이보다 유명한 주공아파트는 없다

2022-23년 부동산 시장의 주인공은 누가 뭐래도 둔촌주공이다. 시공사와 재건축조합의 갈등으로 인해 재건축 공사가 중단되는 초유의 사태를 겪었고, 레고랜드발 PF리스크와 맞물리며 국가 경제를 좌우하는 전 국민의 이슈가 되었다. 강동구의 ‘대장 아파트’로 승승장구를 예고했던 둔촌주공은 ‘대단지 재건축사업’의 혼란을 실시간으로 보여주며 연일 경제 뉴스를 장식했다.

일개 아파트단지 재건축이 이토록 ‘국가적’ 사안이 될 만큼 둔촌주공은 거대했다. 둔촌1동이 곧 둔촌주공아파트 단지였고, 5930세대가 살았으며(재건축 이후에는 1만 2000여 세대가 살게 될 것이다), 재건축에 4조 원이 넘는 비용이 투입되었다. 우리는 이 거대한 존재를 어떻게 이해할 수 있을까.

둔촌주공 건설-거주-재건축의 40년
아파트 단지의 생애를 다룬 첫 번째 책

‘단군 이래 최대’라는 62만 제곱미터의 규모도 그렇지만, 하나의 문화적 현상이었다는 점에서 둔촌주공은 굉장히 특별하다. 재건축조합이 종 상향 이슈로 들썩거리던 2013년, 철거 전에 둔촌주공의 모습과 거주민의 기억을 기록하는 ‘안녕,둔촌주공아파트’ 프로젝트가 시작되었다. 『둔촌주공아파트, 대단지의 생애』 저자 이인규가 주도한 이 프로젝트는 ‘주공 키드’의 향수를 불러일으키며 큰 화제를 모았다.

그 후 10여 년 동안 저자는 둔촌주공을 꾸준히 지켜보고 공부했다. 그 결과물인 이 책은 둔촌주공아파트의 40년을 건설-거주-재건축으로 나누어 살펴본다. 1부 ‘둔촌주공아파트는 어떻게 만들졌을까?’에서는 둔촌주공의 부지 선정, 대한주택공사의 역할과 분양 방식, 설계에 대해 설명한다. 2부 ‘둔촌주공아파트에서는 어떻게 살아갔을까?’는 입주 후 거주 이야기이다. 1980년대 단지 새마을 운동을 펼치던 모습, 1990년대 둔촌 축제로 상징되는 끈끈한 공동체의 모습, 재건축을 향해 가면서 건물도 관계도 부식되어간 시간이 담겨 있다. 3부 ‘둔촌주공아파트는 어떻게 사라져갔을까’는 재건축사업 20년의 역사다. 재건축조합-시공단-정부 및 지자체, 금융시장과 부동산시장이 엎치락뒤치락하는 과정을 꼼꼼하게 추적하는 3부는 이 책의 백미다. 둔촌주공 재건축사업의 문제가 무엇이었는지 A to Z를 알고 싶다면 반드시 이 책을 읽어야 한다.

‘복지사회’와 이상적인 주택의 건설

1978년 대한주택공사 주도로 둔촌지구 개발이 시작되었다. 주택 수요 압박이 상당했던 시기여서 1979년 2월에 시작된 아파트 건설은 ‘조기 입주’를 목표로 속도를 냈다. 워낙 대단지였기 때문에 공사를 2단계로 나누어 진행되었다. 1979년 12월에 1, 2단지 입주가 시작되었고, 1980년 12월에는 3, 4단지까지 준공을 마쳤다. 완만한 구릉지형에 임야와 농경지가 섞여 있고, 그 사이사이로 건물 약 70동이 흩어져 있던 소규모 자연촌락(52쪽)은 1년 10개월 만에 5930세대가 거주하는 동네로 탈바꿈했다.

대한주택공사가 발행한 홍보물을 보면 둔촌주공아파트 단지의 전경 사진 위로 ‘복지사회의 건설’이라는 표어가 적혀 있다. 박정희 정부와 대한주택공사가 ‘집’을 어떤 이념으로 접근했는지 간접적으로 알 수 있는 대목이다. 그러나 한편으로는 정권의 입맛에 맞는 집단에게 시혜적으로 주택을 분양했는데, 둔춘주공에는 중앙정보부 직원을 위한 동(134가, 134나)이 설치되었다.(29-30쪽) 박정희 정권이 내세웠던 정치 이데올로기를 공고히하는 수단으로 아파트를 활용했음을 알 수 있는 대목이다.

