실전 투자법부터 절세와 대출 잘 받는 법까지
쉽게 배우고 쉽게 써먹는 미국 부동산 A to Z

이 책에는 미국 부동산을 독학으로 공부하고, 미국 전역을 누비며 손품과 발품을 팔아 정리한 저자의 노하우가 모두 담겨 있다. 외국인이 미국에서 세금을 줄이는 방법, 미국 은행에서 대출을 잘 받는 방법, 현지 공인중개사를 잘 고르는 방법 등 저자가 알려주는 실전 투자 노하우는 미국 부동산에 처음 투자하는 투자자들에게 좋은 자료가 될 것이다. 장마다 나오는 ‘실전 투자 에피소드’에서는 이런 노하우를 잘 몰라 시행착오를 겪은 사람들의 이야기를 들려주고 각 상황에서 어떻게 대처해야 하는지 ‘투자 포인트’를 제시한다.
이 책은 총 5장으로 구성되어 있다. 1장에서는 미국 부동산에 투자해야 하는 구체적인 이유를 제시한다. 한국과 달리 미국 부동산에 투자할 때 어떤 장점이 있는지 알고 싶다면 자세히 읽어보자. 2장은 미국 부동산 투자 시 알아야 할 기본 개념을 정리했다. 미국 주택의 유형과 장단점을 비롯해 콘도 구입 시 꼭 알아야 할 체크리스트를 제시한다. 3장부터 5장은 실전 투자 방법을 다루고 있다. 3장은 미국 부동산 구매 절차를 비롯해 저자가 축적한 노하우를 알려준다. 미국에서 부동산을 찾을 때 이용하는 사이트인 질로우(zillow) 사용법과 미국 지역별 주요 콘도를 소개한다. 4장과 5장은 이 책에서 가장 중요한 부분이다. ‘합법적인 절세가 최고의 재테크’라는 말이 있듯 부동산 투자에서 절세는 가장 중요하다. 4장은 미국 부동산 투자 시 세금을 줄일 수 있는 방법을 알려준다. 마지막으로 5장은 외국인이 미국에서 대출을 잘 받는 방법을 다룬다. 미국 부동산 투자 시 대출은 필수다. 대출의 종류는 무엇이 있는지, 대출을 최대로 받으려면 어떻게 해야 하는지 저자의 노하우에 귀 기울여보자.

“나도 했으니 당신도 할 수 있다”
미국 부동산 투자, 지금 당장 시작하라!

저자는 한국에 살고 있는 외국인도 미국 부동산에 투자할 수 있다고 강조한다. 미국 은행은 외국인에게 70%까지 대출을 해주고, 미국에 부동산을 갖고 있는 외국인 투자자들을 위해 부동산을 관리해주는 현지 공인중개사도 따로 있다. 또한 상대적으로 적은 금액으로 부동산 투자를 할 수 있다는 것도 장점이다. ‘KB부동산 월간 주택시장 동향’에 따르면 2022년 8월 서울의 아파트 평균 매매가격은 12억 7,879만 원으로 집계되었다고 한다. 반면 미국 하와이에 집을 구할 경우 대출을 제외하고 1억 원 정도의 금액으로 별장 겸 수익형 부동산을 얻을 수 있다.
계속되는 규제로 어려움을 겪는 국내 투자자라면 미국 부동산으로 눈길을 돌려보자. 미국과 한국의 부동산 투자 원리를 꿰뚫은 실전 투자자의 경험, 정보, 통찰력을 이 책에 모두 집약했다. 당신도 글로벌 자산가로 거듭날 수 있을 것이다.

책 속에서

급격한 금리 인상이 한국의 실물 경기에만 영향을 준 것은 아닙니다. 미국에서도 연준의 강경한 금리 인상 의지로 인해서 2022년 6월부터 일부 지역에서 거래량이 감소하기 시작했습니다. 더불어 연준의 고강도 긴축의 여파로 원·달러 환율은 꾸준히 상승했고, 2009년 4월 1일 이후 최고치를 경신했습니다(2022년 9월 30일). 현재 한국인이 미국 부동산에 투자하기에 우호적인 시기는 아닙니다. 그럼에도 불구하고 여전히 많은 한국 자산가로부터 미국 부동산 투자에 대한 자문 의뢰가 끊이지 않고 있습니다.
_31쪽

