경매를 아무리 해도 낙찰 못 받고,
부동산은 너무 비싸서 엄두가 안 난다면
지금 당장 공매로 눈을 돌려라!

공매는 법원 경매처럼 법원에 직접 가지 않아도, 직장을 그만두지 않아도 ‘온비드’에 접속해 클릭 몇 번이면 전국 어디서든 입찰할 수 있다. 세금 체납 물건, 국공유재산 등 시중에서 볼 수 없는 저평가 매물이 숨어 있고 경쟁자도 적다. 소액으로도 시작할 수 있어 첫 부동산 투자로 제격이다.
사람들이 공매에 쉽게 도전하지 못하는 이유는 막연한 두려움 때문이다. 하지만 막상 한번 경험해 보면 경매보다 쉽다는 것을 깨닫게 될 것이다. 경매에 비해 공매를 제대로 가르쳐 주는 곳이 없다는 것도 공매 투자를 가로막는 장애물이다. 총 수강생 3만여 명을 배출한 ‘부자해커스쿨’ 대표강사이자 경·공매 투자 경력 13년, 낙찰 수강생만 3,000여 명에 달하는 공매 전문가 부자해커가 이 책을 쓴 이유다.
이 책은 온비드 플랫폼에서 물건을 찾는 법부터 공매지 분석, 시세 조사, 전화 임장, 현장 조사, 입찰(낙찰), 대출, 명도까지 공매 투자의 전 과정을 8단계로 정리했다. 직장인도, 초보 투자자도 이 8단계를 따라가면 수익을 낼 수 있다. 경매보다 쉽지만 더 큰 수익을 누릴 수 있는 공매 투자, 이제 당신 차례다.

왜 지금 공매 투자를 해야 하는가!
경쟁자 없는 공매 시장에서 왕초보도 바로 돈 버는 법

부동산 투자를 생각할 때 가장 먼저 떠오르는 것이 경매다. 열심히 공부해서 입찰에 나섰지만 낙찰가가 생각보다 높고 경쟁도 치열해 번번이 경매 투자에 실패했다는 사람이 적지 않다. 법원 경매가 시세의 90% 안팎에 낙찰된다면 공매는 평균 85% 수준으로, 조건이 비슷할 때 공매의 수익이 더 크다. 한편 경매의 주체가 법원이라면, 공매는 한국자산관리공사(캠코) 등 공공기관이 주체다. 세금을 체납하거나 국공유재산을 처분하는 과정에서 매물이 나오기 때문에 시중 시세보다 저렴한 알짜 물건이 공급된다.
경매보다 더 쉽다는 점도 공매의 큰 장점이다. 공매 물건 가운데 국유재산과 수탁재산(금융기관·기업 등이 보유하던 부동산을 관리기관에 위탁해 매각을 진행하는 재산)은 권리관계가 이미 정리된 상태로 나온다. 초보자가 첫 투자로 선택하기에 가장 안전한 물건인 셈이다. 여기에 더해 공매는 온비드에서의 온라인 입찰이 기본이라 생업을 유지하면서도 언제 어디서든 입찰할 수 있다.
이 책에서는 공매 투자의 전 과정은 물론이고 남들이 놓치기 쉬운 숨은 물건 찾는 법, 공매 담당자의 실수를 이용하는 법, 온라인 도구(옥션원, 네이버지도, 스카이뷰)를 활용한 시세 조사법, 갈등 없이 명도를 마무리하는 협상 원칙 등 실전 고수만이 알려줄 수 있는 노하우가 가득하다. 이 책의 공매 투자 8단계와 노하우를 따라간다면 누구든 수익을 낼 수 있다.
2026~2027년은 부동산 규제 환경 속에서 공매 물건 공급이 늘어나는 시기다. 남들이 아직 모를 때 먼저 시작하는 것이 유리하다. 잠들어 있는 돈을 어떻게 굴릴지 고민하고 있었다면, 지금 당장 공매 투자를 시작해 보자.

책 속에서

공매 시장에서는 모든 물건을 같은 방식으로 분석해서는 안 된다. 물건의 성격에 따라 접근 방법이 완전히 다르다. 그리고 그 성격을 가장 빠르고 정확하게 알려주는 것이 바로 재산 종류다. 공매 투자를 좀 더 쉽게 해나가고 싶다면 복잡한 기술을 습득하기보다는 가장 먼저 이 순서를 바로잡아야 한다. 그 무엇보다 먼저 재산 종류를 확인하는 것, 이것이 공매의 진짜 시작이다. _36p

말소기준권리를 찾는 방법은 생각보다 간단하다. 공매 공고문이나 온비드에서 제공하는 재산명세서 중 하나만 확인하면 된다. 공고문 상세 페이지에 들어가면 ‘등기사항증명서 주요정보’라는 항목이 있다. 여기서 주목해야 할 부분은 ‘설정일자’다. 여러 근저당권이나 가압류 등이 나열되어 있을 텐데, 그중에서 가장 빠른 날짜를 찾으면 된다. _77p

로드뷰의 가장 강력한 기능은 ‘과거 영상 비교를 통한 인테리어 여부 확인’이다. 특히 새시 색상 변화는 매우 중요한 단서다. 예를 들어 5년 전 로드뷰에서는 새시가 검정색이었는데, 1년 전 로드뷰에서는 흰색으로 바뀌었다면 내부 인테리어가 완료되었음을 짐작할 수 있다. 실무적으로 내부 인테리어를 마무리한 뒤 마지막 단계에서 새시를 교체하는 경우가 많기 때문이다. _135p

문제는 입찰가를 정하는 방식이다. 많은 투자자가 최저 입찰가를 기준으로 ‘얼마를 올릴지’를 고민한다. 예를 들어 최저 입찰가가 12억 4,000만 원이면 ‘5,000만 원을 올릴까, 1억 원을 올릴까’ 고민한다. 이는 잘못된 방식이다. 이런 방식을 사용하면 낙찰 확률이 낮아질 수밖에 없다. 올바른 방법은 아래에서 올리는 것이 아니라, 위에서 내리는 것이다. 시세가 15억 원이고 최저 입찰가가 12억 원이라면, 먼저 자신이 확보하고 싶은 수익 구간을 계산한다. 그다음에 그 지점에서 5,000만 원에서 1억 원을 내려 입찰가를 설정한다. _163p

공매의 수익은 효율이 아닌, 비효율에서 나온다. 오류, 변칙 그리고 투자자들의 습관적 맹점이 그대로 수익 구간이 된다. 그래서 공매 물건 찾기의 본질은 단순히 좋은 물건을 찾는 것이 아니라, ‘경매 투자자의 습관’을 역이용하는 데 있다.
공매 투자 포인트는 명확하다. 첫째, 패턴이 깨진 물건을 찾는다. 둘째, 진짜 정보, 즉 공고문, 감정평가서, 담당자 확인 등을 통해 그 물건을 다시 검증한다. 셋째, 남들이 회피한 구간에서 가격이 충분히 내려가면 입찰한다. 이 과정에서 중요한 건 남들이 투자를 포기한 이유를 정확하게 이해 하고, 한 번 더 확인하는 수고를 감수하는 것이다. _212p