최근의 부동산시장, 특히 주택시장은 우크라이나 전쟁 이후, 세계 경제환경의 급격한 변화로 지난 5년의 폭등 때와 맞먹는 몸살을 앓고 있다. 집값은 올라가도 문제이고 내려가도 심각하다. 얼마 전 전문가들과의 좌담에서 올라가는 것과 내려가는 것 중에서 어떤 게 더 심각할까 하는 화두를 던지고 서로의 생각을 허심탄회하게 나눈 적이 있다. 마치 홍수와 화재 중에 어떤 것이 더 치명적인가 하는 것을 논하는 것과 같이 양쪽이 모두 심각한 후유증을 낳지만, 집값에 관해서는 과반이 훨씬 넘는 참석자가 떨어지는 것이 더 심각하다고 보았다.

집값 하락의 가장 큰 후유증이 금융의 붕괴라는 것 때문에, 그렇게 이견이 좁혀졌다. 2008년 리먼 브러더스의 서브프라임모기지 사태로 불거진 세계 금융위기가 떠올려지기도 하고, 일본의 ‘잃어버린 20년’에서 비롯되는 공포도 생각난다. 지금 집 가진 우리나라 국민의 대다수는 이런 두려움에 시달리고 있다.

또 다른 논점은 집을 팔아야 할 시기를 놓친 분들의 고통이다. 어디까지 추락할지 모른다는 위기감으로 잠을 설친다고 한다. 이런 분들의 질문을 받고서 어떤 대답이라도 해야겠다는 생각에 골몰하던 중에 한양대학교 동문 리더들의 모임인 한양미래전략포럼에서 ‘새 정부의 주택정책 및 시장 전망’이라는 주제로 강연을 해달라는 요청을 받았다. 공교롭게도 윤석열 대통령 취임식 다음 날이 강연 일자였다.

매번 새로운 정부가 들어설 때면 유사한 강의 요청이 있다. 노무현이나 문재인 정부 초기에는 의심이 없이 좌파 정부가 들어서면 집값이 오른다는 논리로 설명할 수 있었고, 이명박, 박근혜 정부 때는 ‘경제 활성화를 위한 고속도로로 나아가기 위해서는 부동산시장 활성화라는 톨게이트를 통과하지 않으면 안 된다.’라는 경제 이론을 토대로 강의할 수 있었는데, 2022년의 상황은 그때와는 무척 달라서 필자 나름의 고민이 시작되었다.

일단 이 위기를 넘기면 앞으로 집값이 올라갈 것인가, 밑 모를 추락을 할 것인가 하는 것에서부터 실마리를 찾기로 했다. 관련 자료를 아무리 찾아봐도 필자의 부동산불패론을 깨뜨릴 증거는, 이 강연을 하기 전에는 물론 원고를 마무리하고 머리말을 다듬는 순간까지도 발견하지 못했다. 그리고는 강연의 부제를 ‘아파트 평당 3억 시대’라고 하고는, 집값을 견인하는 요소와 이를 뒷받침할 수 있는 근거들을 찾아보면서 강연의 부제도 적합하다는 결론을 내렸다. 의외로 강연에 대한 청중들의 반응이 좋았고, 그 후에 몇 분들이 책으로 내보라는 권유도 있었다. 짙은 어둠에 작은 빛이 될 수도 있을 것이라는 격려였지만, 집이 없는 분들에게는 또다시 고통을 줄 수 있기에 망설이다가, 집값 안정화에 골몰하는 새 정부에 정책변화의 메시지를 주는 측면이 있기에, 모두에게 좋겠다는 판단이 들어 집필을 결정했다.

작년에 ‘서울 집값, 진단과 처방’(박영사, 2021.2.5.)을 공저로 출간하면서 얻은 교훈이 있다면, 강의와 출판은 아주 다르다는 것이었다. 출판이 훨씬 더 어려운 이유는, 말은 흘러가지만, 책은 인쇄물로 남아 비평의 근거가 되기 쉽다는 것이다. 또한 이 책을 교재 형태로 할 것인가 아니면, 교양서 형태로 할 것인가에 대한 출판사와 상의도 있었다. 내용은 이론적인 부분이 있어도 그 깊이가 교재만으로 쓸 부분은 아니라는 생각에 부동산 분야의 교양서로 출판하기로 했다.

