미래 부동산 투자의 핵심 키워드,
직주근접의 중요성을 알려주는 책

인구 감소 시대를 극복하는 주거 선택의 기준은 무엇일까? 침체되고 혼란스러운 부동산 시장에서도 흔들리지 않는 부동산 투자의 원칙은 무엇일까? 이 책은 총 5장에 걸쳐 그 답을 찾아본다. 1장 ‘왜 직주근접일까요?’에서는 미래 주택 시장의 바로미터라고 할 수 있는 직주근접의 중요성을 새대, 인구, 기업 문화, 부동산 양극화, 저출산 문제 등 다양한 각도에서 짚어본다. 2장 ‘어디를 사야 할까요?’에서는 주거선호지역이 바뀌지 않는 이유와 더불어 마곡지구, 판교, 용산, 성수동, 광교, 송도, 세종시, 서울, 일본, 강원도 등 구체적인 사례를 통해 어떤 부동산을 사야 할지 살펴본다. 3장 ‘잘못된 정책’에서는 주택 부족 문제, GTX, 신도시 개발, 청년층 인구 유출, 실버타운 등의 측면에서 정책적인 문제점이 무엇인지 짚어본다. 4장 ‘부동산 투자, 어떻게 할까요?’에서는 지금이 부동산 갈아타기의 최적기인 이유, 부동산의 ‘소음’과 ‘신호’를 제대로 파악하는 법, 역세권의 중요성, 상급지로 이동해야 하는 이유 등을 알아본다. 마지막 5장 ‘다시 기본으로’에서는 시황보다는 매물에 집중해야 하는 이유, 집은 소득을 모아 사는 것이 아닌 이유, 아파트 매물이 늘어난다고 가격이 과연 떨어지는지에 대해 생각해본다. 절대 변하지 않는 부동산 투자의 원칙만 제대로 알고 있다면 실패 없는 부동산 투자에 한 걸음 다가갈 수 있을 것이다.

책 속에서

30대는 실수요 성향이 큽니다. 실수요의 경우 비교적 작은 평형을 매입합니다. 서울에서 발생한 전체 거래 중에서 40제곱미터 이상~85제곱미터 이하의 비중은 무려 75.6%에 이릅니다. 물론 제도적 수혜도 있습니다. 특례보금자리론이 대표적입니다. 30대 실수요자들이 주택 시장을 주도하면서 일자리의 중요성은 더 커지고 있습니다.
국토교통부가 조사한 ‘2020 대도시권 광역교통 통행량 조사’에 따르면 직장인의 평균 출근 시간은 52분, 퇴근 시간은 59분이 걸렸다고 합니다. 이렇게 통근 시간이 길어지면 정서적, 신체적 행복감이 떨어지게 됩니다. 대한의학회지에 발표된 논문에 의하면 출퇴근에 1시간 이상이 소요되면 의학적으로 유의미한 수준의 정신건강 악화가 일어나는 것으로 나타났습니다. 통근 시간이 길어지면 수면 시간과 여가 시간이 줄어들고, 출퇴근에서 겪는 소음 및 타인과의 접촉 등이 행복감을 줄어들게 만듭니다.
일자리가 많은 지역은 주택 거래도 활발합니다. 2023년 상반기 주택 시장이 지역별로 차별화가 크게 나타나고 있지만, 일자리가 풍부한 지역을 중심으로 반등의 움직임이 큽니다. 양질의 고급 일자리가 주택 수요를 창출하고, 결과적으로 거래량과 매매 가격에도 좋은 영향을 준 것으로 판단됩니다.
-p. 15

