금리 인상과 각종 규제 정책이 예고된 2019년,
어떻게 해야 현명한 투자자가 될 수 있을까?

대다수의 경제 전문가들은 2019년에 경제성장률이 둔화될 것으로 예측한다. 2019년의 경제 상황은 2018년과 유사하거나 소폭의 변화만 있을 전망이다. 특히 정부는 2017년부터 부동산 시장 안정화를 위해 힘쓰고 있는데, 2018년 하반기에 이와 관련된 부동산 대책이 쏟아졌다. 투기를 억제하고 대출을 규제하겠다는 것이 주요 내용으로, 실거주 목적이 아닌 경우 부동산 구입 시 어떤 혜택도 기대할 수 없게 되었다. 이와 함께 금리 상승세 또한 지속될 것으로 보여 그에 따른 투자 위축, 구조 조정, 신규 채용 둔화 등으로 고용 위기는 더 심화될 것으로 짐작된다.
이에 『재테크 트렌드 2019』는 현명한 투자의 해법을 찾기 위해 5명의 전문가에게 조언을 구했다. 작년에 이어 부동산, 아파트, 금융, 꼬마빌딩의 트렌드를 분석하였으며, 여기에 부동산의 가치를 더욱 상승시켜 줄 수 있는 인테리어 재테크 방법을 새롭게 제시한다.

부동산, 아파트, 금융, 꼬마빌딩에 이어
부동산의 가치를 높이는 투자 인테리어까지
5인의 전문가가 알려 주는 2019년 재테크의 해법!

일자리, 교육, 교통 등의 환경이 뛰어난 곳이 바로 미래 가치가 있는 입지다. 이러한 입지를 찾는 것이 질적인 수요 시장을 대비하는 방법이다.
_부동산 투자 전문가, 빠숑 김학렬

『재테크 트렌드 2018』에 이어 다시 참여하게 된 빠숑은 프리미엄이 높은 서울 지역의 아파트에 주목하라고 했던 지난해의 조언에서 더 나아가 전국적으로 입지가 좋은 부동산을 찾는 법에 대해 이야기한다. 서울은 여전히 수요가 높고 가장 안정적인 투자 지역이지만, 나날이 상승하는 서울의 집값을 감당하는 일은 쉽지 않다. 이런 간극은 앞으로 더욱 심화될 전망이다.
빠숑은 단순히 서울이어야만 한다는 집착을 버리고 입지를 분석하는 눈을 키워 앞으로 발전할 수 있는 지역을 찾아내는 혜안을 가질 수 있어야 한다고 말한다. 대부분의 아파트가 하락하고 있는 시기에도 묵묵히 오르는 아파트가 있다면, 그곳의 입지와 상품에 주목해야 한다. 사야 할 것과 사지 말아야 할 것을 구분할 수 있다면, 서울이 아닌 지역에서도 승산이 있다. 일자리, 교육, 교통 등의 환경이 뛰어난 곳이 바로 미래 가치가 있는 입지이며, 이러한 입지를 찾는 것이야말로 질적인 수요 시장을 대비하는 방법이 될 것이다.


적은 돈으로도 얼마든지 투자를 시작할 수 있다. 내가 선택한 방법은 구축 아파트 전세 투자를 통해 돈이 돈을 버는 시스템을 구축한 것이다.
_아파트 투자 전문가, 사월 신준섭

『재테크 트렌드 2019』에 새롭게 합류한 사월은 자신만의 아파트 투자법을 시원하게 밝힌다. 불과 몇 년 전까지만 해도 부동산 투자와는 거리가 먼 일상을 살았던 그가 그럴듯한 성공을 이뤄 내며 투자 전문가가 된 이야기는 놀랍도록 명쾌하다. 그는 투자에 대한 확신만 있다면 누구나 손쉽게 부동산 재테크를 시작할 수 있다고 말한다. 이 얼마나 희망적인 조언인가? 너무 손쉬워서 다소 허황되게 느껴지기까지 하는 이야기를 따라가다 보면 어느새 아파트 투자에 대해 새로운 힌트를 얻게 된다.
평범한 외벌이 직장인이었던 사월은 부동산 투자를 시작한 지 불과 3년 만에 시세 차익으로 24억을 벌어들였다. 적은 돈으로도 얼마든지 투자를 시작할 수 있다고 말하는 그가 선택한 방법은 구축 아파트 전세 투자다. 가격의 흐름만 잘 이해해도 좋은 투자처를 찾는 일이 어렵지 않다고 말하는 그의 투자법을 실행에 옮기는 데 가장 큰 걸림돌은 바로 실행력의 유무일 뿐이다.


