○ 부동산 재테크 공화국, 대한민국의 성공 투자는?
전 국민이 부동산 재테크에 열광하는 시대이다. 부동산 경기침체로 그 열기가 다소 수그러들었지만 여전히 재테크 관련 서적들이 봇물을 이루고, 수천 개가 넘는 인터넷 사이트에 수백만 명이 모여 재테크 정보와 노하우를 공유하면서 저마다 부자를 꿈꾸고 있다.
재테크(財tech)의 사전적 의미는 ‘재무 테크놀로지(financial technology)’의 준말이지만, 일반적 의미로는 ‘부동산이나 금융상품에 투자하여 재산을 증식시키는 기법’이라 하겠다. 원래 일본에서 저소비·저성장시대의 기업들이 영업 외 활동을 통해 수익을 보충하려고 시도한 데서 유래한 개념으로서, 우리나라에서는 1980년대에 처음 등장한 뒤, IMF 환란 이후 국민적 트렌드로 자리 잡았다.


○ 부동산법 얼마나 알고 투자하고 있는가?
이러한 재테크의 의미를 법률분야에도 적용해 볼 수 있다. 바로 ‘법(法)테크’이다. 즉, 관련 법률이나 판례를 제대로 알고 적용하여 재산을 키우거나 지키는 기법을 법테크라 부를 수 있다. 법에 대한 무지나 편견으로 인해 대충대충 처리하다가 평생 모은 재산을 날리는 사람이 있는가 하면, 남다른 법률지식과 경험으로 무장하여 재산을 불리기도 하고 잘 지키는 사람도 있다. 독자들은 어느 쪽을 선택할 것인가? 법테크가 절실히 필요한 분야는 아무래도 재산의 대부분을 차지하는 부동산 분야이다. 부동산 분야의 법테크는 주로 부동산 정책의 흐름을 제대로 읽어내고 관련 법률이나 판례를 통한 권리분석을 얼마나 꼼꼼히 하느냐에 달려 있다.
먼저 법률을 몰라 재산상 손해를 입는 사례를 보자. 기획부동산의 꾐에 빠져 개발이 불가능한 땅에 투자했다가 돈을 떼이는 경우나, 과장광고에 현혹되어 계약조건도 확인하지 않고 덜컥 상가(아파트)를 샀다가 해약도 못하는 경우가 해당된다. 또한 등기부상 선순위 채무관계를 확인하지 않고 집을 임차하였다가 경매로 보증금을 한 푼도 변제받지 못하거나, 권리분석을 잘못해서 유치권이나 법정지상권 등의 부담 있는 부동산을 함정인 줄 모르고 낙찰받기도 한다.
그리고 상가임차인이 제때 계약갱신요구를 하지 않아 갱신하지 못하게 되는 경우, 명의신탁이 무효이고 처벌되는 줄 모르고 신탁했다가 부동산도 잃고 형사처벌까지 받게 되는 경우, 미등기전매를 하면 양도세 중과에다가 형사처벌까지 되는 줄 모르고 전매한 경우, 다운계약서를 쓰면 결국 나중에 양도세 가산세까지 부메랑이 되어 돌아온다는 사실을 모르고 써준 경우 등을 들 수 있다.


○ 법률을 알아야 성공하는 투자를 할 수 있다
법률을 알아 재산을 지키거나 키울 수 있다. 각종 개발계획 수립, 용도지역·지구·구역의 변경, 종세분화, 관리지역 세분화 등으로 개발행위의 규제가 완화될 것을 미리 알고 부동산을 매수하는 경우, 경매로 매수한 뒤 가장 임차인이나 가장 유치권자 등을 밝혀낸 경우, 지목만 변경해도 땅 가치가 올라간다는 사실을 아는 경우, 연접개발제한을 알아 먼저 개발행위허가를 받아두는 경우 등 다 열거할 수 없을만큼 많은 사례가 있다.
이상의 사례들은 부동산 법테크의 일례일 뿐, 법테크가 필요한 부동산 분야는 실로 광범하다. 매매나 임대차, 경매와 공매, 중개, 건설, 인허가, 신탁, 분양, 재건축·재개발, 도시계획, 수용, 감정평가 등등. 법률을 제대로 알아야 제대로 된 투자를 할 수 있기에, 부동산 관련 법률에 대한 선행학습은 강조해도 지나치지 않은 것이다.


