청약부터 경매, 갭투자까지
실패하지 않는 부동산 투자의 A to Z

이 책은 총 6장으로 구성되어 있다. 1장 ‘소액 부동산 투자를 위한 최소한의 공부’에서는 투자의 당위성과 투자자라면 꼭 알아야 할 부동산 투자의 절차와 용어를 소개한다. 2장 ‘그래서 지금 사도 되나요?’에서는 매수 타이밍의 기준이 되는 5가지 지표와 해당 지표를 찾고 분석하는 방법을 살펴본다. 3장 ‘그래서 가격은 적절한가요?’에서는 일자리, 환경, 주요 인프라 등 매수를 결정할 때 꼭 확인해야 할 사항들을 알아본다. 4장 ‘시작은 내 집 마련부터’에서는 등기사항전부증명서, 건축물대장 등 주택 투자에서 고려해야 할 요소들과 청약에 대해 소개한다. 5장 ‘소액으로 시작하는 실전 경매 투자’에서는 물건 분석부터 입찰, 낙찰 이후까지 부동산 경매 절차에 대해 소개하고 꼭 알아야 하는 경매의 원칙을 이야기한다. 6장 ‘부린이를 위한 조언’에서는 초보 투자자에게 필요한 마음가짐을 다룬다.

부동산 투자는 이론과 실전을 따로 생각할 수 없다. 이론에만 몰두하거나 실전만 강조한다면 원하는 만큼 수익을 얻기 어려울 것이다. 이론과 실전 노하우를 다 담은 이 책이 부자로 가는 길에, 경제적 자유를 꿈꾸는 길에 나침반 역할을 할 것이다.

책 속에서

부동산 값이 오르면 신나서 투자하고, 부동산 값이 떨어지면 투자를 접는 것은 지양해야 합니다. 수익을 내기 위해서는 시장의 생태를 이해하고 기회를 포착할 수 있는 원칙을 가져야 합니다. 아무리 상승세가 높아도 한 번은 주춤하는 시기가 오기 마련입니다. 그때가 바로 저가 매수할 수 있는 기회입니다. 물론 하락장이라 해서 아무런 준비와 조사 없이 덜컥 집을 사면 낭패를 볼 수 있습니다. 손품도 팔고, 공인중개사도 찾아가고, 신중하게 검토할 필요가 있습니다. _25쪽

인구 자체보다 인구 구성이 더 중요합니다. 학령기인 10대 인구가 많은지, 경제 활동이 활발한 30~40대 인구가 많은지, 은퇴를 앞두고 있거나 은퇴를 한 50~60대 인구가 많은지 파악해야 합니다. 부동산을 매수할 여력이 있고 필요도가 높은 것은 역시 30~40대입니다. 만일 60대 이상이 다수라면 상승 여력이 낮을 수 있습니다. _107쪽

인생에 정답은 없듯 투자에도 정답은 없습니다. 다만 확률만 있을 뿐이죠. 여러 인사이트와 정보를 취합해 확률을 높여야 합니다. 고수들이 돈을 버는 이유는 성공 확률이 높아서 그렇습니다. 그들도 돈을 적게 벌 때가 있습니다. 잃을 때도 있고요. 다만 초보 투자자보다는 성공 확률이 높을 뿐이죠. 성공 확률을 높이는 방법이 바로 인사이트를 취합하는 것입니다. ‘직감’이라고도 하죠? 돈 되는 직감은 이런 상상에서 비롯됩니다. 맞든 틀리든 나만의 생각을 정립하는 과정에서 인사이트가 생기고, 그런 시간과 경험이 쌓이면서 고수가 되는 것입니다. _151~152쪽

갑구를 볼 때 유의해야 할 부분은 이렇습니다. 소유권 압류, 가압류, 가처분, 경매 개시 결정 등 처분제한등기가 설정되어 있다면 주의해야 합니다. 채권자가 채권 확보를 위해 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못하면 해당 부동산이 경매에 넘어갈 수 있기 때문입니다. 등기를 꼼꼼히 확인해야 하는 이유입니다. _204쪽

무조건 ‘아파트’만 고집하는 분이 참 많습니다. 경매 대상물건은 자금 사정에 맞게 선정해야 합니다. 어느 정도 자금이 있어도 향후 기대이익 정도에 따라 종목 선택은 달라질 수 있습니다. 소형 아파트의 경우 수요가 많아서 가격 상승이 높은 편이지만, 다세대주택에 비해 대지지분이 적고 용적률이 높아서 건물이 노후화되었을 경우 기대되는 개발이익은 작다고 볼 수 있습니다. 한편 다세대주택은 아파트, 오피스텔보다는 대지지분이 커서 재개발이 진행될 경우 기대되는 개발이익이 큰 편입니다. 또 빌라라고 해서 무조건 상승률이 더딘 것은 아닙니다. _220쪽

핵심은 임대 비율이 곧 잠재적인 매수 수요라는 것입니다. 잠재 수요는 언제든 집을 매수할 수 있는 수요로 바뀔 수 있습니다. 당연히 모든 잠재 수요가 다 매수에 참여한다는 의미는 아닙니다. 경제 여건이 좋아지거나, 대출이 더 잘 나오거나, 부동산 가격이 올라가거나, 전세가가 매매가에 가깝게 붙는 등 여러 이유로 잠재 수요는 매수 수요로 돌아설 수 있습니다. 우리가 전월세 수요를 유심히 봐야 하는 이유입니다. _273쪽

서문_소액 부동산에서 길을 찾다

1장. 소액 부동산 투자를 위한 최소한의 공부
부동산 투자에도 원칙이 필요하다
꼭 알아야 하는 사이트들
시작은 시세 파악부터
정석은 아파트 투자다
부동산 투자의 절차와 용어
부록_부동산 조각 투자 플랫폼 카사

2장. 그래서 지금 사도 되나요?
소액 부동산 투자가 답이다
심리는 정말 집값에 영향을 미칠까?
매수 타이밍의 5가지 기준 ①
매수 타이밍의 5가지 기준 ②
지표는 어디서 어떻게 찾을까?
부록_인구수 vs. 가구수

3장. 그래서 가격은 적절한가요?
‘이곳’이 많은 곳이 경쟁력 있다
학군과 집값의 상관관계
환경과 주요 인프라
싸고 비싸고는 비교해봐야 안다
매매가와 전세가의 아름다운 하모니
손품, 발품은 기본이다 ①
손품, 발품은 기본이다 ②
매수를 결정할 때 꼭 확인해야 할 5가지
부록_공인중개사에 대한 확인 사항

4장. 시작은 내 집 마련부터
주택 투자에 필요한 대출부터 확인하자
주택 투자에서 고려해야 할 요소들
청약으로 내 집 마련하기
등기사항전부증명서 확인하기
건축물대장 확인하기
부록_빅데이터를 이용한 투자 대상 단지 분석

5장. 소액으로 시작하는 실전 경매 투자
부동산 경매 절차 알아보기
꼭 알아야 하는 경매의 원칙
경매 사이트로 물건 찾기
물건 분석부터 입찰까지
낙찰 이후에 챙겨야 할 것들
부록_경매 투자에 도움이 되는 사이트

6장. 부린이를 위한 조언
과도한 빚은 삼가야 한다
협상은 기본이다
계약 시 꼭 챙겨야 하는 8가지
갭 메우기와 블루칩 효과
당신이 투자에 실패하는 이유
부록_집값의 바로미터, 자가보유율