뭔가 수상한 재개발

서울의 가장자리를 긋는 불암산 능선을 따라 남쪽 끝자락으로 내려오면, 서쪽 기슭에 자리 잡은 마을이 하나 있다. 이 마을의 이름은 ‘백사마을’이다. 마을 입구 주소인 ‘서울특별시 노원구 중계본동 104번지’에서 번지수를 딴 이름이라는 말도 있고, ‘허허벌판에 세운 마을’이라는 뜻에서 ‘백사白沙(흰 모래밭)’를 붙였다는 말도 있다. 백사마을은 언제인가부터 ‘서울의 마지막 달동네’라고 불리기 시작하더니 겨울철을 앞두고 TV 뉴스에 색색의 조끼를 입은 자원봉사자들이 연탄을 가득 실은 손수레를 끄는 장면이 나오면 그 배경은 어김없이 백사마을이다.
이 백사마을이 곧 사라진다. 마을의 땅을 가진 사람들은 1990년대 초부터 마을을 재개발하길 바랐고, 마침내 2021년 2월 노원구청이 사업시행계획을 인가했다. 그런데 재개발 후 백사마을 전경을 담은 조감도를 보면 뭔가 어색하고 낯설게 느껴지는 구석이 있다. 고층 아파트가 있어야 할 자리 같은데, 아주 작은 집들이 옹기종기 모여 마을을 이룬다. 알고 보니, 백사마을의 땅을 7:3으로 갈라 각각 다른 방식으로 재개발하는 듣도 보도 못한 방식이다.
서울시와 건축가들은 백사마을의 지형, 터, 골목길이 ‘순전히 사람의 손에 의해 일군 것’일 뿐만 아니라, ‘대면 공동체를 추동해왔던 건축적 장치’이기 때문에 보전해야 한다고 했다.
예를 들어보자. 백사마을 지형은 북사면(남쪽으로 갈수록 고도가 높아지는 경사지)으로 마을의 북쪽이 가장 낮고 남쪽이 가장 높다. 그래서 초입부터 한 채씩 집이 들어서면서 마을을 이뤘다. 철수네가 가장 지대가 낮은 자리에 집을 지었다면, 그다음에 마을에 들어온 영희네는 철수네 집보다는 한층 높은 땅에 집을 짓게 된다.
이때 중요한 문제가 생긴다. 지형이 높은 쪽이 남향이므로, 나중에 지은 영희네 집이 먼저 지은 철수네 집에 드는 햇볕을 가릴 수 있다. 영희네가 집을 어떻게 짓느냐에 따라 철수네 일조권이 달린 것. 그런데 백사마을에서는 집이 한 채씩 늘어날 때 그전에 있던 집의 일조를 방해하지 않게 배려한 흔적들이 나타난다. 앞집과 뒷집 사이에 적당한 너비로 마당이나 텃밭, 길을 내면 햇볕을 가리지 않을 정도의 거리를 확보할 수 있다. 대신 자기가 사는 집은 조금 작아진다. 절대 쉽지 않은 결정이다. 건축가들은 이런 게 바로 ‘공동체의 흔적’이라고 말한다.
건축가들은 새집을 설계하는 데 다소 특이한 규칙을 세웠다. 백사마을 형성 초기 원주민들이 각자의 집을 지었던 방식을 답습하듯이 작업하기로 한 것. 언뜻 터무니없어 보였지만, 건축가들은 백사마을의 지형·집터·골목 같은 ‘터의 무늬’만큼은 살려야 한다는 신념을 갖고 ‘터무니 있는 여정’을 시작했다.
하지만 쉽지 않은 변수들이 많았다. 처음에는 ‘50퍼센트 재정착’이라는 야심 찬 목표를 상정하기도 했지만, 현재로서는 20~30퍼센트를 달성하는 것도 쉽지 않아 보인다. 관청의 인허가, 시공사 선정과 재설계 등 내부 요인과 부동산 경기 변동 등 외부 요인이 작용하기 때문에 원주민들은 기다리기에 지치거나, 생업을 이유로 다른 지역에 정착하거나, 나이가 있어 끝내 돌아오지 못하기도 한다. 백사마을도 결국 비슷한 전철을 밟을 수 있다.
근래에는 서울시가 이 사업을 사실상 원점에서 재검토하기로 방향을 틀었다. 그러면서 백사마을의 건축가들이 그렇게도 배격하고자 했던 아파트를 다시 등장시켰다. 만약 주거지보전사업을 취소하고 새로운 재개발 계획을 짠다면 앞으로 10년이 걸릴 수도 있다. 그사이 백사마을과 연결 고리가 끊겨 다시는 돌아오지 못하게 될 원주민은 더 늘어날 것이다. 원주민 재정착률을 높인다는 애초 목표는 허무하게 사라질 수 있다.

