상가 분쟁으로 고통 받는
임대인을 위한 가이드
서울시에 따르면 최근 상가분쟁상담센터에 접수된 상담 건수는 2~3년 전에 비해 2배 증가했으며,현재도 꾸준히 느는 추세라고 한다. 임대인과 임차인의 분쟁해결의 유일한 수단인 민사소송은 비용과 시간의 부담이 크고, 소액임차인의 경우에는 금전적 손실이 많아 소제기를 포기하는 사례도 많다. 서울시는 2016년 1월‘서울특별시 상가임차인의 보호를 위한 조례’를 개정하고 시행함으로써 법적인 효력과 강제성이 없어 활용도가 낮았던 분쟁기구를 통해 임차인이 받을 수 있는 권리와 기회 확보...
상가 분쟁으로 고통 받는
임대인을 위한 가이드
서울시에 따르면 최근 상가분쟁상담센터에 접수된 상담 건수는 2~3년 전에 비해 2배 증가했으며,현재도 꾸준히 느는 추세라고 한다. 임대인과 임차인의 분쟁해결의 유일한 수단인 민사소송은 비용과 시간의 부담이 크고, 소액임차인의 경우에는 금전적 손실이 많아 소제기를 포기하는 사례도 많다. 서울시는 2016년 1월‘서울특별시 상가임차인의 보호를 위한 조례’를 개정하고 시행함으로써 법적인 효력과 강제성이 없어 활용도가 낮았던 분쟁기구를 통해 임차인이 받을 수 있는 권리와 기회 확보를 위한 노력을 하고 있다. 권리구제에 따른 사회적 비용절감, 민생침해 근절을 위한 사전예방, 피해사례 및 임대차계약 시 주의사항 등 현장에서 가장 중요한 것은 무엇일까? 바로 정보공유다.
제대로 된 정보를 알지 못하거나 법과 제도가 현실을 따라오지 못하는 상황 때문에 어려움을 겪는 분들이 많다. 개업공인중개사, 서울시 상가임대차 상담전문가로서의 풍부한 실전경험과 노하우를 92가지 사례와 각종 서식을 통해 상가 분쟁으로 고통 받는 임대인과 임차인에게 도움이 되고자 이 책을 집필했다.
실제 일어난! 일어날 수 있는!
상가 분쟁 솔루션의 모든 것
상가를 임대차하려는 분들이나 상가 투자에 관심 있는 분들이 눈여겨봐야 할 모든 내용이 담겨 있다. 자신의 재산을 능동적으로 지키는 데 앞서 직면해야 할 상황과 반드시 알아야 할 법적인 내용, 관련 사례를 다년간의 실전 경험이 풍부하게 녹아 있는 전문가의 시선이 총망라되어 있다. 상가임대차에서 가장 어려운 권리금 관계, 상가임대차와 관련된 계약의 전 과정에서 제기되는 문제점 및 유의사항을 상황별로 빠짐없이 담았으며, 관련된 판례 내용, 실전까지 응용할 수 있는 각종 서식을 본문 구석구석에 수록해 어려운 내용을 알기 쉽게 수록했다.
이 책에서는 상가를 계약하고 계약을 종료하는 과정을 단계별로 수록해, 임대인과 임차인에게 전체적인 흐름과 사례별 문제점 및 대응방안을 이해하기 쉽도록 친절히 구성했다.
PART 01에서는 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가건물, 환산보증금의 정의와 관계 등을 설명하고 있다. PART 02에서는 대리인과 상가를 계약할 때 조심해야 사항, 위반건축물 등 계약할 때 주의해야 할 사항을 세부적으로 담고 있다. PART 03에서는 계약해지의 대한 자세한 내용을 수록했다. 가계약금의 정의, 임차권양도, 계약해지 후에 발생할 수 있는 임대인과 임차인의 할 일과 주의사항 등이 있다. PART 04에서는 임대차기간과 자동갱신에 대한 구체적인 내용이 있다. 건물주가 바뀌거나 묵시적 갱신 성립 후에 계약해지가 가능한지 등 상황에 따른 사례 등이 있다. PART 05에서는 임대차의 정의와 10가지 상황에 따른 내용을 세세하게 수록했다. PART 06에서는 권리금에 대한 정의와 17가지 상황별에 따른 구체적인 내용을 서술했고, PART 07에서는 임대인과 임차인이 부담해야 하는 수리비 및 관리비에 대한 전반적인 내용과 실제 발생할 수 있는 사례까지도 수록했다. PART 09에서는 6가지 상황에 따라 지불해야 하는 중개수수료에 대한 내용, PART 10에서는 상가 계약을 종료하는 절차와 그 사이에 발생할 수 있는 문제점, 해결법 등이 자세하게 수록되어 있다.
마지막 파트에서는 건축물대장과 등기사항전부증명서를 보는 방법을 해당 이미지를 제시해 이해를 도왔고, 서식에 포함된 항목에 대한 설명과 작성 시 유의해야 할 사항까지 기재했다. 누구도 알려주지 않은 법적 내용, 실제 발생할 수 있는 상황, 관련 서식까지!
바르지 못한 임대차 문화로 고통 받는 임대인과 임차인에게 많은 도움이 될 수 있는 소중한 책이다.

