책 속에서

친구는 10년 전이랑 지금이랑 세월이 얼마나 바뀐 지 모르는 거냐며 타박한다. 요즘 사무실 줄 거면 기본적인 인테리어는 다 해줘야 한다고. 뭣보다 화장실을 남녀분리 시켜줘야 해. 여직원들은 남자 부장님 앉았던 변기에 앉는 거 주리 틀기 당하는 거랑 비슷하게 느낄걸. 근데 말이야. 이거 아까 올라오면서 봤겠지만, 화장실만 새로 한다고 뭐 되는 게 아닐 거 같아.

애초에 중개사들은 자산관리사가 아니야. 그저 중개를 할 뿐이지. 그런데, 너 변호사 다 나쁘다고 할 거 아니잖아. 직업은 다 존재의의란 게 있는 거라고. 중고거래에 사는 놈이나 파는 놈이나 진상이 얼마나 많은지 알지. 건물 시장이란 게 사실 중고품 거래 시장이랑 똑같아. 그 난장판에서 내 편을 만들어야 하는거라구. 법정에서 내 편의 변호사가 있어야 하듯, 내 편의 중개사가 있어야 하지.

고령의 단독 개인일수록 매물로 나올 확률이 높지. 사망하거나 그 전에 상속을 준비하기 때문이거든. 물론 절대적인 건 아닌 게, 나는 데는 순서가 있어도 가는 데는 순서가 없어. 그리고 오랜 기간 갖고 있었다면 소유주에게 있어 그 건물은 동반자 같은 존재라, 매물로 잘 안 나오기도 해.

까다로운 수요자층이 있는 곳에서는 어설픈 리모델링이나 신축은 하지 않느니만 못하다는 것을 명심해야 합니다. 본질적으로 리모델링은 그저 건물의 감가를 분칠한 것에 불과하거든요. 마치 몸에 전 애인의 문신이 있는 사람을 질색하는 것처럼, 사랑이 불타오를 때야 괜찮지만 이별하고 나면 그 문신이 낙인이 되고 지우는데 아프고 비싸고 흔적이 남는 거랑 같아요. 건물의 물리적인 감가상각뿐만 아니라 디자인과 유행에도 감가상각이 있다는 점을 잊지 마세요.

상업용 부동산에 참여하는 가장 큰 목적은 임대 사업을 통해 시스템 소득을 얻을 수 있는 지주 계급으로 올라서기 위함이지, 노동자가 되고자 하는 게 아닙니다. 자처해서 노동계급으로 들어가려 한다면 거기서부터 뭔가 잘못된 겁니다. 과연 내가 스스로 내 건물에서 하는 사업이 시너지가 날 수 있을지 연명치료에 불과한 궁여지책일 것인지는 본인께서 판단하셔야 할 겁니다.

건물을 덜컥 사는 건 돈만 있으면 누구나 합니다. 뭐랄까, 전쟁 일으키는 건 쉬워요. 무작정 때리면 됩니다. 문제는 개전 후의 보급과 승리지요. 내 생각대로 안 흘러갑니다. 오죽하면 2015년도에 뉴스에 회자 되었던 어떤 인물의 기도 내용이 강남 건물 팔리게 해달라는 것이었겠습니까. 2015년 4월에 기도해서, 2017년 10월에 매각됐더군요. 하느님조차 건물 파는데 이년 반 걸린단 거에요. 이처럼 부동산의 흐름은 아주 느리고 환매가 어려운데, 이렇게 단기간에 단타 및 개발 강의가 많이 늘어났다는 점은 시사하는 바가 있는 듯합니다. 하나씩 살펴보도록 하지요.

마지막으로 제일 중요한 점을 가르쳐드리지요. 모든 재화는 기대감이 있을 때 가장 비싸답니다. 건물은 환매성이 정말 중요한데, 완성된 상품을 파는 것은 너무 완벽한 계산이 부대 되니까 외려 나에게 불리할 수도 있어요. 그러니 다음 사람에게 팔 때 엘리베이터 설치가 가능한 건물이니 공사를 하라고 해야 미래에 대한 희망을 가지고 매수하지 않겠습니까. 여행은 떠나기 전이 가장 즐겁고, 개는 짖는 소리가 가장 무서우며, 이성은 뒷모습이 가장 아름답지요. 하하하. 그는 웃으며 마저 발걸음을 옮긴다.

