부동산 공법 A부터 Z - 부동산 공법의 핵심부터 실전 사례까지

많은 이들이 부를 축적하기 위해 오늘도 부동산 투자를 선택한다. 그들은 부동산 경매와 갭 투자, 그리고 임대수익과 NPL 투자 등의 방식을 선택하며 이를 위해 부동산 관련 지식을 학습하기 시작한다. 많이 배움에도 불구하고 소수의 사람들만이 부의 축적을 이룬다. 부를 축적하는 소수의 사람에게는 공통점이 있다. 바로 부단한 노력과 더불어 엄청난 시행착오를 겪으며 그들의 목표를 조금씩 이루어가면서 부의 자리에 오른 것이다.
부동산 투자를 하기 위해서는 입지론과 필지론의 균형이 맞아야 한다. 2가지 모두를 고려해야 불측의 손해를 보는 일이 없다. 법은 목적 달성을 위해 행위제한을 한다. 이것이 바로 부동산 공법이다. 《왕교수가 알려주는 부동산 공법 경매로 100억 부자 되는 비법》에서는 이러한 부동산 공법의 기초부터, 실전 사례가 이해하기 쉽게 담겨 있어 부동산 공법을 알고 싶어 하는 독자들을 크게 만족시킬 수 있을 것이다.

얽히고설킨 부동산 공법들을 풀어나가는 특별한 노하우

부동산 공법은 ‘선 계획, 후 개발’이 원칙이다. 모든 개발지는 개발 이전에 법규 절차에 따른 개발계획이 수립되며 제도적 절차에 따라 개발된다. 그러므로 개발계획에 대한 분석력만 있다면 개발계획이 발표되기 전에 부동산을 매수하는 것이 가능하다. 많은 분들이 당장 시세보다 싸게 매입하는 것에만 집중한다. 그래서 부동산 경매 등이 투자의 방식으로 선호되는 것을 부정할 수 없다. 그러나 정작 중요한 것을 잊고 있다. 여러분이 매입한 부동산이 추후 가격 상승의 입지를 갖춘 것인가, 반문해봐야 한다.
공법을 제대로 알면 소액의 투자로도 큰 수익을 얻을 수 있다. 낙찰 사례에 어떤 공법적 해석이 가미되었는지 이 책을 통해 공법지식을 취득한다면 누구나 부자의 지름길에 바짝 다가설 수 있을 것이다. 부동산 공법은 어렵게 배우는 것이 아니다. 그리고 아는 만큼 경매 투자에 성공한다. 그 성공의 지름길, 《왕교수가 알려주는 부동산 공법 경매로 100억 부자 되는 비법》에 있다!



시중에 부동산 관련 서적은 많지만, 부동산 공법의 핵심을 짚어주고 실전 사례를 통
해 알기 쉽게 집필한 실무 서적은 이 책이 유일한 것 같다. 기본부터 실전 투자까지
다양한 배려가 돋보인다.
이재웅 서울사이버대학교 前 총장, 現 부동산학과 교수

부동산에 대한 지식 연마가 얼마나 중요한지, 현장에서 전해지는 생생한 정보들이
인상적이다. 겉으로 보이는 민법상 권리뿐만 아니라 보이지 않는 중요한 공법상 권
리들에 대해 심도 있게 다루고 있다.
박종열 건국대학교 부동산경매최고경영자과정 주임교수

경매의 시작은 아파트, 끝판왕은 토지다. 특별한 수익을 보장하는 해답이 왕카리스
마 이주왕 교수님의 책에 담겨있다. 얽히고설킨 공법들을 풀어나가는 특별한 노하
우가 돋보인다.
안수현(앤소니) 수원마스터경매학원장

부동산 실무자 또는 투자자라면 반드시 알아야 할 부동산 공법을 알기 쉽게 설명
해 부동산 투자에 관심 있는 분들뿐 아니라, 현업에 종사하시는 분들께도 아주 도
움이 되는 책이다.
이형진(골목대장) ‘부미모’, ‘발품’ 대표

토지로 재테크 하는 어머니를 보고 자란 나는 여러 분야 중 가장 큰 수익률이 토지
에서 나온다는 걸 몸소 느낀다. 이주왕 교수님의 책은 어렵게 느껴지는 토지의 공법
을 쉽게 풀어, 누구나 할 수 있다는 자신감을 갖게 해준다.
정혜원 하베의 꿈꾸는 부자들 대표

 

▷ 경매를 하는 이유는 일반 매매보다 싸게 부동산을 취득하려는 목적에서 일 것이다. 하지만 경매는 목표달성을 위한 수단이지 종국적인 목표가 되어서는 안 된다. 예를 들어 부동산으로 10년 안에 10억 원을 벌겠다는 목표를 세우면 그 달성을 위한 수단으로 경매, 시행사업, 임대사업 등 다양한 수단 중의 일부분이 경매라는 것이다. 얼마의 금액을 써서 낙찰받을지가 아닌, 얼마의 수익을 얻고 나올 것인지를 먼저 생각해야 한다. 감정가 10억 원인데 5억 원이니 싸다고 낙찰받을 것이 아닌, 얼마에 팔 수 있을지 출구전략을 먼저 고려해야 한다는 것이다.
-p. 21