저는 하와이가 전 세계 1위 GDP 국가인 미국 내에서도 아시아와 미국의 정중앙 최고의 입지에 위치하고 있고, 돈 주고 살 수 없는 천혜의 자연을 가진 블루칩 휴양지라는 점이 가장 끌렸습니다. 또한 미국 하와이 부동산의 수요자는 전 세계 자산가라는 점에서 특정 국가의 경기를 상대적으로 덜 타고 세계 금융위기가 오더라도 자산가들의 수요가 있기 때문에 가격이 덜 하락할 것이라고 생각했습니다. 제 예측대로 2009년 미국발 세계 금융위기가 왔을 때에도 꾸준히 자산가들의 수요가 있었습니다. 하와이 부동산의 가격 하락은 적었으며 미국 내 타지역보다 빠르게 가격을 회복했습니다.
_64쪽

멀티유닛은 한국의 주택과 비교하자면 다가구주택이 되겠습니다. 한마디로 말하면 미국의 ‘수익형 부동산’입니다. 멀티유닛은 보통 2~4가구로 구성되어 있고 4가구까지 주거용 부동산으로 봅니다. 겉은 단독주택이나 연립주택처럼 보이는데 실제 소유주는 1명입니다. 하지만 여러 가구가 살기 때문에 각 가구로 들어가는 문은 분리되어 있습니다. 각 가구별로 전기세, 수도세, 난방비 등을 각각 측정해서 과금할 수 있도록 분리되어 있습니다. 이런 멀티유닛의 탄생 역사는 우리나라의 다가구와 비슷합니다. 집주인은 본인이 소유한 토지 위에 거주하며 나머지 가구는 임대를 주기를 원합니다. 그래서 여러 층이나 각 층을 2~3가구로 쪼개 임대를 주면서 생겨났습니다. 멀티유닛은 싱글하우스의 변형 형태라고 할 수 있습니다. 차이점은 가구마다 독립적인 출입문, 주방, 욕실이 존재한다는 점입니다
_100쪽

해외 부동산에 관해 발생된 소득에 대해 세무 신고·납부 절차가 있습니다. 국내 거주자가 주거 이외 목적으로 해외 부동산을 취득하거나, 거주자 본인 또는 배우자가 해외에서 체류할 목적으로 주거용 주택을 취득하거나 해외 부동산을 임차하는 경우(보증금 1만달러 초과) ‘지정거래외국환은행장’ 앞으로 신고해야 합니다. 여기서 ‘지정거래외국환은행장’이라는 말이 어렵게 느껴질 것입니다. 쉽게 말하면 개인의 경우 주거래 은행의 은행장을 말하는 것이고, 법인의 경우 주채무 은행의 은행장을 말하는 것입니다. 신고·수리 의무가 있는 대상은 한국의 국민인 거주자(개인과 국내 기업 포함)이며 자격 요건은 신용불량자, 조세체납자가 아니어야 합니다. 그리고 해외 부동산의 취득 금액은 현지 금융기관 및 감정기관 등에서 부동산 거래와 관련된 문서를 검토한 뒤 적정하다고 인정하는 수준이어야 합니다. 이런 이유로 해외 부동산 취득 신고·수리를 할 때 해외 부동산의 감정평가서나 분양 가격표를 제출하도록 하고 있습니다.
_182쪽

미국에는 1031 Exchange라는 제도가 있습니다. 1031 Tax Deferred Exchange라고도 불리는데요. 미국 국세청 내 코드번호(Internal Revenue Code) 1031에서 그 이름을 얻었습니다. 이 제도를 활용하면 부동산을 판매할 때 양도소득세를 내지 않고 유예받을 수 있습니다. 따라서 다음 부동산을 구매할 때 부동산의 매도대금 전체를 재투자할 수 있죠. 이 제도의 가장 큰 장점은 계속해서 1달러라도 더 비싼 집을 사면 횟수에 상관없이 마지막 집을 파는 순간까지 양도소득세가 유예된다는 점입니다. 한국에서는 부동산 양도소득세를 납부하느라 재투자를 하고 싶어도 더 작은 부동산으로 규모를 줄이는 경우가 많습니다. 하지만 미국은 1031 Exchange 제도를 통해 이런 상황을 면할 수 있습니다. 또한 유예된 양도소득세는 미래에 납부하기 때문에 실제 부담액이 줄어듭니다.
_257쪽