단독 소유조차 공사하거나 사고팔려고 하면 가족과 싸움 납니다. 명절 전후로 매물이 나오는 게 괜한 게 아니지요. 명절은 친척들이 오랜만에 모여 우리가 왜 같이 살지 않고 있는지 재확인하는 자리니까요. 상속 분쟁 매물이 좋다는 게 괜한 게 아닙니다. 혈연도 그러한데 남은 오죽하겠습니까. 유비, 관우, 장비의 도원결의조차 죽는 날은 서로 다 달랐어요. 쉽지 않습니다. 심지어 각 공동투자자의 배우자가 설득 대상에 포함됩니다. 평소에 내가 내 배우자를 설득할 수 있었는지 생각해보세요. 남의 배우자도 설득할 수 있는 재능이면 부동산 투자가 아니라 다른 진로를 생각해보는 게 어떨까 싶습니다. 그러니 가급적 공동투자는 독신끼리 하십시오.

가끔 저를 수소문해 찾아와서 내가 한 달에 몇천만 원씩 버는데, 몇십억 원의 자산이 있는데, 어찌해야 좋겠습니까 라고 묻는 사람들을 보고 있자면 참, 뭐랄까 이거 앞에 있는 사람이 사기꾼일까, 내가 사기꾼일까. 세상에 순진한 사람 참 많구나 싶은 생각이 듭니다. 특히나 의사분들이 그리 많았었어요. 대체 왜 그럴까요. 제가 나름대로 생각을 좀 해봤었습니다. 부동산 시장의 네 가지 축은 상속, 사업, 금융, 의사입니다. 이 중에서 의사들만이 노동소득이기 때문이겠지요. 잠깐 이 부분에 대해 짚고 넘어가지요. 의사들의 소득과 자산 증가 패턴은 부동산과는 다소 맞지 않는 부분이 있습니다.

서울의 고급지와 핵심지의 통임대 사옥들, 이것들이 땅값을 크게 끌어올린 한 축일 겁니다. 제가 서울을 둘러봤을 때 이런 사옥들이 모여있는 곳은 당연히 강남, 그리고 홍대 일대와 성수, 그리고 지금 둘러보고 있는 한남동 일대 정도가 떠오르는군요. 먼저 강남에서의 일반적인 기준을 생각해보지요.

토지 시장에서 온전한 물건이 단독 소유가 아닌 경우 이 소유권을 전부 다시 회수해오려면 합의든 매입이든 정말 지난한 과정을 거쳐야 한단 말이지. 어느 정도냐면, 부부 공동소유였던 물건이 이혼 때문에 반쪽만 나와서 그걸 구매했다면 남은 하나를 사들이는 것보다 남은 소유주에게 청혼해서 결혼하는 게 더 빠를 걸. 부동산에서 뭔가를 쪼개는 건 부부 각방 쓰는 거 말고는 해선 안 돼.

이 할배들 능구렁이 같아서 따지고들면 치매 걸린 척 해. 몇 년 전에 이민 간다고 해놓고 동네 뒷산 잘만 뛰어다니고 말야. 뒷산 정자에서 장기나 한 판 두면서 할배, 언제 파실거냐며 넌지시 물어보면 내 죽으면 가져가라며 외통수를 놓지. 뭐야, 정신 멀쩡하잖아. 근데, 이런 태도 본받아야 해. 나에게 불리한 말 하면 가는 귀가 먹었다고 하고 꾸벅꾸벅 졸다가 좋은 조건 들으면 예수가 앉은뱅이 일으키듯 싹 나아버리는 기적을 행해야 하지. 할렐루야. 이들은 알고있어. 부동산을 팔아서 그 돈을 그냥 들고 있다간 어영부영 녹아버린다는 것을. 그런 그들이 땅을 판다는 건 망했거나, 죽었거나, 누군가에게 바가지를 씌웠거나. 셋 중 하나지. 그래서 참 좋게 매물 받아내기가 기약 없고 어려운 일이야.

그거 실제로 시장에 내놨을 때 팔리는 게 얼마나 힘들지 모를 거다. 제 값은 환상이요, 팔려야 그 값이야. 무엇보다 수익률은 안 오르고 땅값만 올라서 세금을 처리할 돈이 없어. 특히나 양도, 증여, 상속세 말이지. 아랫세대는 보통 윗세대보단 더 가난하다구. 너 당장 증여세나 상속세 낼 돈 있는지 자문해봐.

