‘공시가 1억 이하 아파트’ ‘강남 오피스텔’ 투자 붐을 불러온
‘부동산 완판남’ 잭파시가 ‘부동산 빅데이터 분석 전문가’로 돌아왔다!

잭파시 저자는 지방세법 개정안이 시행된 2020년 8월 이후 ‘공시가 1억 이하 아파트’라는 투자처를 발굴내 지방 소형 아파트 20여 채에 투자했고, 그 투자 기록을 블로그에 공유하며 지방 아파트 갭투자 붐을 불렀다. 2022년에는 《나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다》를 통해 강남 오피스텔 투자를 유행시켜 더 이상 오피스텔 매물이 없다는 말이 돌 정도였다.

그가 누구보다 빠르게 새로운 투자처를 발굴하고, 돈이 되는 부동산들을 선점할 수 있었던 것은 10년간 꾸준하게 다양한 부동산 빅데이터를 트래킹해 왔기 때문이다. 세계적인 돈의 흐름을 읽기 위해 GDP 기준 상위 20여 개의 국가들의 경제지표를 50개씩 매월·매분기·매년 분석해 왔고, 우리나라의 부동산시장을 읽기 위해서는 KB부동산, 한국부동산원 등 각종 기관에서 발표하는 통계 자료를 매주 분석해 왔다. 이렇게 주기적으로 확인하는 빅데이터만 해도 100개가 넘는다. 단순히 부동산 빅데이터를 분석하는 데 그치지 않고, 자신만의 투자 공식과 자료 분석법을 개발해 특허까지 준비하고 있다. 신간 《잭파시의 부동산 톱다운 투자법》은 그의 10년 데이터 분석 노하우가 고스란히 담겨 있는 책이다.

“오를 아파트를 누구보다 빨리 낚아채라!”
4단계 잭파시 톱다운 투자법으로 오를 아파트를 찾고
6가지 부동산 선행지수로 투자 타이밍을 낚아채는 확신의 투자법!

《잭파시의 부동산 톱다운 투자법》은 총 4단계로 구성되어 있다.
1단계는 미국을 필두로 한 세계와 한국의 부동산 경기 흐름을 파악하는 것이다. 이를 위해서는 국가의 통화 유동성을 보여주는 M2의 변화 추이를 파악해야 한다. 이를 전년동월대비증감률(YoY)을 통해 알아보고, 전국·서울 아파트매매지수와 비교해 부동산시장의 선행지수로서 어떻게 활용할 수 있는지를 알려준다. 주식 투자에서만 볼 수 있었던 이동평균선을 부동산 투자에 대입한 최초의 책일 것이다.

2단계는 1단계에서 시장이 저점을 찍고 상승세로 돌아선 것을 확인했다면, 이제 2단계에서 도 단위 부동산시장의 흐름을 분석해서 어느 지역에 들어가야 할지를 결정한다. 2단계에서 살펴볼 선행지수는 ‘매수우위지수’와 ‘매매가격 증감률’ 그리고 ‘시장강도’다. KB 시계열 자료의 매수우위지수와 아파트 매매가격증감률, 부동산지인 앱의 시장강도는 이미 잘 알려진 선행지수이지만, 저자만의 분석법을 이용해 투자에 활용하는 방법을 배울 수 있다. 아파트 매매가격증감률은 간단하게 직관적으로 거시적인 흐름을 파악할 수 있어 초보자도 쉽게 볼 수 있다. 2단계에서는 상관계수를 통해 지역별로 어느 지역과 커플링되어 시장이 움직이는지는 알려준다. 이런 데이터가 중요한 이유는 상관관계가 높은 지역을 잘 파악하고 있으면 A와 B 지역이 커플링되어 있다는 걸 안다면 A 지역이 오름세로 돌아섰는데, B 지역이 아직도 보합이라면 B 지역에 투자를 고려해볼 수 있기 때문이다. 이미 상관관계가 높은 A 지역으로 인해 B 지역이 앞으로 움직일 방향성을 알 수 있는 것이다. 그리고 이렇게 상관계수를 통해 커플링된 지역을 알아보니 의외의 지역들이 커플링되어 있음을 발견했다. 이에 대한 자세한 내용은 책을 통해 확인할 수 있다.

3단계는 시 단위 부동산시장을 분석해 투자 지역을 좁히는 방법을 알려준다. 여기서는 ‘공급량·미분양’과 ‘외지인거래량’이라는 선행지수를 알려준다. 특히 외지인거래량은 실거주자가 아닌 투자자의 동향을 알 수 있어, 지방의 시세 흐름 파악에 유용하다. 전 책에서는 도까지만 분석했다면 이번 책에서는 20만 명 이상의 인구를 가진 22개 ‘시’를 모두 분석해 준다.

4단계는 구체적으로 투자할 아파트 단지를 정하는 방법을 알려준다. 시세의 영향을 받는 대장 아파트를 알려줌은 물론, 소액 투자자들이 어떻게 급매물을 찾을 수 있는지까지 저자의 모든 노하우를 공개한다. 저자가 가장 자주 사용하는 네이버페이 부동산을 비롯해 여러 앱을 통해 급매물을 찾는 방법을 숨김없이 알려준다.

“정책이 바뀌고 시장이 바뀌어도 데이터는 절대 거짓말하지 않는다!”
자신만의 투자 기준을 세울 수 있는 데이터 가공법까지 알려주는 올인원 투자서!