▷ 부동산에서 투자의 80점, 90점은 없다. 단지 0점과 100점만이 존재할 뿐이다. 하나의 부동산에도 수십여 가지의 공법들이 입체적으로 서로 엮여 있어 정확하게 도해하지 않고 자칫 오판을 하면 재산적으로 큰 손해를 볼 수 있다. 환가를 못하는 맹지가 되어 대대손손 물려주는 부동산일 수 있다는 얘기다. 투자로선 0점인 것이다. 부동산 공법의 복합적이고 입체적인 메커니즘을 낱낱이 도해하고 정확한 투자 포인트를 알기 위해서는 부동산 공법을 깊이 있게 공부해야만 한다.
-p. 24

▷ 미래의 개발을 위해 현재 보전하는 자연녹지는 미래의 개발 가능성이 높다. 생산성을 위해 개발을 유보한 생산녹지, 개발을 유보했다는 뜻은 언젠가는 개발을 할 수 있다는 여지가 있다. 이런 자연녹지와 생산녹지는 투자의 블루오션이다. 단 마구잡이 투자는 위험하다. 잘 고르면 미래의 도시용지가 되거나 여러 가지 행위제한이 완화되며 시가지로 변모하는 곳이 있다는 것이다. 이걸 제대로 골라내는 안목이 있어야 함은 두말할 나위 없다.
-p. 54

▷ 토지를 경매로 낙찰받는 경우 종전 소유자가 해당 부지 안에 건축물의 건축에 대한 허가를 받아둔 상태라면 건축법에 대한 정확한 지식이 없는 낙찰자는 큰 낭패를 볼 수 있다. 전 소유자의 건축허가권이 낙찰자에게 승계되지 않는 경우가 있기 때문이다. 승계가 불가능한 것이 문제가 아니라 낙찰자의 명의로 새로운 건축허가를 받을 수 없는 경우도 발생한다. 그러므로 나대지 입찰 시 반드시 건축허가 민원과 등에 해당 부지에 건축허가가 되어 있는지 확인해야 한다.
-p. 127

▷ 투자란 낮은 가격에 사서 높은 가격에 파는 것이다. 수용에 관한 내용 중 중요한 부분을 중복 언급한 까닭도 투자함에 결코 손해 보지 말라는 것이다. 현 시세가 아닌 과거 사업인정고시일이라는 점(손해), 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 가해진 경우는 제한이 없는 상태를 평가한다는 점(이익)은 꼭 기억하자.
-p. 252

 

