제2개정판을 출간하면서..

정비사업을 추진하기 위해서는 정비사업에 관련되는 행정업무나 적용되는 제반 법령은 물론, 주택건설에 필요한 건축기술 등 다양한 분야에 대한 지식이 요구된다. 그러나 이러한 전문지식을 해당되는 각 분야의 전문가 이외에는 잘 알지 못하는 것은 자연스러운 일이라 할 것이다.
따라서 재건축사업이나 재개발사업을 직접 추진하는 대부분의 정비조합 임원들이 이러한 전문지식을 잘 알지 못할 뿐만 아니라, 이를 단기간 내에 모두 습득한다는 것 또한 불가능한 일이며, 습득의 필요성도 크게 느끼지 못하고 있는 것이 정비사업의 일면이기도 하다.
정비사업 추진과 관련된 현행의 법령 체계는 이러한 문제점들을 보완하기 위하여 정비사업을 추진하고자 하는 조합이 정비사업에 필요한 행정업무나 전문지식을 필요로 하는 경우에는 해당 전문가와의 용역계약이나 자문계약 등을 통해 필요한 전문지식을 언제든지 손쉽게 활용할 수 있는 기회를 마련하고 있는 것이다.

이러한 법령이나 제도가 충분히 마련되어 있음에도 불구하고 대부분의 정비조합은 사업을 추진하는 과정에서 여러 건의 법적인 분쟁에 처하게 되는 경우가 발생되며, 일부 조합에서는 정비사업을 본격적으로 추진하는 과정에서 해당 정비조합의 조합원이나 이웃의 주민들에 의해 진행 중인 정비사업에 대한 ‘공사중지가처분’이 제기되는 사태가 발생하기도 한다.
퍼스티지아파트의 재건축업무를 조합의 창립에서부터 해산 시까지 기술담당 상근임원으로서 제반 업무를 직접 수행한 경험을 바탕으로 이러한 문제가 발생되는 근본적인 원인을 파악해 본 바로는, ① 조합원 상호간의 경제적 이해상충, ② 정비조합의 태생적 한계(일회성), ③ 정비사업에 대한 임원들의 전문성 결여 및 해당 전문가와의 충분한 사전협의 부족, 그리고 ④ 정비조합 행정업무의 법적인 처리절차에 대한 인식부족이 주된 원인이라고 판단된다.

정비사업을 추진하는 조합은 해당 사업의 시행자로서 법적인 측면에서는 정비사업의 모든 부문을 감독하고 중요한 사항들을 최종 결정하는 막중한 지위에 있으나, 조합의 임원진 중에는 정비사업 수행에 필요한 행정이나 건축기술 등 정비사업의 여러 분야에 대한 전문지식을 가진 인력이 매우 부족한 것이 엄연한 현실이다. 이와 더불어 정비사업의 모든 업무를 계획하고 책임지는 조합이 아파트의 품질을 좌우하게 되는 설계내역의 확인을 포함한 건축기술 분야를 총괄하여 검토하고 판단할 수 있는 임원의 선임 등 기술 관련 부문을 관리(管理)하는 구체적인 제도가 전혀 마련되어 있지 않은 상황에 대해 필자로서는 이해하기 힘든 경험이었다.
이러한 현실을 감안하면, 여러 부작용이 있음에도 불구하고 정비사업에 대한 풍부한 경험과 실질적인 업무수행능력 및 자금동원력을 갖추고 있는 시공자의 의견이 일정부분 반영되어 정비사업이 추진되고 있는 것이 어느 면에서는 불가피한 현상(現狀)이라 할 수 있을 것이다.

이와 함께 2017년 2월 8일 전부개정 공포된 도시정비법 및 동 시행령 등에서는 조합설립 추진위원회가 ‘정비사업전문관리업자’를 선정할 수 있도록 규정하고 있으나, 설계내역의 검토, 시공자와의 공사도급계약 체결과 기타 주요 행정업무에 대한 참여 등 정비사업의 핵심적인 사안에 관해서는 ‘정비사업자의 업무에 관한 규정’을 통해 ‘정비사업 전문관리업자’가 직접 수행할 수 있는 업무범위에서 제외하고 있어, ‘정비사업 전문관리업자’의 역할에는 일정한 한계가 있다 할 것이다.