《잭파시의 부동산 톱다운 투자법》에서는 부동산 선행지수를 비롯한 수십 가지의 부동산 데이터 관련 정보들을 소개하고 있다. 그리고 이를 직관적으로 보여주기 위해 다양한 장치가 마련되어 있다.
‘부동산 필수 자료 다운받는[확인하는] 법’을 통해 책에서 분석하는 주요 자료들을 어디서 다운받거나 확인할 수 있는지 알려주고, ‘주요 데이터 산출 공식’을 통해서는 저자가 부동산 빅데이터를 분석하기 위해 사용하는 공식들의 의미와 공식을 정리했다. ‘필수 데이터 가공법’에는 엑셀 프로그램으로 간단하게 독자가 직접 데이터를 가공하는 방법까지 알려준다. 직접 데이터를 가공한다는 건 다른 사람의 이익에 따른 관점과 해석이 들어가지 않은 자료를 얻을 수 있다는 이점이 있다. 또한 ‘잭파시의 데이터 분석법’을 통해 저자만의 데이터 분석 노하우와 그로 인해 도출된 투자 원칙과 원리를 알려준다.

이 외에도 지역 분석을 다룬 부분에서는 ‘데이터 분석 예제’를 추가해 본문에서 다룬 데이터 분석 방법을 독자가 직접 대입해 볼 수 있는 코너도 만들었다. 교과서에 나오는 연습 문제 같은 느낌으로 데이터 분석 훈련을 할 수 있다. 마지막으로 ‘잭파시의 투자 인사이트’에서는 데이터 분석을 넘어 실전 투자에 어떻게 활용하는지를 알려준다. 이 책은 결국 투자서다. 아무리 이론에 해박하더라도 이를 투자에 활용하지 못하면 투자자에게는 의미가 없다. 이 책이 실전 투자자에게 꼭 필요한 데이터만을 다루고 있다는 것을 명확하게 보여주는 장치라고 할 수 있다.

이처럼 이 책은 시장 사이클에 올라타는 방법과 오를 지역을 찾는 방법, 투자 타이밍을 잡고 급매물을 찾는 방법까지 투자를 결심하고 무엇을 해야 할지 모를 초보 투자자는 물론 시장을 보는 눈을 키우고 싶은 투자자들에게도 좋은 인사이트를 제공할 수 있을 것이다.

프롤로그 | 잭파시 톱다운 투자법은 무엇이 다른가
투자 타이밍을 잡는 6가지 선행지수 완벽 정리

[1단계 세계(미국)·한국 부동산 경기]
돈의 흐름을 알아야 부동산 시장이 보인다

부동산은 금융이며 돈의 흐름이다
우리나라 돈의 흐름은 한국은행에서 파악한다
통화량과 아파트 가격의 상관관계로 매매 타이밍 잡기
미국과 선진국의 M2유동성과 주택매매지수
데이터에는 만드는 사람의 의도가 들어간다
미국발 경제위기 기간에는 유동성과 주택지수가 맞지 않다
경제위기를 미리 알 수 있는 미국 부동산 지표들
경제위기의 신호를 감지하는 경제지표들
미국의 부동산시장을 집요하게 체크하는 이유
미국의 M2유동성을 움직이는 요소들
M2유동성YoY와 전국 아파트매매지수
M2유동성YoY, YoY이동평균선과 서울 아파트매매지수
M2유동성을 세분화하면 힌트가 보인다
부동산 가격에 절대적인 영향을 미치는 두 가지

[2단계 도 단위 부동산시장]
전국을 세 그룹으로 나누면 투자가 단순해진다

도 단위 분석의 핵심은 KB부동산 시계열 자료
전국을 세 그룹으로 나누면 시장 흐름이 보인다
매수우위지수를 파악하면 미래의 매매가격을 알 수 있다
전세매물증감 데이터는 부동산 투자의 핵심이다
매매가격증감률의 보합을 이용해 투자 타이밍 잡기
사분면 매매전세차트로 투자 타이밍 잡기
시장강도를 통해 투자 타이밍 잡기
민간아파트 초기분양률로 부동산시장 분위기를 살핀다

[3단계 시 단위 부동산시장]
거래량과 공급량으로 투자 지역을 선점한다

인구수로 시의 규모를 나눠 투자할 곳을 골라낸다
인구수 20만 명 이상인 도시의 투자가치 분석
인구수 순으로 상승세가 전달된다
시 단위 부동산시장 흐름에 도 단위 그루핑을 접목하는 법
거래량이 평균값 이상이면 부동산 매매지수는 상승한다
매매·전세거래량으로 시장의 방향성을 판단한다
지방 7도 분석은 외지인거래량을 체크하면 끝난다
지방투자는 유동성보다 공급량을 더 유심히 파악해야 한다
미분양의 값을 뒤집으면 매매지수에 선행한다

[4단계 구체적인 아파트 단지]
급매물을 구하는 노하우는 따로 있다

지방의 너무 싼 아파트는 유동성을 따라가지 못한다
인구 10만 명의 소도시라도 5분위는 우상향한다
누구나 원하는 대장 아파트도 매수 기회는 온다
정책이나 세법의 변화로 매수세가 몰리는 테마 찾기
최소금액으로 지속적인 시세차익 만들기
지속적으로 높아지는 가구소득 평균값을 고려한 PIR
급매를 가장 효과적으로 찾는 방법
분석과 검색을 마쳤다면 남은 것은 임장 활동이다
학원 수가 가장 많은 지역이 최상위 입지를 차지한다
투자를 결정할 땐 수학적 근거가 있어야 한다

에필로그 | 나만의 데이터로 투자에 확신을 갖는 그날까지