○ 부동산법의 실제를 알고 실무로 적용시키기 위해 반드시 살펴봐야 할 책!
지금처럼 복잡다단한 시대에는 법을 모르고는 손해를 볼 수밖에 없는 세상이다. 당하고 난 뒤 ‘이런 법이 어디 있나’라고 하소연해도 소용없다. 하지만 일반인이 깊이 있는 법률지식을 습득하기란 쉽지 않다. 따라서 ‘당하지 않으려면’ 중요한 재산거래에 앞서 전문가 등 고수들에게 묻고 또 물어 철저히 확인하고 몇 겹의 안전장치까지 하는 수밖에 없다. 미리미리 법을 챙겨 재산을 지키고 키우는 법테크는 이제 현대인의 생존전략이라 해도 과언이 아니다.
그렇다면 어떻게 부동산 법테크를 해야 할까. 이 책은 바로 광범한 부동산 분야를 개별적으로는 물론 종합적으로 아우르는 법테크의 방법론을 나름대로 체계화한데 의의가 있다. 그렇다고 전문서적 만큼의 깊이 있는 이론적 논의에 까지는 나아가지 못했지만 부동산의 주요 분야별 핵심적인 쟁점을 최대한 부각시키려고 노력하였다.
전형적인 전문서적과는 달리 실생활에 밀접히 관련되는 내용을 추출하여, 가능하면 구어체로 이해하기 쉽도록 표현하였다. 그리고 관련 법령 및 판례를 들어 법적 근거를 분명히 하였고, 다수의 생생한 사진을 곁들여 현장감 있는 이해가 되도록 배려하였다.

part 01 부동산 시장, 어떻게 될까
튤립광풍과 부동산 버블/아파트가격 대폭락시대는 오는가시련의 시대, 수분양자와 분양회사간 상생의 길은 없을까/아파트의 인기, 언제까지 갈까?/2011년 경기, 어떻게 될까?/
부동산 전문가들이 본 향후 부동산시장 전망

part 02 속지 않고 분양받기
아파트분양 시 허위·과장 광고의 기준/아파트분양 시 허위·과장광고와 손해배상책임/상가분양 시 허위·과장광고의 기준/토지분양 시 허위·과장광고의 기준/분양권 전매와 관련한 분쟁/대폭락시대, 분양계약을 해제하려면/아파트 수분양자의 ‘불안의 항변권’/‘3개월 입주지연’사유만으로 분양계약 해제될까/
입주예정자 80% 동의 시 입주기한 연장되나/학교용지부담금, 누가 환급받나/아파트 할인분양 받을 때 주의할 점/임대아파트 분양전환 가격 분쟁/임대아파트 분양전환 정보공개/상가분양계약상 업종제한약정, 함부로 위반할 수 없다

part 03 안전하게 매매하기
매매계약 해제 시 계약금 돌려받기/계약금만 건네졌다면 언제든지 해약할 수 있을까/가계약 및 가계약금의 효력/양해각서(MOU)는 법적구속력은 없을까?/중도금, 잔금기한이 지났다고 해제 통지만 하면 바로 해제되나/계약해제 시 위약금이 과다하다면 감액청구를 할 수 있다/한 번 맺은 매매계약, 취소가 쉽지 않다/토지거래허가구역 토지, 안전하게 매수하는 방법 ①/토지거래허가구역 토지, 안전하게 매수하는 방법 ②/이중매매 - 중도금·잔금 지불 후엔 배임죄로 처벌/계약해지를 하려는데 상대방의 거처나 연락처를 모를 경우, ‘의사표시의 공시송달’제도 이용/매수한 부동산에 하자가 있다면/미등기·무허가 건물을 매수할 때 주의해야/지적불부합지 매매 시, 계약서에 ‘㎡당 가격으로 정산’조항 넣어야/‘토지사용승낙서’ 해줘도 땅 뺏길 염려 없나/다운·업계약서를 작성하면 어떻게 처벌되나/상대방이 다운·업계약서 작성을 요구하면 어떻게 대처하나/부부 중 1인 명의로 된 부동산을 구입할 때 유의점/침체된 부동산시장에 사기꾼 고개 든다 - ‘폰지 사기’/기획 부동산 ① - 개발계획의 조작과 피라미드식 다단계 기법 동원/기획부동산 ② - 계약이행을 책임질 시스템이 없다/기획부동산 ③ - 사기 당하지 않으려면/아파트 시행사의 양도소득세부담 약정의 유효성