본서에서 다루는 내용은 ‘서울 집값, 진단과 처방’의 후속편이라고도 할 수 있다. 앞의 책이 지난 70여 년 동안 많은 국민이, 너무도 크게 정치인들과 이에 편승한 전문가들에 의해 속았다는 내용이었다면, 본서는 어떤 부분들이 그들에 의해 호도되었는지를 하나씩 설명한 것이다. 아니 그들을 너무 폄하하기보다는 우리나라의 현대화 및 경제발전 역사가 너무 짧고, 대통령의 임기가 5년 단임이기 때문에 백년대계를 볼 여유가 없었다고 보는 편이 전문가에 속하는 필자에게도 면죄부를 줄 것이다.

부동산시장에는 불패론과 거품론이 있지만 모두 신기루와 같다. 불패를 믿는 자와 폭망을 기대하는 자만 있을 뿐이다. 내 집이 있는 자는 불패를 믿어야 편하고 그렇지 않은 쪽에서는 폭망을 기대하는 게 마음 건강에 좋다. 그러나 동서양을 막론하고 모든 것에는 부침이 있다. 영원한 것은 종교의 세계 외에는 존재하지 않는다. 그래서 시장 참여자는 손해를 보지 않기 위해서, 시장경기가 오르막을 탈 때와 내리막을 탈 때를 잘 구별해야 한다.

본서에서는 오름과 내림의 신호 체계를 알기 쉽게 설명했다. 12가지 서술적 논리와 5가지 과학적 근거, 그리고 그것으로 부족해서 7가지의 핵심 영향인자를 기술했다. 내용이 반복되거나 겹치는 부분도 있지만, 이것은 독자의 이해를 돕기 위한 나름의 기술 방법이니 살펴서 이해하시길 바란다.

일반인들에게는, 집값 부침의 신호를 제대로 알 수가 없다는 데 가장 큰 어려움이 있다. 언론이나 유튜브 또는 강연 등에서 전문가들이 하는 설명도 들을 때뿐이고, 체계적으로 머리에 박히지 않아서 이것을 토대로 의사 결정하기가 쉽지 않다. 그래서인지 시중에서 유명한 인기 있는 출연자들은 대부분 ‘그 아파트는 팔아라’, ‘그 단지는 계속 보유해라’, ‘어떤 지역에 투자하라’라는 족집게 강사들이다. 들을 때는 속이 시원하지만 시장 상황을 조직적으로 판단하지 못하면, 그 말을 듣고 피해를 보기도 한다. 물론 우연히 수혜를 입기도 한다.

큰돈이 들어가는 부동산 투자는 자기만이 알고 있는 자산의 규모와 조달방안이 있어서, 타인의 조언을 받아서 매수 및 매도하는 것은 자칫 큰 후회로 다가올 수 있다. 계속 오르는 장에서는 별로 문제가 없지만, 최근과 같은 혼돈의 장에서는 실수할 우려가 크다. 이러한 상황에서 본서는 일반인들에게 부동산 투자 지침서가 될 수 있을 것이다.

대학원에서 ‘열린 강의’를 하다 보면, 전문가라고 하는 분들이 수강생으로 오는 경우가 많이 있지만, 이들은 대개 경험적으로는 통찰력과 결단력을 갖고 있어도 이론적으로 무장이 되어 있는 경우가 많지 않아서, 혼돈의 시장에서는 갈피를 잡지 못하는 경우도 흔하다. 따라서 이런 분들에게는 본인의 경험과 본서의 논리가 하나가 되어 더 큰 성공의 기회를 잡기를 바란다.

