케팅 전략에서 만들어진 용어라고 한다.

내가 중간건축이 아니라 중간주택이라는 명칭을 사용한 이유는 중간건축의 대부분은 다가구주택이나 다세대주택 등과 같은 주택이기 때문이다. 국가의 정책 역시 대부분 중간건축보다는 중간주택에 집중되어 있다. 대상을 보다 명확하게 하여 혼선을 방지하겠다는 의도로 중간주택이라는 용어를 사용하고자 한다. 중간주택은 건축법 시행령에 분류된 용도 가운데 다중주택, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트(단지는 제외)를 통칭한다. 중간주택은 5층 내외, 약 200평 정도 규모이다. 그중에서 가장 많은 비중을 차지하는 보편적인 유형은 다가구주택과 다세대주택이다.
_24쪽에서

저자는 마케팅 전략으로 탄생한 ‘빌라’라는 정체불명의 이름을 다시 생각해보고 시대정신을 담은 적절한 새로운 이름이 필요하다고 하면서 ‘중간주택’이라는 용어를 제안한다. 중간주택이라는 단어는 미국에서 이미 단독주택과 중층주택 사이에 있는 여러 종류의 주택을 통칭하는 의미로 사용되고 있다. 우리나라에서는 김성홍(서울시립대) 교수가 《길모퉁이 건축: 건설한국을 넘어서는 희망의 중간건축》의 부제목에서 ‘중간건축’이라는 용어를 사용했는데 동네에 지어지고 있는 다가구주택과 다세대주택을 포함해 중소규모의 건축물을 가리킨다. 저자는 “중간건축이 아닌 중간주택이라는 명칭을 사용한 이유는 대부분의 중간건축이 다가구주택이나 다세대주택 등과 같은 주택이기 때문”으로 국가의 정책도 중간건축보다는 중간주택에 집중되어 있으니 대상을 보다 명확하게 하기 위함이라고 말한다.
중간주택이라는 용어를 제안하면서 저자는 중간주택의 생성과 발전 단계에 따라 버전을 구분한다.
1980년대까지 단독주택을 불법 개조해 부엌을 하나 더 들인다든가 책장과 같은 커다란 가구를 가림막 삼아 공간을 나누고 방 하나를 세 놓는 경우가 많았는데 이를 ‘중간주택 1.0’이라고 했다. 이는 엄연히 불법으로 단독주택을 임의로 쪼개 세를 놓은 불완전한 공동주택이다. 불법이지만 주택 부족 현상이 극심한 상황에서 정부는 이를 단속하지 못하고 눈감아 줄 수밖에 없었다.
1990년대에 지어져 지금까지 동네 변화를 이끌고 있는 다세대주택과 다가구주택이 중간주택 2.0이다. 2~4층 규모, 붉은 벽돌, 새시, 세대수만큼 벽으로 노출된 가스 배관, 반지하, 옥탑방…이 중간주택 2.0의 모습이다. 중간주택 2.0은 다세대주택과 다가구주택 두 가지로 구분할 수 있다.
1985년 이후 주로 나타나기 시작한 다세대주택은 1990년대까지 ‘2층+반지하’ 형태였다가 1990년대부터 ‘4층+반지하’ 형태, 2000년대 이후 ‘4개 층+필로티+다락’ 형태로 지어졌다. 불법인 중간주택 1.0을 법의 테두리로 끌어안기 위해 정부에서 내놓은 유형이지만 보기 좋게 실패했다. 임대가 아닌 분양을 하는 구분 등기, 단독주택과 개발이나 규모에서 큰 차이 없이 규제가 많았기 때문이다.

서울시에서 발간한 《건축행정편람》에 다가구주택의 도입 취지가 설명되어 있다. 서민용 셋방의 보급 확대, 단독주택의 무단 구조변경으로 인한 불법 방지, 최소한의 주거시설 기준 제시, 주택보급률의 상향, 기존 노후 단독주택 재건축을 통한 주택 공급량 확대, 소규모 민간임대주택산업의 육성 등이다. 앞서 다세대주택의 도입 취지와 거의 유사하지만 ‘임대주택산업 육성’과 ‘셋방의 보급 확대’가 다르다.
_39쪽에서