세계에서 가장 많은 주택을 공급한 회사로 꼽히는 대한주택공사는 ‘표준 설계’를 통해 주택 건설 속도전을 이끌기도 했지만, 현대적 이론과 설비를 적용하는 데에도 힘썼다. ‘잠실 대단지 건설’에서부터 본격 도입된 클래런스 페리의 ‘근린주구’ 개념이 둔촌주공에도 똑같이 적용되어 보행자 중심, 초등학교 및 각종 편의시설의 단지 내 배치 등이 이루어졌다.(45-51쪽) 특히 거주민의 만족도가 상당히 높았다고 평가되는 ‘단지 환경 계획과 조경 설계’는 1970년대 중반부터 대한주택공사 내부에 조경 전문직이 채용되면서 올린 성과였다. 다만, “거대한 단지로 묶인 하나의 슈퍼 블록 속에 중간 계급 이상의 주민들이 입주”(51쪽)한 둔촌주공은 단지 밖과 ‘구별’되는 주택이자 집단이 될 수밖에 없었다.

둔촌주공아파트 담장 안쪽,
거주의 풍경을 그리고 분석하다

아파트 담론에서 흔히 제외되는 내용 중 하나가 아파트에서 실제로 거주하는 사람들의 모습이다. 아파트 단지의 사회적, 정치적, 문화적 의미를 멀리서 조망하는 책에서는 보기 힘들었던 ‘거주’ 부분을 서술한 것은 이 책의 차별점이다. 아파트를 고향으로 삼은 아파트 키드 연구자만이 쓸 수 있는 부분이다.

중산층 핵가족 중심의 거주민들은 ‘더블 초품아’였던 둔촌주공에서 꽤 오래 거주하는 특징을 보인다. 신혼부부와 학령기 아이로 이루어진 핵가족이 주류를 이루며 둔촌주공은 ‘아이 키우는 동네’로 자리 잡았다. 특히 남학교였던 동북중·고등학교가 단지에서 가까워 남학생 가구가 압도적으로 많았다.(106쪽) 자녀가 독립할 때까지, 때때로 자녀가 결혼해 다시 둔촌주공으로 돌아와서까지 이어진 인적 네트워크는 ‘둔촌 축제’와 같은 공동체 활동의 동력이기도 했지만, 뒤늦게 이주해 온 주민들에게는 끼어들기 어려운 ‘부족적인’ 느낌을 주었다.(105쪽) 둔촌주공 거주민들 특유의 소속감과 애정을 저자는 지리학자 이-푸 투안의 ‘토포필리아’(topophilia) 개념으로 설명한다.(134쪽)

둔촌주공이 단지 외부를 향해 영향력을 행사한 경우도 있다. 도시계획도로였던 명일로를 폐쇄하고 단지 내 도로처럼 사유화하게 된 것인데, 저자는 강동구청이 이 불법행위에 강력하게 대처하지 못한 것이 대단지의 정치적 영향력 때문이라고 말한다.(122쪽) 대단지의 거주민은 유권자이자 부동산 민심을 움직이는 집단으로서 무시하기 어려운 존재다.

재건축, 혼란과 번복의 시계열을 따라가다

차곡차곡 쌓아가던 애정도 재건축을 향한 열망 앞에서 그 힘을 잃었다. 1980년대 초에 아주 잠깐 강동 지역의 발전을 이끈 ‘대장 아파트’로 인식되던 둔촌주공은 송파구 개발이 완료되고 1기 신도시가 건설된 1991년 무렵 ‘그래도 살기는 참 좋은 아파트’ 정도로 변했다. 그러다 연식 20년이 넘어가면서 둔촌주공의 위상이 떨어지던 시점에 2000년 2월 재건축을 추진하기 위한 주민 모임이 결성되었다.