앞서 설명했듯 미국의 시중 은행에서는 미국인이든 외국인이든 매달 일정한 소득(근로, 사업, 금융소득 등 상관없음)이 있어야 대출을 제공해줍니다. 은행에서 대출 심사를 할 때 직전 2년간의 소득금액증명원을 요구합니다. 소득이 갑자기 줄어들거나 승진이나 이직으로 소득이 갑자기 크게 증가하는 경우에도 그 사유를 제출해야 합니다. 이렇게 직전 2년간의 연간 소득을 점검하기 때문에 아무리 소득이 높더라도 신입사원이나 오랜 경력 단절 이후에 소득이 발생한 경우 대출을 받을 때 불리할 수 있습니다. 미국과 달리 한국은 육아휴직, 자기계발휴직 등 휴직 제도가 잘 발달되어 있는 편입니다. 저 또한 대출받기 직전 연도에 육아휴직을 했습니다. 그래서 직전 연도 소득이 없는 상황이었습니다. 저는 이런 한국의 육아휴직 제도를 은행에 설명했고 무사히 대출을 받았습니다.
_299쪽

지은이의 말_자산가들이 미국으로 향하는 이유
프롤로그_투자금이 적을수록 미국 부동산을 사라

1장 나는 미국 부동산으로 글로벌 자산가가 되었다

해외 부동산에서 돌파구를 찾다
이왕 해외 부동산에 투자한다면 1위 국가로
미국 부동산 투자를 망설이는 이유
자산가들이 미국 부동산에 투자하는 이유
전 세계 자산가가 하와이에 투자하는 이유
<실전 투자 에피소드> 미국 부동산 투자로 1억 원을 목돈으로 만들다

2장 당신도 미국 부동산을 알았으면 좋겠습니다

미국 주택의 유형과 장단점
개인으로 살까? 법인으로 살까?
피심플(Fee simple)과 리스홀드(Leasehold)
초보는 놓치기 쉬운 콘도 구입 시 체크리스트
에스크로(Escrow) 회사를 꼭 써야 할까?
소유권 보험을 꼭 들어야 하나요?
<실전 투자 에피소드> 파이어족으로 은퇴하는 직장인이 새로운 현금 흐름의 파이프라인을 얻다

3장 따라 하면 성공하는 실전 투자법

한 번에 끝내는 미국 부동산 구매 절차
미국에서 쉽게 집 찾는 질로우(Zillow) 사용 매뉴얼
해외 부동산 취득 신고, 송금, 관리 보고 절차
한 번에 끝내는 미국 부동산 구매 비용
미국의 투자용 임대 부동산 관리 노하우
미국 지역별 주요 콘도 소개
<실전 투자 에피소드> 미국에 한 번도 방문하지 않고 단기임대사업을 운영하다

4장 미국 부동산 세금 완전 정복

미국에서 부동산을 살 때 발생하는 미국 세금
미국에서 부동산을 살 때 발생하는 국내 세금
미국 소득세 신고 시 알아야 할 경비 처리 항목
1031 Exchange 제도를 적극 활용하자
외국인 부동산 투자 원천징수법(FIRPTA)이란?
<실전 투자 에피소드> 외국인도 받을 수 있는 주택담보신용대출로 현금 부담을 줄이다

5장 외국인이 미국에서 대출 잘 받는 방법

미국 주택담보대출 상품의 종류
미국의 대출 금리 상품은 어떤 것이 있을까?
미국 은행에서 검토하는 주요 항목
미국에서 대출받을 때 제출하는 서류
대출의 시작은 대출 담당자를 잘 선택하는 것
현지 전문가가 알려주는 미국 주택담보대출 꿀팁
미국 주택담보대출의 꽃 HELOC
<실전 투자 에피소드> 대출 담당자를 바꾸고 더 좋은 조건으로 재융자를 받다

부록1. 미국 현지 전문가 인터뷰
부록2. 미국 부동산 필수 용어 정리
부록3. 별첨 서류