part 04 임대차에서 권리 지키기
속 썩이는 임차인, 제대로 내 보내려면/임차인의 명도약속위반에 대비한 위약금, 위약벌, 제소전 화해조서/명도소송에 앞서 임차인의 점유이전을 막으려면 - ‘점유이전금지 가처분’/긴급하게 명도 받아야 할 때 - ‘명도단행가처분’/임대차계약 해지사유 ‘2기의 차임연체’/남의 땅을 빌려 건물을 지은 임차인의 구세주, ‘지상물매수청구권’/임차인의 지상물매수청구권, 만능은 아니다/임차인이 설치한 부속시설, 보상받을 수 있나/임차인의 부속물, 다 보상받는 것은 아니다/임대차 종료 시, 어느 정도까지 원상회복해야 하나/임대차 종료 시 임차인이 원상회복해야 하는 범위에 관한 판례/임대차 보증금에 가압류가 들어왔다면/임차보증금에 대한 전부명령과 밀린 월세 공제/임차한 지하층에 습기가 찬다면/상가건물임대차와 주택임대차의 비교/임대주택사업자 등록과 세제혜택

part 05 경매와 공매는 ‘불황기의 블루칩’
경매는 ‘불황기의 블루칩’/공매로 짓다만 상가에 투자하기/가장 임차인을 골라내는 방법/가장 임차인임을 밝혀 경매투자에 성공한 사례/법정지상권 깨뜨리기/분묘 기지권 깨뜨리기/유치권 깨뜨리기/경매로 부합물, 종물 챙기기/길 없는 땅 ‘맹지’도 활용하기 나름/공장 경매요령 ① - 좋은 공장 고르기/공장 경매요령 ② - 함정 비켜가기/상가 경매요령 ① - 상가 투자의 매력과 위험/상가 경매요령 ② - 이런 상가는 피하자/상가 경매요령 ③-임차인 명도문제/전소유자의 체납관리비 중 공용관리비는 낙찰자 부담/농지 경매 시 주의할 점/농가주택 경매 받아 전원주택의 꿈을!/산지 경매 시 주의할 점/최선의 명도집행방법은 ‘합의’이다/경매에서 임차인의 권리 지키기/공유자의 특혜, 우선매수신청권

part 06 재건축·재개발사업에서 권리 찾기
정비구역 지정·고시 전 추진위원회 승인은 무효인가/조합설립결의의 하자는 이제 행정소송(항고소송)으로 다투어야/조합설립동의 시 비용분담관련 논란의 종식/동의서의 하자(공란 등)와 조합설립인가처분의 효력/동의율 산정방식/조합설립동의율을 계산할 때 주의할 점/토지나 건물만을 소유한 자에 대한 매도청구를 위한 최고여부/분양 미신청 시 조합원지위 상실한다/관리처분계획의 법적성격과 다투는 방법/관리처분계획수립을 위한 총회 시 조합설립당시보다 사업비용이 크게 증가한 때의 의결정족수/사업시행인가처분의 법적성격과 다투는 방법/시공사 선정시기에 관한 문제/추가부담금·무상지분율 계산법, 잘 알고 대처하자/비례율과 감정평가액, 권리가액, 분담금 등과의 상관관계/정비사업 공공관리제도

part 07 건설과 하자, 일조권 침해
건설분쟁의 원인과 특징, 유형/설계 계약상 분쟁과 설계 저작권 침해/감리자의 보수청구와 손해배상책임/턴키계약으로 공사 중 공사비 증액요구 할 수 있나/공사입찰의 분쟁/건설업 명의대여, 문제가 많다/현장소장의 지위/선급금의 정산/기성공사대금채권, 어떻게 산정하나/추가공사를 인정받으려면 서면으로 약정해야/공사완공이 지연된 때, ‘지체상금’ 청구/완공된 건물에 하자가 생겼을 때, 하자담보책임/하자담보책임의 내용/건설공사로 인한 인근건물 손상, 어떤 책임지나/굴착공사로 인한 인접 대지의 침하와 건물 균열/공동주택의 하자보수청구와 하자소송/아파트 등 공동주택의 하자보수절차 및 보증금 처리/공동주택 하자소송의 절차·기간·비용은?/공동주택 하자소송과 관련한 여러 가지 쟁점/공동주택의 하자관련 청구권의 소멸시효/균열과 외벽도장/층간소음과 아래윗집 난투극/누수피해, 누구에게 책임을 물어야 하나/건축물에도 제조물책임법(PL법)이 적용되나/하나의 공사를 여러 건설업체가 공동으로 수급하는 경우의 법률관계/일조권 침해의 기준/일조권의 주요 쟁점과 조망권/같은 단지 내 일조권 침해, 인정될까/시공회사 부도났을 때, 하도급업체 권리 어떻게 구제받나/하수급업체의 직접지급청구권