날씨: 비가 후드득후드
MZ세대들의 주거이동에 관한 실태조사를 보면 ‘직주근접을 위해 혹은 직장 변동(취직, 전근)때문’이라는 응답이 가장 많고, 두 번째로 많은 응답 또한 ‘교통이 편리하고 입지가 좋은 지역으로 가기 위해서’라고 합니다. 따라서 절반 이상의 MZ세대들이 집을 옮기려는 가장 큰 요인은 직장이라고 해석할 수 있습니다. 투자 목적과 교육환경 때문에 주택을 구입했던 베이비붐세대에 비해 MZ세대는 실수요자가 많이 분포하기 때문에 직장과의 접근성을 가장 중요하게 여기는 것으로 파악됩니다. 이는 과거 베이붐세대와는 다르게 직장에서는 초과근무를 시키기가 쉽지 않고, 맞벌이 부부가 많은 점 등을 고려하면 직주근접이라는 부동산 시장의 대명제는 더욱 크게 다가옵니다.
부동산 시장에서 ‘직주근접’보다 더 강력한 투자 격언은 없습니다. 주택 시장에서 직장의 영향력은 상당합니다. 내 집 마련 조건에서 직주근접이 중요시되면서 주택구매 여력이 높은 전문직, 연구직, 대기업 직장인 등이 많은 업무밀집지역의 주거 가치는 계속 올라갈 수밖에 없습니다. 직장에서 퇴근 후 여유로운 시간을 보내려는 라이프스타일의 변화가 직장과 주거지가 가까운 직주근접을 더욱 가속화시킬 것입니다.
-p. 32

‘갈아타기’란 주식 시장에서도 회자되는 전략 중 하나입니다. 보유하고 있는 종목보다 상승 잠재력이 높은 종목을 발견해 보유 주식을 매도하고 상승 잠재력이 높은 종목으로 전환해나가는 것을 말합니다. 주식 시장에서 갈아타기를 할 때 유의할 점은 주가의 등락이 엇갈리는 상황에서 매도한 종목의 주가가 상승하고 매수한 종목의 주가가 하락할 경우에는 이득이 아닌 손실을 자초할 수도 있다는 것입니다. 따라서 주식 시장이 보합이나 약세권에 있을 때 갈아타기가 유리합니다.
아파트 시장에서도 이런 논리는 정확히 적용됩니다. 현재 부동산 시장의 최대 화두는 똘똘한 한 채입니다. 새 정부가 들어서면서 문재인정부의 잘못된 부동산 정책을 해소하기 위해 노력하고 있지만, 법을 바꾸는 것은 어렵기에 한계가 많습니다. 따라서 당분간 똘똘한 한 채에 대한 수요는 늘어날 가능성이 큽니다.
-p. 145

서울 주거선호지역의 아파트는 전국 상위 5% 내외의 자산가가 매입할 가능성이 큽니다. 문제는 이들의 자산 규모가 상당하다는 점입니다. 투자 상담을 해보면 상상을 초월하는 자산을 보유한 분들도 꽤 됩니다. 이들이 똘똘한 한 채로 집중하고 있다는 것은 끊임없는 갈아타기를 통해 우리들도 주거선호지역으로 이동해야 한다는 말입니다. 자산가들의 말과 행동을 유심히 살피는 것이 여러분들의 투자 의사결정에는 가장 중요합니다. 입으로 투자하는 흔히 말하는 부동산 전문가들과 현실을 도외시하고 편향된 정보만을 제공하는 학자 모두 투자자의 롤 모델(Role Model)은 아닙니다.
지금 부동산 시장은 상승의 하반기입니다. 이때의 전형적인 특징은 차별화입니다. 상승의 상반기에는 수도권 외곽지역마저 올랐습니다. 별것 아닌 호재에도 민감히 반응하는 것이 상승의 상반기에 나타나는 특징입니다. 상승의 하반기에는 오를 아파트만 오르는 실적 장세가 펼쳐집니다. 그동안의 유동성 장세는 사라지면서 어지간한 호재에도 반응이 무뎌지게 됩니다. 주식 시장도 마찬가지지만 보합이나 약세권에 있을 때가 갈아타기를 적극적으로 시도해야 하는 시점입니다. 자산가가 되고 싶은 분들에게 물어보고 싶습니다. 당신은 지금 똘똘한 한 채에 집중하고 있습니까?
-p. 148