골목이 회오리치는 동네

창신동은 근현대사에서 줄곧 저소득층이 사는 지역이었다. 일제강점기에는 고향을 떠나 서울(경성)에 올라온 가난한 농민 출신 노동자들이 이곳에 자리를 잡았다. 일제가 시가지를 반듯반듯하게 정리하는 근대화 계획을 시행하면서 집 잃은 도시 빈민들도 창신동 산기슭에 둥지를 틀었다. 당시 사대문 밖에서 창신동은 아현동, 도화동, 현저동과 함께 흙으로 허술하게 지은 움막집이 밀집한 곳, 즉 ‘토막촌’으로 유명했다.
정화조 시설조차 없는 집이 많아 똥냄새가 진동하고, 불은 자주 나는데 도로는 좁아 소방차가 들어올 수 없는 동네. 20세기로 들어서며 창신동에 대한 명쾌한 해법은 오직 재개발뿐인 듯했다. 하지만 문제가 그리 간단하지만은 않다. 창신동을 재개발하려는 시도가 없었을까? 그럴 리가 없다. 창신 1·2·3동에 이웃한 숭인동까지 모두 엮어 ‘뉴타운’을 내걸고 재개발을 추진한 역사가 있다. 2007년 4월 뉴타운 예정지 ‘창신·숭인 재정비촉진지구’로 지정되었지만, 2013년 6월까지 6년을 끌다 결국 엎어졌다. 창신동은 뉴타운 열차에 가장 마지막에 올라탔다가 가장 먼저 내렸다는 기록을 썼다.

마을이 요절하는 사회

내가 사는 동네를 조금이라도 더 낫게 만들려는 사람들은 어디에나 있다. 주민자치회나 입주자대표회의 같은 동네 조직은 스스로 열성적으로 참여하는 주민 없이는 굴러가지 않는다. 한동네에서 오래 산 사람들이 무언가 해보자고 힘을 모은다는 건 생각만큼 쉬운 일이 아니다. 내가 사는 동네에 대한 애정은 그곳에 산 시간만큼 커지기 마련인데, 우리 사회는 그리 긴 시간을 좀체 허락하지 않는다. 유년, 장년, 중년, 노년을 거치는 생애주기 동안 함께 나이를 먹는 동네는 고사하고, 딱 20년만 지나도 사실상 ‘사망 선고’를 내려버린다.
예를 들어 다산동에는 법적으로 노후·불량 건축물이 70퍼센트가 넘는다. 재개발의 근간이 되는 법령 ‘도시 및 주거환경정비법’ 시행령은 그 기준을 20년이라고 제시한다. 어떤 지역이 재개발해야 할 만큼 노후한지 평가할 때는 그 지역에 20년 이상 된 건축물이 3분의 2 이상 있는지를 따져본다. 우리가 사는 집은 정말 20년이 넘으면 ‘노후’하고 ‘불량’해지는 걸까? 그렇다고 하기에는 100년이 넘어도 구조적으로 전혀 문제가 없는 건물을 많이 볼 수 있다. 하지만 법적 기준은 20년이라는 시간만 허락한다.

산업생태계를 무시한 재개발의 비극

창신동에는 서민들의 집뿐만 아니라 그들의 일터인 소규모 봉제공장이 빼곡하다. 인접한 동대문 일대가 ‘패션타운’이라고 불리는 의류 유통·판매의 중심지라면, 창신동은 이러한 동대문 의류업계의 하청을 담당하는 배후 생산기지라고 할 수 있다. 창신동에는 “옷 하나 만들면 퀵이 15번 온다”는 말이 있다. 옷을 빠르게 생산하기 위해 공정별로 분업하는 소규모 가내수공업 형태를 갖춘 탓이다. 창신동 골목에서는 새벽부터 오토바이와 다마스(봉고차)가 달리는 소리가 끊이지 않는다. 한 공장에서 작업을 마친 의류를 다른 공장으로 나르는 운반 작업을 퀵서비스 기사들이 맡는 것. 동대문 종합시장에서 원단과 단추, 실, 자크(지퍼) 등 부속품을 날라오는 엔진 소리가 창신동의 아침을 연다. 점심시간이 다가오면 봉제 노동자들이 주문한 식사를 나르는 오토바이들도 분주하게 골목을 누빈다. ‘옷 한 벌에 퀵 15번’은 한동네 안에 촘촘하게 얽힌 ‘산업 생태계’를 나타내는 말이다.
하지만 과거 창신·숭인 뉴타운 계획은 이 생태계를 조금도 중요하게 다루지 않았다. 그저 새로 건물 한 채를 짓고 그 안에 다 몰아넣겠다는 계획만 나왔다. 건물 규모가 수백 개의 봉제공장을 다 수용할 정도로 충분한지 의구심을 갖게 했을 뿐만 아니라, 그마저 재개발 사업 일정에서 뒷전으로 밀려나 있었다. 봉제공장 종사자들이 재개발에 부정적일 수밖에 없었던 배경이다. 재개발이 쇠퇴한 도시에 활력을 불어넣는 수단이 되지는 못할망정, 오히려 자생적으로 키워온 활력마저 꺼트린다면 과연 누가 그 재개발을 옹호할 수 있을까.