프롤로그
들어가며 5,000만 원 투자로 3억 원을 벌다
좋아 보이지만 절대 낙찰받아서는 안 되는 물건
PART 01 부동산 공법이란 무엇인가?
01 왜 경매를 하는가? … 21
02 부동산 공법이란 무엇인가? … 27
03 공법 경매란 무엇인가? … 29
04 토지이용규제를 확인하라 … 34
PART 02 내 땅이어도 내 맘대로 못한다 - 용도지역, 용도지구, 용도구역
05 용도지역이란? … 43
06 개발하자-도시지역 … 47
07 허용하는 만큼만 지어라-건폐율, 용적률 … 56
08 보전하자-보전지역(농림지역, 자연환경보전지역) … 61
09 애매하다-관리지역 … 63
10 햇빛 받자-일조권 … 66
11 용도지구란? … 69
12 각종 지구마다 어떤 규제가 있을까? … 72
13 용도구역이란? … 94
PART 03 건축법을 알아야 부동산 투자가 보인다
14 건축법의 용어정의부터 섭렵하라 … 103
15 건물 입점 시 건축물의 용도를 주의하라 … 106
16 사전결정통지를 조심하라 … 109
17 재량처분을 유의할 것 … 111
18 건축허가제한지역의 득실을 따져라 … 112
19 가설건축물을 구분하라 … 114
20 건축선을 염두하라 … 116
21 대지의 분할제한은 지분 경매에서 쟁점이 될 수 있다 … 118
22 대지 안의 공지 규정으로 개발이 좌절되기도 한다… 120
23 가로구역 높이 제한은 용적률에 막강한 영향을 미친다 … 122
PART 04 건축법을 적극 활용하는 경매 투자 방법
24 너무도 중요한 건축허가권의 승계 … 127
25 건축허가 후 착공 신고 전인 경우 … 129
26 건축허가 후 착공신고가 된 경우 … 133
27 사용승인받은 건물의 토지만 경매로 나온 경우 … 139
28 제시외건물인 경우 … 140
PART 05 법정지상권과 경매 투자
29 법정지상권 성립요건(민법) … 145
30 건축주명의변경의 함정 … 148
31 토지임차권과 법정지상권의 함정 … 151
32 가설건축물의 법정지상권 … 156
PART 06 일정 규모 이상은 주택법, 택지개발 촉진법
33 주택법의 존재 이유 … 161
34 주택단지 경매 물건을 조심하라! … 162
35 득과 실의 갈림길-매도청구 … 164
36 택지개발촉진법-택지개발예정지구 … 167
37 득이 될 수 있는 환매권 … 170
PART 07 노후 도시를 정비하라, 도시정비사업
38 정비사업이란? … 173
39 주거환경개선사업, 공급 대상 적격자인지를 먼저 고려하라 … 175
40 공익적 성격이 강한 재개발사업 … 182
41 사익적 성격이 강한 재건축사업 … 184
42 사업속도가 신속한 도시환경정비사업 … 186
43 악성환권을 조심하라 … 189
44 투자가 유망한 주거환경관리사업 … 191
45 미니 재건축이라 볼 수 있는 가로주택정비사업 … 193
46 정비사업과 비슷한 재정비촉진지구 … 195
PART 08 재개발ㆍ재건축 경매 함정 탈출하기
47 입찰 전 이것을 꼭 확인하라 … 199
48 조합원의 지위를 확인하라 … 205
49 청산날짜를 확인하라 … 210
50 구상금액이 있는지를 파악하라 … 212
PART 09 수용예정지 찾는 법
51 나도 보상 한번 받아보자 … 217
52 수용예정지임을 눈치채자 ① … 219
53 수용예정지임을 눈치채자 ② … 221
54 수용예정지임을 눈치채자 ③ … 226
55 수용예정지임을 눈치채자 ④ … 229
56 보상가 산정원칙 … 232
57 조기수용권을 발동해 보상금을 책정한다 … 235
58 실시계획은 언제인지가 중요하다 … 237
59 보상이 얼마 나올까? … 240
60 도시계획시설 투자 기법 … 243
61 단계별 집행 계획을 파악하라 … 245
62 가설건축물에 속지 마라 … 247
63 제대로 보상받는 법 … 249
64 감나무 밑에서 기다리자 … 253
PART 10 미불용지 투자법
65 돈 되는 미불용지를 찾아라 … 257
66 가짜 미불용지를 조심하라 ① … 260
67 가짜 미불용지를 조심하라 ② … 263
68 영구적 미불용지를 조심하라 … 266
PART 11 도로 없으면 헛것이다, 도로법
69 법마다 다른 도로의 정의 … 271
70 도로의 범주 … 273
71 도로 특례를 알아두자 … 276
72 지적도에 표기되지 않는 현황 도로 … 278
73 대지와 도로의 관계 … 280
74 도로의 구분 … 282
75 사도개설의 준칙, 사도법 … 286
76 도로부지 투자 특급노하우 … 289
77 하천부지 투자 특급노하우 … 293
PART 12 농지 투자는 농지법, 농어촌 정비법으로
78 농지란 무엇인가? … 299
79 농지취득자격증명서를 제출해야 한다 … 301
80 자경의 원칙 … 305
81 처분명령을 조심할 것 … 307
82 농지의 구분 … 311
83 농지에 대한 행위제한과 그 원칙 … 313
84 그 공장이 아니야 … 315
85 농업인주택이란? … 318
86 농지를 다른 목적으로 쓰다, 농지의 전용 … 320
87 농지전용이 불가능한 경우도 있다 … 323
88 기존 농지전용 여부를 꼭 살펴라 … 325
89 농지 타용도 일시사용허가 … 326
90 생활환경정비사업 대상인지 살펴라 … 328
91 종전 신고인의 지위 승계 여부 … 330
PART 13 임야 투자는 산지관리법으로
92 산지란 무엇인가? … 335
93 임업용산지란? … 337
94 임업용산지의 행위제한 … 339
95 공익용산지란? … 342
96 공익용산지의 행위제한 … 344
97 준보전산지와 그 행위제한 … 346
98 임야를 다른 목적으로 쓰다, 산지전용 … 348
99 산지전용허가기준은? … 350
100 산지전용신고로 가능한 경우 … 353
101 산지전용ㆍ일시사용제한지역이란? … 355
102 가장 무서운 산지전용제한지역 안의 행위제한 … 357
103 임야 경매 입찰 시 신중하라 … 359
104 투자 손익에 영향을 미치는 벌기령 … 361
PART 14 경매의 꽃, 공장 경매
105 개발 중인 공장의 경매 투자 비법 … 367
106 공장 경매 체크 포인트 7 … 370
107 개발 완료된 공장의 경매 투자 비법 … 377
108 화재보험을 알아보자 … 379
109 용도지역에 따라 신규업종코드가 달라진다 … 381
110 전용기간을 따져라 … 382
111 폐기물 우습게 보다 큰돈 날린다 … 384
112 공장저당법의 거품을 조심하라 … 387
113 공장 크기와 도로 크기의 함수 … 389
114 공장 높이도 봐야 한다 … 391
115 공장 명도의 심각성을 생각하라 ① … 393
116 공장 명도의 심각성을 생각하라 ② … 395
117 공장 명도의 심각성을 생각하라 ③ … 396