▷ 2016년 한 해 동안 서울시 상가임대차상담센터에서 11,125건의 상담 중 약 71%인 7,978건이 임차인의 상담이었다. 법과 제도가 현실을 따라오지 못하고 있는 상황에서, 서울시 상가임대차상담센터와 상가분쟁조정위원회 운영을 담당하고 있는 필자는 어려움에 처한 분들이 조금이라도 미리 상담을 받고 대처방안을 강구하길 바랄 뿐이다.
- 10쪽


▷ 건물을 매매하거나 임대차할 때 그 목적건물에 위반건축물이 있는지는 건축물대장을 통해서 알 수 있다. 물론 위반건축물이라도 매매가 불가능한 것은 아니지만 그것을 모르고 매수했다면 예상치 못한 낭패를 볼 수도 있다. 그리고 임차인은 ‘상가건물임대차보호법’이 적용되더라도 위반된 부분이 원상복구로 철거될 수 있다는 것을 유념해야 한다.
- 57쪽

▷ 임차인은 특히 임대차계약 존속 중 과거에 3기 차임액에 해당 하는 금액을 연체한 사실이 있었다면, 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 것을 명심해야 한다. 임차인의 3기 이상의 차임을 연체하면 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있을뿐 아니라 계약이 종료될 때 권리금회수도 어려워질 수 있다. 또한, 전대차할 때 마트의 임차인이 일부를 정육점 등으로 재임대하는 등 상가 일부를 다시 임대할 때는 임대인의 동의를 받아야 불이익이 없음을 유념해야 한다.
- 118쪽

▷ 임대차계약 종료 후에 임대인이 장기간보증금을 돌려주지 못할 때 임차인의 목적물 점유는 동시이행항변권을 행사하므로 불법점유가 아니다. 하지만 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 동안 임차 목적물의 사용·수익으로 인해서 실질적 이득을 취한다면 이를 부당이득으로 반환해야 한다. 즉 임차인은 보증금을 돌려받지 못해도 영업한다면 월세를 부담해야 한다.
- 317쪽

