코로나 팬데믹이 바꿔놓은 서울 상권 지도
카드 매출 데이터 분석 + 현장 취재 ‘완벽 정복’

상권을 두고 흔히 ‘살아 있는 생명체 같다’는 말을 한다. 잘나가는 것 같더니 금방 식어버리고, 어디 한군데가 ‘핫’해지면 주변으로 급속히 번지기도 한다.
2010년 이후 상권 변화 속도는 더 빨라지고 규모는 더 커졌다. SNS 발달과 급변하는 외식 트렌드가 상권 변화를 부추겼다. 젠트리피케이션이나 관광객 급감 같은 외생 변수도 늘었다. 과거에는 ‘상권이 100m 확장하는 데 10년이 걸린다’는 말이 있었다. 하지만 이태원이 경리단길과 해방촌으로 확장하고, 연남동과 홍대 상권이 북쪽으로 연희동, 남쪽으로는 상수·합정·망원동으로 퍼져나가는 속도는 그야말로 순식간이었다.

이렇게나 예측이 어려운 상권 변화에 새로운 변수가 추가됐다. 바로 인류를 공포에 몰아넣은 전대미문의 전염병인 '코로나19'라는 초강력 태풍이다. 사회적 거리두기로 오프라인 상권 대부분이 참혹하게 무너졌다.
2022년 4월, 거리두기가 해제됐지만 혼란은 끝나지 않았다. 코로나 팬데믹을 거치며 상권 지도가 완전히 새롭게 재편됐기 때문이다. 과거 핵심 상권인데 좀체 살아나지 못하는 곳이 있는가 하면, 별 주목을 못 받다가 코로나를 거치며 핫플레이스로 부상한 곳도 있다. 이전에는 외식 상권이었지만 이제는 쇼핑 상권으로 성격이 바뀌는 경우도 있다.

2023년 포스트 코로나 시대 신상권 지도는 어떤 모습일까. 매경이코노미 취재팀은 빅데이터 전문 기업 '나이스지니데이타'와 손잡고 서울 주요 상권 약 1200곳의 매출 변화를 분석했다. 2022년 4~5월 매출이 1년 전보다 많이 늘어난 상권을 추려봤다. 2022년 4월 사회적 거리두기 해제 직후, 가장 폭발적으로 매출이 늘어난 상권이 어디였는지 확인한다면 앞으로 상권 변화를 가늠해볼 수 있을 것이란 판단에서다. 단순히 절대적 매출뿐 아니라 상권 내 어떤 업종 매출이 가장 많이 늘었는지도 파악했다. 상권의 성격이 어떻게 변화했는지 알아보기 위해서다.

거리두기 해제 이후 매출 가장 많이 늘어난 상권은?
1위 가로수길, 2위 홍대입구, 3위 압구정로데오

‘포스트 코로나 시대 서울 상권 톱10’의 순위는 다음과 같다.
'신사동 가로수길'이 1위였고, 2위 '홍대입구', 3위 '압구정로데오', 4위 '논현역', 5위 '종로3가역' 등이 뒤를 이었다. 6위부터 10위까지는 '교대역' '역삼역' '여의도역' '잠실새내역(신천역)' '신림역'이 차지했다.

데이터 분석과 더불어, 매경이코노미 자영업 전문 기자들이 직접 현장에 나가 취재한 결과를 더했다. 데이터만 놓고 보면 ‘착시’에 빠질 수 있기 때문이다.
예를 들어 1위를 차지한 신사동 가로수길은 실제 현장에 나가보면 여전히 썰렁한 분위기가 감지된다. 메인 도로에는 아직도 비어 있는 1층 점포를 어렵지 않게 볼 수 있다. 하지만 데이터상으로는 매출이 가장 많이 늘어난 상권 1위다. 성형외과, 피부과, 안과 등 의료와 뷰티 업종 위주로 매출이 급증했기 때문이다. 반대로 상권 분위기에 큰 영향을 미치는 외식 업종 매출 증가는 미미했다.

책은 이렇게 서울의 주요 상권이 코로나19를 거치며 어떻게 변화했는지 조명했다. 해당 상권에 어떤 업종 매출이 높은지, 주 고객층은 누구인지, 인기 있는 식당은 어떤 곳인지, 임대료는 어떻게 변화하고 있는지 등을 다각도로 취재해 그 결과물을 담았다.

포스트 코로나 시대 달라질 자영업 트렌드도 전망했다. 다점포율로 분석한 유망 프랜차이즈, 로봇·인공지능(AI) 등 푸드테크가 바꿔나갈 미래 자영업 시장, 대체육 등 기존 식단을 대체하고 있는 ‘페이크 푸드’ 등 자영업자라면 꼭 알아야 할 최신 트렌드를 친절하게 설명해준다. 미국·일본 등 자영업 선진국에서 벌어지고 있는 새로운 변화의 바람도 소개한다.

이 책이 앞으로 뜰 상권, 그리고 앞으로 뜰 업종을 정확하게 찍어주는 예언서는 아니다. 대신 첫 점포의 출점 지역을 놓고 고민하는 예비 창업자, 현 점포의 이전지를 찾고 있는 자영업자, 상가나 토지 등을 물색 중인 투자자는 물론 대한민국 최대 도시의 상권 변화에서 우리 경제의 역동성을 공부하고 싶은 누구에게든 혜안과 인사이트를 줄 수 있다. ‘포스트 코로나’라는 새로운 숙제를 받아든 한국 자영업자들이, 책을 통해 위기를 타개할 단 하나의 '실마리'라도 얻을 수 있기를 기대한다.

