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    돈 버는 부동산에는 공식이 있다

    돈 버는 부동산에는 공식이 있다 현직 부동산 펀드매니저가 알려주는 최고의 투자 공부법

    • 민경남 저
    • 예문
    • 2017년 07월 29일
    • 정가
      13,000원
    • 판매가
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    - [0]
    ISBN: 9788956593371 216쪽 140 x 210 (㎜)

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    출판사 리뷰

    현직 부동산 펀드매니저가 알려주는 ‘일생에 한 번은 배워야 할 부동산 투자의 공식’
    ―KB부동산, 매일경제신문, 한국부동산협회 추천 베스트셀러!
    기존의 임장노트와는 차원이 다른 '돈·부·공 투자성공노트'가 추가된 개정판 출간!
    자기자본 0원으로도 집을 살 수 있다?! 언뜻 황당한 이야기처럼 들릴지 모르지만 사실이다. 저자는 말한다. “부동산 투자에서 중요한 것은 자본의 유무가 아니라, 공부와 실행력”이라고. 제대로 공부하고, 자기만의 판단 기준을 가지면 평범한 월급쟁이도 성공하는 부동산 투자자가 될 수 있다.

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    현직 부동산 펀드매니저가 알려주는 ‘일생에 한 번은 배워야 할 부동산 투자의 공식’
    ―KB부동산, 매일경제신문, 한국부동산협회 추천 베스트셀러!
    기존의 임장노트와는 차원이 다른 '돈·부·공 투자성공노트'가 추가된 개정판 출간!
    자기자본 0원으로도 집을 살 수 있다?! 언뜻 황당한 이야기처럼 들릴지 모르지만 사실이다. 저자는 말한다. “부동산 투자에서 중요한 것은 자본의 유무가 아니라, 공부와 실행력”이라고. 제대로 공부하고, 자기만의 판단 기준을 가지면 평범한 월급쟁이도 성공하는 부동산 투자자가 될 수 있다.
    부동산 투자에는 수익률과 리스크를 책정할 수 있는 명확한 ‘공식’이 존재한다. 이 공식을 알면, 트렌드에 휘둘려 불안한 재테크가 아니라 나만의 확신을 가진 재테크가 가능해진다. 이 책은 현직 부동산 펀드매니저가 각종 금융기법을 부동산 투자에 적용하여 리스크와 수익률을 판단하고 관리하는 방법을 알려주는 책이다. 내 연봉에 맞는 투자규모, 재무상태 모니터링을 통해 위기에 대처하는 법, 매매와 전세에 대한 고민 해결, 대출 잘 받는 법, 대환을 검토하는 명확한 기준, 좋은 물건을 사고 제대로 파는 법 등 ‘부동산 투자 전에 꼭 알아야 할 것들’을 설명한다. 부동산 투자를 고려하고 있거나 투자 중이라면 반드시 일독을 권한다.
    이번에 출간된 개정판에는 '저자가 생각하는 현 경제상황', '집을 저렴하게 사는 방법', '임장 체크리스트', '돈·부·공 투자성공노트(아파트 / 상가)'가 수록된 별책 부록이 포함되어 있어 실전 투자에서의 활용도를 더욱 높였다!

    저자 소개

    민경남
    • 구분 : 저서
    • 국적 : 대한민국
    • 분류 : 경제/경영/자기계발 저자 , 기타
    • 인기지수 : 182
    최근저서

    KB자산운용 부동산운용팀에 재직 중인 10년 차 현직 부동산 펀드매니저입니다. 회사를 옮긴 적은 있지만, 10년째 부동산 투자 및 운용 업무를 하고 있습니다. 홍익대학교 건축학과를 졸업하고, 자산운용회사에 입사해 부동산 금융업에 종사하고 있습니다.
    필자가 회사에서 하는 일은 부동산 투자 및 운용입니다. 즉, 부동산 펀드매니저입니다. 요즈음에는 운용 위주의 업무를 하고 있습니다. 여기서 운용 업무란 취득, 보유, 매각 단계 중 보유 및 매각 단계에 해당합니다.
    필자가 하는 일을 좀 더 쉽게 자세히 풀어보면 이렇습니다. 연기금이나 보험사 등의 기관 투자자들로부터 자금을 투자받아, 그 자금으로 펀드(자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 의거한 집합투자기구)를 만들어 대형 오피스, 마트, 호텔 등의 부동산을 매입합니다. 그리고 매입한 부동산을 운용하여 가치를 증대시킵니다. 임차인을 바꾸기도 하고, 임대차 계약서를 리모델링하기도 하고, 개보수 공사를 하기도 합니다. 이렇게 자산 가치를 올린 후, 시장에 매각하는 것이 바로 필자의 업무입니다. 투자자들에게는 배당일에 맞춰 배당금을 지급하고, 자산을 매각하고 나면 펀드 청산과 함께 투자자금을 모두 돌려줍니다.
    개인적으로는 아파트, 빌라, 상가, 분양권 등을 경매 등의 방법으로 보통 사람들보다 조금(?) 많이 거래해 보았습니다. 그간 가까운 지인들에게만 공개했던 저의 노하우를 이 책을 통해 더 많은 분들과 공유하고 싶습니다.
    이메일 kyungnam.min@hotmail.com