강남 아파트 평당 3억원 시대가 올 것으로 필자가 어떻게 확신하냐 하면, 제1편을 통해 지난 30여 년 동안 아파트 가격 추이를 살펴본 결과이다. 외환위기 때 최고가 평당 2천만원 하던 아파트 가격이 2018년 평당 1억원, 2022년 평당 2억 3천만원까지 올라갔다는 것을 시각적으로 보여주며, 왜 이러한 상향곡선을 그리고 있는가를 쉽게 설명했다.

제2편에서는 본서의 주된 내용인 강남 아파트 3억 시대에 대한 논리와 근거를 제시했다. 1장에서는 집값을 견인하는 12가지 논리 중에서 으뜸이 주택가격의 형성구조 5가지를 명확히 아는 것이라고 역설했다. 이것을 알게 되면 어떤 지역의 집값이 얼마나 올라갈 것인지를 파악할 수 있다. 또 하나는 본서에서 핵심적으로 다루는 신호 중의 하나로서 서울시 실질 주택보급률이다. 통계상의 오류를 깨닫고 나면 실질 주택보급률이 얼마나 중요한지를 깨닫게 될 것이다. 현재 서울시의 실질 주택보급률은 72% 수준에 불과하다.

그다음은 지가를 올리는 투자사업계획으로 2040 서울도시기본계획 등 각종 재정투자계획, 잠실과 GTX 건설 등과 같은 수많은 도시개발사업의 막대한 공공과 민간의 투자, 향후 도시를 새롭게 만드는 스마트 도시화를 위한 재원 마련, 아파트 4.0 시대의 고급화 투자 등을 설명하였다.

또한 인플레이션과 반대로 가고 있는 집값 하락과의 이상한 관계를 정리했으며, 이보다 더 중대한 영향을 미치는 경기사이클의 방향도 자세히 서술했고, 강남권의 집값 폭등의 주범인 아파트 계층화와 같은 사회적 문제도 다루었다. 이러한 12가지에 대한 해법이 별로 없는 채로, 새 정부가 주택정책을 입안하는 것은 온전히 부동산 정치공학에만 머물러 있던 과거 정부와 별반 다르지 않다는 생각이다.

제2편 2장에서는 강남 불패의 과학적 근거에 대해 5가지를 다루었다. 여기서는 지난 33년간의 주택매매가격 지수가 물가와 어떻게 연관되어 있는지를 분석해보았으며, 많은 국민이 언론을 통해 알고 있는 세금 인하, 대출 완화 등이 집값을 내리는 데 어떤 의미 있는 역할을 할 것인가에 대해 이슈별로 정리했다. 가장 큰 문제는 1가구 1주택 제도에 대한 변화 없이는 새 정부의 주택정책이 장기적 시장 안정을 이끌어 내기는 한계가 있을 것이라고 주장하는 내용이다.

제3편은 서울의 주택시장을 제대로 이해하지 않으면 서울시 및 정부의 주택정책이 표류할 가능성이 있음을 언급하면서, 주택공급이라는 구태적인 목표보다 자가주택 소유율 정책으로 전환해야 한다는 정책 제언을 했으며, 1장에서는 현재 동심원 가격 구조로 인해 형성된 서울시 집값 구조를 타개해야 하며, 그대로 놔둘 경우, 평당 3억원 시대를 막을 수 없다는 설명과 2022년 이후에 벌어질 상황을 이슈별로 정리해서 경고를 울리고자 앞의 내용을 더 세밀하게 분석하였다.

그리고 2장에서는 주택정책에 대한 발상 전환을 요청하면서, 제4차 산업혁명 시대의 주택정책의 패러다임 변화의 시급성을 설명했고, 주택공급보다 자가주택 소유율을 높이기 위해서는 기존의 신도시주의(New Urbanism)에서 벗어나‘탈 신도시주의’를 창설할 필요가 있음을 주장했다. 마지막 절은 영구적인 집값 안정을 위해서는 ‘국민보험주택 제도’를 신설해서 국민이 평생 주택 걱정을 안 하도록 ‘평생주택’을 공급하도록 제언을 했다.

