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    리츠의 비밀

    리츠의 비밀 든든한 또 하나의 연금

    • 서원형 저
    • 에프엔가이드
    • 2022년 11월 25일
    • 정가
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    ISBN: 9791196643195 268쪽 158 x 231 (㎜)

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    출판사 리뷰

    “고금리 시대라고 하지만, 이럴 때 리츠(REITsㆍ부동산투자신탁)에 투자하면 연 9% 수준의 수익률도 거둘 수 있습니다. 리츠는 은행 정기예금은 물론 웬만한 연금 상품보다 나은 투자 상품입니다.”

    증권업계에서 28년 동안 IB(투자은행) 업무를 담당해 온 서원형 미래에셋증권 이사가 최근 《리츠의 비밀-든든한 또 하나의 연금》을 출간했다. 금리가 상승하는 시기에 개인투자자이든 전문투자자들이든 누구나 쉽게 리츠를 접할 수 있고, 리츠에 대한 올바른 이해를 돕기 위해 출간하게 되었다고 저자는 소개했다. 그는 국내 IB업계에서 유일하게 리츠로 학위를 받은 부동산학 박사이기도 하다.

    리츠가 높은 수익을 거둘 수 있는 상품이라고 주장하는 근거로, 저자는 3가지를 제시하고 있다.
    첫째, 리츠는 투자금액에서 배당금이 발생하는데, 이 배당금을 재투자하여 복리 효과를 100% 활용하게 되면 연금보험보다 40.98% 많은 금액을 모을 수 있다.
    둘째, 동일 금액을 연금 배당 재원이라고 가정할 때 연금보험은 연금 수령시 약 4.3%의 배당률을 보이는 반면, 리츠는 6%의 배당률을 거둘 수 있어 연금보험보다 10% 이상 높은 수익을 가져올 수 있다.
    셋째, 연금보험은 연금 수령기간이 끝나면 원금과 연금이 소멸하게 되지만, 리츠의 원금과 배당금은 소멸하지 않는다.

    저자는 특히 유가증권시장에 상장된 리츠에 투자하면 시세차익과 함께 상대적으로 높은 배당률까지 챙길 수 있다는 점을 리츠 상품의 매력으로 꼽았다. 그는 “물론 일반 주식처럼 거래되기 때문에 투자에 따른 매매손실을 입을 수도 있지만, 이러한 문제는 장기 투자를 통해 해소할 수 있는 데다 리츠 주가가 쌀 때 투자하면 오히려 배당수익률을 높일 수 있는 기회”라고 강조했다.

    “사실 리츠는 최근에 나온 투자 상품이 아닙니다. 벌써 20여년 전에 이미 국내 시장에 도입된 금융 상품입니다. 하지만 최근 들어 리츠에 대한 관심이 증가하면서 리츠에 대한 특집기사도 실리곤 합니다. 아주 좋은 현상이라고 봅니다. 그만큼 리츠시장이 확대되고 투자자들의 관심이 늘어나면 리츠를 만드는 운용사들도 이러한 투자자들의 관심을 투자로 이끌어내기 위해 더 좋은 리츠를 만들려고 노력할 것이고, 이는 투자하기에 좋은 상품 개발로 이어져 리츠시장의 양적, 질적 성장을 동시에 이끌 수 있을 것이기 때문입니다.”
    외환위기 이후인 2001년 리츠 제도가 도입되었지만, 상장 리츠의 투자자 보호 문제가 불거지면서 ‘암흑기’를 보내다가 2018년 국토교통부의 부동산시장 안정화 노력과 리츠업계의 성장전략이 맞물리면서 부흥기를 맞았다는 설명이다.