    책 속에서

    중요한 것은 돈 나가는 속도보다 돈 생기는 속도를 빠르게 만드는 것입니다. 아니, 돈 생기는 속도가 돈 나가는 속도를 압도하는 시스템을 만들어야 합니다. 이것이 바로 ‘부자 되는 시스템’입니다. 이 책에서는 ‘부자 되는 시스템’의 한 방법으로 부동산 투자에 관하여, 어디서도 알려드리지 않는 노하우를 공개하려 합니다.

    -「천천히 벌어서는 가망이 없다」중에서

     


    물론 신용대출까지 사용해서 부동산을 구입한다는 것은 상당히 위험한 투자입니다. 부동산 가격이 오를 것이라는 확신을 가지기 전에는 하기 힘든 결정입니다. 하지만 신용대출을 받지 않더라도, 자기자본이 2천인 사람은 1억 18백만 원짜리 집을, 자기자본이 6천만 원인 사람은 3억 53백만 원짜리 집을 구입할 수 있다는(46페이지 표 참고) 계산이 나옵니다.

    즉, 안정적인 직장에서 근로소득이 계속 발생하기만 한다면 얼마든지 자산 보유도 가능한 것입니다. 이 모든 것이 저금리와 무섭게 치솟는 전세가 때문이라고 볼 수 있습니다.

    -「내 연봉으로 가능한 부동산 투자 규모는?」중에서

     


    보통의 시장 관례market practice 상 매매와 전세를 한 곳의 부동산에서 할 경우 매매 수수료만 냅니다. 하지만 필자는 전세에 대해서는 일정 전세가를 넘길 경우 인센티브를 지급하기로 약속하였습니다. 예를 들어, 필자가 목표로 하는 전세가가 3억 원인 경우, 목표 금액을 넘어가면 초과분의 3%를 인센티브로 지급합니다. 3억 1천만 원에 계약을 성사시킬 경우, 30만 원을 인센티브로 드립니다.

    3%로 대출을 받을 경우, 2년이면 6% 이자가 발생합니다. 전세가 1천만 원을 더 받으면 이자 6%에 해당하는 60만 원을 아낄 수 있습니다. 따라서 공인중개사에게 3%를 인센티브로 지급해도 남는 장사인 것입니다.

    -「중개수수료는 깎지 마라 : 공인중개사를 내 편으로 만드는 법」중에서

     


    부동산으로 돈 버는 시대는 아직 끝나지 않았습니다.

    지금 우리는 평균 전세가율이 74%인 시대에 살고 있습니다. 위 사례의 경우만 해도 전세가율은 87%였다는 점을 꼭 기억하기 바랍니다. 물론 집값을 결정하는 요소는 전세가율뿐만이 아니라, 수요와 공급, 심리, 정부 정책, 통화량, 환율, 물가, 금리 등 다양합니다.

    저는 후배에게 어느 아파트를 사라고 말해준 적이 없습니다. 솔직히 후배의 아파트가 정확히 어디 있으며, 인근에 초등학교가 어디 있는지 등도 알지 못합니다. 제가 그 후배에게 해준 것은 엑셀로 아파트 투자 수익률 민감도를 계산해 보여주고, 눈에 보이는 경제 상황을 말해준 것이 전부였습니다. 그러나 이를 통해 후배는 부동산 투자에 눈을 떴다고 거듭 감사를 표현했습니다.