2019년은 위기가 완성되고 난 후 초강력 경기 부양책의 기반이 만들어지는 한 해가 될 것이다. 이제 손에 쥔 현금을 서서히 실물로 바꾸는 작업을 시작해야 한다.
_금융 재테크 전문가, 정철진

2017년부터 함께하고 있는 경제전문가 정철진은 『재테크 트렌드 2018』에서 예측했던 일들이 어떻게 실현되었는지 하나씩 짚어 나가며 2019년의 상황을 전망한다. 그는 2018년 금융시장의 키워드로 ‘위기’를 꼽았다. 2018년 내내 주식시장의 조정이 지속될 것이라고 했다. 이는 당시 세간의 긍정적인 예상과는 전혀 다른 분석이었다. 그는 본격적으로 꺾이기 시작할 경우 코스피 2,000포인트는 붕괴될 것이라고 조심스럽게 전망했다. 그의 소신 있는 발언은 2018년 1월 코스피가 장중 2,600포인트를 넘으며 많은 항의를 받기도 했다. 그러나 2018년 2월부터 코스피의 조정은 시작되었고 2018년 하반기에는 2,000선이 붕괴되었다.
정철진은 2018년과 마찬가지로 2019년에도 위기가 이어질 것으로 전망한다. 그는 2019년을 위기가 완성되고 난 후 초강력 경기 부양책의 기반이 만들어지는 한 해가 될 것으로 예측한다. 따라서 2019년에는 손에 쥔 현금을 서서히 실물로 바꾸는 작업을 시작해야 한다고 말한다. 주식은 무조건 ‘자산주’이고, 코스피가 1,900선에서 바닥을 찍고 다시 2,000선 위로 올라온다면 비중을 더 늘려도 좋다고 한다.


부동산 투자자라면 반드시 인테리어에 관심을 가져야 한다. 가성비 높은 인테리어 공사 방법을 터득하면 소유하고 있는 부동산의 투자 가치를 높일 수 있다.
_부동산 인테리어 전문가, 송도부자 남경엽

『재테크 트렌드 2019』에 새롭게 합류한 또 한 명의 필자인 송도부자는 인테리어 전문가라는 독특한 이력을 자랑한다. 15년간 대기업 주택사업본부에서 건설 분야의 전문가로 활약한 그는 인테리어가 부동산의 가치를 얼마나 상승시켜 주는지 몸소 경험해 왔다.
안정적인 월세 수입을 위해 너도나도 수익형 부동산에 뛰어들고 있는 지금, 같은 입지에 연식도 비슷한 주택이 있다면 사람들은 과연 어떤 상품을 선택하겠는가? 답은 인테리어에 있다. 송도부자는 부동산 투자자라면 반드시 인테리어에 관심을 가져야 한다고 말한다. 가성비 높은 인테리어 공사 방법을 통해 소유하고 있는 부동산의 투자 가치를 높이는 노하우를 알려 준다. 특히 그는 건설사의 모델하우스를 눈여겨보라고 한다. 다수의 사람들이 만족할 만한 콘셉트를 엿볼 수 있는 곳이 바로 모델하우스이기 때문이다. 모델하우스는 완성된 형태의 아파트를 제시하며 가장 정답에 가까운 인테리어 사례를 보여 주는 교과서와 같다.


2019년에는 꼬마빌딩 거래가 줄어들 것이다. 하지만 거래량이 줄어드는 것과는 별개로 자금력 있는 사람들이 점차 꼬마빌딩 시장에 진입해 주요 지역의 매매 가격과 거래량은 더욱 상승할 전망이다.
_꼬마빌딩 투자 전문가, 빌사남 김윤수

‘빌사남(빌딩과 사랑에 빠진 남자)’이라는 닉네임으로 활동하고 있는 빌딩 전문 컨설턴트 김윤수는 소액 투자가 가능한 꼬마빌딩에 각별한 애정을 가지고 있다. 그는 지난해에 이어 2018년의 꼬마빌딩 시장을 분석하고 2019년의 시장을 전망하며 개인 투자자들의 선전을 응원한다.
2018년부터 RTI(임대업 이자상환비율)가 적용되면서 대출 가능 금액이 줄어들게 되었고, 소득세율이 인상되어 5억 원을 초과할 경우 최대 46.2%를 세금으로 납부해야 한다. 또한 2019년부터 임차인 계약갱신요구권이 기존 5년 기한에서 10년으로 연장되고, 퇴거보상제도가 검토 중에 있어 건물주들의 상황은 다소 안 좋아질 전망이다. 전반적으로 꼬마빌딩의 거래는 2018년보다 줄어들겠지만, 대출이 잘 나오는 근린생활시설이 들어가 있는 꼬마빌딩의 인기만큼은 여전히 계속될 것으로 보인다. 한편, 거래량이 줄어드는 것과는 별개로 자금력 있는 사람들이 점차 꼬마빌딩 시장에 진입해 주요 지역의 매매 가격과 거래량은 더욱 상승할 전망이다.