또한, 정비사업 추진과정에서 조합운영의 기준이라 할 수 있는 조합정관 등의 제정이나, 건축물의 성패를 좌우하는 건축설계에 대한 계획은 시공자가 선정되기 이전에 이미 확정되기 때문에 시공자가 선정된 이후에는 사업계획 등의 수정이나 설계의 획기적인 개선 등은 시기적으로나 공사도급금액의 변경이 수반되는 문제 등으로 인하여 이를 추진한다는 것이 매우 어려운 과제가 된다.
본 지침서는 이러한 여러 문제점들을 감안하여 편찬하게 된 것으로 편찬의 주된 목적은,
1) 정비사업에 대한 충분한 경험이 없는 조합의 임직원이나 조합원에게는 정비사업에 대한 법률상의 기본개념에 대한 이해와, 업무수행상의 유의사항 등을 사전에 파악하는데 참고가 되도록 하기 위함이며,
2) 정비사업전문관리업자에게는 비교적 성공적으로 수행된 정비사업에 대한 제반 자료를 제공함으로써 추후 더욱 향상된 업무수행을 위한 참고서가 될 수 있도록 하였고,
3) 시공자에게는 정비조합의 제반 행정업무를 이해함으로써 조합과의 업무협조에 도움이 될 수 있도록 하였으며, 시공자가 건축공정을 수행함에 있어서는 전 공정에 대한 사전 체크리스트의 역할을 함으로써 하자발생을 최소화 할 수 있도록 하기 위함이다.

정비사업을 추진하는 과정에서 발생되는 수많은 문제점들에 대한 해결방안으로 전문가들도 지적하고 있는 바와 같이, 정비사업의 초기단계에 PM(Project Management)제도를 사업의 주체인 조합이 도입할 필요가 있다고 생각한다. 그러나 PM제도는 조합이 사업초기단계에서부터 준공 시까지 단계별로 해당 분야에 대한 전문가들의 조력을 받을 수 있다는 이점이 있는 반면, 많은 비용이 수반된다는 문제점이 있다.
이러한 문제점들을 감안하여 PM에 준하는 업무를 수행할 수 있도록 외부의 「정비사업 전문인력」이나 「검증된 경력자」를 조합설립 추진위원회의 구성 초기에서부터 「사외이사」나 「자문위원」의 자격으로 정비사업에 직접 참여할 수 있도록 함으로써 해당 조합의 업무수행능력 중 부족한 부문을 직접 보완 할 수 있도록 하는 제도의 도입을 제안한다.

한편, 현행 법령체계 아래에서 운영 중인 ‘책임감리자 제도’는 그 수행업무의 목표가 설계의 사전 개선이나 공사금액의 절감 등이 아니라, 이미 확정되어 있는 계획에 대한 이행여부만을 감독하는 수동적인 역할에 국한되어 있고, 인？허가기관의 대리자로서의 역할을 수행함에 있어 일부 부작용도 경험한 필자로서는, ‘실질적인 측면에서는 민간기업의 사업시행자로서 책임감리에 따른 감리비를 지급하는 정비조합이 책임감리자에 대한 선정권 및 감독권은 인？허가기관이 갖도록 하되 사업시행자에게는 일방적인 “갑”과 “을”의 관계를 개선하기 위한 ？재선정 청구권？을 갖도록 하는 등’의 현행 책임감리자 선정 및 운용방식에 대한 제도개선이 필요하다는 생각이다.

재건축사업을 통하여 정비사업에 대한 행정업무 등을 직접 경험한 바가 있는 필자는 본 지침서가 정비사업에 종사하는 여러분들에게 조금이나마 도움이 될 수 있기를 바라며, 정비사업에 관련되는 제도나 법령의 개선에도 일정부분 역할을 할 수 있기를 기대한다.

2022. 01.

필자 박 용 범