이후 재건축 사업은 혼란과 번복의 20년이었다. 대한민국의 정권이 6번이나 바뀐 긴 시간이었다. 재건축조합의 내홍과 교체, 시공단과의 갈등, 공사 중 석면 논란, 코로나19로 인한 자재비 상승 및 공사비 증액 갈등, 초유의 공사 중단 사태, 상가 지분 쪼개기, 일반분양가 책정과 소형 평형의 설계 문제 등 경제면과 사회면을 두루 오갈 만한 사건들이 연이어 발생했다. 이 같은 혼란이 재건축 사업 현장에서 비일비재하게 발견된다. 저자는 재건축조합이 결정권을 가지고 사업을 주도하게끔 되어 있지만, 현실적으로 전문성과 조직력의 차이, 사업비에 관한 정보의 불균등으로 인해 시공단과 협상에서 실질적인 힘을 발휘하기가 쉽지 않다고 말한다.

이 책은 조합과 시공단으로부터 거리를 유지하며 객관적으로 재건축 사업의 시계열을 따라간다. 주인공은 비단 조합과 시공단만이 아니다. 부동산 민심을 잡기 위해 수시로 재건축 관련 정책과 법령을 바꾼 정부, 분양가상한제나 대출 규제 완화 등 굵직한 사안마다 목소리를 낸 재건축조합 연합도 비중이 크다. 아파트 단지는 단순히 누군가의 사유 재산이 아니라 거대한 도시 조직이자 사회의 일부이고, 따라서 모든 사회 구성원이 둔촌주공아파트 재건축 사업의 관계자라고 볼 수 있다. 『둔촌주공아파트, 대단지의 생애』는 모두의 이야기이다.

케이 모던 시리즈
한국이 만든 ‘현대성’을 묻다

마티가 『둔촌주공아파트, 대단지의 생애』와 함께 ‘케이 모던’ 시리즈를 시작한다. 케이 모던 시리즈는 한국이 만든 현대성(modernity)에 주목한다. 현대는 주어진 조건으로, 또는 서구나 일본이 한국에 미친 영향 관계 속에서 이해되어왔으나 이런 시선으로 온전히 설명되지 않는 사태가 많다. 예를 들어 고층아파트의 기원은 분명 서구에 있지만, 한국의 아파트는 1960년대 이후 한국만의 정치-경제적 상황이 누적되어 빚어진 대단히 독특한 사태이다. 이제 우리가 서구와 일본에서 무엇을 참조했는지 묻는 데에서 나아가 그것을 바탕으로 무엇을 만들었는지, 그리고 이것들이 어떤 한국인을 만들었는지 묻고자 한다.

‘케이 모던’ 첫 번째 책 『둔촌주공아파트, 대단지의 생애』는 시리즈 번호 2번이다. 1번은 박철수 선생의 『마포주공파트: 단지 신화의 시작』을 위해 남겨두었다.

1부 둔촌주공아파트는 어떻게 만들어졌을까?
1. 거대한 하나의 세계
2. ‘서민 주택’이라는 허명
주택상환사채가 만든 변화와 갈등
반공 국민 만들기와 주공아파트
올림픽을 향한 꿈과 체육계의 이동
3. 20세기 모더니스트
‘근린주구’라는 이상향
속도와 효율: 1일 100호 건설
이상 실현을 위한 노력

2부 둔촌주공아파트에서는 어떻게 살아갔을까?
1. ‘보통의 삶’이라는 착시
비슷한 사람들의 비슷한 삶
자치와 통치의 모호한 경계
순수하면서도 정치적인: 단지 새마을운동과 둔촌축제
대단지의 영향력

2. 단지를 바라보는 시선의 변화
단지 밖, 새로운 중산층 오아시스의 등장
장소 애착과 재건축을 향한 꿈

3부 둔촌주공아파트는 어떻게 사라져갔을까?
1. 재건축을 향한 20년
재건축 사업의 주체
재건축 사업의 진행: 안전진단, 종 상향, 환경영향평가
5930세대 멸실 그리고 이주
조합의 내부 갈등과 교체
공사 중지라는 초유의 사태
둔촌주공 일병 구하기
2. 숫자에 밀려버린 집
집의 서열화: 조합원 분양과 일반분양의 차등
누구를 위한 집일까
3 “여러분, 둔촌은 강동이 아닙니다!”
도시를 만드는 서로 다른 축
대단지의 연합과 ‘부동산 민심’