위기라 생각되는 순간에도 어딘가에 기회가 있다

누구나 부자가 되고 싶어 한다. 하지만 타고난 금수저가 아니라면 부자의 타이틀을 손에 쥐기 힘든 세상이 되었다. ‘개천에서 용 난다’는 말도 더 이상 공감을 얻지 못한다. 교육을 통해 사회적인 계층을 이동하는 일도 더는 쉽지 않기 때문이다. 돈이 있어야 좋은 교육을 받을 수 있는데, 좋은 대학을 나와도 취직을 하기 어려운 악순환의 연속이다. 이런 위기의 상황에서 우리는 무엇을 할 수 있을까?
돈이 없다는 사실에 탄식하기보다는 무엇을 해야 하는지 생각해야 할 때이다. 흙수저들에게도 사회적 계층 이동의 기회를 주는 것이 바로 재테크의 힘이다. 경기가 어려워도 성공을 이루는 사람들이 있다. 위기라고 생각되는 순간에도 누군가는 기회를 움켜잡는다. 이 때문에 우리는 해마다 재테크 트렌드에 대해 이야기한다.
매해 새로운 정책이 등장하고, 시장의 상황도 급변한다. 여기저기 정보는 많지만, 흘러넘치는 정보 속에서 어떤 것을 취하고 어떤 것을 버려야 하는지 혼란스러운 이들에게 『재테크 트렌드 2019』는 그 해답이 될 것이다. 경제적인 안정을 꿈꾸는 이들을 향한 가장 현실적인 조언과 실용적인 정보를 마주할 수 있을 것이다. 이 한 권에 담긴 2019년의 투자 흐름과 재테크 노하우를 통해 위기 속에서 기회를 잡는 사람이 생겨나기를 바란다.

사람이 살기 좋은 곳은 경제활동이 용이한 지역입니다. 산 좋고 물 좋은 곳에 가겠다는 사람들도 있는데, 그런 장소는 경제생활을 중요시하는 사람들을 위한 장소가 아닙니다. 부동산 투자에서 입지는 일자리가 있어야 하고, 입지를 소유함으로써 경제적 가치를 소유한다는 느낌이 있어야 합니다.
지금 오르는 것에 연연할 필요는 없습니다. 거품이 끼었던 것이 빠질 수도 있기 때문입니다. 빠르게 올랐다면 곧 조정될 순간이 올 수 있습니다. 가격만 보고 갭투자를 한 물건이 있거나 미래 가치가 애매한 물건 등을 가지고 있다면 팔고, 10년 이상 거주할 만한 지역에 새 아파트를 사는 것이 좋습니다. 미래 가치가 확정된 물건을 사는 것이 중요합니다.
_부동산 투자, ‘사야 할 부동산, 팔아야 할 부동산’ 중에서

전세 투자의 원리에 대해 간단히 설명하면, 매매가 3억, 전세 가격 2억 5,000만 원인 아파트가 있다고 하면 실제로 해당 아파트를 매수하는 데 필요한 돈은 5,000만 원이면 된다(취득세 및 기타 부대비용은 쉬운 이해를 위해 생략). 계약할 때 드는 전체 매매 금액의 10%인 3,000만 원과 나머지 2억 7,000만 원에서 전세금 2억 5,000만 원을 제외한 2,000만 원이 그 돈이다. 나는 이런 식으로 ‘1억 4채 프로젝트’를 성공하기도 하였다.
결국 돈이 돈을 버는 시스템은 전세 투자를 통한 아파트 개수 늘리기이다. 만약 20채의 아파트를 가지고 있다면, 부동산에서 현금 흐름이 꾸준히 나오고, 앞으로 올 상승장에서 한 채당 5,000만 원씩만 올라도 나에게는 10억 원이라는 돈이 생긴다. 그런데 만약 5채의 아파트를 가지고 있다면, 상승장이 와서 5,000만 원씩 오른다 하더라도 수익은 2억 5,000만 원으로 떨어진다. 이런 의미에서 일정 규모 이상의 아파트를 보유한다는 것은 매우 중요하다.
_아파트 투자, ‘돈이 돈을 버는 시스템 만들기’ 중에서

2019년은 이 하이퍼인플레이션을 만드는 물밑 작업이 완성되는 한 해가 될 것이다. 따라서 이제는 손에 쥐고 있는 현금을 서서히 실물로 바꾸는 작업을 시작해야 한다. 주식은 무조건 ‘자산주’이다. 코스피가 1,900선에서 바닥을 확실하게 찍고 다시 2,000선 위로 올라온다면 비중을 더 늘려도 좋다. 달러는 미련 없이 버리고 금을 선택하고, 주거 안정에도 신경을 써야 한다. 먼저 미국 연방준비제도이사회의 행보부터 확인하자. 2019년 그들이 말했던 추가 금리 인상을 적극적으로 실행하지 못한다면(정확히 표현하면, 그런 상황이 나왔다면) 더 확실한 ‘신호탄’으로 생각하면 될 것이다.
_금융 재테크, ‘조작된 위기 이후, 무엇에 투자할까’ 중에서