다세대주택의 실패를 보완해 나타난 두 번째 중간주택 2.0이 다가구주택이다. 다세대주택의 도입 취지가 ‘제대로 된 분양주택’이라면 다가구주택은 ‘제대로 된 임대주택의 공급’이었다. 다가구주택은 여러 가구가 거주하는 엄연한 공동주택이지만 정부는 법상 용도를 단독주택으로 분류했다. 다가구주택은 통상 주인이 최상층에 거주하며 아래층은 층별로 2~3가구가 거주할 수 있는 소형 임대주택 모양새이다. 1990년 다가구주택은 ‘3층+반지하+옥탑방’ 형태에서 2000년대 ‘3개 층+필로티+다락’ 형태로 변화한다. 주택문제로 인해 자살하는 사람이 많아지고 여러 도시 문제가 발생하는데 분당, 일산, 평촌과 같은 신도시 개발만으로는 충분하지 않아 단기간에 도심에 저렴한 소형 임대주택을 공급해야 한다는 정부의 절박함에서 나온 유형이다.
7층 규모로 지어진 소규모 아파트가 중간주택 3.0인데 그 전에 생긴 변이형이 있다. 바로 2009년에 도입한 도시형생활주택이다. 늘어나는 1~2인 가구를 겨냥한 주택유형으로 300세대 미만의 국민주택규모(세대당 85㎡이하)이다. 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형이 있다. 빠른 공급량 증대를 노리고 건축물 높이, 인동 간격, 주민공동시설 설치 기준 등을 완화했는데 결과는 열악한 주거환경으로 나타났다.
재개발이나 재건축과 같은 대규모 정비사업의 절차를 대폭 간소화해 2~3년 만에 사업을 완료할 수 있게 한 사업이 가로주택정비사업이다. 2010년이후 나타나기 시작했는데 중간주택 2.0에서 실현할 수 없었던 주민공동시설이나 쓸 만한 외부공간을 조성한 유형이 중간주택 3.0이다. 정부는 가로주택정비사업을 지원하기 위한 법적 근거 마련, 맞춤형 금융지원, 그리고 전문성 보완 등 사업 활성화를 위한 정책 지원을 하고 있다.

소규모주택정비법에서 규정하고 있는 소규모주택정비사업의 종류는 세 가지이다. 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업. 소규모재건축사업은 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업을 의미한다. 자율주택정비사업과 가로주택정비사업은 정비기반시설이 상대적으로 열악한 지역에서 소규모로 이루어지는 정비사업이다.
아파트 단지 밖 동네의 경우 대부분 정비기반시설이 양호하지 않다는 점과 중간도시로의 도시구조 변화가 필요하다는 점을 고려할 때 우리가 중점적으로 살펴봐야 할 소규모 정비사업은 가로주택정비사업이다.

_50쪽에서


동네에 답이 있다

동네가 품고 있는 가능성을 살리기 위해 어떤 전략이 필요할까?
저자는 지금까지 우리는 주거환경에 대한 고민 없이 용적과 밀도 높이기에 치중한 탓에 주거환경이 열악해졌으니 동네 주거환경을 바꾸기 위한 전략이 필요하다고 말한다. 전략 가운데 하나로 생활SOC 확충사업이 있다. 도서관, 어린이집, 공원 등 생활에 필요한 생활 편의시설을 일컫는다. 양질의 생활 SOC가 늘어나는 것은 단순히 공공건축이 늘어나는 것에 그치지 않고 동네 주민에게 느슨한 일상의 즐거움을 제공한다. 삶의 질과 동네의 품격을 높이는 기회라는 것이다.

중간주택의 또 다른 가치는 바로 소형주택의 주요 공급원이라는 점이다. 국토교통부가 제공하는 통계누리를 통해 중간주택의 가치를 확인할 수 있다. 2011년부터 2020년까지 10년 동안 서울시에 준공된 연면적 60㎡ 이하 주택 중에서 다가구·다세대주택의 비중은 평균 약 70%를 상회한다. 세대당 평균 면적을 살펴보면 다세대주택은 57㎡, 다가구주택은 37㎡로 중간주택은 소형주택의 공급을 책임지고 있다.
_85쪽에서