옮긴이의 말 5
프롤로그 9
추천사 4
머리말 9
PART 01 상가건물임대차보호법의 적용
01 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가건물이란 19
02 환산보증금이란 21
03 환산보증금과 상가건물임대차보호법 적용 23
04 환산보증금에 부가가치세가 포함되는지의 여부 25
05 주택에서 사업하면 상가건물임대차보호법이 적용되나 28
06 사업자등록을 안 했을 때 상가건물임대차보호법 적용 30
PART 02 계약할 때 조심해야 할 사항들
01 집주인이 본인인지 확인하는 방법 35
02 공동소유건물의 임대차계약 42
03 대리인과 부동산을 계약할 때 무엇을 해야 하나 44
04 신탁부동산의 임대차계약 47
05 상가건물주가 바뀌면 계약서를 새로 써야 할까 52
06 미등기상가를 임차할 때 54
07 위반건축물 확인 57
08 재소전화해와 임차인명도 59
09 상가업종제한 64
10 상가임차인의 유의사항 67
11 부부공동명의의 부동산임대차계약 70
PART 03 계약해지
01 가계약금의 반환 75
02 계약금 일부만 지급했을 때 해약금은 78
03 연락두절 임차인의 계약금은 몰수가 가능할까 81
04 임대인이 바뀔 때 임차인은 계약해지할 수 있나 86
05 임차권양도 89
06 차임연체로 계약해지통보 후 버티는 임차인 94
07 ‘임대인의 임의강제집행특약’은 무효 97
08 임차인에게 불리한 특약은 무효 99
09 계약 후 임대인이 근저당말소를 안 할 때 101
10 계약해지 합의 후 임차인이 변심해 계약갱신요구 104
11 임대차기간 중에 계약을 해지할 수 있나 108
12 기간을 정하지 않았을 때 임차인이 계약을 해지하려면 110
PART 04 임대차기간과 자동갱신
01 상가임차인에 대한 5년 영업보장이란 117
02 계약기간 1년이 유리할까 아니면 5년이 유리할까 122
03 묵시적 갱신 126
04 묵시적 갱신성립 후, 임차종료 직전 계약해지가 가능할까 130
05 묵시적 갱신과 계약갱신요구권 134
06 임차인은 자동으로 5년 보호받나 137
07 건물주가 바뀌면 다시 5년을 보호받을 수 있을까 139
PART 05 임대료
01 임대차기간 도중에 월세인상을 요구할 수 있나 143
02 임차인의 차임인하요구도 가능할까 147
03 임차인이 월세를 안 낼 때 152
04 ‘3기 차임액연체’의 정확한 의미 157
05 임차인에게 불리한 증액특약은 무효 159
06 임대차증액계약 163
07 임대차기간 5년 초과한 후 과도한 임대료증액 167
08 소송 중 임차인의 월세는 169
09 갱신할 때 월차임 9% 초과증액약정 172
10 월세와 보증금을 동시에 9% 증액청구할 수 있을까 175
PART 06 권리금
01 권리금이란 179
02 임차인은 권리금을 어떻게 보호받나 181
03 임차인의 권리금 손해배상책임 184
04 임차기간 5년 초과한 후 권리금회수기회보호 187
05 상가건물을 철거·재건축할 때 권리금은 189
06 대형상가와 전통시장은 권리금회수기회보호적용제외 191
07 상가를 1년 6개월 비우면 권리금보호제외 194
08 업종을 이유로 권리금회수방해 197
09 임대인이 미리 거절의사를 밝혀 신규임차인을 구할 수 없다면 199
10 권리금을 보호받을 수 없는 임차인의 과실 201
11 권리금계약 시 유의사항은 203
12 묵시적 갱신일 때 권리금보호 207
13 ‘임차인은 권리금을 주장할 수 없다’라는 특약의 효력은 210
14 묵시적 갱신 중 권리금회수의 입증자료를 준비하라 212
15 집주인이 직접 사용한다고 하는데, 권리금은 217
16 권리금손해배상에 관한 내용증명 작성요령 221
17 권리금을 받은 양도인이 근처에서 새로 영업할 때 226
PART 07 수리비 및 관리비
01 임대인의 집수리 의무범위는 231
02 보일러 수리비, 형광등 교체, 수도꼭지 교체 등은 누구 책임인가 234
03 낡은 건물을 훼손한 임차인의 책임범위는 2 37
04 상가관리비의 과도한 연체료약정 240
05 겨울철 배관 동파의 책임은 244
06 함부로 할 수 없는 단전·단수 248
07 도둑이 방범창을 훼손하고 유리창을 깼을 때 252
08 누수로 영업할 수 없는 상가 254
09 임대차 계약체결 후 하자 발견 258
10 임차상가수리 때문에 영업손실은 262
11 리모델링공사로 인한 영업방해 266
PART 08 원상회복문제
01 원상회복의 범위와 원상회복 지체로 손해범위는 273
02 ‘통상의 손모’는 임대인이 부담 275
03 임대인의 무리한 원상복구 요구 278
04 훼손된 벽체도장과 수명이 다한 전구도 원상복구범위인가 282
PART 09 중개수수료
01 묵시적 갱신일 때 중개수수료는 누가 지급하나 287
02 임차인이 계약기간 2~3개월 전 나갈 때 중개수수료는 누가 289
03 해약됐는데 중개수수료를 내야 하나 291
04 상가임대차중개수수료와 권리금중개수수료 294
05 중개수수료에 부가세도 별도로 지급해야 하나 297
06 주거용 오피스텔과 사무실로 개조한 원룸의 중개수수료 299
PART 10 계약종료
01 임대인이 보증금을 안 돌려줄 때 305
02 임대차계약이 끝날 때 임대인과 임차인의 정산문제 311
03 계약종료 후 보증금을 못 받을 때 월세의 부담 여부 316
PART 11 건축물대장과 등기부
01 건축물대장이란 321
02 등기사항전부증명서 보는 방법 324
03 집합건물등기사항전부증명서 보는 방법 329
04 집합건물등기사항전부증명서에 대지권이 없다면 331
05 등기부와 건축물대장이 다를 때는 335
부록 342