책 속에서

거리에 사람은 없는데 왜 매출은 급증했을까.
가로수길 매출 증가 상위 업종을 살펴보면 이해가 쉽다. '뷰티·미용' 업종에 상권 대부분 매출이 쏠려 있는 상황이다. '성형외과' 매출이 가장 많이 올랐다. 2위는 '일반 병원(121억원)', 3위는 '치과(43억원)'가 차지했다.
반면 상권 분위기와 유동인구에 큰 영향을 끼치는 외식 업종 매출은 상대적으로 많이 늘지 않았다. 한식·백반(4위, 40억원 증가), 호프·맥주(7위, 17억원) 정도다. 갈비·삼겹살 역시 전년보다 매출이 8억5000만원 가까이 늘기는 했지만 점포 수는 오히려 3개 줄었다.
(의료·뷰티 메카로 거듭난 ‘가로수길’)

1990년대 후반 이후 '오렌지족'과 '패션 피플'의 성지로 군림하던 압구정로데오는 2000년대 중반 들어 쇠락의 길을 걷기 시작했다. 너무 비싼 임대료를 감당하지 못하고 기존에 있던 가게들이 속속 빠져나갔다. 인근에 '가로수길'이라는 새로운 상권이 등장한 것도 압구정로데오 쇠퇴를 불러왔다.
위기는 누군가에게는 기회가 됐다. 임대료가 뚝뚝 떨어지고 반대로 인근 가로수길 임대료가 천정부지로 치솟으면서 거꾸로 개성 있는 가게들이 압구정로데오에 앞다퉈 입점하기 시작했다. 10년 전과는 꼭 반대의 상황이 연출된 것.
(부활 성공한 오렌지족 성지 ‘압구정로데오’)

극심한 외식업 불황 속에도 '배달'에 특화된 업종은 다점포율이 오르거나 유지됐다. 코로나19 사태로 활성화된 비대면 소비에 발 빠르게 대응한 것이 성공 요인으로 꼽힌다.
피자가 대표 사례다. 피자헛(13.3%→29.7%), 도미노피자(33.1%→33.2%), 미스터피자(10.5%→10.9%), 피자마루(10.6%→10.9%) 모두 다점포율이 올랐고 파파존스는 50%를 유지했다.
(다점포율로 본 ‘뜨고 진 프랜차이즈’)

푸드테크의 범위는 퍽 넓다. F&B 산업 내 애로 사항을 해결할 수 있는 기술이라면 모두 푸드테크다. 조리 로봇, 서빙 로봇, 스마트 농업, 대체육 같은 첨단 기술은 물론 배달 플랫폼, 식당 내 키오스크, 식자재 주문 플랫폼 등 우리가 흔히 볼 수 있는 기술·서비스도 푸드테크에 포함된다.
(날마다 진화 中인 ‘푸드테크’)

맛집의 파괴력, 영향력이 커지면서 산업 트렌드를 주도하는 분위기다. 인기 맛집은 자본 시장에서도 인기다. 큰손들이 앞다퉈 달려들어 투자한다. 자본 유입이 많아지면서 외식업이 아닌 '외식 산업'으로의 진화가 본격화됐다.
(자본 밀려드는 외식 시장)

Ⅰ. 프롤로그
살아 꿈틀거리는 서울 상권…코로나로 또 다른 변화가 시작됐다

Ⅱ. 포스트 코로나 신상권 지도
거리두기 해제 후 매출이 가장 많이 늘어난 서울 10대 상권은 어디? / 의료·뷰티 메카로 거듭난 ‘가로수길’ / 20대 보복소비 최대 수혜 ‘홍대입구’ / 부활 성공한 오렌지족 성지 ‘압구정로데오’ / 먹고 마시자, 4050의 홍대입구 ‘종로3가’ / 회식 수요 폭발한 오피스 상권 ‘여의도’ / 법원·대학교·아파트 한데 모인 ‘교대’ / 한국을 대표하는 원룸촌 ‘신림’ / 야구리그 재개와 함께 부활한 ‘잠실새내’ / 돌아온 관광객에 방긋 웃는 ‘명동’ / 윤석열 시대, 전성기 맞이한 ‘용산’ / 레트로 신흥강자, 힙당동이 된 ‘신당’ / 화제의 기업 ‘CIC’

Ⅲ. 포스트 코로나, 자영업 5대 메가 트렌드
다점포율로 본 ‘뜨고 진 프랜차이즈’ / 날마다 진화 中인 ‘푸드테크’ / 친환경 시대 각광받는 ‘페이크 푸드’ / “소맥 안녕”…요즘 주류 소비 트렌드 / 자본 밀려드는 외식 시장 / 화제의 기업 GFFG

Ⅳ. 자영업 선진국은 지금
<일본> ‘외식업의 공업化’ ‘지역 자원 활용’ 중요 / 닛케이트렌드 선정 2023 일본 히트 예감 상품 / 인터뷰...조주현 중기부 차관
<미국> 韓도 ‘다점포 점주’ 육성에 초점을 / 인터뷰...존 치지 써브웨이 CEO
화제의 기업 글로우서울

Ⅴ. 에필로그
‘대한민국 자영업, 어떻게 살릴까’