    이 책은 총 6부로 구성되어 있다. 1부(지금은 리츠시대)에서는 국내 리츠의 역사와 주요 해외 리츠의 현황 및 특징, 세대별 리츠 투자전략 등을 소개하고 있다. 2부(길 따라 리츠 여행)는 서울과 수도권의 주요 거점 지역별 리츠 투자 현황과, 국내 리츠의 미국과 유럽 투자 현황을 자세하게 소개하고 있다. 특히 국내외 주요 리츠 투자 지도(Map)를 곁들여 리츠 투자 동향을 생생하고 보여준다.
    3부(상장 리츠 집중 분석)는 18개 국내 상장 리츠의 현황과 최신 동향을 집중 분석하고 있다. 리츠 투자에 참여하는 주요 회사도 함께 소개한다. 4부(리츠 실전투자)에선 리츠 투자시 체크리스트와 투자지표 읽는 법, 리츠 투자에를 통한 절세전략 등을 설명하고, 저자의 노하우를 담은 ‘월 배당 리츠 포트폴리오’를 제시한다.
    5부(리츠의 비밀)는 우리나라 연금제도를 소개하면서, 종신보험 또는 연금보험과 비교하여 리츠 투자의 수익이 더 많은 이유를 풀어내고 있다. 6부(리츠의 미래)에서는 상장을 앞둔 리츠를 소개하고, 앞으로 나올 다양한 리츠 상품의 유형에 대해 설명하고 있다.

    저자는 “이 책이 리츠에 대한 이해도를 높여주는 것은 분명할 테지만, 성공적인 리츠 투자를 100% 담보할 수는 없다”며 “다만 리츠 투자에 대한 기본적인 지식과 리츠에 대한 친근감이 생겨 5,200만 전 국민이 모두 ‘1인 1리츠’에 투자하는 날을 하루라도 빨리 당겨 보는 것이 간절한 바람”이라고 강조했다.

    저자 소개

    서원형

    저자 : 서원형
    증권업계에서 28년 동안 IB(투자은행) 업무를 담당해 왔으며, IB업계에서는 유일하게 리츠로 학위를 받은 부동산학 박사이다.
    경북대학교 무역학과를 졸업하고 연세대학교 MBA를 거쳐 단국대학교에서 \"리츠의 특성 및 투자성과 비교분석\"이란 논문으로 박사학위를 받았다.
    1994년 쌍용투자증권으로 입사하여, 굿모닝증권, 굿모닝신한증권, 신한금융투자로 회사 주인이 3번 바뀌는 23년간 회사채, 유상증자, 메자닌, IPO(기업공개), 리츠, 인수금융, PF(프로젝트파이낸싱), PE(사모펀드), AI(대체투자), NPL(부실채권), RM(기업금융전담역) 등의 IB업무를 두루 담당하였다.
    신한금융투자 재직 당시 신한금융그룹 CIB체제 구축을 위해 신한금융지주 TFT로 파견되어 현 GIB그룹 체제의 전신을 구축하는 데 일조하였고, 증권 IB업계 최초로 CJ그룹의 자회사인 CJ프레시웨이의 신종자본증권인 ‘영구전환사채’ 상품을 개발 및 인수하여 기업들의 자금조달 창구를 다양화하는 데 앞장섰다.
    이후 2018년 10월, 상장 리츠의 시장 확대를 예상한 미래에셋증권으로 옮겨 리츠금융본부를 셋업하면서 본격적인 리츠 업무를 담당하였고, 지금까지 투자개발본부에서 리츠와 부동산PF 등 다양한 부동산 금융 업무를 수행하고 있다.
    현재 단국대학교 부동산대학원에서 겸임교수로 부동산금융 관련 강의도 하고 있다.

    목차

    추천사
    프롤로그

    제1부 지금은 리츠시대
    1. 리츠의 탄생 : 리츠가 투자자들에게 가는 과정
    2. 한국 리츠는 어떻게 시작됐나?
    3. 해외 리츠의 현황과 특성
    (1) 미국 리츠
    (2) 일본 리츠
    (3) 싱가포르 리츠
    4. 리츠와 부동산펀드, 상장주식 비교
    5. 리츠의 장점 - 포트폴리오 투자효과 극대화
    6. 어떤 세대이든 꼭 권하고 싶은 리츠
    7. 기관투자자들의 리츠에 대한 인식이 바뀌고 있다.\t

