투자의 종목과 흐름이 바뀌고 있다.

‘부동산 투자’하면 대부분의 사람들이‘아파트’를 떠올리곤 한다. 그런 것을 보면 신규 분양 아파트이건 재건축 아파트이건 간에‘아파트’는 그동안 부동산 투자의 대명사 역할을 해온 것은 분명한 것 같다.
하지만 이제는 다른 시각을 가질 필요가 있다.
과거와는 다르게 미혼자의 빠른 증가로 인한 1~2인용 도시형 생활 주택의 공급이 확대되고 있고, 수명연장으로 인해 홀로 생활하시는 나홀로 어르신들이 늘어나는 시대에 돌입했다. 또한 젊은 층에서는‘집을 구입하느라 많은 돈을 대출까지 받아 이자 같는 노예로 전락한 삶을 살아야만 하느냐’는 인식이 팽배해지는 가운데 주거문화의 패턴이 서서히 바뀌고 있는 것이다.
거기에 설상가상으로 미분양 아파트까지 쌓이는 등‘부동산 투자 \u003d 아파트’라는 등식이 서서히 힘을 잃어가는 시점이라는 판단이 든다.

아파트 NO! 토지 OK!

이제는 투자종목을 갈아타야 하는 타이밍에 접어 들었다고 보여진다. 부동산 경매시장에서 아파트에 입찰하는 사람들의 숫자와 투자목적을 보면 직감적으로 알 수 있다. 투자자의 입장에서 보면, 실수요자 위주로 빠르게 재편되고 있는 아파트 시장은 더 이상 수익을 기대하긴 어려운 상황이 되고 있다.
그렇다면 무엇이 대체 종목이 될 수 있을까? 바로 ‘토지’에서 해답을 찾을 수 있다. 즉, ‘아파트 NO! 토지 OK! ’라는 뜻이다.

주거용 건물에 대한 수요가 줄어드는 많은 이유들 중 하나는 고령화 사회로의 빠른 진입이다. 통계청에 따르면 2010년 11월 현재 총인구는 4,858만 명이며, 이 중 65세 이상 인구가 차지하는 비율은 11.3%로 지속적인 증가추세를 보이고 있다.
우리나라는 지난 2000년 65세 이상 인구 비율이 7.2%에 이르러 이미 ‘고령화사회’에 들어섰으며, 2018년에는 이 비율이 14.3%가 돼 ‘고령사회’에 진입하고, 2026년에는 20.8%로 ‘초고령사회’에 도달할 것으로 전망된다. 또한, 우리나라의 고령화는 미국, 프랑스 등 기타 선진국에 비해 훨씬 빠른 속도로 진행돼, 고령인구 비율이 14%(고령사회)에서 20%(초고령사회)로 도달하는데 걸리는 시간이 8년에 불과할 것으로 예측된다는 통계가 보고되어 있다.

이렇게 되면 앞으로의 주거형태는 당연히 바뀌게 될 것이다. 1~2인용 소형주택의 형태이거나 또는 이제까지와는 전혀 다른 새로운 형태의 주거문화가 도래할 것은 분명해 보인다. 이렇게 주거의 패러다임이 바뀔 때 필요한 것은 건물이 아닌 바로 토지이다. 즉, 고령화에 따라 어르신들을 보살필 수 있는 복지시설, 양로원, 요양원, 실버타운 등 소위 말하는 ‘시설’이 많이 필요하게 된다. 노인인구가 많아지면 실버 관련 산업이 활성화될 수밖에 없으며, 그런 관련 업종의 사업을 하는 사람들은 사업에 필요한 토지를 찾게 될 것은 자명한 일인 것이다. 앞으로 점차 주거문화가 새로운 형태로 바뀌게 되고 그때 반드시 필요한 것은 이미 용도가 정해져 지어진 ‘건물’이 아니라 ‘토지’일 것이다.

토지는 도화지와 같은 것이다. 아무것도 칠하지 않은 순백색의 도화지 말이다. 어떤 화가가 어떻게 그림을 그리느냐에 따라 작품내용이 많이 달라지듯, 다양한 개발이 가능한 순백색의 도화지가 필요하게 될 것이다.
토지수요가 늘어나는 두 번째 이유는 한국전쟁 직후에 태어난‘베이비붐 세대’(1955~1963년생)의 정년퇴직이 2011년부터 본격화되는 시점이라는 것이다. 한국 사회의 전형적 베이비부머인 약 700만명은 ‘은퇴 대기자’명단에 올라야 할 상황이다.
지난번 통계개발원이 발표한 「베이비부머의 현황·은퇴효과 분석」에 따르면 조만간 직장을 떠나야 하는 베이비부머는 모두 713만명으로, 전체 인구의 15%에 육박한다고 한다.

노동시장에서 최종적 이탈시점이 65세 전후라는 점을 고려하면 앞으로 10년간 매년 수십만명의 퇴직자가 쏟아져 나올것으로 예상된다. 생명과학의 눈부신 발전으로 수명은 계속 연장되어 평균 수명이 100 ~ 110세를 넘길 날도 머지 않았다.
“은퇴 후 40년, 어떻게 보낼까”라는 새로운 광고문구도 등장했다고 하니 앞으로 닥칠 먹먹한 시대는 충분히 예측 가능하다.
수많은 사람들이 은퇴 후에 시작되는 인생의 제2라운드를 과연 어떻게 보낼 것인가를 고민하는 것은 현실적인 문제이며 사회적인 문제로까지 부각될 것으로 보인다.
퇴직한 그들이 할 수 있는 일이 어떤 것이 있을까. 새로운 일에 도전하거나 창업하는 이들도 없진 않겠지만 실상 우리 회사에 방문하고, 부동산 상담을 하러 오시는 대부분의 은퇴준비자들은 귀농에 대한 생각을 가지고 미리 토지를 구입할 준비를 하고 있는 것을 현장에서 생생하게 확인할 수 있다.