그간 어디를 다녀봤는지 묻는 아저씨에게 도마뱀은 잠시간 고민하다 입을 연다. 가장 기본인 지역, 상권, 건물을 기준으로. 교통으로는 지하철과 버스. 환승을 중심으로. 자차와 도보. 시간적으로선 낮과 밤. 평일과 주말. 계절과 날씨. 소비로서는 성수기와 비수기, 내수와 관광. 지리적으로는 내륙과 해안. 사람에 대해선 성별과 연령, 부자와 빈자. 집단에게는 유행과 전통. 개인에게는 취향과 욕망입니다. 아저씨는 묻는다. 강남의 땅값에 대한 의문은 풀렸는가.

도마뱀은 답한다. 제 생각에, 땅값이란 것은

머리말

chapter 1 초짜 도마뱀의 첫 건물 리모델링
답도 없는 이 건물, 어떻게 해야할까
내 건물은 내 게 아니다, 임대차보호법과 명도
새로운 건물의 스케치, 설계와 인허가
말은 간단하지만 간단하지 않아, 리모델링 공사 과정
일단 설치하고 보자, 엘리베이터
건물을 사고팔고 싶어, 로컬과 중개법인

chapter 2 건물 시장의 중핵 처음으로 와보는 강남
헌집 줄게, 새 집 다오. 강남의 리모델링 사례들
실전 명도와 권리금의 종류
건물의 매매와 관리에서 맞춰야 할 타이밍
등기로 추론해보는 매도와 매수의 기준
다섯 가지 요소로 보는 땅과 건물의 기본

chapter 3 사대문 안이야말로 진정한 서울 종로와 을지로
눈에 바로 보이는 건물의 구조와 형태
사사건건 간섭하는 시어머니, 토지의 제약들
부루마블에서 가장 비싼 땅은 명동이었다.
모르면 당하는 리스백, 조삼모사 렌트프리
옆 땅 얼마에 팔렸대, 그래서 이 건물은 얼마일까

chapter 4 서브컬처의 요람 홍대에서 보는 건축법
이 건물 두들겨야 할까 말아야 할까
건물에서 보는 뷰와 시장을 바라보는 뷰
오르락 내리락 지하와 옥상의 변수
붙였다 뗐다, 계단으로 하는 블럭 놀이
건물은 하드웨어, 용도는 소프트웨어

chapter 5 성수와 건대 전통 상권과 신흥 산업의 대립
목 마를 때 바닷물 마시지 마라, 내 건물에서 창업하기
바뀌어가는 생산성, 전통의 상권과 신흥 상권
어설픈 신축이나 리모델링은 하지 않느니만 못하다
이뤄지지 못한 도원결의, 공동투자
너에게만 가르쳐줄게, 돈 버는 법 강의
작은 건물이나 큰 건물이나 본질은 같다

chapter 6 한남과 이태원
취향과 문화의 힘
사무실은 필수재, 사옥은 사치재
이태원 클라쓰, 문화적 코드와 부동산

chapter 7 혜화, 연극이 끝난 후, 돌고 돌아 강남으로
그냥 전부 귀찮아, 오래된 건물주들의 심리
알박기의 기본, 욕 먹으면 잘 하고 있는거다
구분상가, 삶은 계란에선 병아리가 나올 수 없다
관리비 곶감 빼먹듯 빼먹지 마라
연극이 끝난 후, 커튼콜과 함께 사라지는 관객들
돌고 돌아 강남으로. 한 줌이라도 더, 한 뼘이라도 높게

chapter 8 토지 시장의 기본이자 본질
제 생각에, 땅값이란 것은
토지의 생산성에서 파생되는 8가지 프리미엄
시장의 핵심 구지주, 그들은 누구인가
돌고돌아 강남, 돌돌강 논리의 탄생
코로나로 인한 시장의 대격변
너도 나도 개발 유행, 전국에 화전을 일구다
금리가 오르면 건물가가 떨어질까
토지 시장은 담합 시장, 하지만 그 격의 차이
그럼에도 불구하고, 부동산이라는 재화는

맺음말
감사의 말씀