    제2부 길 따라 리츠 여행
    1. 한국 리츠 여행: 서울 오피스
    CBD(Central Business District): 도심권역, 중심 업무지구
    GBD(Gangnam Business District): 강남권역
    YBD(Yeouido Business District): 여의도권역
    BBD (Bundang Business District): 분당권역
    한국 주요 리츠 Map
    2. 해외 리츠 여행
    미국
    미국 주요 리츠 Map
    유럽
    유럽 주요 리츠 Map

    제3부 상장 리츠 집중 분석
    1. 리츠는 누가 만드는가?
    한국토지주택공사(LH)
    대기업들 : 롯데, SK, 현대오일뱅크 등
    금융기관 : 한화생명, 삼성생명
    건설회사 : DL이앤씨, HDC현대산업개발, 대우건설 등
    2. 리츠의 자금조달 방법
    3. 리츠는 누가 투자하는가?
    리츠 인가부터 프리IPO단계까지
    상장 시점
    상장 이후
    4. 국내 상장 리츠 성장 전략
    5. 우리나라엔 어떤 상장 리츠가 있을까?: 상장 리츠 최신 동향
    (1) KB스타리츠: 22년 하반기 첫 상장 리츠
    (2) 마스턴프리미어리츠: 7전8기 마스턴투자운용의 1호 상장 리츠
    (3) 코람코더원리츠: 1위 리츠 AMC의 오피스 전문 리츠
    (4) 신한서부티엔디리츠: 포스트 코로나시대, 리오프닝 수혜주 될까?
    (5) 미래에셋글로벌리츠: 해외 물류센터 담은 1호 상장 리츠
    (6) NH올원리츠: 지방으로 내려가는 NH올원리츠에 대한 기대와 우려
    (7) SK리츠: SK그룹 등에 업고 AUM 고속성장
    (8) 디앤디플랫폼리츠: 전문 디벨로퍼와 함께 성장하는 리츠
    (9) ESR켄달스퀘어리츠: 물류센터 투자에 ‘올인’
    (10) 코람코에너지플러스리츠: 주유소 리츠를 넘어서
    (11) 제이알글로벌리츠: 글로벌 코어 오피스 담은 1호 해외 부동산 리츠
    (12) 미래에셋맵스리츠: 안정적 임대료 수익이 강점
    (13) 이지스레지던스리츠: 이지스자산운용이 만든 국내 유일 레지던스 리츠
    (14) 이지스밸류플러스리츠: 활발한 코어 & 플러스알파 자산 매입매각 전략
    (15) NH프라임리츠: 자산가치 상승으로 매각차익이 기대되는 리츠
    (16) 롯데리츠: 스폰서 리츠의 교과서
    (17) 신한알파리츠: 매입운용매각, 노련함 돋보이는 리츠
    (18) 이리츠코크렙: 리츠 명가의 기업 구조조정 리츠

    제4부 리츠 실전투자
    1. 리츠 투자, 어떻게 시작할까?
    2. 아는 만큼 보이는 리츠 투자지표
    3. 배당주기와 배당률의 관계
    4. 리츠와 금리, 채권, 물가와의 관계
    5. 퇴직연금 설계를 내 손으로 직접 해보자: 월 배당 포트폴리오
    6. 꼭 알아야 되는 리츠의 세제혜택

    제5부 리츠의 비밀
    1. 우리나라의 연금제도
    2. 보험회사가 절대 알려 주지 않는 리츠의 비밀

    제6부 미래의 리츠
    1. 코로나19가 던져준 리츠 투자의 기회
    2. 리츠 상장은 계속된다
    (1) 대신글로벌코어리츠: 그룹 전방위 지원에 IPO '속도'
    (2) 삼성FN리츠: 스폰서부터 자산관리까지 삼성이 다 하는 오피스 전문 리츠
    (3) 인마크글로벌프라임리츠: 해외 오피스 전문 리츠
    3. 주목해야 할 리츠의 미래
    (1) 차별적인 자산 편출입 전략
    (2) 금리 인상기, 적극적인 대응
    (3) 투자자와의 꾸준한 소통

    에필로그
    부록

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