    -「아파트 갭투자, 엑시트(Exit) 사례」(부록) 중에서

    목차

    머리말 / 앞으로 30년 돈 벌어줄 부동산 투자, 공부만이 답이다!
    Part 01 평범한 월급쟁이도 과연 부자가 될 수 있을까?
    천천히 벌어서는 가망이 없다
    부자가 되고 싶다면 ‘부동산 머리’부터 만들어라
    내 연봉으로 가능한 부동산 투자 규모는?
    자기자본 0원으로도 아파트를 살 수 있다
    칼럼 / 직장의 가치
    Part 02 이것 모르고 부동산 투자 절대 하지 마라!
    ―투자 전에 반드시 알아야 할 것들
    집, 언제 사는 것이 좋을까?
    높은 전세가율과 레버리지의 위력 : 향후 아파트 값의 향방은?
    전월세 전환율이 집값에 미칠 영향 : 부동산 투자 실전 팁
    어렵지만 반드시 이해해야 할 영구채권의 원리
    매매 vs 전세 : 매년 몇 프로 상승해야 매매가 유리할까?
    등기부등본 120개를 발급해본 후 얻은 결론
    신도시 vs 뉴타운의 규모 이해하기
    정보는 다른 사람과 공유하라
    칼럼 / 양도세가 두려워 부동산 매수를 못한다는 분에게
    Part 03 이것 모르고 부동산 거래 절대 하지 마라!
    ―거래 전에 반드시 알아야 할 것들
    중개수수료는 깎지 마라 : 공인중개사를 내 편으로 만드는 법
    부동산은 매진 임박한 홈쇼핑이 아니다
    매매가를 깎는 데도 요령이 있다
    대출, 어떻게 하면 더 좋은 조건으로 받을 수 있을까?
    대환, 할까 말까
    레버리지 효과를 쉽게 계산하는 방법
    등기비용은 반드시 견적서로 받아라
    칼럼 / 계약서 날인하는 법
    Part 04 실전! 좋은 주택 구입하기
    아파트 구입 전 따져봐야 할 것들
    아파트의 거래량을 분석하라 …
    아파트 투자의 기본 중의 기본 : 평면 분석하기
    인근 등기부등본까지도 모두 발급받아라
    공동주택 공시가격 확인하기
    분양권 투자, 어렵지 않다
    좋은 빌라 고르는 방법
    Part 05 실전! 돈 벌어주는 상가 구입하기
    아파트 투자보다 어려운 상가 투자
    임대차 계약 시 반드시 체크해야 할 것들
    임대료 10만 원도 결코 적은 돈이 아니다
    현장 임장, 최소한 이 정도는 하자
    부동산의 가치를 높이는 다양한 방법
    Part 06 부동산, 잘 관리하고 잘 파는 것도 능력이다
    임차인의 수리 요청에는 기꺼이 응하라
    부동산 취득 후 예산 수립도 중요하다
    부동산 보유자라면 반드시 체크해야 할 것들
    협업할 중개사무소는 최대 두세 곳이면 충분하다
    잘 파는 것도 능력이다
    칼럼 / 목표 설정의 중요성
    부록. 부동산 투자, 그것이 알고 싶다
    진정으로 호재가 많은 지역은 어디일까요?
    주택 연금 제도가 바뀌었다는데, 부동산 시장에 영향을 미칠까요?
    주택 소유자는 청약을 할 수 없나요?
    대출 관련 용어들이 어려워요
    1가구 2주택이면 세금을 많이 내야 하나요?
    부부 공동명의로 하면 어떤 점이 좋나요?
    감사의 말
    *[별책부록]
    바로 써먹는 실전 부동산 투자 노트
    부록01 하루라도 빨리 부동산 투자 시작하라
    저자가 생각하는 현 경제 상황 / 아파트 갭투자, 엑시트(Exit) 사례 / 집을 저렴하게 사는 방법 / 신용대출과 마이너스 통장의 차이 / 원금 상환 부담을 극복할 수 있는 팁 : 오버펀딩/ 투자자라면 반드시 알아야 하는 부동산 용어 정리
    부록02 임장 체크리스트 & 투자성공노트
    아파트 임장 체크리스트 : 이것만은 확인하자 / 상가 임장 체크리스트 : 이것만은 확인하자 / 돈·부·공 투자성공노트 : 아파트(주택) / 돈·부·공 투자성공노트 : 상가

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