인테리어는 어렵다. 수학 공식처럼 정답이 있는 게 아니라서 본인 눈에 아무리 예뻐 보여도 다른 사람이 아니라고 생각하면 그냥 아닌 것이 되어 버리기 때문이다. 그래서 모델하우스의 디자인 방법을 벤치마킹해야 되는 것이다. 건설사에서 디자인하는 모델하우스는 고객이 좋아하는 상품이 어떤 것인지를 가장 잘 보여 주기 때문이다.
좋은 모델하우스는 다수의 사람들이 만족할 만한 콘셉트와 좁은 공간을 넓게 보일 수 있도록 하는 컬러 밸런스, 그리고 공간의 요소요소가 자연스럽게 이어지는 디자인 아이덴티티를 가져야 한다.
_부동산 인테리어, ‘모델하우스의 공간별 인테리어 공식’ 중에서

2019년에는 금리 인상 가능성이 높아지고 대출 규제도 심해져 꼬마빌딩을 포함하여 전체적인 빌딩 거래 건수가 2018년보다 줄어들 것으로 보인다. 또한, 예전처럼 소액으로 최대한의 대출을 이용해 꼬마빌딩을 매입하는 일은 점점 더 어려워질 전망이다.
소액으로 임대 수익이 적은 노후화된 건물이나 주택 건물을 매입해서 리모델링이나 신축을 하는 투자가 유행이었는데, 이 또한 점점 줄어들 것으로 예상된다. 주택 대출 규제와 RTI 적용에 따라 대출이 많이 나오지 않을 것이고, 임대차계약갱신요구권 기한이 5년에서 10년으로 변경되면서 임차인 명도도 힘들어졌기 때문이다.
한편, 대출이 잘 나오는 근린생활시설이 전 층에 들어가 있는 꼬마빌딩은 계속해서 인기가 있을 것으로 예상된다. 그러나 원룸·투룸 건물, 상가 주택, 다가구주택 등 주택이 들어간 건물은 주택 가구 수 포함 대출 규제 때문에 점점 인기가 식어 갈 것으로 보인다.
_꼬마빌딩 투자, ‘2019년 꼬마빌딩 투자 전략’ 중에서

머리말 2019년, 현명한 투자로 위기를 극복하라

부동산 투자 | 빠숑 김학렬
철자하게 입지로 판단하라
Trend 1 서울 아파트 가격의 극적인 상승
Trend 2 부동산 가격은 끝도 없이 올라가는 걸까
Trend 3 모든 아파트가 다 오르는 것은 아니다
Trend 4 정부의 부동산 대책 일지
Trend 5 전국 부동산 판세 분석
Trend 6 수요가 빠지는 지역을 체크하라
Trend 7 사야 할 부동산, 팔아야 할 부동산
Trend 8 서울 vs. 비서울 양자택일인가, 취사선택인가
Trend 9 서울이 아닌 입지

아파트 투자 | 사월 신준섭
아파트 전세 투자의 세계에 빠져라
Trend 10 돈이 돈을 버는 시스템 만들기
Trend 11 아파트는 어떻게 찾아야 할까
Trend 12 데이터를 활용하라
Trend 13 2018년 하반기 이후 주목해야 할 지역

금융 재테크 | 정철진
‘조작된 위기’ 다음에 벌어질 일들
Trend 14 2019년, 더 확실한 위기가 다가온다
Trend 15 미중 무역전쟁, 중국의 저항은 계속된다
Trend 16 금리 인상, 모래 위에 지은 집
Trend 17 금의 반격 ‘Again 2010’
Trend 18 ‘조작된 위기’ 이후, 무엇에 투자할까

부동산 인테리어 | 송도부자 남경엽
모델하우스로 배우는 돈 버는 부동산 인테리어
Trend 19 왜 부동산 투자자는 인테리어를 알아야 할까
Trend 20 모델하우스의 공간별 인테리어 공식
Trend 21 초절감 임대용 인테리어 방법

꼬마빌딩 투자 | 빌사남 김윤수
사례를 통해 본 2019년 꼬마빌딩 투자 전략
Trend 22 꼬마빌딩 시장 상황
Trend 23 꼬마빌딩 주요 개정 사항
Trend 24 꼬마빌딩 주요 투자 사례
Trend 25 2019년 꼬마빌딩 투자 전략사례