본서를 쓰면서 또 많은 것을 배웠다. 힘든 일이지만 배우는 기쁨이 있어서 11번째 책을 쓰면서도 크게 힘든 줄 몰랐다. 독자들에게는 더 꼼꼼한 자료를 제시하고 분석해야 함에도 시간과 능력의 한계가 있어서 이 정도에서 마무리하게 되어 아쉽지만, 더 진일보한 속편을 기대하면서 널리 양해해주실 것을 믿는다.

본서의 많은 내용을 도와준 김기홍 박사가 국토교통부의 1기 신도시 지역별 총괄기획가가 되어서 공저라고 드러내놓지 못한 것이 내내 아쉽다. 1기 신도시 재건축 총괄 활동을 시작으로 더 넓은 학문과 실무의 길에서 큰 성취가 있기를 기대한다.

본서를 출간할 계기를 만들어준 한양미래전략포럼 조태원 운영위원장님과 전충식 조직분과위원장님 및 관계자분들께 진심으로 감사를 드린다. 또한 본서의 출판을 기꺼이 맡아주신 박영사의 안상준 대표님과 업무 효율을 위해 무더운 여름에 수고를 아끼지 않은 최동인 대리님, 힘들고 지난한 교정을 묵묵히 도맡아주신 김민조 님과 박영사 관계자분들께도 이 자리를 빌려 심심한 경의를 표한다.

부디 본서가 널리 보급되어 주택시장 침체의 늪에서 고통받고 있는 서민들이나, 주택시장을 이해하기 위해 공부하는 분들에게 이 책이 작은 희망이 되기를 바라며, 또한 서울시를 비롯한 전 국토의 집값 폭등과 침체의 반복을 막는 주택정책 입안으로 연결되기를 간절히 소망하며, 독자 여러분의 삶에도 행운이 가득하시길 기원한다.

2023. 1

와우산 자락에서 저자 윤주선 씀

프롤로그: 윤석열 정부 주택정책, 발상 전환 필요 11

PART 01
서울 주택시장의 침체 위기와 폭등

CHAPTER 1
냉탕과 온탕: 외환위기 극복과 투기와의 전쟁
01 최고가 2천만원 시대 18
02 최고가 6천만원 시대 28

CHAPTER 2
위기와 안정: 세계 경제위기 탈출과 경제 성장
01 최고가 5천만원 시대 42
02 최고가 8천만원 시대 53

CHAPTER 3
폭등과 영끌: 편파적 이념정책의 후유증
01 최고가 2억원 시대 68
02 최고가 2억원 이후 시대 80

PART 02
강남 아파트 평당 3억원의 논리와 근거

CHAPTER 1
12가지 집값 견인 논리
01 주택가격 형성구조 96
02 서울시 실질 주택보급률 102
03 2040 서울도시기본계획 105
04 잠실, GTX 등 개발사업 106
05 인플레이션 110
06 아파트 4.0 시대 113
07 스마트도시화 116
08 국민소득(GNI) 증가 118
09 아파트 계층화 120
10 경기사이클 127
11 새 정부의 주택정책 130
12 세계 경제환경 132

CHAPTER 2
강남 불패의 과학적 근거
01 주택매매가격 지수 138
02 양도세 및 종합부동산세 완화 144
03 1가구 1주택 제도 148
04 LTV, DSR 등 대출조건 완화 150
05 윤석열 정부의 주택정책 153

PART 03
서울 주택시장 이해와 발상 전환

CHAPTER 1
동심원 가격 구조의 주택시장
01 동심원 가격 구조 160
02 2022년 이후 7가지 핵심 영향요인 164
03 학습효과를 통해 본 서울시 주택시장의 미래 185

CHAPTER 2
주택정책의 발상 전환 제언
01 제4차 산업혁명 시대의 새로운 주택정책 패러다임 190
02 주택공급보다 자가소유율을 높이는 ‘탈 신도시주의’ 도입 193
03 영구적 집값 안정대책, ‘국민보험주택’ 제도 신설 198

부록 207