최근 토지거래허가지역을 해제한 정부의 조치를 보면 알겠지만 토지의 수요는 꾸준히 늘어나고 있는 상황이다. 특히 고령화 사회로의 진입과 베이비부머의 은퇴가 진행되어 더욱더 많은 수요가 가세한다면, ‘토지’에 대한 수요는 폭발적으로 늘어날 것이다. 이러한 트렌드를 미리 예측하여 토지투자의 유리한 고지를 선점할 때가 온 것이다.

PART 1
토지투자에 대한 시시콜콜한 생각! 확 뒤집어 보기

Chapter 01 ┃ 토지투자가 어렵다고요?

01 토지투자의 접근방법을 바꿔라
02 오히려 투자 용기를 뺏는 토지교육들!
03 self 투자 對 人-line 투자


Chapter 02 ┃ 토지는 장기간 투자해야 되며, 단기투자는 안 된다고요?

01 아파트 투자 對 토지 투자
02 도시성장 패턴과 사이클이 달라졌다
03 장기투자할 물건과 단기투자할 물건은 이미 정해져 있다


Chapter 03 ┃ 토지는 환금성이 없다고요?

01 다른 방법으로 취득하라
02 ‘싸게 취득’이 기본이다
03 스타트가 좋아야 한다
04 남들도 좋아하는 것을 취득하라
05 법정지상권, 인·허가 걸린 물건, 분묘기지권, 유치권 등의 특수경매물건을 공략하라
06 특수경매물건의 스프링 효과를 노려라

Chapter 04 ┃ 토지투자는 많은 돈이 있어야 가능하다?

01 대안을 찾아라
02 소액의 지분경매를 노려라
03 지분경매의 역발상, 공동투자 방법을 적극 활용하라

PART 2
엉뚱한 것 보지마라
토지투자의 모든 것은 이미 정해져 있다

Chapter 01 ┃ 돈이 되는 토지는 이미 정해져 있다

01 무조건 성공하는 토지투자의 절대원칙! 바로 5W 1H 기법!
02 토지투자 - 왜(Why) 할까?
03 토지투자 - 언제(When) 해야 할까?
(1)각종 규제가 폐지 또는 완화되고 있다는 점
(2)개발행위의 최대 걸림돌 「연접개발제한제도」의 폐지
(3)토지관련 서류, 업무처리 절차 간소화 및 정보의 통합운영 시스템 개발
04 토지투자 - 어떻게(How) 해야 할까?
05 토지투자 - 어디를(Where) 해야 할까?
(1)인구와 일자리가 늘어나는 지역을 공략하라
(2)국가의 개발계획 및 정책의 큰 틀을 이해하라
(3)도로, 철도 등 교통망에 따른 사회기반인프라 구축이 만들어지는 곳을 공략하라
06 토지투자 - 무엇(What)에 해야 할까?
07 토지투자 - 누구랑(Who) 해야 할까?


PART 3
성공투자의 3요소! 타이밍·실전·소액공동투자

Chapter 01 ┃ 때와 가격이 잘 맞아야 성공하는 법!

01 투자는 타이밍이다
02 버스 타이밍은 투자 타이밍
03 투자에도 ‘투자시간표’가 있다
04 한~발짝이 아닌 반발짝 빠른 투자
05 가격에서 반발짝 빠른 투자를 하라
06 시점에서 반발짝 빠른 투자를 하라
07 사모님~ 좋은 땅 있어요
08 반발짝 빠른 확실한 송곳 투자
09 투자의 다양한 바람!


Chapter 02 ┃ 실전! 실전! 실전! 오로지 실전경험을 쌓아라

01 토지투자는 실전학문이다
02 실전 경험을 쌓는 방법
03 잘못된 맹신은 금물
04 카페에 오지 마세요!
05 아직도 못 버리는 공짜 심리
06 행동하는 투자자가 성공한다
07 나만의 투자人-라인(line) 만들기


Chapter 03 ┃ 앞으로 토지투자의 대세는 ‘공동투자’

01 당신의 꿈을 이루게 할 수 있는 최후의 방법
02 공동투자 對 부동산 펀드 對 리츠
03 긍정의 힘을 믿어라
04 앞으로 토지투자의 대세는 ‘공동투자’
(1)공동투자를 아시나요?
(2)공동투자는 양날의 칼과 같다
(3)성공적인 공투를 위해 필요한 것들
05 부동산 투자의 마지막 종착지 ‘토지+경매+특수물건+소액+공동투자’
06 419만원으로 시작한 26세 성민이의 반값토지경매


PART 4
실전사례를 통해 배우는 반값토지경매 최고비법

Chapter 01 ┃ 선택과 집중

01 투자의 핵심 키워드 ‘선택과 집중’
02 신건에 낙찰 받아야 하는 물건이란 바로 이런 것이다
03 인·허가 특수물건 공략하여 50% 이상 싸게 사기
04 길 없는 땅 낙찰받아 맹지 탈출하는 방법
05 무늬만 지분경매인 물건의 공략법
06 개발예정 배후지역 알짜물건 공략하기
07 낙찰 받지 못하면 잠 못자는 물건
08 소액 공동투자로 특수물건(법정지상권) 공략하기

부록 ┃ 1. 농지취득자격증명심사요령
2. 알아두면 유용한 사이트
3. 토지관련자료