지역과 단지별로 차이가 있지만 평균적으로 실거래가는 20~30% 정도 하락했습니다. 문제는 앞으로도 더 가격이 떨어질 것인가의 여부입니다. 시장을 긍정적으로 바라보면 더 이상의 하락은 없을 것이라고 예상하지만 무주택자는 부정적으로 시장을 바라볼 수밖에 없는 위치에 있습니다. 과거보다 더 오른 금리와 주택가격은 판단을 보류하게 만듭니다.
하지만 지금은 주택 시장의 동향보다는 매물에 집중하는 것이 필요합니다. 최근 주택 시장에 대해 바닥인가 무릎인가의 논란이 있지만 이는 시황에 불과합니다. 매물은 바닥인 것도 있고 무릎인 것도 있습니다. 즉 아직도 더 떨어져야 하는 매물도 있지만 더 이상 떨어지기 힘들 만큼 하락한 매물들도 있습니다. 매물의 개별성이 극대화된 상황이라는 말입니다.
어차피 주택의 거래는 일대일 매칭입니다. 주택 시장에는 다수의 매수자와 다수의 매도자가 존재하지만 거래가 체결되는 순간에는 하나의 매수자와 하나의 매도자가 있을 뿐입니다. 지금은 숲보다는 나무를 봐야 하는 시간입니다. 타이밍보다는 매물에 집중하는 것이 좋습니다. 30% 이상이 하락한 진성 급매물을 선택하게 되면 바닥이냐 아니냐의 논란에서 자유로워집니다. 앞으로 주택 시장이 더 하락할 것인가 아닌가에 쓸데없이 신경 쓰지 말고 좋은(가격이 많이 하락한) 매물을 선택하는 것이 최선입니다.
-p. 188

프롤로그 5

1장. 왜 직주근접일까요?
직주근접, 미래 주택 시장의 바로미터입니다 13
2030세대는 직주근접 단지를 선호합니다 18
직주근접은 상가도 춤추게 합니다 20
저출산이 도심 집중을 강화합니다 25
MZ세대는 어디에 살까요? 30
기업에는 물어봤나요? 반도체 특화단지 유감 35
하이퍼로컬이 뜹니다! 39
팬데믹 재택근무, 직주근접이 바뀔까요? 43
줌타운(Zoom Town)이 뜰까요? 47
직주근접이 왜 중요할까요? 가구 증가율이 위험하기 때문입니다 52
부동산 양극화 한국만의 문제일까요? 56

2장. 어디를 사야 할까요?
주거선호지역은 왜 바뀌지 않을까요? 63
판교, 이제 강남과 경쟁합니다 68
천지개벽, 마곡지구 73
용산은 강남을 넘어설 수 있을까요? 76
삼표레미콘공장이 떠나면 성수동이 좋아질까요? 80
광교로 기업들이 몰려듭니다 83
왜 송도 아파트가 많이 오를까요? 86
세종시, 공공의 직주근접에서 민간의 직주근접으로 91
서울 아파트는 가장 좋은 안전자산입니다 94
서울, 거주인구는 줄었지만 생활인구는 늘고 있습니다 98
서울 아파트의 요새(Gated)화 102
일본에서도 계속 오르는 부동산 107
강원도에서 배우는 부동산 투자의 실패학 111

3장. 잘못된 정책
공급 부족이 아니라 필요한 주택이 부족한 것입니다 119
GTX가 뚫리면 경기도 외곽이 좋아질까요? 123
신도시 개발은 빈집만 늘립니다 129
인구 감소보다 청년층 인구 유출이 더 큰 문제입니다 133
실버타운을 짓지 않으면 137

4장. 부동산 투자, 어떻게 할까요?
갈아타기 지금이 최적입니다 145
부동산의 ‘소음’과 ‘신호’를 제대로 파악하는 법 149
부동산 매수는 기술, 매도는 예술입니다 153
당신의 아파트는 누구와 경쟁합니까? 158
아파트 가격의 움직임은 갭 메우기 160
부동산 양극화는 개인의 발전을 부릅니다 164
수요가 늘어나는 부동산에 투자하십시오 169
역세권의 중요성이 커집니다 173
상급지 이동으로 부동산 자산의 구매력 가치를 유지해야 합니다 179

5장. 다시 기본으로
지금은 시황보다는 매물에 집중할 때입니다 187
DSR 유감 190
아파트 커뮤니티 과잉시대 193
차 없는 거리는 행복할까요? 197
‘부모 은행’, 주택 수요를 자극할까요? 201
임대 주택을 넣는다고 소셜 믹스가 될까요? 205
집은 소득을 모아서 사는 것이아닙니다 209
월세시대, 사모펀드 진출에 대비해야 합니다 213
주거 구독서비스, 활성화될까요? 217
아파트 매물이 늘어난다고 가격이 떨어질까요? 221

에필로그 225