못생긴 도시를 걸어보시라

누구나 빛나고 아름다운 도시를 꿈꾸겠지만, 도시가 아무리 발전하더라도 그 안에는 아름답지 않은, 못생긴 부분이 존재할 수밖에 없다. 낡고, 긁히고, 부서지고, 심지어 금방이라도 허물어질 것 같은 곳이 서울에는 아직 곳곳에 널려 있다. 그 못생김을 어떻게 다룰 것인가. 이때 구경꾼은 이미 기울어진 쪽에 서서 기울기를 한층 더 가파르게 만드는 데 일조할 뿐이다. 조감도의 시선에서는 대안을 그릴 상상력은 자라지 못한다.
이제는 거리에 서야 한다. 거리에서 조감도가 아닌 투시도의 시선으로 도시를 살펴야 한다. 선반과 밀링을 돌려 금속을 밀리미터 단위로 깎아내고, 현미경을 끼고 드라이버를 돌려 섬세하게 시계 무브먼트를 조작하는 삶이 그제야 눈에 들어올 것이다. 손수레를 이끌고 실타래처럼 엉켜나온 금속 조각 뭉치를 수거하는 노인, 아직도 보온병과 종이컵을 들고 가게마다 눈도장을 찍으며 냉커피를 파는 다방 주인도 볼 수 있을 것이다. 또, 대학생들이 머릿속 아이디어를 구현해줄 기술자를 찾으러 미로 같은 철공소 골목을 헤매는 장면을 목격할 것이다.

발걸음을 옮기며

1. 뭔가 수상한 재개발
서울의 마지막 달동네 | 달동네와 10명의 건축가

2. 그때 그 마을의 기억
여기는 민속촌이 아닌데 | ‘터 무늬’ 있는 백사마을

3. 진짜 사람이 남는 마을로
무엇이 공동체를 만들까 | 20퍼센트만 남는 재개발 | 반半이라도 남는다는 꿈
| 다시 정산하는 재개발 비용

(백사마을의 시간) 버스가 하루 두 번만 다니던 곳

4. 골목이 회오리치는 동네
토막촌, 판자촌, 빌라촌 | 똥냄새 난다는데 왜 아직도

5. 덩칫값을 못 하는 아이러니
헌 집 줬는데 새집이 없다니 | 재개발 셈법이 말하지 않는 것

6. 떠나지 못하는 사람들
폐허에서 나타난 사람들 | 노인에게 하지 않은 질문

7. 신림 반지하와 종로 고시원
반지하라는 합리적 선택 | 고시원이라는 합리적 선택

8. 현실의 ‘홍반장’을 찾아서
다산동의 골목대장들 | ‘사람’으로 만든 사회안전망

9. 사람이 스무 살에 죽는다면
마을이 요절하는 사회 | 위험에 처한 산업 생태계

(창신동의 시간) 1000개의 공장이 돌아가는 곳

10. “떠나지 않게만 해달라”
400일 넘게 천막을 쳤건만 | 메뚜기 신세가 된 상인들 | 청계천의 산업 생태계
| 청계천을 맴도는 사람들

11. 여기는 백지가 아닌데
한 눈을 감은 속도전의 결말 | 늘 뒷전인 산업 생태계

(청계천의 시간) ‘주상복합 하꼬방’이 있던 곳

12. 유산을 망각한 도시
자초한 문화유산의 위기 | 파리·뉴욕·도쿄에서 말하지 않는 것

13. ‘힙지로’의 교훈
낡은 공간의 힘 | 산업 생태계의 계승자들 | 긍정할 수만은 없는 변화

(세운상가의 시간) ‘종삼’이라 불리던 곳

발걸음을 마치며
참고문헌