동네에 지어지고 있는 중간주택은 소형 임대주택의 주요 공급원이다. 서울시 통계에 따르면 청년층(18~34세)의 84.1%가 전·월세로 거주하고 있다. 서울시 전체의 전·월세 비중이 54.1%라는 점을 감안하면 높은 비율이다. 청년층에게 필요한 집은 전·월세로 살 수 있는 저렴한 양질의 소형 임대주택인데 중간주택이 주요 공급원이 될 수 있다는 것이다. 공공임대아파트 공급을 위한 가용부지를 확보하더라도 지역주민의 반대로 사업추진이 중단되거나 지연되는 사례가 빈번하고 어렵게 지역주민 합의를 이끌어내더라도 설계하고 공사를 거쳐 입주하려면 2~3년이 필요하기 때문이다.
2020년을 기준으로 지난 5년 동안 다세대주택의 공급 물량이 감소하고 있는데 소형 주택의 주요 공급원이 줄어들고 있다는 점에 주목해 정부정책의 변화가 필요하다고 주장한다.

청년층의 주머니 사정과 1인 가구의 증가 등을 감안한다면 이 시점에서 정부 정책은 양질의 소형 임대주택 공급을 늘리는 것에 방점을 두어야 한다. 선진국들처럼 보조금 등 각종 지원을 통해 주거 다양성을 유지하는 것이 중요하다. 그리고 중간주택이 몰려있는 동네 환경의 개선을 통해 거주의 질을 높이는 것도 함께 검토되어야 한다.
_86쪽에서

중간주택의 가능성을 확인하고 활성화 방안을 모색한 《동네에 답이 있다》는 우리 사회가 지향해야 할 삶의 모습인 골목 르네상스, 다양성과 커뮤니티 활성화를 반영한 중간주택과 새로운 중간주택 유전자를 보여준 중간주택 사례를 살핀다. 동네의 가능성을 살린다는 측면에서 각 사례를 분석하고 지금부터 어떤 정책 전략을 세워야할지 구체적으로 이야기한다.

책을 내며

‘빌라’가 아니라 ‘중간주택’이다
중간주택의 등장
한지붕 세가족？근대의 자화상: 빌라？‘빌라’가 아니라 ‘중간주택’？잃어버린 들마루

중간주택 1.0에서 3.0까지
중간주택 1.0: 한지붕 세가족？첫 번째 중간주택 2.0: 다세대주택
？두 번째 중간주택 2.0: 다가구주택？중간주택의 변이: 도시형생활주택？중간주택 3.0: 아파트

중간주택을 움직이는 제도
용적률 게임？반지하와 옥탑방에서 필로티와 다락으로？규제 완화와 다세대주택의 부활
？용적률 게임에서 생활권 계획으로


왜 중간주택에 주목하는가
중간주택이 뜨고 있다
？구해줘! 홈즈？의 주인공？젊은 건축가가 설계한 중간주택？소형 주택의 주요 공급원
？동네를 바꾸는 생활 SOC

동네의 재발견
다양성의 보고？근린생활시설과 골목상권？길모퉁이의 마법？다양한 상점이 공존하는 거리
？로컬 크리에이터의 터전

새로운 집장수의 등장
업자입니다？공간기획을 하는 집장수？공유경제를 시도하는 집장수？변화를 시도하는 공공
？서울R부동산


새로운 중간주택을 위한 준비
골목 르네상스
골목 르네상스？필로티 주차장의 용도 변경？용도혼합의 기술？‘슬세권’ 계획
작지만 큰 나눔이 있는 통의동 집과 용두동 집 ？ 함께 짓고 나눠사는 구름정원 사람들
？ 동네에서 ‘슬세권’을 시도한 도서당



다양성과 커뮤니티의 접목
밀레니얼의 다른 선택？밀레니얼의 주거문화？다양성을 갖춘 커뮤니티
주제가 있는 주거공간과 다양한 공유 공간을 갖춘 트리하우스
？ 커뮤니티 활성화를 위해 공공에서 시도한 안암생활

새로운 중간주택에 필요한 유전자
가로주택정비사업과 아파트？용적률 상향？건폐율 하한？중정
가로주택정비사업, 다성 이즈빌과 등촌 파밀리에 더 클래식
？ 가로주택정비사업의 이상형, 사운즈 한남 ？ 용적률 600%의 중간주택, 더샵 아일랜드파크

패러다임의 전환
주택정책에서 주거정책으로？공공의 체질 개선？우리의 선택