part 08 건축과 인·허가
건축은 어떻게 이뤄질까/건축허가 사전결정제도/건축허가와 건축신고/건축허가의 제한과 그 위법성/건축허가와 신뢰보호 원칙/건축허가 취소, 함부로 못한다/잘못된 건축허가취소, 손해배상책임 있다/완공된 건물 사용승인, 함부로 거부하지 못한다/건축관계자 명의변경이 필요한 때/건축물의 용도변경, 어떻게 할까/건축물의 용도를 불법으로 변경했을 때/건축할 때 지켜야 하는 ‘건축선’/사선제한과 도시의 미관/대지의 분할제한규정 있어도 판결로는 분할된다/건축법위반 건축물에 대한 이행강제금/이행강제금 관련 몇 가지 문제점/아파트 인·허가 시 기부채납 요구/기부채납 시설 공사비, 돌려받을 수 있을까/인허가와 각종 부담금

part 09 내 땅의 가치를 결정하는 도시계획
내 땅의 개발을 규제하는 공법상 행위제한/땅의 가치를 결정하는 용도지역/내 땅에 지을 수 있는 건축물/용도지구·용도구역의 토지이용과 규제/한 필지에 용도지역이 여럿일 때/비행안전구역의 고도제한/공군비행장 주변지역 고도제한 완화/지구단위계획구역이 지정되면/문화재가 소재한 토지/개발행위허가제도, 왜 도입되었나/허가를 받아야 하는 개발행위 규모/무서운 연접개발 제한, 먼저 개발한 사람이 임자?/연접개발제한, 예외도 있다/도시계획시설부지와 매수청구제도/도시민도 농지를 취득할 수 있다/농지취득자격증명/지목변경만으로 땅 가치 높인다/개발제한구역 내 건축을 가능하게 하는 이축권

part 10 토지보상금, 더 받으려면
토지보상금이 적게 나왔을 때/토지보상금, 꼼꼼히 따져보면 더 받을 수 있다/수용할 때 손실보상액은 어떻게 평가하나/이주대책용 아파트의 부당이득반환

part 11 건설업체의 부도대책과 워크아웃·기업회생
건설업체의 부도·도산 파장/건설업체 부도, 초기대응 어떻게 해야 하나/부도난 건설현장, 공사재개방법/건설사의 워크아웃·기업회생/건설업체가 기업회생제도를 이용하려면/건설업체의 기업회생인가, 쉽지 않다

part 12 아파트 시행사업의 걸림돌 제거하기
알박기와 매도청구/알박기와 형사처벌 및 민사책임/소유자 불명인 토지를 매수하는 방법/견고한 암반이 있거나 지반이 약한 토지/토양이 오염되었거나 불법 폐기물이 묻힌 토지

part 13 부동산 신탁은 왜 하나
부동산 신탁이란/부동산 신탁에는 어떤 유형이 있나/부동산 신탁관계인인 위탁자, 수탁자, 수익자/사해신탁의 법률관계/신탁재산에 대한 강제집행

part 14 부동산 중개사고, 의뢰인도 책임 있다
중개대상물 확인·설명의무, 너무너무 중요하다/중개대상물 확인·설명의무 위반 사례/중개수수료 요율 및 산정기준/중개수수료 관련 판례/중개사고의 실제 유형별 순위와 예방방법/소속공인중개사·중개보조원이 사고냈을 때 중개업자의 책임

part 15 ‘고무줄’감정평가의 책임
감정평가, 무엇이 문제인가/감정평가란 무엇인가/감정평가과오에 대한 책임의 성격과 요건/‘적정가격과의 현저한 차이’로 인한 책임/‘목적물의 동일성 미확인 내지 착오’로 인한 책임/경매에 있어서 감정평가과오의 책임/감정과오로 인한 금융기관의 대출손해에 대한 책임/담보평가 시 임대차관계 조사업무의 한계/허위나 잘못된 자료의 제출에 따른 감정/감정평가업자의 형사책임 등

part 16 부동산 거래의 현란한 기술
부동산 황제, 도널드 트럼프의 거래기술/부동산 거래 고수의 매수가격 깎는 방법/가격을 깎는 것만이 능사일까/‘선역·악역’전략/그럴듯한 분위기를 경계하라/그럴듯한 계약서에 함정 있다/좋은 인간관계를 형성하라/협박꾼과 상대하기/척척박사형 상대 다루기/우유부단형 상대와 거래하기

part 17 명의신탁과 통행권
명의신탁 했다가는 부동산 빼앗긴다/주위토지통행권으로 맹지에 길 내기

part 18 도시형 생활주택, 준주택이 뜬다
도시형 생활주택에 투자해 볼까/준주택 투자에 성공하려면